COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 07 Novembre 2024

N° RG 22/02026 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HENT

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 18 Octobre 2022, RG 22/01635

Appelante

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Elsa BELTRAMI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON

Intimé

M. [R] [E]

né le 01 Février 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

sans avocat constitué

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 03 septembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 mai 2014, M. [D] [K] et Mme [B] [O] son épouse ont confié un mandat de gestion locative à la société Nexity pour un appartement sis résidence [Adresse 1] à [Localité 4]. Ils ont par ailleurs souscrit une assurance pour loyers impayés auprès de la SA SMA.

Par contrat de location en date du 23 mai 2017, le bien a été donné à bail à M. [R] [E], contre un loyer de 721,49 euros, outre une provision sur charges initialement fixée à 50 euros.

Se prévalant de loyers impayés, les époux [K] ont fait délivrer à M. [E], par acte du 25 octobre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 436,84 euros outre le coût de l’acte.

Le 26 janvier 2022, une quittance subrogative a été émise au bénéfice de la SA SMA, assureur des époux [K], pour un montant de 4 040,46 euros.

Sur le fondement de cette subrogation, la SA SMA a fait assigner M. [E], par acte du 8 mars 2022 signifié à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, en sollicitant la constatation de la résiliation du bail puis l’expulsion du locataire outre sa condamnation au paiement des loyers et charges demeurées impayées.

Par jugement réputé contradictoire du 18 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— débouté la SA SMA de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de M. [E],

— condamné M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 4 040,46 euros, pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

— débouté la SA SMA de sa demande d’indemnité d’occupation,

— condamné M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens.

Par acte du 6 décembre 2022, la SA SMA a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA SMA demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a,

débouté la SA SMA de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de M. [E],

débouté la SA SMA de sa demande d’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau sur ces points,

— juger son action recevable et bien fondée en son entier,

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 26 décembre 2021,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués – [Adresse 1] à [Localité 4] – à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celle d’un serrurier

— condamner M. [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer augmenté des charges, ainsi que des éventuelles régularisations opérées, et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers les propriétaires,

— confirmer le jugement pour le surplus en ce qu’il a,

condamné M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 4 040,46 euros, pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

condamné M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [E] aux dépens,

Y ajoutant,

— condamner M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 6 870,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation indemnisés au 30 juin 2022,

— condamner M. [E] à payer à la SA SMA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens d’appel.

*

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [E] le 22 décembre 2022 (dépôt à étude), lequel n’a pas constitué avocat.

Les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 20 mars 2023 (dépôt à étude).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi susvisée ajoute que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SA SMA produit aux débats le mandat de gestion locative du 22 mai 2017, le contrat de bail du 23 mai 2017 signé entre Nexity et M. [E] (prévoyant en page 4 – article VIII – l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux) ainsi que le contrat d’assurance pour loyers impayés souscrit auprès d’elle.

La SA SMA verse encore le commandement de payer du 25 octobre 2021 détaillant avec précision en page 5 les loyers et provisions sur charges demeurées impayées pour les mois de juin, juillet, août, septembre et octobre 2021, ainsi que trois quittances subrogatives du bailleur portant sur ces mêmes périodes puis sur les mois postérieurs.

La cour observe alors que M. [E] ne justifie d’aucune régularisation dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement alors même, d’une part, qu’il lui revient d’en justifier et, d’autre part, que chacun des actes de procédure (commandement de payer, assignation, déclaration d’appel et conclusions d’appel) ont été signifiés à étude après bonne vérification de sa domiciliation.

Il résulte ainsi des éléments produits, et de l’accusé de réception électronique de la préfecture de la Haute-Savoie s’étant vue dénoncé l’assignation de M. [E], que la SA SMA s’avère fondée à solliciter, en vertu des stipulations contractuelles du contrat la liant au bailleur (article 28.2 de la convention intitulé 'Mandat d’action en justice'), le constat de la résiliation du contrat de bail ainsi que le prononcé des condamnations pécuniaires relatives aux loyers et charges impayés ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, la cour constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au 26 décembre 2021 et ordonne l’expulsion de M. [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux pris à bail.

A défaut de libération spontanée, la cour dit qu’il sera procédé à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et celle d’un serrurier.

En outre, M. [E] est condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, ainsi que des éventuelles régularisations opérées, et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers les propriétaires.

Connaissance prise des trois quittances subrogatives produites, et pris en compte le versement de la somme de 2 000 euros payée en l’étude de l’huissier le 1er juin 2022 (pièce n°10 – SA SMA), la cour condamne M. [E] à payer à la SA SMA la somme de (4 040,46 + 2 402,82 + 426,78 – 2 000) 4 870,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation indemnisés au 30 juin 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

M. [E], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens.

Il est en outre condamné à payer à la SA SMA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et par défaut,

Réforme partiellement la décision déférée mais statuant à nouveau sur le tout pour davantage de clarté,

Déclare la SA SMA recevable et bien fondée en son action,

Constate, par acquisition de la clause résolutoire au 26 décembre 2021, la résiliation du bail souscrit le 23 mai 2017 par M. [R] [E] et portant sur un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4],

Ordonne l’expulsion de M. [R] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4],

Dit qu’à défaut de libération spontanée, il sera procédé à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celle d’un serrurier,

Condamne M. [R] [E] à payer à la SA SMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges, ainsi que des éventuelles régularisations opérées, et subissant la révision contractuellement prévue, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers les propriétaires,

Condamne M. [R] [E] à payer à la SA SMA la somme de 4 870,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation indemnisés au 30 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

Condamne M. [R] [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [R] [E] à payer à la SA SMA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SA SMA du surplus de ses demandes.

Ainsi prononcé publiquement le 07 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

07/11/2024

M^e Elsa BELTRAMI+grosse