NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/642

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Novembre 2025

N° RG 23/00124 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFLF

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 12 Janvier 2023

Appelante

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TARA, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [K], [G] [X]

né le 11 Juillet 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Syndicat des copropriétaires BLUE BUSINESS BUILDING représenté par son syndic la SARL LUDIMMO TIT SYNDIC, dont le siège social est situé demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

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Date de l’ordonnance de clôture : 23 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 octobre 2025

Date de mise à disposition : 18 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI Tara et M. [K] [X] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier, le Blue Business Building situé à Annemasse (74100), soumis au statut de la copropriété.

M. [X] a sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’installer une véranda sur la terrasse de son appartement situé au 3ème étage, à ses frais exclusifs, selon des plans d’architecte et sous sa seule responsabilité.

Par une résolution adoptée le 6 décembre 2021, à la majorité de l’article 25 B de la loi du 10 juillet 1965, M. [X] a été autorisé à réaliser les travaux.

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été notifié par courrier adressé par le syndic à la SCI Tara le 9 mars 2022.

Par actes d’huissier du 6 mai 2022, la SCI Tara a assigné M. [X] et le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Blue Business Building, représenté par son syndic en exercice la société Ludimmo, devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins d’annulation de la résolution n°18 adoptée le 6 décembre 2021 ayant autorisé les travaux.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2023, le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains a :

— Débouté la SCI Tara de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la SCI Tara aux dépens de l’instance.

Le tribunal retient que SCI Tara ne démontre pas que la terrasse sur laquelle M. [X] a été autorisé à réaliser des travaux serait une partie commune de l’ensemble immobilier et que partant, la résolution aurait dû être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 24 janvier 2023, la SCI Tara a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 24 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Tara sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Juger que la terrasse composant le lot de M. [X] est une partie commune à usage privatif ;

— Juger que les travaux projetés par M. [X] et autorisés par la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2021 aboutissent à une l’appropriation d’une partie commune, en l’occurrence une terrasse adjacente au logement, qui va s’incorporer aux parties privatives de M. [X] et augmenter le volume habitable de son logement ;

— Juger que ces travaux nécessitent une modification du règlement de copropriété ;

En conséquence,

— Juger que les travaux projetés par M. [X] auraient dû être autorisés à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Annuler la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Le Blue Business Building le 6 décembre 2021 ayant autorisé M. [X] a installer une véranda sur une terrasse partie commune ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires Le Blue Business Building et M. [X] de l’ensemble de leurs fins, demandes et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure relatifs à la présente instance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires Le Blue Business Building aux entiers frais et dépens de l’instance avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELURL Bollonjeon, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Tara fait notamment valoir que :

Elle démontre qu’au regard des règles applicables et des contradictions contenues aux règlement de copropriété, la terrasse de M. [X] est une partie commune à usage privatif ;

Les travaux projetés par M. [X] consistent en la création d’une véranda sur une terrasse adjacente à son logement, ils auraient donc dû être autorisés à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils aboutissent à l’appropriation d’une partie commune qui va s’incorporer aux parties privatives de M. [X].

Par dernières écritures du 21 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [X] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 12 janvier 2023 ;

Et, y ajoutant,

— Condamner la SCI Tara à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [X] fait valoir que la terrasse sur laquelle les travaux sont envisagés constitue bien une partie privative et que les travaux envisagés ne relevaient que d’une autorisation votée à la majorité de l’article 25b compte tenu de leur impact sur l’aspect extérieur du bâtiment.

Par dernières écritures du 30 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Blue Business Building demande à la cour de :

— Débouter la SCI Tara de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Accueillir l’appel incident et le dire bien-fondé ;

— Condamner la SCI Tara au versement de la somme de 5.000 euros à titre d’amende civile et en raison de l’abus d’agir en justice ;

En tout état de cause,

— La condamner au versement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Blue Business Building fait notamment valoir que :

Il résulte du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division et notamment son modificatif du 23 mars 2005 que la terrasse de M. [X] est une terrasse privative et non pas une partie commune à jouissance exclusive, ce que ne pouvait ignorer la SCI Tara, propriétaire depuis l’année 2000 ;

L’autorisation a été sollicitée de l’assemblée générale en ce que les travaux peuvent affecter l’aspect extérieur de l’immeuble.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 23 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la validité de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 6 décembre 2021

La loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixent les règles applicables aux immeubles bâtis, en copropriété.

Elle énonce en son article 25 que 'ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux a’ectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'.

L’article 26 dispose pour sa part que 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes'.

Ainsi, la majorité requise pour autoriser les travaux de création de la véranda tels qu’envisagés par M. [X], diffère selon que la terrasse concernée est une partie commune ou privative.

La loi du 10 juillet 1965 énonce que les parties privatives correspondant aux parties des bâtiments et terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et que sont communes celles affectés à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires. Elle ne fixe une présomption de caractère commun qu’à défaut de convention, précisant en son article 8 qu’un 'règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.'.

La SCI Tara verse aux débats le règlement de copropriété et état descriptif de division, modifié le 23 mars 2005, élaborés pour l’immeuble en question. Ce document comporte en pages 2 et 3, la description de l’immeuble et énonce s’agissant du troisième étage, qu’il se compose de : '6 locaux, un hall, deux cages d’escalier, deux ascenseurs, des placards à compteur et une terrasse privative'. S’agissant du lot 107, propriété de M. [X], l’état descriptif indique qu’il se compose de 'un local situé au troisième étage de l’immeuble, portant le N°107 du plan N°7 pour une surface brute de 80m² environ et une terrasse privative et les deux cents soixante sept dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales'.

Ces dispositions ne sont pas en contradiction avec les articles 4 et 5 du règlement de copropriété qui décrit les parties privatives et les parties communes l’article 4 faisant bien état de ce que les 'terrasses privatives’ sont des 'parties privatives’ et ne visant comme restant communes mais affectée d’une jouissance exclusive que 'les terrasses', sans que s’y ajoute l’adjectif 'privatives', l’immeuble étant effectivement doté d’autres terrasses que celle liée au lot n°107, ainsi que le font apparaître notamment les articles 5 et 30 du règlement. La liste des parties communes dressée par l’article 5 vise en effet une terrasse au rez de chaussée, une terrasse au 1er étage, une autre en toiture, mais aucune terrasse au troisième étage.

Il sera observé que la SCI Tara, qui a fait l’acquisition de ses lots le 9 mai 2000, a nécessairement été amenée à participer aux assemblées générales ayant décidé des modifications et ne peut donc les ignorer.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précédent que la terrasse objet des travaux n’est pas une partie commune à usage privatif de M. [X] mais est une partie privative relevant du lot de ce copropriétaire et dès lors, l’autorisation de réaliser les travaux ne relevait que de la majorité prévue à l’article 25b en ce qu’ils ont un impact sur l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte que la résolution n°18 de l’assemblée générale du 6 décembre 2021, a été régulièrement adoptée. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Tara de l’ensemble de ses demandes.

II – Sur le prononcé d’une amende civile

L’article 32-1 du Code de procédure civile énonce que 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.'.

Le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas des dommages et intérêts mais le prononcé d’une amende civile. Une telle sanction ne lui profite pas et il n’a pas d’intérêt à la solliciter, la condamnation à une amende civile relevant de la seule initiative de la juridiction saisie.

La demande sera en conséquence rejetée, la cour n’estimant pas, par ailleurs, devoir sanctionner le comportement procédural de la SCI Tara qui n’apparaît pas avoir dégénéré en abus.

III – Sur les mesures accessoires

La SCI Tara qui succombe en son appel, supportera les dépens et versera à chacun des intimés la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Rejette la demande de condamnation à une amende civile,

Condamne la SCI Tara aux dépens,

Condamne la SCI Tara à payer à M. [K] [X] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Tara à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Blue Business Building, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP PIANTA & ASSOCIES

M^e Nadine MOINE PICARD

Copie exécutoire délivrée le 18 novembre 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP PIANTA & ASSOCIES

M^e Nadine MOINE PICARD