COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/ 1

Rôle N° RG 17/13722 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA5GY

B X

Z A épouse X

C/

D DE Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marc CONCAS

M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 29 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-000228.

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE

Madame Z A épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame D DE Y ayant pour mandataire de gestion le cabinet FONCIA

MASSENA, dont le siège social est […] à […], pris en la personne de ses représentants légaux audit siège

née le […] à […], demeurant Strada Monteroni-Radi 1489/A – 53014 MONTERONI D’ARBIA (ITALIE)

représentée par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère rapporteur

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et M^me Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2014, avec prise à effet au même jour, pour une durée d’un an renouvelable, Madame D DE Y a consenti un bail d’habitation soumis aux dispositions du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989, sur un appartement sis à […] à Madame Z X et Monsieur B X, moyennant un loyer mensuel de 770€ révisable, des frais d’assurance de 15,99€ par mois, outre des charges récupérables prévues au 2.8 du contrat de bail.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 12 août 2014.

Les époux X ont cessé de régler leur loyer et ont restitué les clés de l’appartement le 17 septembre 2015.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer en date du 10 juillet 2015

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2017, Madame D DE Y a fait assigner Monsieur et Madame X en paiement d’une somme de 4 237,42€ à titre de dette locative, devant le Tribunal d’Instance de NICE, qui par jugement réputé contradictoire rendu le 29 mai 2017, a, avec exécution provisoire:

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame DE Y la somme de 3 831,48€,

— débouté Madame DE Y du surplus de ses demandes,

— condamné in solidum les mêmes à verser à Madame DE Y la somme de 700€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 17 juillet 2017, Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Ils sollicitent:

— qu’il soit dit et jugé qu’ils sont recevables et fondés en leur appel ;

— le constat qu’ils ont subi un trouble de jouissance du mois de janvier 2015 au mois de septembre 2015 rendant indisponible 2 pièces sur 3 de l’appartement ;

— qu’il soit dit et jugé que Madame D DE Y encourt la réduction du loyer de 2/3 sur la période de trouble, soit du mois de janvier 2015 au mois de septembre 2015 ;

— la fixation de la créance totale de Madame D DE Y à la somme de 5.673,51 € ;

— le constat qu’ils ont versé au total la somme de 6.578,36 € ;

en conséquence,

— la condamnation de Madame D DE Y à leur payer la somme de 904,85 € trop perçu par le bailleur ;

— la condamnation de Madame D DE Y à leur payer la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— la condamnation de Madame D DE Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Marc CONCAS, Avocat au Barreau de NICE, sous sa due affirmation de droit.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que le service d’hygiène de la ville de Nice a constaté la présence de moisissures sur les murs des deux chambres ainsi que le défaut de fonctionnement de la VMC de la salle de bain,

— qu’ils ont mis en demeure le bailleur de remédier à ces désordres dès janvier 2015,

— que le bailleur encourt la réduction du loyer de 2/3 de janvier à septembre 2015,

— qu’ils contestent les réparations locatives mises à leur charge alors qu’elles résultent du trouble de jouissance qu’ils ont subi,

— qu’ils reconnaissent devoir 166,32€ de réparations locatives (nettoyage de l’appartement de l’évier et de la hotte),

— qu’ils contestent devoir l’intégralité du coût de l’état des lieux établi par huissier de justice, qui n’est d’ailleurs pas justifié par le bailleur,

— que le bailleur ne peut réclamer des cotisations d’assurance relevant d’un contrat auquel elle n’est pas partie,

— qu’ils se contentent de soulever en cause d’appel des moyens pour opposer compensation et faire écarter les demandes financières du bailleur qu’ils sont recevables.

Madame DE Y conclut:

— qu’il soit dit irrecevables comme nouvelles en appel la demande indemnitaire et la demande

en paiement formées par les époux X,

— la confirmation du jugement du 29 mai 2017 en l’ensemble de ses dispositions,

— la condamnation in solidum de Monsieur et Madame X au paiement de la somme de

2.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de

première instance et d’appel.

Elle soutient:

— que les appelants sollicitent que soit reconnu leur préjudice de jouissance, qu’il s’agit d’une demande indemnitaire nouvelle en cause d’appel donc irrecevable,

— qu’ils ont cessé de régler les loyers dès octobre 2014 donc avant de se plaindre de problèmes d’humidité en janvier 2015,

— que les travaux n’ont pu être réalisés par la seule faute des locataires,

— que les réparations locatives mises à leur charge sont justifiées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité des demandes des époux X

Attendu qu’il résulte de l’article 564 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait,

Attendu qu’en l’espèce Madame DE Y formule des demandes en paiement de loyers à l’encontre des époux X qui étaient non comparants en première instance, que ces derniers soulèvent en appel des moyens (trouble de jouissance et contestation des réparations locatives) pour opposer compensation et faire écarter les demandes financières de Madame Y, qu’ils sont en conséquence recevables en leurs demandes,

Sur le trouble de jouissance allégué

Attendu qu’il résulte de l’article 1719 du code civil comme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,

Attendu que des traces d’humidité dans les chambres avaient été notées dans l’état des lieux d’entrée,

Attendu que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 janvier 2015, les locataires ont alerté le mandataire de gestion du bailleur sur l’important problème d’humidité rencontré et ont sollicité le 9 mars 2015 à être relogés,

Attendu qu’un constat a été réalisé par le service d’hygiène de la ville de Nice en date du 22 avril 2015, qui fait état de moisissures sur les murs des deux chambres et du défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée de la salle de bain équipée d’un WC,

Attendu que ce problème d’humidité dénoncé fin janvier 2015 n’autorisait pas les locataires dès octobre 2014, à ne pas payer leur loyer et charges,

Attendu qu’en tout état de cause, il résulte des pièces versées aux débats, par les locataires eux mêmes, que le mandataire de gestion du bailleur a toujours répondu à leurs demandes et qu’ils ont fait obstacle à la réalisation des travaux, contraignant le mandataire du bailleur à les mettre en demeure par lettre recomandée avec accusé de réception du 29 mai 2015, que cette opposition a été signalée au service d’hygiène de la mairie de Nice par courrier du même jour,

Attendu qu’ainsi, s’il n’est pas contesté que le logement a rencontré des difficultés d’humidité importante, aucune indemnisation pour trouble de jouissance ne saurait être accordée aux époux X, qui ont refusé toute intervention pour assainir leur logement mlagré l’obligation qui leur était faite par la loi et le bail, qu’il convient de débouter ces dernier de leurs demandes à ce titre,

Sur les sommes dues par les locataires

Sur la dette de loyer

Attendu qu’aux termes de l’article 1728 du code civil le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus,

Attendu qu’au vu des justificatifs versés aux débats, dont le bail, le commandement de payer et le décompte détaillé de la créance, la dette de loyers et charges, dont taxe d’ordure ménagère, est de 2 762,81€, dépôt de garantie déduit,

Sur les réparations locatives

Attendu qu’en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice,

Sur les travaux de peinture des chambres

Attendu qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée des traces d’humidité dans les deux chambres, que les travaux d’assainissement n’ayant pas eu lieu, n’est pas établie l’origine et l’imputabilité de l’humidité, qui s’est aggravée durant l’occupation du bien par les époux X, qu’ainsi les frais de peinture ne peuvent être mis à leur charge,

Sur les autres réparations locatives

Attendu que les locataires ne contestent pas devoir la somme de 166,32€ TTC au titre des frais de nettoyage de l’appartement,

Attendu qu’il résulte de la comparaison entre les deux états des lieux que le bailleur n’a pas fourni de détecteur de fumée à l’origine du bail, que les frais à ce titre ne peuvent être retenus contre les preneurs,

Attendu que l’état des lieux d’entrée indique une VMC en mauvais état tant dans la cuisine que dans la salle de bain qu’ainsi leur nettoyage ne peut être mis à la charge des locataires,

Attendu qu’il est précisé dans l’état des lieux d’entrée que la porte du freezer ne ferme pas, qu’ainsi le nettoyage du congélateur pour des points de moisissures dans un contexte d’humidité généralisée dans l’appartement ne sera pas mis à la charge des époux X,

Attendu que l’état des lieux d’entrée précise que la cuvette présente une grosse fissure, aussi la réparation au titre du WC ne sera pas mise à lal charge des locataires,

Attendu que l’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice ne note aucune dégradation sur le flexible de douche, qui était noté en bon état dans l’état des lieux d’entrée, que les locataires ne seront pas tenus au paiement d’une quelconque réparation à ce titre, pas davantage qu’au titre de la réparation de la tuyauterie à la charge du bailleur,

Attendu qu’ainsi les réparations locatives sont retenues à la charge des locataires pour un montant de 166,32€ TTC,

Sur les frais d’établissement d’un état des lieux de sortie par huissier de justice

Attendu que l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à coût fixé par décret du Conseil d’Etat,

Attendu que le bailleur justifie du montant du constat d’huissier réalisé à sa demande, en produisant la facture pour un montant de 360,32€, qu’il ne peut être tenu responsable d’une éventuelle erreur de l’huissier, qui a facturé un PV de constat pour une superficie de 50 à 150 m2 alors que le bien loué fait 47,64m2, qu’ainsi les preneurs sont tenus à la somme de 180,16€,

Sur les frais d’assurance habitation

Attendu que le bailleur verse aux débats le contrat d’assurance souscrit par les preneurs par l’intermédiaire de l’agence Foncia, qui par ailleurs est son mandataire de gestion, qu’il n’est pas partie à ce contrat et n’a donc pas qualité pour réclamer le paiement des cotisations d’assurance, qu’il sera débouté de sa demande à ce titre,

Attendu, en conséquence de ce qui précède, que les époux X sont condamnés solidairement à verser à leur bailleur les sommes suivantes:

-2 762,81€ au titre de leur dette de loyers et charges,

-166,32€ au titre des réparations locatives

-180,16€ au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie par huissier de justice

TOTAL: 3 109,29€,

Que le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et confirmé pour le surplus,

Sur les autres demandes

Attendu qu’il y a lieu d’allouer à l’intimée la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Attendu que les époux X, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel,

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 29 mai 2017 par le Tribunal d’Instance de Nice en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame DE Y la somme de 3 831,48€,

Et statuant à nouveau,

DECLARE Monsieur et Madame X recevables en leur appel,

DEBOUTE Monsieur et Madame X de leur demande de réduction des 2/3 du loyer de janvier 2015 à septembre 2015 pour trouble de jouissance,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame DE Y la somme de 3 109,29€,

CONFIRME en toutes ses autres dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame X à payer à Madame DE Y la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT