NH/SL

N° Minute

1C25/451

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Septembre 2025

N° RG 22/02013 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEMH

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 12 Octobre 2022

Appelante

Mme [F] [B] épouse [I], demeurant [Adresse 2] – [Localité 8]

Représentée par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP CABINET BOUVARD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

Intimés

M. [N] [P], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

S.C.I. [M], dont le siège social est situé [Adresse 11] – [Localité 10]

S.A.R.L. I-PARTICULIERS, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 6]

Représentés par la SCP SAILLET & BOZON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP DELACHENAL AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 03 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 mai 2025

Date de mise à disposition : 02 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI [M] dont le gérant est M. [N] [P], propriétaire d’un tènement immobilier sis [Adresse 11], [Adresse 3], [Localité 10], cadastré:

Section ZH n° [Cadastre 9] lieudit [Adresse 11] 37a 03ca,

Section ZH n° [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11] 07a 11ca.

Elle a mis en vente son bien immobilier en donnant mandat à l’agence immobilière I-Particulier de rechercher un acquéreur.

Le 8 juin 2018, un compromis de vente au prix de 455.000 euros y compris les meubles a été signé devant Me [E], notaire, entre la SCI [M] représentée par son dirigeant et Mme [F] [B] épouse [I]. La date de réitération par acte authentique était fixée au plus tard au 14 septembre 2018. L’honoraire de négociation au profit de l’agence immobilière était fixé à 15 000 euros par prélèvement sur le prix de la vente. La vente n’a pas été réitérée.

Par acte du 13 mai 2019 la SCI [M], M. [P] et la société I-Particulier ont assigné Mme [B] devant le tribunal de grande instance de Grenoble notamment aux fins de voir Mme [B] condamnée à leur verser diverses sommes en raison de sa défaillance fautive dans la réalisation de la condition suspensive de prêt prévue par le compromis.

Par ordonnance du 16 juin 2020 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble s’est déclaré incompétent sur la demande de la SCI [M], M. [P], la société I-Particulier et a renvoyé le dossier au tribunal judiciaire d’Annecy.

Par jugement du 12 octobre 2022, le tribunal judicaire d’Annecy, a :

— Constaté la défaillance fautive de Mme [B] dans la réalisation de la condition suspensive de prêt prévue par l’acte authentique de promesse de vente du 8 juin 2018 ;

— Dit que la condition suspensive prévue par pacte authentique de promesse de vente du 8 juin 2018 est réputée accomplie ;

— Condamné Mme [B] à payer 45.500 euros à la SCI [M], outre intérêts de droit capitalisés à compter de l’assignation ;

— Condamné Mme [B] à payer 15.000 euros à la société I-Particulier ;

— Condamné Mme [B] à payer 4.000 euros à la SCI [M] à M. [P] et la société I-Particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires ;

— Condamné Mme [B] aux dépens dont distraction profit de M^e Gamby ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Mme [B] ne justifie d’aucune demande de prêt conforme aux exigences du compromis de vente et ne peut donc se prévaloir d’un refus de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie ;

Tant la clause pénale que les honoraires de négociation sont dûs.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 5 décembre 2022, Mme [B] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [B] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— Juger qu’elle a respecté ses engagements ;

— Juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée en raison du refus de la banque d’octroyer un prêt ;

— Débouter la SCI [M], M. [P] et la société I-Particulier de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes ;

Subsidiairement,

— Si la cour venait à confirmer le jugement rendu, réduire dans de justes proportions le montant de la clause pénale et de la commission d’agence ;

— Condamner in solidum la SCI [M], M. [P] et la société I-Particulier au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de M^e Dormeval, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] fait notamment valoir que :

La condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée en raison du refus des banques d’octroyer un crédit, refus notifié dans les délais et il ne peut lui être reproché aucune négligence fautive ;

La substitution au profit de la SCI des 2 Guides était autorisée par le compromis et est sans effet sur le refus de prêt, facilitant au contraire l’octroi d’un crédit ;

La SCI a demandé un prêt conforme aux exigences contractuelles mais s’est vue oposer un refus, maintenu en dépit de la modification de la demande ;

La promesse étant dès lors caduque, elle n’est redevable d’aucune indemnité ;

La société I-Particulier ne peut se prévaloir d’aucune perte de chance justifiant une indemnisation en l’absence de faute de sa part ;

Monsieur [P] n’a subi aucun préjudice.

Par dernières écritures du 6 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [M], M. [P] et la société I-Particulier demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du 12 octobre 2022 en ce qu’il a :

— Constaté la défaillance fautive de Mme [B] dans la réalisation de la condition suspensive de prêt prévue par l’acte authentique de promesse de vente du 8 juin 2018 ;

— Dit que la condition suspensive prévue par pacte authentique de promesse de vente du 8 juin 2018 est réputée accomplie ;

— Condamné Mme [B] à payer 45.500 euros à la SCI [M], outre intérêts de droit capitalisés à compter de l’assignation ;

— Condamné Mme [B] à payer 15.000 euros à la société I-Particulier ;

— Condamné Mme [B] à payer 4.000 euros à la SCI [M], à M. [P] et la société I-Particulier en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné Mme [B] aux dépens dont distraction profit de M^e Gamby

— Le réformer pour le surplus ;

— Condamner Mme [B] à régler une indemnité de 6.000 euros à M. [P] en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner en outre Mme [B] au paiement d’une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Saillet – Bozon conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI [M], M. [P] et la société I-Particulier font notamment valoir que :

Mme [B] n’a respecté aucune des obligations auxquelles elle s’était engagée, en ce qu’elle n’a pas informé la SCI [M] sur la substitution d’acquéreur et n’a pas respecté l’obligation de rechercher un financement conforme au compromis dans les délais prévus ;

La responsabilité de Mme [B] dans le refus de financement est caractérisée et Mme [B] est redevable de la clause pénale ;

La défaillance fautive de Mme [B] a fait échouer la vente alors que toutes les conditions en étaient réunies et la SCI [M] est en conséquence comptable de la commission d’agence ;

M. [P] a subi un préjudice moral du fait des agissements de Mme [B].

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 3 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 mai 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés constituent la loi des parties et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du même code énonce que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement'.

Le compromis liant Mme [B] à la SCI [M], signé le 8 juin 2018, comporte une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit aux conditions suivantes :

Montant du prêt : 486.740 euros,

Durée du prêt : 25 ans

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2%.

Il précise que 'l’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier de d’emprunt au plus tard (en gras dans le docuement) le 8 juillet 2018". Le contrat prévoit encore que 'l’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 14 août 2018. (…) L’acquéreur ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues'.

Pour justifier du respect de ses obligations, Mme [B] verse aux débats une demande de prêt immobilier, formée le 10 août 2018 par la SCI Les deux Guides avec la caution de Mme [B] et de M. [M] [I], auprès du Crédit Lyonnais, pour un montant de 447.740 euros outre 1.000 euros de frais de dossier, un taux d’intérêts hors assurance de 1,45% sur une durée de 240 mois soit 20 ans, et la justification du refus par la banque d’accorder ce concours, signifié par courrier du 18 octobre 2018.

Il n’est pas contestable que la demande de crédit n’a pas été formée par Mme [B] mais par une SCI à laquelle elle apporte sa caution, et que par ailleurs Mme [B] a été régulièrement sollicitée par son notaire pour obtenir des informations sur la SCI, manifestement en vain compte tenu des échanges. Il peut cependant être constaté que le compromis prévoit en page 2 une faculté de substitution et permet à l’acquéreur de se 'substituer, à titre gratuit, toute personne morale, mais sous réserve qu’il reste solidairement tenu, avec le substitué, des obligations nées des présentes, jusqu’à la réitération par acte authentique'. Il ne peut donc être nourri aucun grief à l’encontre de Mme [B] d’avoir sollicité le financement de l’acquisition via une SCI.

Il apparaît cependant que la demande de financement ne correspond pas aux prévisions contractuelles tant s’agissant du montant, que du taux d’intérêts et de la durée du prêt. Sur ces points, si le montant du crédit demandé est inférieur au montant contractuellement visé (447.740 euros contre 486.740 euros) ce qui est de nature à favoriser l’octroi du concours, la durée est diminuée de 5 ans (25 à 20 ans) et le taux sollicité de 0,55 points (2% à 1,45%) ce qui ne peut que réduire les perspectives d’un accord de prêt par l’établissement sollicité.

Il peut en outre être constaté que la demande de concours n’a été déposée que le 10 août 2018 soit plus de deux mois après la signature du compromis et plus d’un mois après la date contractuellement prévue.

Il n’est ainsi justifié d’aucune demande de financement conforme aux exigences contractuelles.

Il est exact, comme le soutient l’intimée, que la SCI, représentée par M. [P] a accepté par la voix de son notaire, de reporter la date de signature de l’acte de réitération de la vente jusqu’au 14 novembre 2018 et qu’elles ont envisagé, par la signature d’un avenant qu’elle puisse être portée au 15 février 2019, le même avenant prévoyant un dépôt de demande de financement au plus tard le 26 décembre 2018. Il peut cependant être constaté que l’avenant n’a pas été signé et ne peut donc être invoqué. L’accord de report de signature de l’acte de réitération au 14 novembre 2018 n’est pas assorti de modification de la date de dépôt de la demande de financement et est consenti le 18 septembre 2018, postérieurement à la date initialement prévue pour la réitération de l’accord, sans que Mme [B] ne justifie d’une demande de financement autre que celle adressée à LCL, entre le 8 juin 2018 et le 18 septembre 2018.

Ce n’est que le 22 octobre 2018, soit un mois après l’accord de report, que Mme [B] prend l’attache de 'La centrale de financement’ à laquelle elle n’a pas remis immédiatement l’ensemble des documents utiles alors que le projet d’acquisition est en cours depuis le printemps, et n’a au contraire signé le consentement au recueil de données personnelles que le 19 novembre 2018 soit au delà même de la date de réitération résultant du report.

Enfin, si elle produit un courriel du courtier lui indiquant n’avoir pu trouver une banque acceptant d’apporter son concours, elle ne justifie nullement du montant et des conditions du prêt sollicité permettant d’en vérifier la conformité aux prévisions du contrat.

Il résulte de ces éléments que Mme [B] n’a respecté ni les obligations mises à sa charge par le compromis, ni les obligations résultant de l’accord de report de M. [P]. Elle a en conséquence empêché l’accomplissement de la condition suspensive conclue dans son intérêt et cette condition est dès lors réputée accomplie en application des dispositions précitées.

II – Sur la demande en paiement de la clause pénale formée par la SCI [M]

Le compromis de vente prévoit que si la vente n’est pas réitérée du fait de l’acquéreur alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, le vendeur pourra recevoir le paiement, à titre de clause pénale, d’une somme égale à 10% du prix de vente.

Il est acquis que l’ensemble des conditions suspensives étant réalisées ou réputée réalisée, la vente n’a pas pu aboutir du fait de Mme [B]. La clause pénale, égale à 10% du prix de vente, n’apparaît pas manifestement excessive et il n’y a dès lors pas lieu de la réduire. Madame [B] est donc redevable à la SCI [M] de 10% du prix de vente soit 45.500 euros et a été à justitre condamnée au paiement de cette somme par le premier juge dont la décision doit être confirmée sur ce point.

III – Sur la demande en paiement des honoraires de négociation formée par la société I-Particulier

L’article 1240 du code civil énonce que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'.

Le compromis de vente indique en page 15 que 'le vendeur reconnaît devoir à titre d’honoraires de négociation à l’agence I Particulier, la somme de 15.000 euros’ et que la commission sera réglée par le notaire 'par prélèvement sur le prix de vente lors de la réitération de la vente'.

Il a été retenu ci-avant que la vente n’a pas été réitérée du seul fait de Mme [B], laquelle a commis une faute en ne respectant pas les dispositions du compromis concernant le financement. Cette faute a pour conséquence la perte de chance, pour la société I Particulier d’exiger de la SCI [M], qui n’a pour sa part nullement manqué à ses obligations contractuelles, d’obtenir la commission prévue.

La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue en tenant compte de la probabilité de la survenance de l’événement favorable et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. (Cass. 1re civ., 9 avril 2002).

En l’espèce, il ne peut être retenu que, si elle avait déposé sa demande de financement dans les délais contractuellement prévus, Mme [B] ou la SCI des 2 Guides, aurait nécessairement obtenu le concours bancaire propre à financer l’acquisition et que la vente se serait donc réalisée avec certitude. Le refus d’un concours bancaire est une éventualité au contraire sérieuse dans laquelle faute de vente, la société I-Particulier n’aurait pas perçu sa commission.

Il peut être raisonnablement retenu que la chance de réalisation de la vente en l’absence de faute de Mme [B] était de 50% et le préjudice né de la perte de chance sera donc fixé à 7500 euros au paiement desquels Mme [B] sera condamnée.

IV – Sur la demande formée par M. [P]

M. [P] qui soutient avoir été déstabilisé par les retards dilatoires de Mme [B] et avpir 'traversé une période psychologique difficile’ ne produit aucune pièce de natrure à étayer ses affirmations et l’existence d’un préjudice moral, alors qu’il a au contraire accepté les reports qui lui ont été demandés en s’assurant de ce que Mme [B] prenne en charge ses loyers en contrepartie.

Faute de justifier du préjudice moral qui serait résulté de la faute commise par Mme [B], M [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V – Sur les mesures accessoires

Madame [B] qui succombe en son appel pour l’essentiel, supportera les dépens distraits au profit de la SCP Saillet-Bozon, et versera à la SCI [M] et la société I-Particulier, ensemble, la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sa propre demande de ce chef sera rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [B] à payer 15.000 euros à la société I-Particulier,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [F] [B] à payer à la SARL I-Particulier la somme de 7.500 euros en réparation de son préjudice,

Ajoutant,

Condamne Mme [F] [B] à payer à la SCI [M] et à la SARL I-Particulier, ensemble, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Mme [F] [B] et M. [P] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [F] [B] aux dépens, distraits au profit de la SCP Saillet-Bozon sur son affirmation de droit.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SCP SAILLET & BOZON

Copie exécutoire délivrée le 02 septembre 2025

à

M^e Clarisse DORMEVAL

la SCP SAILLET & BOZON