COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 19 Septembre 2024

N° RG 23/01575 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HLI4

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ de THONON-LES-BAINS en date du 03 Octobre 2023, RG 23/00152

Appelante

S.A.R.L. ATELIER DES GRANDS MERES, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Fadila TABANI-SURMONT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimé

M. [R] [W]

né le 01 Janvier 1949 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL CABINET MEROTTO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 21 mai 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré ,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2021, M. [R] [W] a donné en location à la SARL Atelier des Grands Mères, pour une durée de 3 années commençant à courir le jour-même, un local sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros TTC.

Se prévalant de loyers impayés, par acte du 15 avril 2022, M. [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 10 500 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 16 mars 2023, M. [W] a fait assigner la société Atelier des Grands Mères devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin que la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire soit constatée et que l’expulsion de la société défenderesse soit ordonnée, outre sa condamnation au paiement des loyers dus et d’une indemnité d’occupation.

La société Atelier des Grands Mères s’est opposée aux demandes de M. [W] en faisant notamment valoir que ce dernier ne justifie pas de sa qualité de propriétaire et qu’elle n’occupe plus les lieux depuis le 1er novembre 2022.

Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

renvoyé les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront,

constaté la résiliation au 16 mai 2022 du bail dérogatoire conclu entre M. [W] et la société Atelier des Grands Mères et portant sur un local sis [Adresse 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

ordonné en conséquence à la société Atelier des Grands Mères, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les locaux sis [Adresse 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de l’ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

s’est réservé le cas échéant, la liquidation de l’astreinte,

autorisé M. [W], à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de la société Atelier des Grands Mères et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu’à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la société Atelier des Grands Mères, sauf pour cette dernière à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

condamné la société Atelier des Grands Mères à payer à monsieur M. [W] :

— la somme de 31 500 euros, à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtée au 30 juin 2023,

— la somme de 1 500 euros par mois, du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

— la somme de 1 125 euros à titre de provision à valoir sur la pénalité prévue au contrat de bail,

condamné la société Atelier des Grands Mères à payer à M. [W] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Atelier des Grands Mères de l’ensemble de ses prétentions,

condamné la société Atelier des Grands Mères aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance.

Par déclaration du 31 octobre 2023, la société Atelier des Grands Mères a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 16 décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Atelier des Grands Mères demande en dernier lieu à la cour de :

infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation au 16 mai 2022 du bail dérogatoire conclu entre M. [W] et la société Atelier des Grands Mères et portant sur un local sis [Adresse 2], par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée,

— ordonné en conséquence à la société Atelier des Grands Mères, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les locaux sis [Adresse 2] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien dans les 30 jours suivant la signification de l’ordonnance et une fois ce délai expiré, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés,

— s’est réservé le cas échéant, la liquidation de l’astreinte,

— autorisé M. [W], à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de la société Atelier des Grands Mères et de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi qu’à la mise sous séquestre des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux et à leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de la société Atelier des Grands Mères, sauf pour cette dernière à demander au juge des référés ou au juge de l’exécution des délais,

— condamné la société Atelier des Grands Mères à payer à monsieur M. [W] :

' la somme de 31 500 euros, à titre de provision à valoir sur la dette de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtée au 30 juin 2023,

' la somme de 1 500 euros par mois, du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération définitive des lieux, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle,

' la somme de 1 125 euros à titre de provision à valoir sur la pénalité prévue au contrat de bail,

— condamné la société Atelier des Grands Mères à payer à M. [W] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Atelier des Grands Mères de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné la société Atelier des Grands Mères aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du droit de plaidoirie et de la signification de l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

débouter M. [W] l’ensemble des demandes,

ordonner à M. [W] de produire une attestation authentique de propriété immobilière du bien donné à bail à la société Atelier des Grands Mères,

juger infondées les demandes de M. [W] tendant à l’expulsion de la société Atelier des Grands Mères,

constater les travaux effectués à ses frais par la société Atelier des Grands Mères au sein des locaux donnés à bail par M. [W] et le manquement à l’obligation de délivrance conforme,

constater l’existence d’une contestation sérieuse,

condamner M. [W] à payer à la société Atelier des Grands Mères la somme de 5 000 euros au titre de sa mauvaise foi,

condamner M. [W] à payer à la société Atelier des Grands Mères, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 15 janvier 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [R] [W] demande en dernier lieu à la cour de :

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée,

Y ajoutant et en tout état de cause,

débouter la société Atelier des Grands Mères de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

condamner la société Atelier des Grands Mères à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

L’affaire a été clôturée à la date du 18 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 21 mai 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Atelier des Grands Mères fait grief à la décision déférée d’avoir fait droit aux demandes de M. [W] alors, selon elle, que :

— M. [W] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il est propriétaire des lieux loués,

— elle a libéré les lieux le 1er novembre 2022, date à laquelle elle a déménagé son activité dans de nouveaux locaux, M. [W] faisant obstacle à la restitution des clés,

— la créance de loyers de M. [W] est sérieusement contestable dans la mesure où les locaux ne sont pas aux normes lui permettant d’exercer son activité, ce qui l’a contrainte à réaliser des travaux pour un coût de 13 540 euros. Elle considère que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et ne peut réclamer le paiement des loyers, ce d’autant qu’il se serait engagé à compenser ceux-ci avec le coût des travaux.

M. [W] soutient pour sa part que :

— la résiliation du bail résulte du jeu de la clause résolutoire, faute pour la locataire d’avoir régularisé les loyers impayés après délivrance du commandement de payer,

— la société Atelier des Grands Mères ne justifie pas avoir quitté les lieux, alors que son siège social est toujours à l’adresse des lieux loués,

— il n’a jamais donné son accord pour prendre en charge les travaux réalisés par la société Atelier des Grands Mères, celle-ci ayant pris les lieux en l’état, aucune faute n’est prouvée à l’encontre du bailleur.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il convient tout d’abord de noter que la société Atelier des Grands Mères n’a jamais contesté avoir signé un bail avec M. [W] et lui avoir payé des loyers, de sorte que sa contestation de la propriété des lieux par son bailleur apparaît bien tardive et elle n’en tire d’ailleurs aucune conséquence de droit, aucune fin de non-recevoir n’étant invoquée. Au demeurant, M. [W] produit une attestation de propriété immobilière suite au décès de sa mère (pièce n° 11) qui établit qu’il est, à tout le moins, propriétaire des lieux en indivision pour un quart, de sorte que la contestation n’est pas fondée.

L’article 11 du contrat de bail liant les parties prévoit que :

« A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément de dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire resté sans effet durant ce délai.

Si le preneur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, le preneur acceptant que l’ordonnance soit exécutoire sur minute et nonobstant appel ».

En l’espèce, M. [W] a fait délivrer à la société Atelier des Grands Mères un commandement visant la clause résolutoire du bail le 15 avril 2022, pour un montant de loyers dus de 10 500 euros pour les mois d’octobre 2021 à avril 2022.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le preneur est tenu au paiement des loyers, et il lui appartient de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société Atelier des Grands Mères ne prétend pas avoir payé les loyers visés par le commandement dans le mois de la délivrance de celui-ci, ni les suivants d’ailleurs, mais seulement que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance.

Or force est de constater qu’elle ne prouve aucunement avoir été empêchée d’exploiter les lieux, les seules factures produites aux débats étant insuffisantes, alors que le bail prévoit que les lieux sont pris par le preneur dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, réparation ou travaux de remise en état (article 7.1) et qu’il devra effectuer à ses frais les travaux, en lien avec son activité, qui pourraient être prescrits par les autorités administratives quelle qu’en soit la nature (article 7.3).

Les travaux dont l’appelante fait état (pièces n° 1 et 2) sont des travaux d’aménagement qu’elle a entendu réaliser dans les lieux, sans rapporter la preuve qui lui incombe que ceux-ci auraient été rendus nécessaires par la faute du bailleur, ni que celui-ci aurait donné son accord pour les prendre en charge.

Ainsi, aucune exception d’inexécution ne peut être opposée par la société Atelier des Grands Mères au paiement de ses loyers. C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail.

La société Atelier des Grands Mères prétend avoir quitté les lieux le 1er novembre 2022.

Toutefois, elle ne justifie pas de la remise des clés au bailleur, ne produit aucun constat de libération des lieux et ne justifie pas du déplacement de son activité dans les lieux qu’elle prétend avoir pris en location selon bail du 15 octobre 2022 (pièce n° 4). En effet, malgré l’extrait d’annonce légale qu’elle produit quant au changement de siège social (pièce n° 3), dont on ignore la provenance, force est de constater que son siège est toujours situé à l’adresse des lieux loués par M. [W] à la date du 14 mars 2023 (Kbis, pièce n° 7 de l’intimé), et que c’est encore cette adresse qui figure sur sa déclaration de TVA du mois de mars 2023 (pièce n° 8 de l’appelante).

Il sera ajouté que, alors même qu’elle prétend avoir quitté les lieux le 1er novembre 2022, elle a écrit à M. [W] le 2 novembre 2022 pour lui réclamer la réalisation de travaux (pièce n° 5 de l’appelante), ce qui est pour le moins contradictoire.

Ainsi, il n’est pas justifié de la libération des lieux. L’expulsion, ordonnée sous astreinte, ne peut donc qu’être confirmée.

Sur les sommes réclamées par le bailleur :

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, en l’absence de toute preuve de paiement par la locataire, le montant des loyers dus par la société Atelier des Grands Mères à M. [W] s’élève à la somme de 31 500 euros à la date du 30 juin 2023, le montant de la provision allouée sera donc confirmé, celle-ci ne faisant l’objet d’aucune contestation sérieuse.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux a encore été justement fixée à 1 500 euros par mois, ce qui correspond au montant du loyer contractuel.

Enfin, M. [W] est encore bien fondé à réclamer la somme de 1 125 euros à titre de provision à valoir sur la pénalité de 10 % prévue par l’article 11.3 du contrat de bail, calculée sur les loyers dus à la date du 16 mai 2022.

Sur les autres demandes :

C’est encore à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le juge des référés a débouté la société Atelier des Grands Mères de sa demande de dommages et intérêts « au titre de la mauvaise foi » de M. [W], dans la mesure où aucune faute n’est démontrée à l’encontre du bailleur et qu’en outre l’ordonnance déférée est confirmée en toutes ses dispositions.

La société Atelier des Grands Mères, qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 3 octobre 2023,

Y ajoutant,

Condamne la société Atelier des Grands Mères aux entiers dépens de l’appel,

Condamne la société Atelier des Grands Mères à payer à M. [R] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 19 septembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente