PG/AM

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 25 Octobre 2016

RG : 15/00252

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande
Instance d’ALBERTVILLE en date du 19
Décembre 2014, RG 13/00920

Appelants

M^me X Y veuve Z

née le XXX à XXXA demeurant
XXX
VILLEMOMBLE

M^me B Z épouse C

née le XXX à XXXA demeurant
XXX NOISY LE SEC

M^me D Z

née le XXX à XXXA demeurant
XXX PARIS

M. E Z

né le XXX à XXXA demeurant
XXX LE
RAINCY

Représentés par M^e Caroline ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Intimé

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence 'LA
CHANOUSIA', représenté par son son syndic CIS IMMOBILIER, dont le siège social est situé La Rosière de Montvalezan – 73700 LA ROSIERE MONTVALEZAN

Représenté par l’AARPI CAMUS & CHOMETTE, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 20 septembre 2016 par Monsieur Philippe GREINER,
Président, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL,
Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER,
Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ,
Conseiller,

— Monsieur Guillaume SAUVAGE,
Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Lors de l’assemblée générale du 04/04/2013, les copropriétaires de la résidence LA CHANOUSIA sise à LA ROSIERE MONTVALEZAN ont voté la délibération n° 21 suivante :

« travaux de remplacement de la totalité des bois des balcons de la façade aval ; conditions de majorité de l’article 25 ; Devis menuiserie BLANC joint au procès-verbal 36.236,19 euros.

Les balcons sont des parties privatives mais l’assemblée générale peut décider de voter des travaux en collectif en vue de maintenir en l’état le patrimoine immobilier (millièmes généraux) comme précisé par le syndic.
L’assemblée, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés et de l’avis du conseil syndical, et après avoir délibéré, décide, à la majorité prévue par la loi de faire effectuer les travaux de remplacement de la totalité des bois des balcons de la façade aval en conformité avec l’article 10 du règlement de copropriété.
Les copropriétaires donnent leur accord pour que l’entreprise passe par les appartements et pour que les travaux aient lieu même en période d’été compte tenu des difficultés à intervenir suivant les conditions météorologiques.

— retient la proposition présentée par l’entreprise BLANC pour un montant de 36.236,19 euros TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence (..)

— précise que le coût des travaux sera réparti en mètres linéaires selon devis annexé au procès-verbal. Les travaux seront effectués dans les meilleurs délais ».

La résolution n°22 a voté les honoraires du syndic au titre des travaux, la résolution 23 concernant les lasures des balcons, les travaux étant répartis en fonction des millièmes.

Par acte du 21/06/2013, les consorts Z, qui n’avaient pas participé à l’assemblée générale, ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d’Albertville en annulation de cette résolution et en paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’assemblée générale du 03/04/2014, il a été demandé aux copropriétaires de se prononcer sur l’annulation des résolutions contestées, et l’assemblée générale a refusé de les annuler.

Par jugement du 19/12/2014, le tribunal a débouté les consorts Z de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Z ont relevé appel de cette décision LE 04/02/2015.

Lors de l’assemblée générale du 03/04/2015, ont été votées les résolutions suivantes :

— résolution n° 12 : « travaux de remplacement des bois des garde-corps, lasure des bois et peinture des poteaux façade aval : l’assemblée, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis notifiés et de l’avis du conseil syndical, et après avoir délibéré, décide à la majorité prévue par la loi de faire effectuer les travaux de remplacement de la totalité des bois de garde-corps de la

façade aval (..) Retient la proposition présentée par l’entreprise BLANC et GUELPA pour un montant de 60.563,80 euros TTC après ajustement du devis et autorise le syndic à passer commande en conséquence ».

— résolution n° 13 : « l’assemblée (..) décide (..) d’effectuer les appels de fonds nécessaires pour réaliser les travaux votés au point 13 ; précise que les appels de fonds seront faits selon la quote-part de chacun en mètres linéaires (..) précise que le coût des travaux sera réparti, a priori, suivant le résultat de la Cour d’Appel ».

Par assignation du 19/06/2015, les consorts Z ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution n° 13.

Un sursis à statuer a été ordonné.

Par conclusions du 30/06/2016, les consorts Z demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris, d’annuler la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 04/04/2013 et de déclarer sans objet les résolutions n° 22, 23 et 24 et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, faisant valoir en substance que :

— le projet de résolution n° 21 tel qu’indiqué dans la convocation à l’assemblée générale précisait que le coût des travaux devait être réparti en millièmes généraux ; ainsi, l’assemblée générale ne pouvait voter une autre répartition,

— la question de la répartition du coût des travaux « aux mètres linéaires » n’avait pas été mise à l’ordre du jour,

— alors que le devis annexé à la convocation portait sur la somme de 31.844,91 euros, les travaux ont été votés pour un montant de 36.236,19 euros,

— la clause d’harmonie de la façade est irrégulière lorsque le paiement est imposé à une partie des copropriétaires seulement,

— les boiseries sont en bon état,

— la répartition des travaux doit s’effectuer en fonction des millièmes de copropriété.

Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— constater que l’assemblée générale avait le pouvoir et le droit de définir le mode de répartition du coût des travaux,

— constater que le devis d’un montant de 36.236,19 euros TTC avait été communiqué préalablement,

— constater que les travaux de remplacement des bois des balcons et de lasure des garde-corps de la façade aval concernent des parties privatives dont l’entretien est aux frais exclusifs du copropriétaire,

— constater que seules les charges afférentes aux parties communes sont réparties obligatoirement en millièmes dans le règlement de copropriété,

— déclarer mal fondé l’appel et confirmer le jugement déféré,

— condamner les appelants au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de relever qu’il est tout à fait permis à un appelant de reprendre en appel l’argumentation développée en première instance, du fait de l’effet dévolutif de l’appel.

' Sur le non-respect de l’ordre du jour

A la convocation à l’assemblée générale litigieuse, était joint un ordre du jour, indiquant que « le coût des travaux sera réparti en millièmes généraux ( à confirmer en assemblée générale) ».

Si finalement, une répartition différentes a été adoptée, c’est à la suite d’une discussion en assemblée générale. Celle-ci dispose d’un pouvoir d’amendement, conséquence de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats, et qui est à l’origine de la modification de la répartition des frais. Il n’a pas été ajouté une question à l’ordre du jour, et les copropriétaires, par la lecture de l’ordre du jour, étaient prévenus que la détermination de la répartition du coût des travaux était sujette à délibération.

Dès lors, les copropriétaires n’ont pas été pris par surprise, aucune déloyauté ne pouvant être relevée.

Concernant le devis BLANC, si celui joint à la convocation portait sur la somme de 31.844,91 euros, le syndic a envoyé à tous les copropriétaires par lettre du 14/03/2013 un nouveau devis d’un montant de 36.236,19 euros, suite au chiffrage des travaux dans les appartements 40, 41, 42 et 43.

Il en résulte que, lors de l’assemblée générale, les copropriétaires avaient bien eu connaissance des devis sur lesquels ils ont délibéré.

Ce moyen sera rejeté.

' Sur la répartition des travaux de réfection des garde-corps

Le règlement de copropriété prévoit que les garde-corps constituent des parties privatives. Toutefois, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 permet au règlement de copropriété d’apporter des restrictions aux droits des copropriétaires, à condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation.

L’article 10 du règlement prévoit que si les copropriétaires doivent maintenir en bon état les parties visibles de l’extérieur, « toutefois, afin de respecter l’aspect et l’harmonie de l’immeuble, la réfection des peintures et tous les travaux susceptibles de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, feront l’objet d’une opération d’ensemble décidée par l’assemblée générale de tous les copropriétaires ».

L’immeuble en cause est situé dans une station de ski et ses occupants y résident principalement pour s’adonner aux sports d’hiver ou à des activités d’été se pratiquant en montagne. Par ailleurs, de nombreux logements sont destinés à être loués à des touristes. Il en résulte que l’aspect des façades est important pour conserver à la copropriété un caractère attractif. Il en résulte qu’une telle clause est licite et que le syndicat des copropriétaires peut imposer les travaux litigieux sur les parties privatives.

En revanche, dès lors que c’est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux, les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées alors comme générales, s’agissant d’une opération d’ensemble, ayant pour objet de conférer à l’ensemble de l’immeuble un aspect attrayant, bénéficiant ainsi à l’ensemble des copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En conséquence, la résolution n° 21 sera annulée, pour avoir adopté une répartition différente.

Cette annulation entraîne celle des résolutions subséquentes, à savoir les numéros 22, 23 et 24.

Enfin, l’équité ne commande qu’une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés par les appelants en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REFORME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU,

PRONONCE l’annulation des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2013 n° 21,22, 23 et 24,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CHANOUSIA à payer aux consorts
Z la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE les consorts Z de participer aux frais du syndicat des copropriétaires générés par la présente instance,

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LA CHANOUSIA aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 25 octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie
LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,