MINUTE N° 440/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 21 novembre 2024

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/02440 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H3VZ

Décision déférée à la cour : 09 Juin 2022 par le tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

La S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie ROTH, Avocat à la cour

INTIMÉE :

Madame [O] [B]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Noémie BRUNNER, Avocat à la cour

plaidant : M^e LAM, Avocat au barreau de Strasbourg

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Myriam DENORT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 23 octobre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Nathalie HERY, Conseillère faisant fonction de présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 11 juillet 2019, Mme [O] [B] a donné mandat à la SAS Citya Ruhl Segesca de rechercher un acheteur pour son appartement, situé [Adresse 2] à [Localité 4] (67) moyennant le prix de 250000 euros TTC .

Par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée le 5 mars 2020 reçue le 9 mars 2020, Mme [B] a résilié ce mandat de vente.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 9 mars 2020, la SAS Citya Ruhl Segesca a transmis à Mme [B] une offre d’achat au prix de 250 000 euros formulée par M. [N] [M] le 5 mars 2020 à laquelle elle n’a pas donné suite.

Par courriers en date des 11 mai et 9 juin 2020, la SAS Citya Ruhl Segesca a vainement mis en demeure Mme [B] de signer le compromis de vente avec M. [M] ou, à défaut, de payer l’indemnité compensatrice due au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Le 21 juillet 2020, la SAS Citya Ruhl Segesca a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner notamment à lui payer les sommes de 15 000 euros au titre de la clause pénale et de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 9 juin 2012, le tribunal a :

débouté la SAS Citya Ruhl Segesca de :

sa demande en paiement au titre de la clause pénale,

sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

condamné la SAS Citya Ruhl Segesca :

aux entiers dépens,

à payer à Mme [O] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande principale en paiement de la clause pénale :

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1103, 1104 et 1231-5 du code civil, le tribunal a indiqué que l’article 3 du contrat mentionnait la faculté offerte aux parties de le résilier passé un délai irrévocable de trois mois, sans qu’y soit fait mention d’une possibilité de révoquer uniquement le caractère exclusif du mandat et que la lettre de résiliation était parfaitement claire et dépourvue d’ambiguïté quant à sa volonté de mettre fin à l’intégralité du mandat, les courriers adressés par le conseil de la société Citya Ruhl Segesca à Mme [B] les 11 mai 2020 et 9 juin 2020 mentionnant expressément la révocation ou la dénonciation du mandat et non celle de l’exclusivité du mandat.

Il a considéré qu’au regard du délai de préavis de quinze jours prévu par le contrat, ce dernier était valide jusqu’au 23 mars 2020, date à laquelle il avait été résilié et avait en conséquence cessé de produire ses effets.

Le tribunal a ensuite exposé qu’il résultait de :

l’article 11 du contrat que Mme [B] était tenue d’accepter une offre d’achat au prix du mandat, transmise par l’agence immobilière durant la période de validité dudit mandat,

la lettre d’intention d’achat signée par M. [N] [M] et transmise à Mme [B] que la durée de cette lettre était de huit jours faute de quoi elle serait caduque si elle n’avait pas été acceptée par le vendeur dans le délai indiqué.

Il a alors retenu qu’à défaut de plus de précisions, les règles de computation des délais prévues par les articles 641 et 642 du code de procédure civile n’étant pas applicables puisque l’offre n’ayant pas en elle-même de nature contentieuse, le délai de validité de l’offre avait commencé à courir le jour de la signature du document, soit le 5 mars 2020 et avait, en conséquence, expiré le 12 mars 2020.

Il a précisé que Mme [B] n’ayant eu connaissance de l’offre que le 13 mars 2020, la date du 10 mai 2020 n’avait pas d’incidence puisque celle-ci n’avait pas connaissance de l’offre à cette date.

Il en a déduit que l’offre était caduque au moment de sa réception bien qu’elle ait été transmise et reçue par Mme [B] alors que le mandat de vente conclu avec la SAS Citya Ruhl Segesca était encore valable, de sorte qu’il ne pouvait être reproché à Mme [B] de ne pas y avoir répondu.

Considérant que la SAS Citya Ruhl Segesca ne rapportait pas la preuve d’un manquement de Mme [B] à ses obligations contractuelles, il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le tribunal a retenu que l’agence immobilière ne démontrait pas que Mme [B] avait manqué à ses obligations contractuelles ni en quoi le comportement de cette dernière constituait une résistance abusive.

La société Citya Ruhl Segesca a formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 23 juin 2022.

L’instruction a été clôturée le 3 octobre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 23 mars 2023, la société Citya Ruhl Segesca demande à la cour de :

infirmer dans toutes ses dispositions la décision entreprise par le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 9 juin 2022 ;

en statuant à nouveau :

juger que Mme [B] a expressément refusé de contracter concernant la vente du bien qui avait fait l’objet du contrat de mandat de vente avec l’acheteur qu’elle lui a présenté soit M. [N] [M] ;

condamner Mme [B] à lui verser :

la somme de 15 000 euros TTC correspondant à la rémunération forfaitaire, à titre de clause pénale,

la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, en raison de sa résistance abusive ;

condamner Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à une indemnité de procédure de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la caducité de l’offre d’achat du 5 mars 2020 :

La société Citya Ruhl Segesca expose que l’offre d’achat faite par M. [M] était valable pendant une durée de huit jours à peine de caducité mais que comme elle a été signée le 5 mars 2020, le délai ne commençait à courir que le lendemain, c’est-à-dire à partir du 6 mars, conformément aux règles de computation des délais en droit français, de sorte qu’à la réception du courrier par Mme [B], l’offre était parfaitement valable, la date à prendre en considération étant celle de la date de la première présentation du pli recommandé par les services de la Poste, c’est-à-dire le 10 mars, et non pas celle à laquelle Mme [B] a décidé de son propre chef de se rendre au bureau de poste pour récupérer le pli.

Elle entend faire un parallèle avec les dispositions de l’article L.271-l du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente à construire ou en location accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Elle en déduit qu’il est bien évident que, de la même manière, l’agent immobilier qui notifie une offre d’achat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception bénéficie lui aussi d’un délai compté de la même manière, c’est-à-dire à partir de la première présentation du pli recommandé et non à compter du retrait à la Poste par le destinataire de ce courrier.

Elle argue de ce que les dispositions des articles 641 et 642 du code civil :

ne s’appliquent pas qu’en matière contentieuse puisque la jurisprudence en fait application notamment en matière locative et en matière de droit de préemption du preneur rural,

ne s’appliquent pas forcément à tout délai contentieux puisque, notamment, lesdites règles de computation sont sans application en matière de prescription pour laquelle, selon l’article 2229 du code civil, la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Selon elle, le tribunal judiciaire de Strasbourg s’est trompé dans son appréciation lorsqu’il indique que le délai devait commencer à courir le 5 mars 2020, date de la signature de l’offre d’achat et non le lendemain de cette signature, soit le 6 mars 2020 et précise que même à la date du 13 mars 2020, date à laquelle Mme [B] a retiré le pli recommandé auprès des services de la Poste, l’offre de M. [M] n’avait pas encore expiré puisqu’elle expirait le 13 mars à 24 heures (minuit).

Arguant de ce que le 10 mars 2020 l’offre de M. [N] [M] était encore valable, elle considère que Mme [B] était contractuellement engagée et qu’elle a violé le contrat de mandat en refusant de signer l’acte sous seing privé puis l’acte authentique, ce qui la rend redevable de la clause pénale contractuelle.

Sur la portée de la lettre de résiliation du mandat de Mme [B] :

La société Citya Ruhl Segesca invoque l’article 10-2 du contrat de mandat lequel mentionne expressément que l’exclusivité ne peut être dénoncée par le mandant qu’à l’expiration de la période initiale de trois mois par lettre recommandée avec accusé de réception ; en cas de dénonciation de l’exclusivité, et au-delà d’un préavis de quinze jours, le mandat deviendra un mandat simple.

Elle en déduit que Mme [B] n’était en droit de résilier que le caractère exclusif du mandat.

Sur l’impossibilité pour Mme [B] de répondre à l’offre d’achat du 5 mars 2020 :

La société Citya Ruhl Segesca indique que :

Mme [B] a résilié le contrat de mandat de vente par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 9 mars 2020 soit après la date à laquelle M. [M] a formulé son offre d’acquisition,

le contrat de mandat de vente prévoyait un délai de préavis de résiliation de quinze jours, de sorte que le contrat de mandat de vente était encore parfaitement valable au moment où M. [M] a été présenté comme acquéreur à Mme [B].

le confinement du mois de mars 2020 lié à la crise du Covid 19 est sans emport dès lors qu’elle n’a jamais exigé que Mme [B] se déplace dans les jours suivants du mois de mars à l’agence pour signer le compromis de vente,

en réalité, Mme [B] avait trouvé un autre acquéreur et souhaitait donc se défaire de son engagement de mandat de vente auprès d’elle,

il ne lui appartenait pas d’informer au préalable l’intimée des moyens financiers de M. [M] parallèlement à l’émission de l’offre d’acquisition.

Sur l’efficacité et le montant de la clause pénale :

La société Citya Ruhl Segesca fait valoir que Mme [B] a enfreint le contrat de mandat de vente en refusant de signer un compromis avec un acquéreur présenté au prix convenu dans le contrat de mandat, ce qui rend applicable la clause pénale dont il est indiqué que le montant correspond à la rémunération de l’agence soit en l’espèce 15 000 euros.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2023, Mme [B] demande à la cour de :

déclarer l’appel de la société Citya Ruhl Segesca mal fondé ;

le rejeter ;

en conséquence,

confirmer en dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 9 juin 2022 ;

débouter la société Citya Ruhl Segesca de toutes ses fins, moyens et conclusions ;

condamner la société Citya Ruhl Segesca à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Citya Ruhl Segesca aux entiers frais et dépens d’appel.

Sur la période de validité du mandat de vente :

Mme [B] reprend à son compte la motivation du jugement entrepris sur ce point.

Elle ajoute qu’en annexe au contrat, le document libellé « informations précontractuelles » stipule clairement que le mandat de vente comporte une durée irrévocable couvrant les trois premiers mois de son exécution et est consenti pour une durée de quinze mois : passée la période irrévocable de trois mois, le contractant peut le dénoncer à tout moment en adressant à l’agence une lettre recommandée avec avis de réception, en respectant un délai de préavis de quinze jours.

Sur la caducité de l’offre d’achat du 5 mars 2020 :

Mme [B] fait valoir que :

les règles de computation des délais des articles 640 à 642 du code de procédure civile ne sont applicables qu’aux seuls délais de procédure, étant constant que ni l’offre d’achat ni son acceptation ne relèvent, de la matière contentieuse ; en matière contractuelle, faute de précision contraire, une offre est valable dès son émission et pour la durée prévue, celle-ci se calculant date d’émission incluse ; la date à laquelle la validité de l’offre d’achat doit être appréciée est la date d’émission de l’offre, soit le 5 mars 2020 ; cette offre stipulant un délai de validité de huit jours, celle-ci ne pouvait être acceptée que jusqu’au 12 mars 2020, à minuit ;

ce n’est qu’à la date du 13 mars qu’elle a pu seulement prendre connaissance de l’offre laquelle était caduque depuis le 12 mars 2020 à minuit, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de l’avoir refusée puisqu’elle était caduque à sa réception ; la société Citya Ruhl Segesca a tardé à porter cette offre à sa connaissance.

Sur l’impossibilité pour Mme [B] de répondre à l’offre d’achat du 5 mars 2020 :

Mme [B] expose que la société Citya Ruhl Segesca lui a adressé l’offre de M. [M] sans s’assurer de ce qu’elle était suffisamment étayée et aboutie, sans vérifier les capacités financières de ce dernier, manquant ainsi à son obligation d’information.

Elle en déduit que dès lors que la société Citya Ruhl Segesca n’a pas procédé aux vérifications à sa charge, elle-même n’était pas tenue de signer l’offre.

Sur la clause pénale :

Mme [B] soutient que :

l’article 11-1 du contrat de mandat n’a pas vocation à s’appliquer puisqu’aucune promesse de vente ou compromis de vente ne lui a été présenté par l’agence immobilière dans le cadre de cette seconde offre, étant souligné qu’il n’est pas justifié de ce qu’un compromis de vente ait été préparé,

l’article 11-3 ne s’applique pas soulignant que la société Citya Ruhl Segesca subodore qu’elle a vendu son bien à un prix plus intéressant, ce que, somme toute, elle avait le droit de faire au regard des clauses contractuelles ; il est indiqué qu’en cas de violation des obligations prévues à l’article 11, le mandant devra verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération toutes taxes comprises prévue à l’article 4 du mandat lequel n’indique pas de montant.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, il y a lieu d’indiquer qu’aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à «juger», en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour ne doit y répondre qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de l’arrêt mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à «juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

Sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice prévue au contrat

Le contrat de mandat souscrit par les parties prévoit en son article 11 que le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenus au présent mandat, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêts immobiliers, avec tout acquéreur présenté par le mandataire et qu’en cas de non-respect de cette obligation, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération toutes taxes comprises prévue à l’article 4 du mandat.

Le jugement entrepris a considéré avec pertinence que :

la lettre de résiliation du 5 mars 2020 adressée par Mme [B] à la société Citya Ruhl Segesca était claire en ce qu’elle révoquait le mandat, sa rédactrice n’y indiquant pas expressément qu’elle entendait dénoncer l’exclusivité du mandat,

au regard des dispositions de l’article 3 du contrat de mandat portant sur sa durée, la fin de la validité du mandat devait être fixée au 23 mars 2020 dès lors que la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 5 mars 2020 avait été réceptionnée le 9 mars 2020 et qu’un délai de préavis de quinze jours s’appliquait,

l’offre d’achat signée le 5 mars 2020 par M. [M] avait une validité de huit jours soit jusqu’au 12 mars 2020, les règles de computation des articles 641 et 642 du code de procédure civile n’étant pas applicables, étant souligné que ces articles n’ont vocation à s’appliquer que pour la notification des actes ou formalités dans le cadre de procédures diligentées devant les juridictions sauf à ce que l’offre en cause indique expressément que les règles de ces articles doivent s’appliquer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il appartient à la société Citya Ruhl Segesca de démontrer que Mme [B] a eu connaissance de l’offre d’achat avant la date de sa caducité, étant précisé que le contrat de mandat n’impose aucune forme au mandataire pour informer le mandant de l’existence d’un acquéreur potentiel.

Or, elle ne se prévaut que de sa lettre recommandée avec demande d’avis de réception envoyée le 9 mars 2020 à Mme [B] que celle-ci n’a réceptionnée que le 13 mars 2020 alors que l’offre était caduque, peu important qu’un avis de passage de la Poste ait été laissé à l’adresse de Mme [B] le 10 mars 2020.

Il s’en déduit que la société Citya Ruhl Segesca n’est pas en droit de se prévaloir de l’article 11 1) du contrat dès lors qu’à la date du 13 mars 2020, M. [M] n’était plus un acquéreur potentiel.

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté la société Citya Ruhl Segesca de sa demande en paiement de l’indemnité compensatrice.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La demande principale en paiement de la société Citya Ruhl Segesca ayant été rejetée, il y a lieu de rejeter sa demande de dommages et intérêts formulée de ce chef.

Le jugement entrepris est confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société Citya Ruhl Segesca est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens ; la demande que la société Citya Ruhl Segesca a formulée sur le même fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 9 juin 2022 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SAS Citya Ruhl Segesca aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SAS Citya Ruhl Segesca à payer à Mme [O] [B] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de SAS Citya Ruhl Segesca fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La conseillère,