HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Janvier 2024

N° RG 21/01824 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GZQ5

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 11 Août 2021

Appelante

S.C.I. AGP, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL JURISOPHIA SAVOIE, avocats au barreau d’ANNECY

Intimée

S.C.I. MARVIN, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL JURIS-MONT BLANC, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 octobre 2023

Date de mise à disposition : 09 janvier 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Par acte notarié du 5 juin 2019, la Sci AGP a vendu à la société Sci Marvin un tènement immobilier à usage industriel situé [Adresse 1] dans lequel était exploité une activité de décolletage, moyennant un prix de 815 000 euros et comprenant :

— Un bâtiment industriel élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et deux étages, à usage d’atelier de mécanique, stockage, montage, expédition, contrôle, conditionnement et bureaux dit « ancien bâtiment »,

— Un bâtiment industriel élevé d’un étage sur rez-de-chaussée, à usage d’atelier et décolletage, entrepôt de métal, bureaux, en extension du bâtiment dit « ancien bâtiment ».

Une promesse de vente a été conclue préalablement à la signature de l’acte de vente aux termes de laquelle les parties avaient convenu que la Sci AGP, promettant, s’engageait à procéder au lavage des sols et à l’enlèvement des déchets industriels dans certaines parties de l’immeuble, ainsi qu’au démontage et à l’évacuation de machines industrielles toujours présentes pour destruction.

L’acte de vente, constatant que le vendeur n’avait pu réaliser cette obligation dans le temps imparti, a prévu le séquestre d’une somme de 80 000 euros jusqu’au 14 juin 2019 afin de lui permettre de réaliser ces tâches, et le versement de cette somme entre les mains de l’acquéreur à défaut de réalisation dans le délai imparti.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2019, la Sci AGP a mis la Sci Marvin en demeure de lui régler la somme de 80 000 euros, estimant avoir exécuté ses obligations. La Sci Marvin a informé la Sci AGP de son opposition à la libération des fonds aux motifs qu’elle n’avait pas rempli ses engagements, des déchets industriels, mobiliers, machines étant demeurés sur place et les sols n’ayant pas été lavés.

Par acte d’huissier du 9 octobre 2019, la Sci AGP a assigné la Sci Marvin devant le tribunal de grande instance de Bonneville notamment aux fins principalement de voir ordonner la restitution à son profit de la somme séquestrée et subsidiairement, de voir requalifier la clause de séquestre en clause pénale et de la voir réduire.

Par jugement du 11 août 2021, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Ordonné la restitution à la Sci AGP au titre de la clause de séquestre stipulée à l’acte notarié du 5 juin 2019 d’une somme de 78 000 euros et ordonne la restitution du surplus à la Sci Marvin soit une somme de 2 000 euros, outre intérêts de retard à compter du présent jugement ;

— Condamné la Sci AGP à verser à la Sci Marvin :

— la somme de 756 euros en réparation du préjudice causé par l’absence de démontage du mobilier,

— la somme de 110 000 euros TTC en réparation du préjudice de perte d’une chance de voir prendre en charge le coût des réparations des deux palans et du système d’aspiration centralisée par la Sci AGP ;

— Rejeté la demande en restitution d’une partie du prix de vente pour vice caché formée par la Sci Marvin ;

— Rejeté la demande en versement du prorata de taxe foncière et la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formées par la Sci AGP ;

— Condamné la Sci AGP à verser à la Sci Marvin la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Sci AGP aux dépens de l’instance ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

La Sci AGP n’a exécuté que partiellement son obligation d’évacuation des machines industrielles à la date du 14 juin 2019 prévue pour libérer la somme séquestrée ;

Le juge peut, même d’office, modérer la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, dès lors, compte tenu de l’exécution en grande partie de cette obligation par la Sci AGP, il convient de faire droit à la demande subsidiaire et de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 2 000 euros ;

Sur la responsabilité précontractuelle de la Sci AGP, l’état des trois ponts de levage et l’aspiration centralisée était incontestablement un élément d’information important dans le cadre de l’achat projeté par la Sci Marvin, le manquement à cette obligation d’information précontractuelle engage la responsabilité délictuelle de la Sci AGP qui n’ignorait pas l’affectation des locaux à une activité de décolletage.

Par déclaration au greffe du 14 septembre 2021, la Sci AGP a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions :

— hormis en ce qu’elle a :

— ordonné la restitution à la Sci AGP au titre de la clause de séquestre stipulée à l’acte notarié du 5 juin 2019 d’une somme de 78 000 euros et ordonne la restitution du surplus à la Sci Marvin soit une somme de 2 000 euros, outre intérêts de retard à compter du présent jugement ;

— rejeté la demande en restitution d’une partie du prix de vente pour vice caché formée par la Sci Marvin ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 15 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci AGP demande à la cour :

— Confirmer le jugement :

— en ce qu’il a prononcé la restitution de la somme séquestrée ;

— en ce qu’il a prononcé la requalification de la clause litigieuse en clause pénale ;

— en ce qu’il a refusé de condamner la Sci AGP au paiement de 4 509 euros au titre de frais de nettoyage ;

— en ce qu’il a débouté la Sci Marvin de sa demande de l’existence de vice caché, et l’obtention d’une somme de 6 878,40 euros à cet effet ;

— Réformer le jugement pour le surplus et rejeter les demandes de la Sci Marvin ;

— Rejeter la demande de la Sci Marvin de sa demande d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Marvin à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières écritures en date du 16 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci Marvin sollicite de la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la Sci AGP avait manqué à ses obligations particulières telles que prévues dans l’acte de vente du 5 juin 2019 ;

— Le réformer quant à la restitution du séquestre ;

Statuant à nouveau,

— Ordonner la restitution du séquestre de 80 000 euros détenu par M. [T] [V] à la Sci Marvin ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné, la Sci AGP à payer à la Sci Marvin les sommes suivantes :

—  756 euros en remboursement de l’enlèvement du mobilier,

—  110 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance d’avoir à faire prendre en charge par la Sci AGP des frais de réparation des palans et système d’aspiration centralisée,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens

— Le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Condamner la société AGP à lui payer la somme de 4 509 euros en réparation du préjudice subi au titre des frais de nettoyage des abords extérieurs, au titre du manquement à son obligation de délivrance ;

— Dire et juger que le bien est affecté d’un vice caché ;

— Ordonner la restitution du prix à hauteur de 6 878,40 euros ;

— La condamner en cause d’appel au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de M^e Christian Forquin, avocat.

Une ordonnance en date du 2 octobre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur les demandes de la société AGP tendant à la réformation du jugement entrepris

La société AGP forme deux demandes de réformation, l’une portant sur le manquement qui a été retenu à son encontre à l’obligation précontractuelle sur l’état réel des ponts de levage et de l’aspiration centralisée équipant les bâtiments vendus, la seconde portant sur le manquement à son obligation de démonter le mobilier.

A – Sur le manquement à l’obligation pré-contractuelle

Selon les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, 'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

Les parties avaient inclus dans l’acte notarié de vente une clause selon laquelle l’acquéresse prenait le bien en l’état où il se trouvait sans recours contre la venderesse pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés sauf pour ces derniers notamment si l’acquéresse pouvait prouver dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus de la venderesse. Par ailleurs, une clause de l’acte mentionnait que la venderesse déclarait ne pas avoir fait installer des éléments d’équipement depuis dix ans et une autre clause faisait état de l’article précité sur le devoir d’information réciproque en stipulant que la venderesse déclarait avoir porté à la connaissance de l’acquéresse l’ensemble des informations dont elle disposait ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

En l’espèce, la Sci Marwin démontre que deux éléments d’équipement des bâtiments, majeurs pour l’activité de décolletage exercée dans les locaux dysfonctionnaient, soit les ponts roulants et le système de ventilation et que la Sci Agp en avait connaissance.

' s’agissant des ponts roulants

Ceux-ci avaient été contrôlés par la société Alpes Contrôle le 27 avril 2018. Concernant le pont roulant n°2217702, le contrôleur avait noté le remplacement des galets et le placement d’anti-chutes sur tous les galets ainsi que la suppression du jeu du chariot supportant le moteur de levage, le maximum de la charge devant être réglé à 150 kg. Concernant le pont roulant Jpv 2000 kg, l’absence de poignée sur le sectionneur, le manque d’efficacité du dispositif d’arrêt d’urgence, le remplacement du linguet de sécurité du crochet de charge, le réglage de la fin de course du chariot afin de ne pas heurter les canalisations côté machine et l’impossibilité de lever deux tonnes (limiteur de couple à friction), le maximum de la charge devant être réglé à 1 500kg. Or, la vérification effectuée sur deux appareils le 16 septembre 2019 par le même bureau de contrôle faisait apparaître les mêmes anomalies, le pont JPV ne pouvant plus soulever que 800 kg. La Sci Marwin a fait procéder à un devis du remplacement du chariot palan 2 t sur le pont JPV d’un montant de 12 145 euros HT.

' s’agissant de la centrale d’aspiration

La Sci Agp avait fait réaliser un devis par la société Derm en date du 14 juin 2017 concernant une centrale type Ma 350 R3 d’un total de 88 540 euros HT. La Sci Marwin a fait réaliser un nouveau devis le 24 septembre 2019 incluant une centrale type Ma 350 R4 avec recyclage pour un coût total de 132 700 euros HT. Elle produit également un courrier de la société Derm non daté indique que le caisson d’aspiration et filtration n’est plus compatible pour les brouillards d’huile, la filtration étant trop faible d’où la présence de fumée et de particules d’huile sur la toiture, ce courrier précisant également qu’un devis avait été fait en 2017 pour le remplacement de la centrale.

La Sci Agp ne conteste pas avoir eu connaissance des problèmes affectant les deux équipements pour lesquels des devis ont été réalisés, ni ne conteste l’importance de ces deux équipements dans l’activité industrielle pratiquée dans les bâtiments. Par ailleurs, aucune des deux parties ne conteste avoir la qualité de professionnelles du décolletage par l’intermédiaire de leurs gérants, gérants également des deux sociétés locataires exploitant les locaux. Mais la Sci Agp aurait dû porter à la connaissance de sa co-contractante qui lui faisait confiance l’état des équipements industriels du bâtiment indispensables à l’activité de décolletage sur lesquels elle disposait d’informations sur leurs défaillances, ces informations étant déterminantes.

La Sci Marwin sollicite des dommages-intérêts dont le montant a été fixé à la somme de 110 000 euros par le premier juge, estimant que la Sci Marwin avait subi une perte de chance de faire prendre en charge la totalité du montant des réparations sur la base des devis fournis pour une valeur totale TTC de 175 866 euros.

Le préjudice subi par la Sci Marwin en lien direct avec le manquement de la Sci Agp à son obligation précontractuelle consiste en la perte de chance d’avoir négocié une prise en charge au moins partielle par la venderesse du coût des réparations des deux équipements, étant précisé toutefois que s’agissant du système de ventilation, il ne pouvait s’agir que de son remplacement, comme le démontre le devis que la Sci Agp avait elle-même sollicité en 2017. Le montant des dommages-intérêts sera évalué en tenant compte non pas du devis produit par la Sci Marwin qui manifestement concerne un système beaucoup plus performant que celui déjà en place mais du devis de 2017 d’un montant de 88 540 euros HT et du fait que le devis concernant le pont JPV est de 12 145 euros HT (pour un chariot neuf), aucun devis n’étant fourni pour le second pont.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la Sci Agp sera condamnée, au titre de son manquement à son obligation précontractuelle à l’égard de la Sci Marwin de payer à cette dernière la somme de 55 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sci Agp à payer la somme de 110 000 euros à ce titre.

B – Sur le manquement de la Sci Agp à son obligation contractuelle lié à l’enlèvement du mobilier

L’acte notarié prévoyait que la vente ne comprenait ni les meubles ni les objets mobiliers. Or il résulte du constat d’huissier établi à la demande de la Sci Marwin en date du 14 juin 2019 que de nombreux mobiliers (bureaux, armoires, tables, casiers…) ont été laissés sur place, obligeant la Sci Marwin à recourir à une entreprise pour les débarasser, la facture de cette entreprise en date du 4 juillet 2019 étant de 756 euros TTC. Par ailleurs, la Sci Agp sollicite la réformation du jugement qui l’a condamnée à payer cette somme mais sans exposer sa motivation de ce chef.

En conséquence, au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a condamné la Sci Agp à payer à la Sci Marwin la somme de 756 euros au titre de ce manquement.

II – Sur les demandes de la Sci Marwin tendant à la réformation du jugement

A – Sur la restitution du séquestre d’un montant de 80 000 euros

L’acte notarié prévoyait en ses pages 4 et 5 le séquestre de 80 000 euros afin que le vendeur réalise les conditions mises à sa charge, ce qu’il n’avait pas eu le temps de faire avant la signature de l’acte.

En effet, il avait sa charge de :

— le lavage des sols sauf étage partie intermédiaire et bâtiment édifié avant 1949 (partie récente et bureau) ;

— l’enlèvement des déchets industriels ;

— le démontage et l’évacuation des machines industrielles,

avec la précision suivante : 'le lavage des sols et l’enlèvement des déchets industiels seront effectués sur la partie exploiation de l’usine au rez de chaussée ainis dans les bureaux du premier étage et dans la zone d’accueil’ ;

Il était aussi prévu que resteraient sur place le système d’huile centralisée, trois ponts, quatre palans et l’aspiration centralisée.

L’acte prévoyait également en sa page 7 que l’indemnité de 80 000 euros était 'stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle'.

Il ressort du constat d’huissier en date du 14 juin 2009 soit à l’expiration du délai laissé au vendeur pour accomplir ses obligations qu’il demeurait dans l’atelier une centrale d’huile avec de l’huile à l’intérieur ; un compresseur , une machine zanussi dans l’atelier et des compresseurs au sous-sol. Il n’est pas fait état devant la cour d’un accord entre les parties pour que la venderesse laisse ces machines et l’huile, venderesse qui au surplus ne démontre pas que la centrale d’huile faisait partie du système d’huile centralisé, comme elle le prétend.

Par ailleurs, le premier juge a décidé à bon droit de faire application de l’article1231-5 du code civil, la clause s’analysant effectivement en une clause pénale que le juge a le pouvoir de réduire. En effet, l’article 1231-5 prévoit que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent'.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite'.

La Sci Marvin produit une facture pro forma de la société Dechamboux en date du 10 juillet 2019 d’un montant de 5 940 euros ht soit 7 221,17 euros TTC pour l’enlèvement des machines restant mais ne produit pas de facture malgré le délai écoulé. S’il est établi que la Sci Agp n’a pas respecté entièrement son engagement de déménager les machines et déchets, le premier juge a décidé pertinemment, compte tenu de l’exécution presque totale par la Sci Agp de ses obligations, de réduire la clause pénale qui était manifestement excessive, à la somme de 2 000 euros et d’ordonner la restitution de la somme séquestrée à hauteur de 78 000 euros à la société AGP.

B- Sur les frais de nettoyage des abords extérieurs

Il résulte du constat d’huissier en date du 14 juin 2019 que de l’huile a été renversée à l’extérieur du bâtiment et que le coût de son enlèvement supporté par la Sci Marwin a été, selon facture, d’un montant de 4 509 euros ttc, laquelle concerne la façade et le quai.

L’acte notarié conclu entre les parties ne prévoyait pas le nettoyage du quai et il n’est pas justifié par la Sci Marwin la raison du nettoyage de la façade. Il n’est pas non plus déterminé si les taches présentes sur le quai étaient ou non antérieures à l’acte de vente et si elles résultent du déménagement des machines et déchets par la Sci Agp.

En conséquence, cette prétention au titre de la responsabilité contractuelle de la Sci Agp sera rejetée, le premier juge ne l’ayant pas retenu au titre du séquestre.

C – Sur l’existence d’un vice caché et la restitution d’une partie du prix à hauteur de 6 878,40 euros

Il est établi que le pourtour de la cheminée était défectueux et a dû être réparé, comme il en est justifié selon devis de la société [U] en date du 18 décembre 2019 d’un montant de 6 878,40 euros. Ce devis ainsi que l’attestation de M. [U] en date 20 décembre 2019 font état de la nécessité de reprendre environ 80 m² de toiture autour de la cheminée, toiture qui a cet endroit n’est plus étanche en raison des pertes d’huiles recrachées de la cheminée d’évacuation.

Cependant, le contrat notarié excluait formellement la garantie des vices cachés, sauf si l’acquéresse pouvait prouver dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus de la venderesse. Certes, la Sci Agp avait fait faire un devis pour le remplacement de son système d’aspiration en 2017. Pour autant, il n’est pas démontré par la Sci Marwin qu’elle connaissait le problème d’étanchéité du toit et que les désordres liés à ce défaut d’étanchéité s’étaient déjà manifestés avant la vente. En outre, alors que l’attestation de la société [U] souligne l’urgence de l’intervention, la facture de travaux n’est toujours pas produite en 2023 devant la cour.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

III – Sur les demandes accessoires

Les mesures accessoires de première instance seront confirmées.

Les parties succombant toutes deux partiellement, chacune d’elle conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel sauf en ce qu’il a condamné la Sci Agp à payer à la Sci Marvin la somme de 110 000 euros TTC en réparation du préjudice de perte d’une chance de voir prendre en charge le coût des réparations des deux palans et du système d’aspiration centralisée par la Sci AGP,

Statuant de ce seul chef d’infirmation,

Condamne la Sci Agp à payer à la Sci Marwin la somme de 55 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son manquement à son obligation précontractuelle,

Y ajoutant,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes d’indemnité procédurale.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 09 janvier 2024

à

la SELARL JURISOPHIA SAVOIE

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 09 janvier 2024

à

la SELARL JURISOPHIA SAVOIE

M^e Christian FORQUIN