IRS/SL

N° Minute

[Immatriculation 1]/001

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 07 Janvier 2025

N° RG 22/00304 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G5OC

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 04 Février 2022

Appelante

Société COPART, venant aux droits de COMEG 71, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimé

M. [R] [T]

né le 02 Avril 1983 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Représenté par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de [6]

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Date de l’ordonnance de clôture : 10 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 octobre 2024

Date de mise à disposition : 07 janvier 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire

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Faits et procédure

Par acte notarié, la société Forum International a consenti à la société Corimmo Invest une promesse unilatérale de vente portant sur un bâtiment à usage de salle de cinéma situé [Adresse 3], à [Localité 8], la levée de l’option devant intervenir au plus tard le 20 juillet 2018 alors que ce bien devait être démoli avec reconstruction d’un ensemble immobilier de deux appartements à l’étage et d’un commerce en rez-de-chaussée.

Suivant acte notarié du 9 août 2018, l’acte définitif de vente a été régularisé, la société Comeg 71 se substituant à la société Corimmo Invest.

Suivant acte notarié du 1er août 2018, la société Comeg 71 a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [R] [T] sur une partie de ce bien constituée par le lot 2 du projet de rénovation, à savoir deux demi-plateaux bruts béton à aménager en appartement, pour le prix de 1 233 000 euros, avec versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 123 300 euros pour une durée expirant le 30 octobre 2018, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur laquelle devait être levée avant le 10 octobre 2018, les travaux à la charge du vendeur devant eux-mêmes être réalisés également pour le 30 octobre 2018.

M [T] n’a pas effectué les démarches nécessaires pour l’obtention de son prêt mais a fait constater par huissier de justice le 29 novembre 2018 que la société Comeg 71 n’avait pas fait réaliser les travaux qui lui incombaient.

Le 20 novembre 2018, la société Comeg 71 a adressé une mise en demeure à M. [T] afin qu’il justifie des démarches accomplies en vue de l’obtention du prêt puis, à défaut de réponse, a considéré que la promesse de vente était devenue caduque. Elle a alors vainement demandé le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 17 janvier 2020, la société Comeg 71 a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de voir constater la caducité de l’acte et de le voir condamner au paiement de la somme de 123 300 euros.

Par jugement du 4 février 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Dit que les dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux rapports des parties résultant de l’acte du 1er août 2018 ;

— Constaté qu’il n’a pas été procédé à la notification de l’acte dans les conditions prévues par ce texte et dit que M. [T] a pu se rétracter à tout moment de façon tacite ou expresse ;

— Dit en conséquence que l’acte du 1er août 2018 est devenu caduc sans faute de l’acquéreur, et qu’il ne peut plus produire aucun effet entre les parties ;

— Débouté la société Comeg 71 de ses demandes ;

— Condamné la société Comeg 71 à payer à M. [T] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la société Comeg 71 ;

— Condamné la société Comeg 71 aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

' La promesse unilatérale de vente qui engage son bénéficiaire, tenu de lever l’option sous peine d’une indemnité d’immobilisation, s’analyse bien comme un acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation et ce même si le bien devait être livré « brut de béton »t ce qui ne change rien à sa destination telle que prévue dans le contrat signé par les parties ;

' La mention selon laquelle les parties avaient indiqué dans l’acte que le texte n’était pas applicable n’est pas déterminante, quand bien même les notaires respectifs avaient-ils participé à sa rédaction puisque les motifs n’en sont pas précisés ;

' Il ne s’agissait pas de la vente d’un immeuble à usage mixte contrairement à ce qui est soutenu, la société Comeg 71 se référant faussement à la désignation de l’immeuble d’origine ;

' Et il n’est pas soutenu que M. [T] a agi à titre professionnel, son identité ne mentionne pas une qualité de professionnel de l’immobilier et la circonstance qu’il devait lui-même faire aménager l’intérieur de l’appartement ne l’implique pas ;

' L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation est un texte d’ordre public et l’acquéreur ne pouvait y renoncer ;

' Ce texte doit régir la situation des parties et en absence de mise en 'uvre du délai de 10 jours, M. [T] a pu renoncer à son acquisition soit implicitement par défaut de dépôt de la demande de crédit soit expressément y compris dans le cadre de la présente instance, de sorte que l’acte est nécessairement devenu caduc.

Par déclaration au greffe du 22 février 2022, la société Comeg 71 a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

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Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 28 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— La déclarer recevable et bien-fondé dans son action ;

— Rejeter la demande d’irrecevabilité de la procédure d’appel ;

— Infirmer en toutes ses disposition le jugement rendu le 4 février 2022 par le tribunal judiciaire de Bonneville ;

Statuant de nouveau,

— Dire et juger que les dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables à la promesse de vente du 1er août 2018 ;

— Dire et juger que M. [T] a failli à la réalisation de la condition suspensive de vente liée à l’obtention d’un financement ;

— Dire et juger que la promesse de vente du 1er août 2018 n’ayant pas été réalisée dans le délai prévu est devenue caduque ;

— Dire et juger qu’aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut lui être reproché ;

— Dire et juger que la mise en demeure du 20 novembre 2018 produit tous ses effets ;

— Dire et juger que toutes les conditions suspensives énoncées dans la promesse de vente ont été réalisées ou réputées comme telles conformément aux dispositions de l’ancien article 1178 du code civil ;

— Dire et juger la promesse de vente du 1er août 2018 est conforme aux dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation ;

— Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente lui reste acquise ;

— Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation ne peut s’assimiler à une clause pénale ;

Par conséquent,

— Condamner M. [T] à lui verser la somme de 123 300 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 1er août 2018 ;

— Débouter M. [T] de son appel incident ;

— Débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [T] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. Grimaud, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire que dans l’hypothèse où les condamnations prononcées à son profit ne seraient pas réglées spontanément et où l’exécution forcée serait confiée à un huissier de justice, les sommes retenues par ce dernier en application du décret n°2007-774 du 10 mai 2007 portant modification du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers, devront être supportés par le débiteur, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71 fait valoir, en substance, que :

' L’appel interjeté par la société Comeg 71 est recevable dès lors que la décision d’absorption prévoit que les opérations réalisés par cette dernière après la date de la dissolution seront réputées accomplies pour le compte de la société Copart ;

' La promesse de vente du 1er août 2018 conclue entre la société Comeg 71 et M. [T] prévoit que les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables et que le bénéficiaire ne peut se prévaloir de la faculté de rétractation ;

' La promesse de vente du 1er août 2008 portait sur la transformation d’un cinéma en deux logements et un commerce et elle avait été conclue sous la condition suspensive d’une telle transformation ;

' En présence d’un bien mixte, à usage commercial et d’habitation, M. [T] n’est pas fondé à exercer son droit de rétractation ;

' La défaillance dans la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt est imputable à M. [T], faute de ne pas avoir agi conformément aux stipulations contractuelles, par conséquent, ladite promesse de vente est caduque et réputée comme n’avoir jamais existé ;

' Indépendamment de la condition suspensive de financement, M. [T] n’a pas non plus levé l’option dans le délai ;

' Il y a lieu de condamner M. [T] à lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente ;

' Aucun contrat de vente n’ayant pu naître, aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut lui être reproché ;

' L’indemnité d’immobilisation n’est pas assimilable à une clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction.

Par dernières écritures du 29 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [T] demande à la cour de :

A titre principal,

— Juger qu’en tant qu’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation il aurait dû se voir reconnaître le bénéfice d’un délai de rétractation de 10 jours tel que visé à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

— Juger que le délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a jamais commencé à courir ;

— Juger que son absence de diligence pour le dépôt de la demande de prêt, tout comme l’absence de levée d’option subséquente, doivent être regardées comme traduisant la volonté de ce dernier de ne pas donner suite à la promesse et de se rétracter ;

— Juger que la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, ne peut, dès lors, se prévaloir de son absence de justification du dépôt de sa demande de prêt dans le délai de 15 jours pour prétendre au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse qui n’a pu prendre valablement effet.

En conséquence,

— Le déclarer bien-fondé à s’être rétracté du bénéfice de la promesse de vente en refusant de donner suite à celle-ci ;

— Débouter la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens ;

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— Juger que l’achèvement des travaux de rénovation-construction que devait réaliser la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, était un élément essentiel et substantiel de l’engagement de vendre du promettant dès lors ce sont ces travaux qui devaient permettre la création des biens que la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, s’était engagée à vendre à Monsieur [T] ;

— Juger que la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, a failli à son obligation de réaliser et achever ces travaux de rénovation-construction avant le 30 octobre 2018, date de réalisation de la vente ;

— Juger que la défaillance de la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, à ses engagements est suffisamment grave pour justifier la résolution de la promesse de vente dès lors que l’achèvement au 30 octobre 2018 des travaux non réalisés devait permettre à la société Comeg 71 de pouvoir satisfaire à son obligation de délivrance en cas de réalisation de la vente puisque les biens que la société Comeg 71 s’était engagée à vendre à monsieur [T] devaient être créés par ces travaux.

En conséquence,

— Prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente du 1er août 2018 aux torts de la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, à effet au 30 octobre 2018 ;

— Débouter la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens ;

A titre très subsidiaire,

— Juger que la mise en demeure datée du 20 novembre 2018 dont se prévaut la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, est inopérante et sans effet dans la mesure où la promesse avait déjà expiré à cette date ;

— Juger qu’il n’est pas établi et démontré par la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, que toutes les conditions suspensives de la promesse de vente du 1er août 2018 ont été réalisées ;

— Juger qu’il est, au contraire, établi que la condition suspensive relative à l’acquisition du terrain est défaillie faute d’avoir été levée avant le 20 juillet 2018 au plus tard, date limite et butoir fixé par les parties pour sa réalisation ;

— Juger que la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, ne peut pas se prévaloir de son absence de justification du dépôt de sa demande de prêt et prétendre que la condition suspensive de prêt devrait être réputée accomplie, dès lors que l’obligation qui lui a été faite de déposer sa demande de prêt dans le délai de 15 jours suivant la signature de promesse est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L 313-41 du code de la consommation et affecte de nullité ladite condition suspensive ;

En conséquence,

— Juger que la condition subordonnant le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit de la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, à la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 1er août 2018 n’est pas satisfaite ;

— Juger mal fondée la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, à réclamer le versement à son profit de l’indemnité contractuelle stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 1er août 2018 ;

— Débouter la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens ;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire la Cour infirmerait le jugement et estimerait bien fondée la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, à prétendre au versement de l’indemnité qu’elle réclame,

— Juger que le montant de l’indemnité contractuelle dont le paiement est réclamé par la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, s’analyse comme une clause pénale et présente un caractère manifestement excessif au regard de la courte durée de la promesse et de l’absence de justification par la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, de l’existence d’un quelconque préjudice découlant de la non réalisation de la vente ;

— Prononcer, en conséquence, l’anéantissement du montant de cette indemnité ;

A tous les titres,

— Condamner la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, aux entiers frais et dépens de la présente instance avec distraction au profit de la société Alcalex, avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] fait valoir, en substance, que :

' Le bien lui a été vendu par la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, comme étant un bien à usage d’habitation et il a déclaré entendre conserver l’usage d’habitation ;

' La société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, n’a pas honoré l’obligation par elle contractée dans la promesse de vente du 1er août 2018 de réaliser et achever les travaux de rénovation-construction de l’immeuble avant le 30 octobre 2018 justifiant donc le prononcé de la résolution de la promesse de vente aux torts de la société Comeg 71 ;

' La promesse unilatérale de vente était d’ores et déjà caduque lorsque la société Comeg 71 l’a mis en demeure de lui justifier des formalités accomplies pour l’obtention de son prêt bancaire ;

' Le versement de l’indemnité d’immobilisation au profit du promettant est subordonné à la réalisation de toutes les conditions suspensives énoncées dans la promesse, par suite, l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue ne peut pas être allouée au promettant sans qu’il soit établi que toutes les conditions suspensives ont bien été accomplies ;

' La société Copart, venant aux droits de la société Comeg 71, ne rapporte pas la démonstration de l’existence d’un quelconque préjudice à l’appui de ses prétentions visant à appliquer l’indemnité contractuelle constitutive d’une clause pénale.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 10 juin 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er octobre 2024.

Motifs et décision

Sur l’application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».

Ainsi ce texte s’applique exclusivement aux immeubles à usage d’habitation dont l’acquéreur est un non professionnel.

La société Copart venant aux droits de la société Comeg 71 conteste que ce texte soit applicable en l’espèce, en faisant valoir que la vente portait sur un bien mixte à usage de commerce et d’habitation et que par ailleurs il ne s’agissait pas d’un bien habitable au moment de la signature de la vente puisque portant sur deux demi-plateaux bruts béton, fluide en attente, à aménager en un appartement en duplex, situés aux premier et deuxième étages.

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a fait application de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui a admis que l’acte, qui est au jour de la vente à usage commercial, mais que l’acquéreur destine à usage d’habitation, est soumis au droit de rétractation ou de réflexion de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, en approuvant une cour d’appel d’avoir retenu que : « Dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de la vente est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé. L’acte du 24 mai 2013 porte sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation. Dès lors quelle que soit l’affectation originelle du bien, les règles protectrices du code de la construction et de l’habitation sont applicables et l’acquéreur bénéficie du délai de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. » (Civ 3ème, 12 octobre 2017, n°16-22.416 P), adoptant une conception subjective qui permet de tenir compte des intentions exprimées par le candidat acquéreur dans l’avant-contrat.

Ainsi, il est indispensable que l’intention de l’acquéreur d’affecter l’immeuble à usage d’habitation soit clairement exprimée dans l’avant-contrat et qu’il n’existe pas d’obstacle technique ou juridique à réalisation de son projet.

En l’espèce, la convention d’origine signée entre la société Forum international et la société Corimmo invest fait état d’un bâtiment à usage de salle de cinéma avec ses dépendances.

La promesse unilatérale de vente du 1er août 2018, dont M. [T] a été bénéficiaire, mentionne que ce bien fait l’objet, par la société Comeg 71, d’une opération de rénovation- construction, qu’en conséquence le bien vendu correspond au lot numéro 2 d’un ensemble immobilier constitué lui-même d’un volume UN correspondant à la partie de cet ensemble immobilier devant faire l’objet d’une copropriété de trois lots.

Le lot n°2 est constitué de :

Deux demi-plateaux bruts béton, fluide en attente, à aménager en un appartement en duplex, situés aux premier et deuxième étages,

La jouissance privative d’un placard situé au rez de chaussée à côté des boîtes aux lettres,

La jouissance partagée d’un placard à skis.

Et les 350/1 000 èmes des parties communes générales, les 489/1 000 èmes des parties communes spéciales aux parties communes des appartements, et 483/1 000 èmes des charges d’ascenseur.

S’agissant de la superficie, il est précisé :

« Le promettant déclare que la superficie garantie au titre de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (« loi carrez ») est de :

121,80 m² pour le lot numéro DEUX. »

S’agissant des travaux, il est précisé que la vente a été conclue sous la condition que divers travaux soient effectués par le Promettant, la nature et le mode d’exécution de ces derniers étant précisé dans un descriptif annexé.

Il est mentionné page 22 que le promettant s’engage à réaliser et à achever la rénovation-construction de l’immeuble et des biens vendus dans le délai de réitération de l’avant-contrat.

Au paragraphe « Usage du bien » il est indiqué :

« Le Promettant déclare que le bien sera à usage d’habitation au jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Le bénéficiaire entend conserver cet usage. »

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, il importe peu qu’il soit prévu que le bien sera à usage d’habitation et non pas qu’il est à usage d’habitation, dans la mesure où l’article L 271-1 précité vise tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ainsi que la vente d’immeubles à construire.

L’acte comporte plusieurs pages relatives à la construction et mentionne l’assurance dommages-ouvrage et la responsabilité des constructeurs et, ainsi que l’a observé le premier juge, il n’est pas très différent des ventes en l’état futur d’achèvement soumises aux dispositions de l’article 271-1 précité, puisqu’il s’agissait bien d’un immeuble à construire pour un usage d’habitation.

Enfin s’agissant du permis de construire il est précisé qu’un permis de construire a été délivré à la société Forum international le 4 août 2017 par la mairie de [Localité 7] sous le numéro PC/74.173.16.000.42 autorisant la transformation du cinéma [Localité 9] en deux logements et un commerce, que ce permis est définitif et en cours de validité par suite d’un affichage sur le terrain, constaté par huissier le 22 septembre 2017, et d’une attestation de non recours délivrée par la Mairie de [Localité 7] le 27 octobre 2017.

Il est ensuite indiqué qu’aux termes d’un transfert d’autorisation en date du 28 mai 2018, ce permis a été transféré au profit du Promettant, transfert ayant fait l’objet d’un affichage régulier sur le terrain et en mairie ainsi qu’il résulte de deux procès verbaux de constat d’huissier en date des 1er juin 2018 et 4 juillet 2018.

La société Copart, qui soutient que la promesse de vente porterait sur un immeuble à usage mixte (habitation et commerce), entretient une confusion entre le bien, objet de la promesse de vente qui est désigné au paragraphe « terminologie » comme étant « le ou les lots de copropriété vendu(s) » (soit le lot deux) et l’ensemble immobilier qui désigne « l’immeuble dont dépend le bien » qui est constitué de deux logements et d’un commerce.

La promesse de vente porte sur le bien et non pas sur l’ensemble immobilier.

Ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, la promesse de vente qui engage son bénéficiaire, s’analyse bien comme un acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation et ce même si le bien devait être livré « brut de béton » ce qui ne change rien à sa destination telle que prévue dans le contrat signé entre les parties.

En effet, les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation s’appliquent aussi bien aux immeubles anciens qu’aux immeubles neufs, à bâtir (VEFA) ou à rénover qui ne sont pas habitables au moment de la vente.

Par ailleurs, il n’est pas soutenu que M. [T] ait agi à titre professionnel et son identité figurant dans la promesse de vente ne mentionne pas qu’il aurait la qualité de professionnel de l’immobilier, étant précisé que la circonstance qu’il devait lui même faire aménager l’intérieur de l’appartement est sans incidence.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, qui ont pour but de protéger contre les achats d’impulsion les acquéreurs d’immeubles à usage d’habitation, sont des dispositions d’ordre public de sorte que l’acquéreur ne peut y renoncer.

Il en résulte que M. [T] ne pouvait renoncer au bénéfice de ce délai impératif de réflexion, ce même si, à tort, l’acte notarié a écarté l’application de ce texte.

Par ailleurs l’intimé n’a jamais renoncé à se prévaloir de ce moyen même s’il ne l’avait pas invoqué dans le cadre des rapports précontentieux entre les parties.

La sanction du défaut de notification de l’acte n’est ni la nullité, ni l’inopposabilité de celui-ci.

Dans ce cas, il est jugé que le délai de rétractation ouvert par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas commencé à courir (3e Civ., 30 janvier 2019, pourvoi n° 17-25.952).

Dès lors le premier juge a retenu à bon droit que M. [T] avait pu renoncer à son acquisition, soit implicitement par défaut de dépôt de la demande de prêt, soit expressément, y compris dans le cadre de l’instance devant le tribunal judiciaire, de sorte que l’acte est nécessairement devenu caduc pour ce seul motif et ne peut plus produire aucun effet entre les parties.

Le jugement qui a débouté de ses prétentions la société Comeg 71, aux droits de laquelle vient la société Copart, sera donc confirmé.

Sur les demandes accessoires

La société Copart qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [T].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Copart aux dépens exposés en appel avec distraction de ces derniers au profit de la Selarl Alcalex, avocat,

Condamne la société Copart à payer à M. [R] [T] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélàne PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 07 janvier 2025

à

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SELARL CABINET ALCALEX

Copie exécutoire délivrée le 07 janvier 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX