MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 11 Avril 2023

N° RG 21/00323 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GT52

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 08 Janvier 2021

Appelante

S.A.S. MONT BLANC COLLECTION, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par l’ASSOCIATION CABINET RIBES ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimée

S.C.I. DES FLEURS, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Janvier 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 janvier 2023

Date de mise à disposition : 11 avril 2023

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et Procédure :

Par acte authentique de M. [U], notaire, du 11 septembre 2018, la SCI des Fleurs a consenti à la SAS Mont-Blanc Collection une promesse de vente d’un chalet à usage d’habitation, sis section G[Cadastre 3], lieu dit « [Localité 5] », [Adresse 1] à [Localité 4], expirant le 15 juin 2019.

La SAS Mont-Blanc Collection a versé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros conformément à la promesse. Il était stipulé que si l’une des conditions suspensives prévues à l’acte venait à défaillir ou si le bien se révélait faire l’objet de servitudes, mesures administratives de nature à déprécier la valeur ou le rendre impropre à son usage, l’indemnité d’immobilisation devait être restituée à ladite SAS.

Le 15 octobre 2018, M. [G], notaire de la SAS Mont-Blanc Collection a sollicité auprès de M. [U] le remboursement de la somme de 70 000 euros, au motif que le permis de construire sollicité allait faire l’objet soit d’un refus, soit d’un sursis à statuer par la commune de [Localité 4].

Par acte en date du 11 avril 2019, la SAS Mont-Blanc Collection a assigné la SCI des Fleurs aux fins de la voir condamner à lui restituer la somme de 70 000 euros.

Par jugement rendu le 8 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— débouté la société Mont-Blanc Collection de sa demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation détenue par Me [O] [U], notaire, désigné par les parties en qualité de séquestre, et de sa demande de diminution de l’indemnité ;

— dit que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros (soixante dix mille euros) est acquise à la SCI des Fleurs et dit qu’elle produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 27 novembre 2018, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— autorisé Me [O] [U], notaire et séquestre, à remettre ladite indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros (soixante dix mille euros) à la SCI les Fleurs, sur présentation d’une copie exécutoire du présent jugement ;

— condamné la société Mont-Blanc Collection aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté la société Mont-Blanc Collection de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnér de ce chef à payer à la SCI des Fleurs la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a retenu que :

' la société Mont-Blanc Collection ne justifie pas avoir déposé sa demande de permis de construire avant la date butoir du 15 octobre 2018 ;

' la société Mont-Blanc Collection n’a pas donné suite à la mise en demeure du 27 novembre 2018 de respecter son engagement de justifier du dépôt du permis de construire dans le délai imparti de 8 jours, et que, dès lors, elle était réputée selon les termes de l’acte notarié avoir renoncé à la condition suspensive et ne pouvait s’en prévaloir pour échapper à ses obligations ;

' la seule conséquence d’un éventuel refus de permis de construire consiste en une diminution du prix de vente, ce dernier passant de 1 690 000 euros à 1 650 000 euros ;

' l’échec de la vente de l’immeuble est compensée par l’indemnité d’immobilisation, la SCI des Fleurs a été déboutée de sa demande en dommages et intérêts à ce titre.

Par déclaration au greffe en date du 12 février 2021, la société Mont-Blanc Collection a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 30 septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Mont-Blanc Collection sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour à titre principal, de :

— dire qu’elle est bien fondée à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives prévues à l’acte du 11 septembre 2018 ;

— en conséquence, condamner la SCI des Fleurs à lui restituer la somme de 70 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2018, date du courrier recommandé avec accusé de réception adressé par M. [G] ;

— dire que les intérêts seront capitalisés par année entière, et condamner la SCI des Fleurs à les lui payer ;

A titre subsidiaire,

— dire que l’indemnité de 70 000 euros prévue à l’acte du 11 septembre 2018 s’analyse en une pénalité (anciennement dénommée clause pénale) telle que réglementée par l’article L235-1 du code civil ;

— en conséquence, dire que la SCI des Fleurs n’a pas subi de préjudice et réduire l’indemnité à lui revenir à une somme symbolique ;

— condamner la SCI des Fleurs à lui restituer la somme de 70 000 euros qu’elle a perçue de M. [U] en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement, sous déduction de la somme symbolique accordée à titre d’indemnité dans l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI des Fleurs à lui rembourser à les sommes payées par cette dernière au titre de l’exécution provisoire, soit 4 819,21 euros ;

— débouter la SCI des Fleurs de toutes demandes ;

— condamner la SCI des Fleurs à payer à la SAS Mont-Blanc Collection la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI des Fleurs à payer les entiers dépens avec application au profit de M^me Agnès Ribes (cabinet Ribes & associés) des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux de première instance, et au profit de la Selarl Cochet-Barbuat pour ceux d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Mont-Blanc Collection expose essentiellement que :

' les conditions d’urbanisme en vigueur allaient conduire à un sursis à statuer de sorte que le chalet aurait été impropre à la destination qu’elle entendait lui donner, à savoir l’hébergement touristique. Elle est donc fondée à se prévaloir de la non-réalisation d’au moins une des conditions suspensives prévues à l’acte et à demander la restitution de l’indemnité de 70 000 euros ;

' le fait que le permis n’ait pas été déposé est sans incidence puisque les règles d’urbanismes en vigueur font échec à la demande ;

' une réponse a été apportée le 5 décembre 2018 à la mise en demeure réceptionnée le 28 novembre 2018, le délai de 8 jours est donc respecté ;

' qu’à défaut, la clause relative au versement de la somme de 70 000 euros doit être qualifiée de clause pénale puisque :

— le bénéficiaire de la promesse est en réalité partie à une promesse synallagmatique de vente pour laquelle la qualification d’indemnité d’immobilisation ne peut être retenue ;

— le fait qu’il y ait des conditions suspensives n’empêche pas le caractère synallagmatique de la promesse ;

— la clause correspond à une indemnité en cas d’échec de la transaction ;

' la somme de 70 000 euros est manifestement excessive par rapport au préjudice qu’aurait pu subir la SCI des Fleurs dans la mesure où il s’est écoulé à peine un mois entre la signature de la promesse et l’avis donné par le notaire qu’il n’y aurait pas de suite et que la SCI des Fleurs n’avait pas jusqu’alors remis en vente son bien.

Par dernières écritures en date du 22 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI des Fleurs sollicite de la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce que la SCI des Fleurs a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

En conséquence,

— constater que la société Mont-Blanc Collection a renoncé à se prévaloir de l’option d’achat consentie par la SCI des Fleurs aux termes de la promesse de vente reçue par Me [O] [U], notaire associé, par acte authentique en date du 11 septembre 2018 ;

— juger que la condition suspensive d’obtention du permis de construire est réputée accomplie dès lors que la société Mont-Blanc Collection en a empêché sa réalisation ;

— juger que la société Mont-Blanc Collection n’est pas recevable à se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de droit commun ;

— juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros doit demeurer acquise à la SCI des Fleurs, promettant, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse de vente ;

— ordonner la conservation de l’indemnité d’immobilisation par la SCI des Fleurs ;

— débouter en conséquence la société Mont-Blanc Collection de sa demande tendant à voir condamner la SCI des Fleurs à lui restituer cette indemnité, outre intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2018 ;

— juger que l’acte reçu le 11 septembre 2018 par Me [O] [U], notaire, constitue effectivement une promesse unilatérale de vente ;

— juger en conséquence que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 70 000 euros convenue entre les parties ne saurait être requalifiée en clause pénale ;

— débouter la société Mont-Blanc Collection de sa demande subsidiaire de requalification de l’indemnité d’immobilisation et de réduction subséquente ;

— débouter en tout état de cause la société Mont-Blanc Collection de sa demande subsidiaire tendant à voir réduire l’indemnité de 70 000 euros à une somme symbolique, le caractère manifestement excessif n’étant pas démontré ;

— débouter la société Mont-Blanc Collection de sa demande tendant à se voir restituer cette indemnité « sous déduction de la somme symbolique accordée à titre d’indemnité dans l’arrêt à intervenir » ;

— débouter la société Mont-Blanc Collection de sa demande tendant à voir condamner la SCI des Fleurs à lui rembourser les sommes payées au titre de l’exécution provisoire, soit 4 819, 21 euros comprenant l’indemnité de procédure et les dépens de premières instances ;

— débouter en tout état de cause la société Mont-Blanc Collection de sa demande tendant à voir fixer les intérêts au taux légal à la date du 9 septembre 2018, date de la mise en demeure de Me [G], notaire, adressée à Me [U], notaire, et non à la SCI des Fleurs, et fixer, dans l’hypothèse de la restitution à l’appelante de tout ou partie de l’indemnité de 70 000 euros, les intérêts au taux légal au jour de la décision à intervenir ou du prononcé du jugement déféré ;

Y ajoutant,

— condamner la société Mont-Blanc Collection à payer à la SCI des Fleurs des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros ;

— la condamner enfin à lui verser la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité de procédure outre les dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI des Fleurs fait valoir que :

' la société Mont-Blanc Collection ne peut pas se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive dans la mesure où :

— elle n’a pas déposé sa demande de permis de construire avant la date butoir du 15 octobre 2018 ;

— un sursis à statuer n’équivaut pas à un refus de permis de construire ;

— elle ne se prévaut d’aucun document d’urbanisme en vigueur qui permettrait de démontrer que si sa demande de permis de construire avait été déposée dans les délais impartis, elle aurait nécessairement été rejetée ;

' la société Mont-Blanc Collection n’a pas donné de suite à la mise en demeure qui lui a été faite de respecter son engagement dans le délai de 8 jours et la réponse du 5 décembre 2018 ne permet pas de justifier de l’accomplissement de l’engagement qu’elle avait pris quant au dépôt de la demande de permis de construire. Elle est donc réputé avoir renoncé à la condition suspensive ;

' quand bien même société Mont-Blanc Collection aurait obtenu un refus de sa demande de permis de construire, elle n’aurait pas pu rompre les accords pris sauf à ce que l’indemnité d’immobilisation soit conservée par la concluante ;

' la société Mont-Blanc Collection ne justifie pas de l’existence de servitudes, de charges ou de vices qui résulteraient de titres de propriétés antérieurs ou de pièces d’urbanisme qui diminuerait sensiblement la valeur du bien ou le rendrait impropre à la destination qu’elle entendait donner ;

' la société Mont-Blanc Collection pouvait renoncer à son acquisition, la seule conséquence étant qu’elle abandonnait l’indemnité d’immobilisation versée, contrepartie de la promesse unilatérale du vendeur. Dès lors, elle ne constitue aucunement une clause pénale et ne peut être réduite par le juge ;

' l’indemnité d’immobilisation convenue représente moins de 5% du prix d’achat arrêté par les parties, elle ne peut donc être considérée comme manifestement excessive ;

' la société Mont-Blanc Collection ne l’a pas avisé de façon formelle de son refus d’acquérir le bien, elle est donc demeurait bloquée jusqu’à la date butoir prévue à l’acte pour la levée d’option.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 2 janvier 2023 clôture l’instruction de la procédure.

MOTIFS ET DECISION

Sur la défaillance de la condition suspensive

L’article 1124 du code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.(…) »

L’acte du 11 septembre 2018 de Me [U] mentionne en objet : « promesse unilatérale de vente : le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le ou les biens ci-dessous identifié. Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra. »

Cet acte prévoyait, ainsi que l’a retenu le premier juge :

— Une indemnité d’immobilisation de 70 000 euros, dont le sort était prévu en page 8 de l’acte et prévoyait qu’en cas de non réalisation de la vente promise, la somme serait « acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée d’immobilisation. »

— Cette indemnité d’immobilisation pouvait être intégralement « restituée au bénéficiaire s’il se prévalait d’un des cas suivants :

* si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte,

* si le bien promis se révélait faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à le rendre impropre à leur usage,

* si le bien promis se révélait être grevé de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarées ou non à l’acte et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

* si le bien venait à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée ;

* si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire ou régulière ;

* en cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative au bien ;

* si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable :

* et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. »

En l’espèce, l’option n’a pas été levée par le bénéficiaire, lequel ne démontre pas avoir déposé un permis de construire avant le 15 octobre 2018 comme il s’y était engagé.Le courriel adressé par l’adjoint à l’urbanisme de la mairie concernée le 1er novembre 2018 et qui indique « je vous confirme que la mairie a depuis cet automne lancé une étude sur le schéma d’hébergement touristique de la vallée de [Localité 4] et qu’en conséquence une demande de permis de construire liée à votre projet pourrait, dans ce contexte, se voir opposer une décision de sursis à statuer. »

A ce sujet, l’emploi du conditionnel ne permet pas de considérer qu’un sursis à statuer était certain, mais permet aussi de déterminer qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée. En tout état de cause, même un refus de permis de construire n’aurait pas permis à l’appelante de récupérer l’indemnité d’immobilisation.

En effet, l’obtention du permis de construire faisait l’objet d’une clause spécifique, appelée « condition particulière » figurant en page 12 « Les parties ont précisé qu’en cas de refus de permis de construire, les présentes seront réitérées mais pour un prix inférieur, soit la somme d’un million six cent cinquante mille euros (1 650 000 euros). »

Ainsi, seule la preuve de contraintes administratives interdisant d’utiliser le chalet à des fins d’hébergement touristique, de l’existence de servitudes d’urbanisme rédhibitoires, ou d’un vice touchant le droit de propriété pouvait permettre au bénéficiaire d’obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation. Or, cette démonstration n’est pas faite en l’espèce, alors que le chalet, affecté à l’habitation et l’hébergement, présentait des normes de confort tout à fait appréciables pour un hébergement touristique (garage, jacuzzi, etc), et qu’il n’est pas démontré que l’obtention du permis de construire était indispensable à une réaffectation du bien.

Par conséquent, les stipulations de la promesse unilatérale de vente prévoyaient que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant si le bénéficiaire renonçait à acheter pour un motif autre qu’un vice rédhibitoire.

Sur la requalification en clause pénale

La requalification des faits et actes litigieux à la charge du juge prévue par l’article 12 du code de procédure civile ne s’impose que si une erreur est commise dans la qualification réalisée par les parties.

En l’espèce, ainsi qu’il a été inscrit dans l’acte notarié, une promesse unilatérale de vente a été conclue, portant sur un chalet appartenant à la société des fleurs, laquelle était définitivement engagée à conclure la vente si la société Mont-Blanc Collection décidait de lever l’option. La société Mont-Blanc Collection, quant à elle, pouvait acheter, à un prix différent selon l’obtention ou non de son permis de construire, mais pouvait aussi renoncer à acheter, en abandonnant l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, les développements de la société Mont Blanc Collection tendant à démontrer que la promesse unilatérale serait une promesse synallagmatique dans le seul but d’obtenir la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale pour prétendre à sa réduction sont dépourvus de toute pertinence. Il y a lieu à ce sujet de rappeler que ce qui est clair ne s’interprète pas, et il n’y pas lieu de dénaturer le contrat signé par les parties pour permettre à l’une d’entre elles d’échapper à ses obligations.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Les dommages et intérêts réclamés par la société des fleurs sont motivés par la durée d’immobilisation du chalet, faisant valoir que la société Mont Blanc Collection n’a pas officiellement renoncé à acquérir, mais l’a fait indirectement, par l’intermédiaire de son notaire. Or, l’indemnité d’immobilisation était en tout état de cause prévue au contrat, et le bien immobilier était insusceptible de vente avant le 30 avril 2019, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation complémentaire.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société Mont Blanc Collection sera condamnée aux dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de faire supporter à la société Mont Blanc Collection une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société Mont Blanc Collection aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Mont Blanc Collection à verser à la SCI des fleurs une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 en cause d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 11 avril 2023

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

la SELARL JURIS-MONT BLANC

Copie exécutoire délivrée le 11 avril 2023

à

la SELARL JURIS-MONT BLANC