GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 18 Octobre 2016

RG : 15/00128

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande
Instance de CHAMBERY en date du 15
Décembre 2014, RG 13/00612

Appelants

M. X Y Z

né le XXX à XXXA demeurant
XXX
AIX LES BAINS

M^me B C épouse Z

née le XXX à XXXA demeurant
XXX -
XXX AIX LES BAINS

représentés par la SELURL COCHET FRANCOIS, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. D E

né le XXX à XXXA demeurant
XXX
MOUXY

M^me F G épouse E

née le XXX à XXXA demeurant
XXX MOUXY

représentés par M^e Fabrice PAGANELLI, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 12 septembre 2016 par Monsieur Philippe GREINER, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER,
Président

— Monsieur Pascal LECLERCQ,
Conseiller,

— Monsieur Guillaume SAUVAGE,
Conseiller

— =-=-=-=-=-=-=-=-

·

EXPOSE DU LITIGE

---

Suivant acte reçu le 30 août 2012 par Maître
H I, notaire à
YENNE (73), Monsieur X Y Z et son épouse, Madame B
C, ont conclu en qualité d’acquéreurs avec Monsieur D
E et son épouse, Madame F J G une promesse synallagmatique de vente portant sur le lot n°2 d’un bien cadastré C 3871 sis au lieudit La
Servagette, sur la commune de SAINT JEAN DE
CHEVELEU, moyennant un prix net vendeur de 200 000 euros.

Cet acte prévoyait notamment une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt d’un montant de 200 000 euros, sur 20 ans, au taux maximum de 3, 84%, à réaliser au plus tard le 15 octobre 2012.

Les époux Z ont communiqué à leurs vendeurs le 11 septembre 2012 une attestation émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE EST, faisant état de son accord pour le financement précité, sous réserve « de l’obtention de l’ADI et des garanties prévues le 11 septembre 2012 ».

Les acquéreurs ont ensuite refusé de signer l’acte authentique de vente et ont produit un courrier de la banque précitée, daté du 31 octobre 2012, refusant finalement de leur octroyer le prêt litigieux, au motif de l’absence de remboursement anticipé des autres crédits qu’ils avaient contractés.

Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire instrumentaire le 26 décembre 2012.

Suivant exploit d’huissier en date du 2 avril 2013, Monsieur et Madame E ont fait assigner les époux Z devant le Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY afin notamment de voir juger que la condition suspensive prévue dans l’acte du 30 août 2012 s’est trouvée réalisée le 11 septembre 2012, que le contrat de vente a été résilié aux torts de leurs co-contractants et obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Suivant jugement en date du 15 décembre 2014, la juridiction saisie a dit que la vente sous conditions suspensives du 30 août 2012 a été résiliée aux torts des époux Z et condamné ces derniers à payer aux vendeurs une somme de 11 000 euros au titre de la clause pénale stipulée à l’acte, en ce compris l’attribution au profit des requérants de la somme de 5 000 euros qui était consignée chez le notaire, ainsi que 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant déclaration en date du 16 janvier 2015, Monsieur et Madame Z ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 10 avril 2015, auxquelles il conviendra de se reporter pour le détail de leur argumentation, les appelants demandent à la présente juridiction, au visa des articles L. 312-6 et suivants du code de la consommation, d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 décembre 2014 par le
Tribunal de Grande Instance de
Chambéry et, statuant à nouveau, de :

— dire et juger que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée dans le délai fixé par le compromis de vente du 30 août 2012 et que ledit compromis est devenu caduc à la date du 15 octobre 2012 ;

— dire et juger qu’ils ont respecté pleinement leur engagement de dépôt d’une demande de prêt conforme au compromis et que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne leur est pas imputable au regard de la situation décrite par Monsieur C dans son attestation du 7 août 2013 et dans le courrier du 31 octobre 2012 émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE-EST ;

— ordonner la restitution à leur profit du dépôt de garantie d’un montant de 5.000 euros séquestré en l’étude de Maître I,
Notaire à YENNE ;

— débouter Monsieur D
E et Madame F E de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires ;

— condamner Monsieur D
E et Madame F E à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur D
E et Madame F E aux entiers dépens.

Les appelants font valoir, en substance, que le document émanant du CREDIT AGRICOLE qu’ils ont communiqué à leurs vendeurs le 11 septembre 2012 ne constituait pas une offre ferme et définitive de prêt, comme stipulé dans le compromis de vente, mais un simple accord de principe de la banque, de sorte que la condition suspensive ne pouvait être réalisée à cette date., comme l’a retenu la juridiction du premier degré, et que la vente est ainsi devenue caduque le 15 octobre 2012.

Ils expliquent que l’établissement bancaire, auprès duquel ils ont déposé une demande de prêt dès le 4 septembre 2012, a conditionné l’octroi de son concours au remboursement anticipé préalable du crédit immobilier qu’ils avaient souscrit pour faire l’acquisition, en 1999, de leur appartement d’Aix les Bains, et que le père de Madame Z, qui devait initialement leur prêter l’argent nécessaire pour solder ce crédit, a finalement refusé de le faire en raison de problèmes de santé.
Ils précisent qu’ils sont de bonne foi et qu’ils ignoraient que la banque leur imposerait une telle condition lors de la signature du compromis de vente, raison pour laquelle ils n’ont pas fait insérer dans ce dernier de condition suspensive tenant à la vente de leur appartement ou au remboursement anticipé du crédit en cours.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 5 mai 2015, auxquelles il conviendra de se reporter pour le détail de leur argumentation, les époux
E demandent de leur côté à la Cour, au visa des articles 1134, 1147 et suivants, 1178, 1582 et suivants du code civil, sur l’appel principal, de :

— dire et juger que la vente sous conditions suspensives signée entre les époux E et les époux
Z le 30 août 2012 ne contient aucune condition suspensive relative à la réalisation préalable par les époux Z d’un immeuble ou au remboursement anticipé d’un prêt bancaire plus ancien ;

— dire et juger que l’attestation émise 11 septembre 2012 par le CREDIT AGRICOLE CENTRE EST constitue une offre ferme et définitive valant accord de financement ;

— dire et juger que la condition relative à l’obtention d’un financement prévue dans l’acte de vente sous conditions suspensives signé entre les époux
E et les époux Z le 30 août 2012 a été réalisée le 11 septembre 2012 avec la fourniture par les époux Z d’une attestation valant accord de financement émanant du CREDIT AGRICOLE CENTRE
EST ;

— dire et juger que l’acte de vente sous conditions suspensives n’est pas devenu caduc à la date du 15 octobre 2012, puisque la condition relative à l’obtention d’un financement était réalisée depuis le 11 septembre 2012, par la fourniture de l’attestation valant accord de financement émanant du CREDIT

AGRICOLE CENTRE EST ;

— dire et juger que le courrier du CREDIT A GRICOLE
CENTRE-EST du 31 octobre 2012 n’est d’aucune valeur, en ce que la condition suspensive relative au financement était acquise le 11 septembre 2012 ;

— dire et juger que la vente sous conditions suspensives signée entre les époux E et les époux
Z le 30 août 2012 est devenue parfaite avec la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ;

— dire et juger que c’est fautivement que les époux
Z ont refusé de signer l’acte authentique de vente ;

— dire et juger que la vente sous conditions suspensives signée le 30 août 2012 est résiliée aux torts des époux Z.

Sur leur appel incident, les époux E demandent par ailleurs à la Cour de condamner les époux X et Valérie
Z à leur payer les sommes suivantes :

' Clause pénale prévue à l’acte de vente sous conditions suspensives : 20 000 .

' Perte sur le prix de vente : 10 000 .

' Souscription inutile d’une location : 1 130 .

' Frais de sommation et de procès-verbal de difficultés : 695,45 .

' Frais postaux : 23 .

' L’indemnisation du temps passé à préparer inutilement un déménagement : 1 000 .

Ils sollicitent également qu’il soit dit que la somme de 5 000 détenue par Maître H
I, Notaire associée à YENNE (73), leur sera versée à due concurrence des sommes qui leur sont dues et que la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les époux Z soit rejetée.

Monsieur et Madame E réclament enfin une somme de 3 000 au titre de l’article 700 du
CPC, en sus de l’indemnité accordée en première instance, outre les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Les époux E soutiennent que, comme l’a retenu le premier juge, l’attestation délivrée le 11 septembre 2012 par le CREDIT AGRICOLE, qui ne mentionne aucune condition préalable mais se réfère uniquement à des garanties à apporter, constitue une véritable offre ferme et définitive de prêt et non un simple accord de principe, de sorte que la condition suspensive stipulée au contrat s’est trouvée réalisée à cette date. Retraçant par ailleurs la chronologie des échanges intervenus entre les parties, ils exposent que les époux Z ont produit cette pièce comme un accord de prêt, et non comme un document provisoire, et ils estiment que le récit exposé par les appelants pour justifier leur refus de réitérer la vente est mensonger, n’ayant été élaboré que pour les besoins de la procédure.
Les époux E prétendent enfin être fondés à réclamer à titre incident la réparation intégrale de leurs préjudices,, qui a été écartée par le tribunal de grande instance.

L’affaire, retenue à XXX.

EXPOSE DES MOTIFS

---

Attendu qu’aux termes de l’article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ;

Attendu qu’en l’espèce, la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs, stipulée dans le compromis de vente conclu entre les parties le 30 août 2012, est ainsi rédigée :

« Montant du prêt : DEUX CENT MILLE EUROS (200.000 )

Durée du prêt : 20 ans

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 3,84 %.

Obligations de l’acquéreur

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 10 septembre 2010 [2012]. Toutefois LE VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :

— Que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose aux demandes de prêt qu’il se propose de solliciter,

— Que le montant de ses emprunts ainsi que ses ressources mensuelles lui permettent d’obtenir le financement qu’il entend solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts auront été émises. L’ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci. L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.312-16 du Code de la
Consommation, intervenir au plus tard le 15 octobre 2012.

Faute par L’ACQUEREUR d’avoir informé LE VENDEUR ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme nulles et de nul effet, une semaine après la réception par L’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par
LE VENDEUR d’avoir à justifier l’obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à cette condition. En aucun cas, la renonciation au bénéfice de cette condition suspensive ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l’acte authentique de vente.

L’ACQUEREUR ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui à titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement. »

Attendu qu’un dépôt de garantie d’un montant de 5 000 euros a par ailleurs été versé à la signature, l’acte précisant que cette somme resterait acquise aux vendeurs à titre de dommages et intérêts si toutes les conditions suspensives étaient réalisées et que l’acte authentique ne pouvait être dressé par la faute, le fait ou la négligence des acquéreurs ; que le compromis de vente contient également une

clause pénale égale à 10% du prix de vente, qui sera prélevée le cas échéant sur le dépôt de garantie, au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique ;

Attendu qu’il est constant que les époux Z ont, le 4 septembre 2012, déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la condition suspensive, comme cela se déduit de l’attestation établie par le CREDIT AGRICOLE CENTRE EST le 7 septembre 2012 ; que cette pièce indique expressément qu’à cette date, aucune décision d’accord ou de refus du prêt n’avait encore été prise par cet établissement bancaire ;

Attendu que les appelants ont par contre communiqué au notaire instrumentaire, le 11 septembre 2012, une seconde attestation de leur banque, établie le jour-même, et qui est expressément intitulée « ACCORD DE FINANCEMENT »; que cette attestation se réfère à la demande de prêt qu’ils avaient préalablement déposée, laquelle comportait l’ensemble des mentions prévues à la condition suspensive, et indique que cette demande a été « acceptée, sous réserve de l’obtention de l’ADI (assurance décès invalidité) et des garanties prévues le 11 septembre 2012 » ;

Attendu que Monsieur et Madame Z prétendent, au soutien de leur appel, que cette pièce ne serait qu’un « accord de principe » exprimé par la banque et non une offre ferme et définitive de prêt, en ce qu’elle contenait une réserve expresse, liée aux garanties convenues ; qu’ils soutiennent que, parmi ces garanties, non exprimées par le CREDIT AGRICOLE, figurait la nécessité de solder préalablement un prêt immobilier qu’ils avaient souscrit en 1999 auprès du même établissement bancaire, pour l’acquisition d’un appartement à Aix-les-Bains ; que le capital restant dû à ce titre devait être réglé par le biais d’un prêt sans intérêts de 30 000 euros que devait leur consentir le père de Madame Z ; que ce dernier n’aurait pu, suite au diagnostic d’une maladie grave posé le 26 septembre 2012, consentir ledit prêt, ce qui aurait conduit leur banquier à réexaminer leur dossier et à leur refuser finalement le concours financier qu’ils sollicitaient ;

Attendu qu’au soutien d’une telle thèse, les appelants versent aux débats :

— un courrier du CREDIT AGRICOLE, daté du 31 octobre 2012, et adressé au notaire le 6 novembre 2012, dont le contenu est le suivant :

« Vous avez sollicité un prêt pour un montant de 200 000 euros, dans le but de financer Acquisition
Appartement et nous avons eu le plaisir de donner une suite favorable à votre demande le 11 septembre 2012. Nous avions exclu de l’analyse de votre dossier les mensualités des crédits en cours, une rentrée d’argent devant permettre le remboursement anticipé de ces crédits. Vous nous informez aujourd’hui que le remboursement anticipé des crédits en cours n’est plus d’actualité. Nous vous informons que cette nouvelle situation modifie l’analyse financière de votre situation personnelle réalisée lors de l’octroi de votre financement et que suite à une nouvelle étude de votre demande, ce prêt ne peut vous être accordé » ;

— une attestation établie par Monsieur et Madame C, confirmant avoir refusé d’accorder à leur fille un prêt de 30 000 euros suite à la découverte d’une pathologie grave du premier le 26 septembre 2012 ;

Attendu que ces pièces sont de nature à établir la véracité du récit exposé par les époux Z sur les circonstances ayant conduit à leur refus de signer l’acte authentique ; qu’en tout état de cause, les vendeurs ne font état d’aucun élément probant qui serait de nature à remettre en cause ces explications ;

Attendu que pour autant, et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, il ne peut qu’être constaté que l’attestation établie par le CREDIT AGRICOLE le 11 septembre 2012 constitue une véritable offre de prêt au sens du compromis de vente, et non un simple accord de principe; qu’en effet, ce document, intitulé « Accord de financement », se réfère à une demande précise déposée par les

époux Z et indique que cette offre a été acceptée par la banque ;

Attendu que cette dernière n’indique en outre à aucun moment que son offre serait conditionnée à l’apurement préalable, par les époux Z, d’un autre crédit immobilier ; qu’elle se contente d’émettre des réserves liées à l’assurance ainsi qu’à des garanties qui ne peuvent se référer de toute évidence, comme le font valoir les intimés, qu’à celles qu’une banque se ménage habituellement en cas de prêt immobilier (privilège de prêteur de deniers, hypothèque…) ;

Attendu qu’il convient de souligner, par ailleurs, que, dans son courrier du 31 octobre 2012, qui est en tout état de cause postérieur au délai laissé à l’acquéreur pour obtenir un prêt aux termes du compromis, la banque précise elle-même que le financement sollicité par le appelants leur avait été accordé, ce qui ne peut que confirmer que l’attestation du 11 septembre 2012 était bien un engagement ferme de sa part; que si tel n’était pas le cas, il appartenait aux acquéreurs d’apporter toutes précisions utiles sur ce document ou de stipuler une autre condition suspensive tenant à l’apurement préalable de leur autre crédit immobilier ;
que du reste, ils ne justifient nullement avoir informés leurs co-contractants de cette contrainte ;

Attendu qu’au contraire, il se déduit de la chronologie des événements retracée par les parties que les époux Z ont de toute évidence présenté cette attestation auprès du notaire et de leurs vendeurs comme étant une offre de prêt, permettant de réaliser la condition suspensive stipulée à l’acte ; que c’est d’ailleurs suite à la communication de cette pièce que les intimés ont conclu un contrat de bail le 25 septembre 2012, radié les enfants de l’école où ils étaient scolarisés et organisé leur déménagement, ce qu’ils n’auraient pas fait si l’attestation de la banque leur avait été présentée comme étant un simple accord de principe conditionné à l’apurement préalable d’un autre prêt ;

Attendu qu’enfin, force est de constater que les appelants ne font état d’aucune démarche qu’ils auraient effectuée, suite à ce refus exprimé par le
CREDIT AGRICOLE, pour obtenir un financement auprès d’une autre banque, solder l’autre prêt ou trouver un autre montage financier, rendant viable leur projet immobilier ; que ces circonstances sont de nature à faire douter de la réalité de leur volonté de poursuivre la vente ;

Attendu qu’il ne peut que se déduire de ces constatations que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt a été réalisée le 11 septembre 2012, de sorte que c’est de manière fautive que les époux Z ont refusé de signer l’acte authentique de vente; que la vente sous conditions suspensives se trouve donc résiliée à leurs torts ;
que leur demande tendant à se voir restituer le dépôt de garantie ne saurait donc être accueillie ;

Attendu que l’article 1142 du code civil prévoit que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur ;

Attendu que, comme l’a retenu le premier juge, l’application à l’espèce de la clause pénale stipulée au contrat, d’un montant de 20 000 euros, apparaît manifestement excessive au regard du préjudice subi par les époux E, qui ont vendu leur bien trois mois après la date prévue pour la réitération, à un prix de 190 000 euros net vendeur ; qu’ainsi, en application des dispositions de l’article 1152 alinéa 2 du code civil, cette clause sera réduite à un montant de 11 000 euros, somme retenue par le tribunal de grande instance ;

Attendu que les vendeurs justifient, par les pièces produites, avoir subi une baisse de prix de 10 000 euros sur le prix de vente de leur appartement, qui s’analyse en une perte de chance, s’être acquittés inutilement d’un loyer pendant le mois de novembre 2012, et avoir effectué de nombreuses démarches pour organiser leur déménagement ; que cependant, la somme qui leur est allouée en application de la clause pénale a vocation à réparer de manière forfaitaire l’ensemble de leurs préjudices; que leurs demandes complémentaires devront en conséquence être rejetées ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de
Chambéry le 15 décembre 2014 sera confirmé en toutes ses dispositions;

Attendu que les époux Z, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit du conseil de la partie adverse ;

Attendu qu’il seront également condamnés in solidum à verser aux époux E une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

---

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE in solidum Monsieur X Y Z et son épouse, Madame BBB C, à payer à Monsieur D E et à son épouse, Madame F
J G, une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés par eux en cause d’appel,

CONDAMNE in solidum Monsieur X Y Z et son épouse, Madame BBB C aux dépens exposés en cause d’appel, avec distraction au profit de Maître
Fabrice PAGANELLI, avocat au barreau de
Chambéry.

Ainsi prononcé publiquement le 18 octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président et Sylvie
LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,