N° Minute : [Immatriculation 1]/427

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 27 Novembre 2025

N° RG 23/00892 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 09 Mai 2023, RG 22/00786

Appelante

S.C.I. LIHEGIVIN, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELAS AGIS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [D] [B]

né le 13 Août 1958 à [Localité 6],

et

Mme [N] [B]

née le 27 Décembre 1967 à [Localité 5], demeurant ensemble [Adresse 2]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS RTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 30 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2009, la SCI Lihegivin a donné à bail à M. [D] [B] et Mme [N] [B] un logement situé [Adresse 8] à [Adresse 4] pour un loyer de 1 030 euros par mois. Le bail prévoyait qu’il 'sera effectif avec paiement du loyer au 1er juin 2009 en échange de travaux nécessaires à l’amélioration du logement'.

Se prévalant notamment de loyers impayés, par acte du 29 août 2019, la SCI Lihegivin a saisi le tribunal d’instance de Thonon-les-Bains aux fins de solliciter la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation à diverses sommes.

Par jugement en date du 2 mars 2021, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— prononcé la résiliation du bail liant les parties,

— dit qu’à défaut pour les époux [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement les époux [B] à payer à la SCI Lihegivin la somme de 1 437,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au jour du jugement,

— condamné solidairement les époux [B] à payer à la SCI Lihegivin une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail,

— rejeté les demandes des époux [B] au titre des réparations.

Un état des lieux de sortie a été établi le 31 mai 2021.

La SCI Lihegivin prétend que de nombreuses dégradations ont été commises dans le bien loué.

Par acte du 18 mars 2022, la SCI Lihegivin a fait assigner M. et Mme [B] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins notamment de les voir condamner au titre des réparations locatives au paiement de la somme de 22 000 euros outre des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 9 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— débouté la SCI Lihegivin de toutes ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Lihegivin aux dépens.

Par acte du 8 juin 2023, la SCI Lihegivin a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Lihegivin demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

En conséquence,

— juger recevable et bien fondée la demande de la SCI Lihegivin,

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens,

— condamner in solidum les époux [B] à la somme de 22 000 euros au titre des dégradations locatives ayant conduit à une baisse de la valeur du bien vendu,

— condamner in solidum les époux [B] à la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum les époux [B] à la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’huissier de justice pour l’établissement du constat d’état des lieux de sortie.

En réplique, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [B] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Lihegivin de toutes ses demandes,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que compte tenu de la durée d’occupation des lieux, les travaux de réfection et de rénovation de la villa, propriété de la SCI Lihegivin, doivent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et, à ce titre, supportés par le bailleur,

— juger que les travaux de réfection et rénovations des lieux doivent d’autant plus être supportés par le bailleur que lors de la prise de possession des lieux par les époux [B] au mois de mai 2009, ceux-ci étaient dans un état déjà vétuste,

— juger que la SCI Lihegivin ne rapporte nullement la preuve de ses prétendus préjudices,

— débouter la SCI Lihegivin de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— condamner la SCI Lihegivin à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner la SCI Lihegivin à leur payer la somme de 7 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lihegivin aux entiers frais et dépens de l’instance, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les dégradations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, s’il est fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 précise qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute et selon l’article 1755 du code civil, aucune des réparations locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

En application de ces textes, il appartient au bailleur de prouver l’existence de dégradations locatives. Si des dégradations sont établies, il incombe alors au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’elles résultent d’un cas de force majeure, ou ne sont dues qu’à l’usure normale ou à la vétusté.

En l’espèce, le bail indique en première page une date d’effet au 7 mai 2009, et en dernière page qu’il 'sera effectif avec paiement du loyer au 1er juin 2009 en échange de travaux nécessaires à l’amélioration du logement'.

L’état des lieux d’entrée comporte la mention manuscrite 'Refait le tout’ en diagonale sur une page, ainsi qu’une barre ou une double barre diagonale sur chaque page avec indication OK.

La mention 'Refait le tout’ ne signifie pas que 'tout a été refait', mais pourrait au contraire suggérer que le preneur refait le tout, en cohérence avec la mention manuscrite du bail. Les indications OK et les barres semblent s’interpréter en lien avec la mention 'refait le tout', et non pas indépendamment de celle-ci.

En tout état de cause l’état des lieux d’entrée n’indique pas que chacune des pièces était en’bon état', ni même en 'état d’usage’ contrairement aux conseils donnés en en-tête pour remplir les pages concernées.

Par ailleurs l’état des lieux de sortie produit en pièce 20 par le bailleur concernant d’autres locataires, mentionnant OK dans chaque case sauf pour les murs de la cuisine à repeindre, n’est pas suffisamment probant dès lors qu’il concerne les relations contractuelles du bailleur avec les précédents locataires et qu’il n’a pas été établi contradictoirement avec M. et Mme [B].

La mention du bail relative à des travaux nécessaires à l’amélioration du logement, non listés, conforte les allégations des locataires selon lesquelles le logement était lors de l’entrée dans un état vétuste.

Enfin si le bail précise que la cuisine est 'aménagée', aucun descriptif de l’aménagement n’est fourni dans le bail ni dans l’état des lieux d’entrée.

Ainsi le bailleur ne démontre pas que le logement était rénové lors de l’entrée dans les lieux de M. et Mme [B], ni même qu’il était en état d’usage, ni dès lors, que les locataires ont restitué les locaux d’habitation dans un état dégradé par rapport à l’état initial.

En revanche il est constant que les locataires ont réalisé des travaux à l’extérieur du logement en cours de bail. M. [B] indique en page 3 de ses conclusions avoir posé à l’extérieur une dalle en béton recouverte d’un carrelage jointé devant la façade côté jardin, et des dalles de bois dans le prolongement de celle-ci, une terrasse avec dalle béton recouverte d’un dallage décoratif côté rue, un bassin côté jardin, deux palissades et deux grillages.

Or le bail comporte une clause interdisant la transformation des locaux et équipements loués sans l’accord écrit du bailleur, et les extérieurs font partie des éléments loués. Par ailleurs les travaux réalisés à l’extérieur du logement ne sont pas autorisés par la clause manuscrite précitée du bail, qui ne concerne que les 'travaux nécessaires à l’amélioration du logement'.

Le procès-verbal de constat du 31 mai 2021 de Me [H], à l’époque huissier de justice, démontre que le dallage en bois posé à l’extérieur était très dégradé à côté de la palissade en bois, que la jonction de celle-ci au sol était défectueuse, qu’un carreau du carrelage était fissuré, qu’un meuble en bois en très mauvais état avait été laissé sous la fenêtre, et que côté rue une dalle en béton à l’état brut avait été rajoutée par M. [B]. Les photographies du procès-verbal de constat du 17 juin 2022 produit par M. et Mme [B] montrent que cette dalle en béton crée une différence de niveau avec la rue, et que le meuble en bois laissé à l’extérieur n’existait pas à l’origine. Les travaux réalisés sans accord du bailleur sont préjudiciables à celui-ci.

Au vu du devis du 25 août 2021 de Pro Brico Chablais 74, qui comporte un poste 'extérieur’ comprenant le démontage du meuble en bois sous la fenêtre de la cuisine, de deux panneaux brise-vue, le nettoyage et l’évacuation des déchets, la mise en place des ancres de poteaux, la mise en place des deux panneaux brise-vue, le recollage des plaintes de carrelage, ainsi qu’un poste 'terrasse côté route’ prévoyant la démolition de la dalle béton de la terrasse côté route, et le nettoyage et l’évacuation des gravats en déchetterie, la cour évalue les travaux concernés à la somme de 1 200 euros sur le devis global de 21 402 euros.

M. et Mme [B] devront réparer le préjudice causé au bailleur par les travaux non autorisés en lui versant la somme de 1 200 euros de dommages-intérêts au titre des réparations locatives. Le bail indique en première page que M. et Mme [B] sont l’un et l’autre colocataires solidaires. Ils seront dès lors condamnés solidairement à verser cette somme. Le jugement est réformé en ce qu’il rejette intégralement la demande en dommages-intérêts. En revanche il n’y a pas lieu à une double indemnisation pour perte de valeur de la maison.

Enfin la bailleresse ne précise pas la nature et ne justifie pas l’existence d’un préjudice supplémentaire correspondant à sa demande en dommages-intérêts d’un montant de 5 000 euros. Le jugement est confirmé en ce qu’il la rejette.

Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

L’action en justice est un droit et la bailleresse n’en a pas abusé. La demande en dommages-intérêts pour procédure abusive est rejetée.

Sur les dépens et l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens pour la procédure de première instance sont réformées. En revanche la décision qui dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance est confirmée.

Succombant au moins partiellement en ses prétentions, M. et Mme [B] sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la SCI Lihegivin la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le coût de l’état des lieux de sortie par huissier de justice est à partager par moitié entre la bailleresse et les locataires conformément à l’article 3-2 de la loi n° 89-462, et n’a pas à être supporté intégralement par ceux-ci. La demande de la bailleresse tendant à ce qu’il intègre les dépens et soient supportés par les locataires est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande en dommages-intérêts de la S.C.I. Lihegivin au titre des réparations locatives,

— condamné la S.C.I. Lihegivin aux entiers dépens de la procédure de première instance ;

Statuant à nouveau sur les dispositions réformées,

Condamne solidairement M. [D] [B] et Mme [N] [B] à payer à la S.C.I. Lihegivin la somme de 1 200 euros de dommages-intérêts au titre des réparations locatives,

Condamne in solidum M. [D] [B] et Mme [N] [B] aux entiers dépens de la procédure de première instance,

Confirme le jugement en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. [D] [B] et Mme [N] [B] aux entiers dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum M. [D] [B] et Mme [N] [B] à payer la somme de 2 000 euros à la S.C.I. Lihegivin sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 27 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

27/11/2025

la SELAS AGIS

+ GROSSE

la SELARL BOLLONJEON