MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 9]/658

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Novembre 2025

N° RG 23/00341 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HF5O

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 23] en date du 12 Janvier 2023

Appelants

M. [D] [KP] [UU] [TU] [VV]

né le 14 Septembre 1948 à [Localité 27], demeurant [Adresse 11]

Mme [ZJ] [CS] [C] [UH] épouse [VV]

née le 13 Mars 1953 à [Localité 28], demeurant [Adresse 11]

S.A.S. RVO, dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentés par la SELARL CABINET ALCALEX, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELAS LEGA-CITE, avocats plaidants au barreau de [38]

Intimés

Me [HN] [GA], demeurant SAS [Adresse 2]

S.A.S. 14 PYRAMIDES NOTAIRES, dont le siège social est situé [Adresse 12]

Représentés par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats postulants au barreau d’ANNECY

Représentés par la SCP INTERBARRAUX RONZEAU & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Mme [XI] [S]

née le 10 Novembre 1946 à [Localité 44], demeurant [Adresse 10]

M. [W] [S]

né le 02 Mars 1953 à [Localité 44], demeurant [Adresse 17]

M. [T] [RT]

né le 23 Avril 1937 à [Localité 44], demeurant [Adresse 48]

CONGREGATION DES MISSIONAIRES DE [Localité 47], dont le siège social est situé [Adresse 45] ITALIE

Représentés par la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocat au barreau d’ANNECY

Me [BY] [F], demeurant [Adresse 1]

Société LA MANUFACTURE, NOTAIRES, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentés par de la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Commune de [Localité 42], dont le siège social est situé [Adresse 34]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par l’AARPI CABINET CHOULET AVOCATS, avocats plaidants au barreau de MARSEILLE

M. [B] [A]

né le 03 Avril 1958 à [Localité 29], demeurant [Adresse 16]

Mme [O], [CS], [V] [YJ]

née le 16 Août 1921 à [Localité 24], demeurant [Adresse 32]

Sans avocats constitués

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Date de l’ordonnance de clôture : 30 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 octobre 2025

Date de mise à disposition : 25 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance de M^me Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré

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Faits et procédure

Par acte authentique du 9 novembre 2011, reçu par Me [F], exerçant au sein de la SCP [BY] [F]- [BY] Tissot-Dupont Nicolas Follin-Arbellet- [HN] [K]- [JO] [VH], avec la participation de Me [GA], exerçant au sein de la SCP 14 Pyramides Notaires, M. [B] [A] a vendu à M. [D] [VV] et à Mme [ZJ] [UH], ci-après les époux [VV], plusieurs parcelles de terrains sises [Adresse 36] [Adresse 25] » à Menthon Saint Bernard (74290) cadastrées section AE sous les numéros [Cadastre 18] (devenue [Cadastre 21]), [Cadastre 19] (devenue [Cadastre 22]), [Cadastre 19] et [Cadastre 20].

Cet acte était notamment assorti d’une condition résolutoire tirée de la non approbation par le conseil municipal de la commune [Localité 39], au plus tard le 19 décembre 2011, du classement en zone constructible de ces parcelles. Le nouveau PLU a été approuvé le 14 novembre 2011.

Par acte authentique du 14 juin 2012 reçu par Me [H], M. [RF] a vendu à la société RVO, dont M. [VV] est le gérant, des parcelles anciennement cadastrées section AE sous les numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15].

Par acte authentique du 16 janvier 2013, reçu par Me [F], avec la participation de Me [GA], les époux [VV] ont acquis auprès de M. [W] [S], Mme [XI] [Y], Mme [O] [YJ] et M. [T] [RT], trois parcelles de terrains situées sur la commune de [Localité 41] au lieudit « [Localité 26] », parcelles de terrains cadastrées AE sous les numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Suite à ces acquisitions, les époux [VV] ont entrepris de réaliser une opération de construction consistant en la création de cinq lots destinés à accueillir des villas avec piscine sur l’assiette foncière constituée des parcelles cadastrées section AE sous les numéros [Cadastre 18] (devenue [Cadastre 21]), [Cadastre 19] (devenue [Cadastre 22]), [Cadastre 20], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

C’est dans ce contexte qu’ils ont déposé deux demandes de permis de construire auprès du maire de la commune de [Localité 40], l’une le 11 juillet 2013 au nom de la société RVO pour la construction de quatre villas avec piscines sur des lots distincts numérotés 1, 3, 4 et 5, l’autre le 7 août 2013 au nom de M. [VV] concernant la réalisation d’une maison de prestige sur le lot 2.

Suivant deux arrêtés du 15 avril 2014, le maire de la commune de [Localité 40] a opposé un refus aux demandes de permis de construire.

Le 4 juin 2014, M. [VV] et la société RVO ont formé un recours gracieux à l’encontre de ces deux arrêtés, recours qui a fait l’objet d’une décision explicite de rejet par le maire de la commune [Localité 39] le 4 août 2014.

M. [VV] et la société RVO ont ensuite déposé une requête introductive d’instance en annulation de refus de permis de construire devant le tribunal administratif de Grenoble le 22 septembre 2014. Par jugement du 18 mai 2017, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande en annulation de M. [VV] et de la société RVO.

Par requête enregistrée le 18 avril 2016, les époux [VV] et la société RVO ont saisi le tribunal administratif de Grenoble aux fins d’indemnisation des préjudices subis du fait de l’illégalité des refus de permis de construire qui leur ont été opposés ou alternativement du fait de l’illégalité de la décision de la commune de Menthon Saint-Bernard de classer les terrains qu’ils ont acquis en zone AU.

Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal administratif de Grenoble a retenu une faute de la commune de Menthon Saint-Bernard de nature à engager sa responsabilité et l’a condamnée, notamment au titre de la perte de valeur vénale des parcelles, à verser les sommes de 1.454.704 euros à M. [VV] et 150.600 euros à la société RVO, outre intérêts.

Tant les époux [VV] et la société RVO que la commune de [Localité 40] ont interjeté appel de ce jugement devant la cour administrative d’appel de [Localité 37], qui par arrêt du 15 décembre 2020 a réformé le jugement du 15 novembre 2018 et porté la condamnation de la commune de [Localité 39] aux sommes de 2.182.056,50 euros et de 391.269,47 euros.

Par actes d’huissier des 28 octobre, 2, 3 et 4 novembre 2016, les époux [VV] et la société RVO ont assigné Mme [XI] [S], M. [W] [S], M. [T] [RT], Mme [O] [YJ], Me [BY] [F], la SCP [BY] [F]- [BY] Tissot-Dupont- Nicolas Follin-Arbellet- [HN] [K]- [JO] [VH], M. [B] [A], Me [GA] et la SCP 14 Pyramides notaires, devant le tribunal de grande instance d’Annecy notamment aux fins d’obtenir, à titre principal, la résolution des ventes conclues les 9 novembre 2011 et 16 janvier 2013.

La société Groupama Rhône Alpes Auvergne et la commune de [Localité 40] ont déposé des conclusions aux fins d’intervention à la procédure.

Par jugement réputé contradictoire du 12 janvier 2023, le tribunal de grande instance de d’Annecy, devenu le tribunal judiciaire, a :

— Rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’acte introductif de la présente instance ;

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la commune de [Localité 40] et de la société Groupama Rhône Alpes Auvergne ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur leurs demandes au fond ;

— Débouté les époux [VV] et la société RVO de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné in solidum les époux [VV] et la société RVO à payer du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à Me [F], la SCP [BY] [F]- [BY] Tissot-Dupont- Nicolas Follin-Arbellet- [HN] [K] – [JO] [VH], la somme de 8.000 euros, pris indivisément,

— à Me [HN] [GA] et la SCP 14 Pyramides notaires, la somme de 8.000 euros, pris indivisément,

— à M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] la somme de 8.000 euros, pris indivisément ;

— Condamné in solidum M. [BY] [I], Mme [X] [LP] épouse [I] et la société civile Simba aux dépens ;

— Rejeté le surplus des demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

Aucun des deux actes de vente n’est conclu sous condition résolutoire ni suspensive de l’obtention d’un permis de construire ;

II n’est démontré en l’espèce aucune faute des vendeurs ni aucun manquement de ceux-ci à leur obligation de délivrance conforme, quand bien même l’intention de construire aurait été exprimée et le caractère inconstructible des terrains connu postérieurement à l’achat ;

Les acquéreurs avaient connaissance des alea, à savoir le caractère constructible et l’application de la « Loi littoral », liés à la situation des biens acquis tant auprès de M. [A] que des consorts [YJ], [S] et [RT] ;

Les obligations du notaire en matière d’urbanisme étant limitées à l’obtention d’un certificat d’urbanisme auquel est attaché une présomption d’exactitude et de légalité, il est démontré que Me [F] a rempli son obligation en requérant un certificat d’urbanisme d’information pour les parcelles cadastrées section AE sous les numéros [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] ;

Me [GA], par l’intermédiaire de son assistant, a rempli son obligation de conseil en renseignant explicitement et par écrit son client quant aux risques de la clause litigieuse précitée.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 28 février 2023, les époux [VV] et la société RVO ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— Rejeté l’exception d’irrecevabilité de l’acte introductif de la présente instance ;

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la commune de [Localité 40] et de la société Groupama Rhône Alpes Auvergne ;

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur leurs demandes au fond.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [B] [A] le 23 mars 2023, selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile. Celui-ci n’a pas constitué avocat.

La congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] vient aux droit de [O] [YJ] décédée le 19 avril 2018, en sa qualité de légataire universelle.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 4 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [A] par acte d’huissier du 5 avril 2024, les époux [VV] et la société RVO sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Constater que M. [A], Mme [YJ], Mme [S], M. [S] et M. [RT] ont vendu un tènement non conforme ;

— Constater qu’ils ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle ;

— Constater que Me [F] a manqué à sa mission d’assurer l’utilité et l’efficacité des ventes qu’il a reçues et engage à ce titre sa responsabilité civile délictuelle, et celle de sa structure, la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, à leur égard ;

— Constater que Me [GA] a commis une faute dans la mission de conseil et d’assistance qui lui avait été confiée par les époux [VV], et engage à ce titre sa responsabilité civile, et celle de sa structure, la SCP 14 Pyramides Notaires, sur un plan contractuel envers M. et Mme [VV] et sur un terrain délictuel à l’égard de la société RVO ;

— Déclarer l’intervention volontaire principale de la commune de [Localité 39] irrecevable ;

— Déclarer l’intervention volontaire accessoire de la commune de [Localité 39] irrecevable ;

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions formulés par la commune de [Localité 43] ;

Par conséquent,

— Réformer le jugement rendu par la première chambre civile du tribunal judiciaire d’Annecy le 12 janvier 2023 n° RG 16/01967 en ce qu’il a :

— Débouté les époux [VV] et la société RVO de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné in solidum les époux [VV] et la société RVO à payer du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : à Me [BY] [F], la SCP [BY] [F] – [BY] Tissot-Dupont – Nicolas Follin Arbellet – [HN] [K]- [JO] [VH] la somme de 8.000 euros pris indivisément, à Me [HN] [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, la somme de 8.000 euros pris indivisément, à M. [W] [S], Mme [XI] [Y] et M. [T] [RT], la somme de 8.000 euros pris indivisément ;

Condamné in solidum M. [BY] [I], Mme [X] [LP] épouse [I] et la société civile Simba aux dépens ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant de nouveau,

— Condamner in solidum M. [A], la Congrégation des missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Mme [S], M. [S] et M. [RT], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur la somme de 2.193.474,82 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble de leurs préjudices ;

— Ordonner que les condamnations pécuniaires prononcées porteront intérêts au taux légal et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— Condamner in solidum M. [A], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], notaires associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, à leur payer la somme de 4.367.000 euros au titre de la perte de valeur du tènement immobilier d’une surface cadastrale totale de 1ha 2a 62ca, sis [Adresse 25] à Menthon Saint-Bernard (74290), cadastré section AE n° [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] ;

— Condamner les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], notaires associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur payer la somme de 154.500 euros au titre de la perte de valeur du tènement immobilier sis [Adresse 25] à Menthon Saint-Bernard (74290), cadastré section AE n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— Débouter les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, la Commune de Menthon Saint-Bernard de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner M. [A], les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

— Condamner M. [A], les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— Condamner M. [A], les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la SELARL Cabinet Alcalex avocat, autorisée, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

— Ordonner la restitution par les consorts [S] et [RT] de la somme de 8.013 euros au profit de M. et Mme [VV].

Au soutien de leurs prétentions, les époux [VV] et la société RVO font valoir que :

' la commune de [Localité 43] a été condamnée à les indemniser à hauteur de 2.182.056,50 euros et de 391.269,47 euros, au regard de la faute commise, à savoir l’illégalité de la délibération du 14 novembre 2011 approuvant le PLU, et n’est absolument pas subrogée dans les droits de quiconque,

' les actes de vente, tant du 9 novembre 2011 que du 16 janvier 2013, érigent la constructibilité des parcelles achetées comme condition essentielle de la vente, or, celles-ci n’ont jamais été constructibles au regard de la loi littoral qui s’applique directement sur les territoires concernés, peu importe les prescriptions des documents d’urbanisme locaux,

' la loi littoral primant sur le PLU, les parcelles achetées étaient rendues inconstructibles de part la loi, et l’adoption du PLU ou son annulation ne modifiait pas le caractère inconstructible des terrains acquis, ce que les notaires savaient et dont ils devaient informer les acquéreurs.

Par dernières écritures du 11 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [A], M. [W] et Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 12 janvier 2023 en toute ses dispositions ;

Dès lors statuant à nouveau,

— Débouter les époux [VV] et la société RVO de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— Constater que le préjudice des consorts [VV] et de la société RVO ne peut être supérieur à la somme de 77.220 euros ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCP [HN] [K], [JO] [VH], [E] Martin Bouvier, [M] [Z] et [U] [N], notaires associés, à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement et conjointement les époux [VV] et la société RVO à leur verser la somme de 10.000 euros chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement et conjointement les époux [VV] et la société RVO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [P] soutiennent que :

' ils ont vendu leurs terrains 14 mois après la première vente des parcelles de M. [A] en 2011, sans condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire,

' la loi littoral n’est pas à l’origine du refus de permis de construire, mais c’est le projet en cause qui a été rejeté,

' l’acquisition de leurs parcelles n’était pas déterminante pour le projet de construction des époux [VV], lesquels en ont d’ailleurs pris argument pour offrir un faible prix au m², les superficies étant de surcroît trop réduites pour permettre de bâtir,

' la valeur actualisée des terrains est en outre fondée sur un rapport d’expertise non contradictoire, et en tout état de cause, la juridiction administrative a estimé que les appelants étaient responsables de leur propre préjudice, par le risque délibéré pris, à hauteur de 50%.

Par dernières écritures du 7 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [A] par acte d’huissier du 17 juillet 2024, Me [F] et la société Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], demandent à la cour de :

Concernant les demandes présentées par la commune de [Localité 43] à leur encontre :

A titre liminaire,

— Confirmer le Jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro Rg 16/01967 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la commune de [Localité 43] et de la société Groupama Rhône Alpes Auvergne,

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes au fond ;

En conséquence,

— Juger irrecevable l’intervention volontaire, tant principale que subsidiaire, de la commune de [Localité 43] ;

— Débouter la commune de [Localité 43] de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

A titre subsidiaire, sur le fond,

— Confirmer le Jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 16/01967 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Juger irrecevable l’intervention volontaire, tant principale que subsidiaire, de la commune de [Localité 43] ;

— Débouter la commune de [Localité 43] de l’intégralité de ses demandes tant principales que subsidiaires ;

Concernant les demandes présentées par les époux [VV] et la société RVO à leur encontre,

— Juger irrecevable et mal fondé l’appel interjeté par les époux [VV] et la société RVO;

— Confirmer le Jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 16/01967 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Débouter les époux [VV] et la société RVO de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

Concernant les demandes présentées par M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] à leur encontre,

A titre principal,

— Juger que M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] ne sollicitent pas l’infirmation du Jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 16/01967 ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 16/01967 en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

A titre subsidiaire, sur le fond,

— Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire d’Annecy sous le numéro RG 16/01967 en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;

Concernant les demandes présentées par la congrégation des « missionnaires de [Localité 46] [Localité 31] », venant aux droits, en sa qualité de légataire universelle, de [O] [YJ] et de la congrégation des Missionnaires de [Localité 46] [Localité 31] « missionari di s. francisco di sales » venant aux droits, en sa qualité de légataire universelle, de [O] [YJ] à leur encontre,

A titre principal,

— Juger irrecevables comme nouvelles en appel les demandes présentées par la congrégation des « missionnaires de [Localité 46] [Localité 31] »et dirigées à leur encontre ;

En conséquence,

— Rejeter les demandes présentées par la congrégation des « missionnaires de [Localité 46] [Localité 31] » et dirigées à leur encontre ;

A titre subsidiaire, sur le fond,

— Débouter la congrégation des « missionnaires de [Localité 46] [Localité 31] » à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum les époux [VV] et la société RVO, ou qui mieux le devra, à leur payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les époux [VV] et la société RVO, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, Me [BY] [F] et la Manufacture, font observer que :

' le caractère constructible ou non s’apprécie au jour de la vente, la preuve reposant sur les demandeurs,

' les époux [VV] ont acheté les parcelles litigieuses pour préserver leur environnement, étant propriétaires d’une villa surplombant leurs acquisitions, et avaient régularisé un pacte de préférence dès 2001,

' aucun projet de construction n’a été porté à sa connaissance, les demandes de permis de construire ont été déposées le 11 juillet et 7 août 2013, soit bien après les ventes, et leur dépôt n’a pu avoir lieu qu’après acquisition des parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] en janvier 2013,

' la reconnaissance par les acquéreurs qu’ils ont reçu toutes explications et éclaircissements fait foi jusqu’à inscription de faux,

' les acquéreurs avaient connaissance du caractère non constructible des parcelles, et ont pressé la régularisation des actes notariés qui leur permettait d’éviter le paiement de la taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles qui aurait été de 449.419,38 euros, et de contourner le droit de préemption urbain,

' les époux [VV] ont paraphé le certificat d’urbanisme, et leur attention a été attirée par le notaire les assistant, sur le risque de signer l’acte avant que le PLU ne devienne définitif,

' le préjudice ne pourrait, en tout état de cause, qu’être constitué par la perte de chance.

Par dernières écritures du 8 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [A], la congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 12 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Dès lors statuant à nouveau,

— Débouter les époux [VV] et la société RVO de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des consorts [S] et de M. [RT] ;

A titre subsidiaire,

— Constater que le préjudice des époux [VV] et de la société RVO ne peut être supérieur à la somme de 77.220 euros ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCP [HN] [K], [JO] [VH], [E] [KC], [M] [Z] et [U] [N], notaires, à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement et conjointement les époux [VV] et la société RVO à leur verser la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement et conjointement les époux [VV] et la société RVO aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La congrégation des missionnaires de Saint François [Localité 31] fait observer que :

' les terrains acquis par les époux [VV] de [O] [YJ], leur bienfaitrice, étaient constructibles à la date où la vente a été conclue, et l’acquisition de la parcelle de feue [O] [YJ] n’était pas déterminante pour l’opération de construction,

' à titre subsidiaire, aucune pièce ne démontre le préjudice subi, et la demande de remboursement d’intérêts de prêt ne peut aboutir, les époux [VV] ayant acquis comptant les parcelles litigieuses.

Par dernières écritures du 29 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [A], la commune de [Localité 39] demande à la cour de :

A titre liminaire,

— Déclarer recevable son appel incident et y faire droit ;

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a à tort déclaré irrecevable son intervention volontaire et dit n’y avoir lieu à statuer sur ses demandes reconventionnelles ;

Y ajoutant,

— Juger qu’elle a intérêt à agir et qu’elle est recevable à former une intervention volontaire;

A titre principal,

— Juger qu’elle est subrogée dans les droits des époux [VV], et de la société RVO à hauteur de la somme de 689.934,85 euros, ou à défaut qu’elle est titulaire d’une action récursoire à l’encontre des notaires intimés à hauteur de la même somme ;

— Juger que son recours subrogatoire ou récursoire s’exerce par préférence à celui de son assureur, la société Groupama ;

— Juger que les notaires intimés ont commis des manquements de nature contractuelle et délictuelle à leurs obligations de nature à engager leur responsabilité ;

— Condamner Me [F], la SCP [BY] [F], [BY] Tisso-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], notaires associés, Me [R], la SCP 14 Pyramides Notaires solidairement, ou qui mieux le devra à lui verser la somme de 689.934,85 euros ;

A titre subsidiaire,

— Juger qu’elle est recevable à former une intervention volontaire accessoire aux conclusions des notaires intimés ;

— Réduire les demandes indemnitaires de des époux [VV] et de la société RVO, en application du principe de réparation intégral du préjudice qui impose aux juges de déduire du montant de la condamnation qu’ils prononcent les sommes que cette victime a déjà reçues, en tenant compte des condamnations d’ores et déjà prononcées par le tribunal administratif de Grenoble et la Cour administrative d’appel de Lyon, à tout le moins à hauteur de la somme 2.689.934,85 euros versée par la société Groupama et elle-même en exécution de ces décisions de justice ;

Dans tous les cas,

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Me [Localité 33], sur son affirmation.

A l’appui de ses prétentions, la commune de [Localité 43] argue que :

' les juridictions administratives ont rempli les appelants de leurs droits au regard du préjudice subi par l’illégalité fautive de la délibération du 14 novembre 2011, occasionnant une perte de valeur vénale, mais n’ont pas pris en considération les fautes commises par d’autres intervenants, comme les notaires, qui ont pu participer au même dommage,

' elle peut être, dès lors, subrogée dans les droits de la victime, qu’elle a seule indemnisée, à l’encontre des autres coauteurs,

' elle peut, au titre d’une intervention volontaire accessoire, solliciter que l’indemnisation des appelants soit limitée puisqu’ils ne peuvent prétendre à une double indemnisation du même préjudice.

Par dernières écritures du 2 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et non signifiées à M. [A], Me [GA] et la SCP 14 Pyramides notaires demandent à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 12 janvier 2023 ;

En conséquence,

— Débouter les époux [VV] et la société RVO de l’ensemble de leurs demandes, en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre ;

Y ajoutant,

— Déclarer mal fondé et en conséquence débouter la commune de [Localité 39] de son appel incident tendant à voir juger recevable son intervention volontaire à l’instance et les condamner, solidairement avec Me [F] et l’office notariale La manufacture notaires à la somme de 689.934,85 euros ;

— Condamner les époux [VV] et la société RVO, et/ou toutes parties succombantes, à leur payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [VV] et la société RVO et/ou toutes parties succombantes, aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires reprennent l’argumentation de Me [F] et de la Manufacture. Ils excipent notamment que M. [J], son assistant, a informé M. [VV] du risque de voir un recours exercé contre le PLU et de le voir aboutir. Ils font en outre valoir que la demande s’analyse en une action en réduction de prix, et que celle-ci ne peut concerner que les rapports entre vendeurs et acquéreurs.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 30 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

Motifs et Décision

I- Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la commune de [Localité 40]

L’article 329 du code de procédure civile dispose 'L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.'

L’article 1346 du code civil prévoit 'La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.'

L’avis du Conseil d’Etat du 23 janvier 2023 n°468190 énonce '1. D’une part, lorsqu’un dommage trouve sa cause dans plusieurs fautes qui, commises par des personnes différentes ayant agi de façon indépendante, portaient chacune en elle normalement ce dommage au moment où elles se sont produites, la victime peut rechercher devant le juge administratif la réparation de son préjudice en demandant la condamnation de l’une de ces personnes à réparer l’intégralité de son préjudice. L’un des coauteurs ne peut alors s’exonérer, même partiellement, de sa responsabilité en invoquant l’existence de fautes commises par l’autre coauteur.

2. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent que la victime peut demander la condamnation d’une personne publique à réparer l’intégralité de son préjudice lorsque la faute commise portait normalement en elle le dommage, alors même qu’une personne privée, agissant de façon indépendante, aurait commis une autre faute, qui portait aussi normalement en elle le dommage au moment où elle s’est produite. Il n’y a, dans cette hypothèse, pas lieu de tenir compte du partage de responsabilité entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques entre ceux-ci, mais non le caractère et l’étendue de leurs obligations à l’égard de la victime du dommage. Il incombe à la personne publique, si elle l’estime utile, de former une action récursoire à l’encontre du coauteur personne privée devant le juge compétent, afin qu’il soit statué sur ce partage de responsabilité.

3. Il appartient en conséquence au juge de déterminer l’indemnité due au requérant, dans la limite des conclusions indemnitaires dont il est saisi, laquelle s’apprécie au regard du montant total de l’indemnisation demandée pour la réparation de l’entier dommage, quelle que soit l’argumentation des parties sur un éventuel partage de responsabilité.'

Au terme de leurs dernières conclusions, les appelants prétendent à voir :

'Condamner in solidum M. [A], la Congrégation des missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Mme [S], M. [S] et M. [RT], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], Notaires Associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur la somme de 2.193.474,82 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble de leurs préjudices ;

Ordonner que les condamnations pécuniaires prononcées porteront intérêts au taux légal et ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

Condamner in solidum M. [A], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], notaires associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, à leur payer la somme de 4.367.000 euros au titre de la perte de valeur du tènement immobilier d’une surface cadastrale totale de 1ha 2a 62ca, sis [Adresse 25] à Menthon Saint-Bernard (74290), cadastré section AE n° [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] ;

Condamner les consorts [S], [RT], la Congrégation des Missionnaires de Saint François [Localité 31] et la Congrégation Missionari di S. Francisco di Sales, venant aux droits de Mme [YJ], Me [F], la Manufacture notaires venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH], notaires associés, Me [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires, in solidum, à leur payer la somme de 154.500 euros au titre de la perte de valeur du tènement immobilier sis [Adresse 25] à Menthon Saint-Bernard (74290), cadastré section AE n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].'

Or, au terme de l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 15 décembre 2020, la 1ère chambre a ainsi statué 'la somme que la commune de Menthon-Saint-Bernard a été condamnée à verser à M. [VV] et à la SAS RVO par le jugement du 15 novembre 2018 du tribunal administratif de Grenoble est portée aux sommes respectives de 2.182.056,50 euros et 391.269,47 euros’ correspondant à 'l’indemnisation de la perte de la valeur vénale de ces terrains, correspondant à la différence entre le prix d’acquisition effectif des parcelles et leur valeur une fois leur inconstructibilité totale révélée, sans qu’y fassent obstacle les dispositions de l’article L105-1 du code de l’urbanisme, dès lors que le préjudice ne trouve pas son origine dans une servitude d’urbanisme. (…) En tenant compte du prix de cession des parties de terrains qu’avaient revendues les intéressés, et de l’estimation de la valeur vénale, ainsi retenue, le préjudice de M. [VV] et de la SAS RVO résultant de la perte de valeur vénale de leur bien s’élève aux sommes respectives de 4.175.500 euros et 451.800 euros', 'le préjudice financier résultant pour M. [VV] de l’acquittement des intérêts financiers suite à la souscription d’un crédit immobilier en vue de l’acquisition des terrains s’élève à la somme de 188.613 euros', 'M. [VV] n’établit pas avoir sorti de la SICAV familiale qu’il possède une somme de 2,5 millions d’euros pour financer le projet ni, par suite, et en tout état de cause, avoir subi une perte financière de ce fait', et 'la SAS RVO a droit au remboursement des sommes inutilement exposées pour la réalisation du projet qu’elle pouvait légitimement escompter réaliser en raison du classement des terrains qu’elle avait acquis. Il résulte de l’instruction, et notamment des contrats et factures produits, que la SAS RVO a acquitté une somme de 161.200 euros au titre du contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage et 169.538,95 euros au titre des frais d’architecte, qui doivent être indemnisées.'

La juridiction conclut 'il résulte de ce qui précède que le préjudice dont M. [VV] et la SAS RVO peuvent être indemnisés se monte aux sommes respectives de 4.364.113 euros et 782.538,95 euros. Compte tenu du partage de responsabilité défini au point 7, l’indemnité due par la commune de [Localité 43] doit être fixée à 2.182.056,50 euros à verser à M. [VV] et 391.269,47 euros à verser à la SAS RVO, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2015.'

Au regard de ce qui précède, il apparaît que les appelants sollicitent l’indemnisation de la totalité du préjudice qu’ils estiment avoir subi, alors que la commune de [Localité 43] a été conduite à prendre en charge la moitié. Dès lors, dans le cas où une faute des vendeurs et/ou des notaires serait retenue comme à l’origine de ce même préjudice, et que ces parties seraient amenées à être condamnées à indemniser tout ou partie de celui-ci, la commune de [Localité 43] pourrait bénéficier de la subrogation, à hauteur des sommes déjà payées, dans les droits des appelants, l’intérêt à agir ne pouvant être confondu avec le bien-fondé de l’action.

Le jugement de première instance sera donc réformé en ce qu’il a considéré que la commune de [Localité 43] ne bénéficiait pas d’un intérêt légitime à intervenir dans la présente procédure.

II- Sur la responsabilité des vendeurs

L’article 1603 du code civil dispose que le vendeur 'a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.'

Il appartient aux acquéreurs qui soutiennent que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance, de démontrer la non-conformité de la chose par rapport aux stipulations contractuelles, ouvrant droit à indemnisation du préjudice qui en résulte.

Sur la vente réalisée le 4 novembre 2011 des parcelles de M. [B] [A]

Il ressort des conclusions de M. [GA] et de la SCP 14 Pyramides notaires, en page 12 que 'les époux [VV] étaient intéressés par les parcelles depuis longtemps, leur acte d’acquisition faisant référence à un droit de préférence institué en 2001 au profit de Mme [VV] au moment de l’acquisition des parcelles qui devaient constituer sa propriété immobilière, après construction d’une importante villa selon un permis de construire obtenu dès 1999 par le vendeur, et transféré ultérieurement aux époux [VV]'. De fait, l’acte de vente du 9 novembre 2011 indique en page 16 'les parties déclarent qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [L] [DL], notaire à [Localité 35], le 3 avril 2001, publié au bureau des hyptohèques d'[Localité 23], contenant vente par Monsieur [A], vendeur aux présentes, à Madame [VV], acquéreur aux présentes, il a été constitué un pacte de préférence au profit de cette dernière. Ledit pacte étant sans effet, l’acquéreur aux présentes étant le bénéficiaire de ce pacte.'

Le compromis de vente signé le 15 septembre 2011 précise en page 2 'Etant ici précisé que l’acquéreur est déjà propriétaire du terrain contigü et qu’il connaît parfaitement les lieux', et en page 9 que 'l’acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers objets des présentes seront affectés à un usage de terrain.' Les conditions suspensives étaient en outre particulièrement réduites, puisqu’il est précisé que l’acquéreur ne recourt pas à un prêt et renonce à se prévaloir du statut protecteur de la loi du 13 juillet 1979. Sont seules énoncées en conditions suspensives :

'1) obtention d’un certificat d’urbanisme informatif ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession de l’acquéreur dans le cadre du plan local d’urbanisme actuellement en vigueur.(…)

4) approbation par le conseil municipal de [Localité 40] du projet du plan local d’urbanisme communal, l’enquête publique étant achevée depuis le 18 juillet 2011, le tout de nature à confirmer strictement la constructibilité du terrain dans les termes du dossier figurant à l’enquête publique dont un extrait concernant le terrain vendu est ci-annexé.

L’acquéreur fait son affaire des démarches postérieures à cet arrêté d’approbation.'

Il n’est donc pas démontré que le caractère constructible des parcelles vendues par M. [A], cadastrées AE [Cadastre 18], AE [Cadastre 19] et AE [Cadastre 20] lieudit '[Adresse 25]' ait été déterminant pour M.et Mme [VV], lesquels avaient manifesté, dès 2001 et avant la mise en oeuvre de la refonte du plan local d’urbanisme, leur intention de devenir propriétaires des parcelles situées en contrebas de leur maison d’habitation, et garantissant une vue sur le lac d'[Localité 23].

De fait, l’acte authentique de réitération de la vente du 4 novembre 2011 précise en sa page 12 'Un certificat d’urbanisme est ci-annexé. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur le document annexé. Il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.'

En outre, ainsi que l’a retenu le premier juge, la condition résolutoire incluse dans l’acte de 'non-approbation par le conseil municipal de la commune de [Localité 40], au plus tard le 19 décembre 2011 dans les termes, pour ce qui concerne le terrain vendu du dossier figurant à l’enquête publique dont un extrait est ci-annexé’ n’a pas été appliquée, puisque le plan local d’urbanisme a été approuvé le 14 novembre 2011, permettant ainsi aux époux [VV] d’éviter à la fois le paiement de la taxe sur la cession de terrain devenu constructible, et le droit de préemption de la commune.

Il ressort ainsi des éléments du dossier, compromis de vente et acte authentique, que M.et Mme [VV] ont bien acquis les parcelles litigieuses sans conditionner la vente à la délivrance d’un permis de construire, mais seulement à l’adoption du plan local d’urbanisme, condition qui s’est réalisée.

Sur les ventes réalisées le 16 janvier 2013 des parcelles des époux [S]-M. [RT] et Mme [YJ]

Les parcelles AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] 'au [Adresse 30]', enclavées au sein des parcelles précédemment acquises par les époux [VV] en 2011, ont été vendues par acte notarié du 16 janvier 2013.

L’acte authentique du 16 janvier 2013 énonce également en page 12 'Un certificat d’urbanisme est ci-annexé. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect de servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur le document susvisé. Il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.'

Il n’est, en l’espèce, démontré aucune faute des vendeurs, qui ont vendu leur bien sans que l’acquéreur ne réclame l’insertion d’une clause résolutoire d’obtention d’un permis de construire, les époux [VV] étant en outre à l’initiative de la transaction, à laquelle ils ont dicté leurs conditions, notamment tarifaires, ce qui résulte du courrier de M. [D] [VV] à Me [F] 'je vous confirme mon intérêt pour les trois parcelles enclavées dans mon terrain. Ma proposition pour ces acquisitions est de 125 euros le m². Je reste bien entendu ouvert à la discussion, mais tient à préciser qu’il convient de trouver un accord rapidement. En effet, le cabinet d’architectes qui travaille sur l’aménagement de mon terrain a prévu une implantation des futures maison en l’état actuel des choses c’est-à-dire sans l’acquisition des parcelles enclavées. Une fois la demande de permis de construire déposée en mairie l’acquisition de ces parcelles présentera un intérêt nettement moindre car toute modification de l’implantation des maisons, rendue possible par ces acquisitions, nous obligerait à déposer une nouvelle demande de permis de construire avec les délais et frais correspondants.'

Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a retenu que la responsabilité des vendeurs pour défaut de délivrance conforme des parcelles vendues n’était pas engagée, aucune condition d’obtention de permis de construire n’ayant été fixée et les vendeurs y ayant expressément renoncé.

III- Sur la responsabilité des notaires

L’article 1382 du code civil applicable au litige dispose 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Pour engager la responsabilité du notaire, il faut prouver la faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’une obligation de conseil. S’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, son devoir est 'd’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques’ de l’opération réalisée'. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l’intention, voire aux mobiles, s’il les connaît, ou à l’intérêt immédiat des parties, mais aussi d’en discerner le risque d’évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu’il projette dans le temps son devoir d’information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l’acte qu’il instrumente.

Les actes authentiques litigieux ont tous été établis par Me [BY] [F], notaire rédacteur avec le concours de Me [GA], notaire chargé d’assister les époux [VV].

Ainsi qu’il a été évoqué ci-dessus, le compromis de vente signé le 15 septembre 2011 prévoit en page 9 que 'l’acquéreur déclare que les biens et droits immobiliers objets des présentes seront affectés à un usage de terrain', et l’acte de réitération de la vente du 9 novembre 2011 rappelle que Mme [VV] est bénéficiaire, depuis 2001, d’un pacte de préférence portant sur les parcelles lieudit 'au [Adresse 30]' appartenant à M. [B] [A] dont elle était voisine.

Il apparaît en outre que seule l’obtention d’un certificat d’urbanisme était énoncée comme condition suspensive, outre une condition résolutoire liée à l’approbation du plan local d’urbanisme, et que, tant dans le compromis de vente du mois de septembre que dans l’acte de vente du 9 novembre 2011, les époux [VV] ont indiqué que 'L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur le document annexé. Il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.'

Il est à relever que la même mention était intégrée dans l’acte de vente du 16 janvier 2013.

Ainsi, le projet de construction des époux [VV] n’était pas clairement énoncé, et tant le certificat d’urbanisme délivré le 25 octobre 2011 pour les parcelles AE [Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 20] que celui délivré le 3 décembre 2012 pour les parcelles AE [Cadastre 3], AE [Cadastre 4] et AE [Cadastre 5] énoncent que 'le terrain est soumis : (…) À la loi littoral (articles L146-1 à L146-9 du code de l’urbanisme)', et que M.et Mme [VV] ont expressément reconnu avoir reçu les explications sur le document annexé ne garantissant pas de droit à construire. Ils ont, à ce sujet, déclaré 'faire leur affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur le document annexé. Il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations.'

Il est dès lors évident que M.et Mme [VV], par ailleurs propriétaires d’une villa bâtie sur un tènement contigü aux parcelles litigieuses, ont choisi d’acquérir les parcelles [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 20], convoitées depuis 10 ans, avant qu’elle ne bénéficient du statut officiel de terrains constructibles, ce qui les dispensait du paiement de la taxe sur la cession de terrain devenu constructible, et les mettait à l’abri du droit de préemption de la commune. Ce faisant, ils ont également accepté les risques pesant sur le droit à construire accompagnant ces parcelles, puisqu’ils ont expressément renoncé à voir soumettre la vente à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours.

Outre les énonciations contenues dans les actes de vente du 9 novembre 2011 et du 16 janvier 2013, par lesquels les appelants ont reconnu avoir été informés par le notaire 'toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations’ et 'en faire leur affaire personnelle', leur propre notaire, Me [GA] a, par l’intermédiaire de son assistant, attiré leur attention sur les risques encourus dans un mail du 13 septembre 2011 'j’attire tout particulièrement votre attention sur la condition suspensive figurant en pages 7 et 8 relative à l’approbation par le conseil municipal du PLU. Tel que le projet de compromis est rédigé, la condition suspensive est réputée être réalisée par la simple approbation du PLU (…) Dès lors, vous faites votre affaire personnelle des éventuels recours qui pourraient être tentés contre ledit PLU. (…) Par conséquent, dans l’hypothèse où un tel recours aboutirait, le terrain indiqué comme constructible reviendrait à son état initial, savoir un terrain non constructible. Je vous remercie de me confirmer par retour de mail votre accord sur la rédaction de la condition suspensive telle que rédigée et que par conséquent vous faites votre affaire personnelle des éventuels recours.' La réponse du 13 septembre 2011 de M. [D] [VV] était claire et mettait en évidence qu’il avait parfaitement conscience des risques encourus 'j’accepte les termes de la condition suspensive (devenue résolutoire) tels que rédigés et par conséquent faire mon affaire des éventuels recours qui pourraient être intentés contre le PLU'.

La cour administrative d’appel de [Localité 37] a en outre retenu dans son arrêt du 15 décembre 2020 que 'la SAS RVO dont l’objet est de réaliser une opération consistant à l’achat de vastes parcelles de terrains et de construire quatre villas sur quatre lots, ainsi que M. [VV], qui en est par ailleurs le dirigeant et l’unique associé, doivent être regardés, compte tenu de la nature et de l’importance de l’opération, comme ayant agi en l’espèce en professionnels de l’immobilier. En faisant l’acquisition des premiers terrains sous seule réserve de l’approbation du plan local d’urbanisme, qui devait intervenir quelques jours plus tard, et les terrains suivants, sans condition résolutoire de délivrance d’un permis de construire, alors qu’ils ne pouvaient ignorer l’application à ces terrains des dispositions applicables aux communes littorales, dont faisait mention le certificat d’urbanisme informatif qui avait été délivré le 25 octobre 2011, la SAS RVO et M. [VV] ont commis des imprudences fautives de nature à exonérer la commune de [Localité 43] de la moitié de sa responsabilité.'

De fait, le PLU a été annulé par jugement du tribunal administratif de Grenoble du 13 novembre 2014, conduisant à l’inconstructibilité des parcelles litigieuses.

La preuve de la faute des notaires n’étant pas rapportée, la demande indemnitaire des époux [VV] et de la société RVO doit être rejetée et le jugement de première instance confirmé.

IV- Sur les autres demandes

En l’absence de faute retenue à l’encontre des vendeurs et des notaires, les appels en garantie doivent être rejetés.

Eu égard à l’absence de faute retenue à l’encontre de Me [F] ou de Me [GA], et d’indemnisation accordée aux appelants, la commune ne dispose d’aucune action subrogatoire lui permettant d’agir à l’encontre des intimés et son intervention volontaire doit être rejetée au fond.

Succombant en leur appel, M.et Mme [VV] et la société RVO supporteront les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 5.000 euros au bénéfice de chacune des parties intimées, à l’exception de la commune de [Localité 43].

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par décision rendue par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la commune de [Localité 43] et de la compagnie Groupama Rhône Alpes Auvergne,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare l’intervention volontaire de la commune de [Localité 43] recevable,

Au fond, rejette sa demande de constatation de sa subrogation dans les droits de M. [D] [VV] et de Mme [ZJ] [UH] épouse [VV] et de la SAS RVO et son action récursoire, à l’encontre des notaires, à titre principal et à titre subsidiaire,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [D] [VV] et de Mme [ZJ] [UH] épouse [VV] et de la SAS RVO aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Me [Localité 33],

Condamne in solidum M. [D] [VV] et de Mme [ZJ] [UH] épouse [VV] et de la SAS RVO à payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à :

— la Congrégation des 'missionnaires de [Localité 46] [Localité 31]' 'missionari du S.Francisco di Sales',

— M. [W] [S], Mme [XI] [S] et M. [T] [RT],

— M. [HN] [GA] et la SCP 14 Pyramides Notaires,

— M. [BY] [F] et la Manufacture, notaires ayant pour associés [HN] [K], [JO] [VH], [E] [KC], [M] [Z], [U] [N] et [HN] [G], venant aux droits de la SCP [BY] [F], [BY] Tissot-Dupont, Nicolas Follin-Arbelet, [HN] [K], [JO] [VH],

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la commune de [Localité 43].

Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et exécutoire délivrée le 25 novembre 2025

à

la SELARL CABINET ALCALEX

la SELARL CHAMBET [DZ] (2)

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY