GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/715

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Décembre 2025

N° RG 25/00149 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HU6A

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TC d'[Localité 6] en date du 09 Décembre 2024

Appelantes

S.A.R.L. EKLEIPSYS GROUPE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. [V] [E] & HARDY, en sa qualité de Mandataire liquidateur de la société EKLEIPSYS GROUPE, – Intervenante volontaire – dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentées par M^e Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.R.L. LES COMPTOIRS GOURMANDS, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 25 novembre 2025

Date de mise à disposition : 16 décembre 2025

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

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Faits et procédure

Suivant contrat en date du 10 novembre 2023, la société Les Comptoirs Gourmands a donné en location-gérance à la société Ekleipsys Groupe un fonds commercial de bar et petite restauration exploité au [Adresse 3] à [Localité 7] sous l’enseigne « Pub les 2 guides », moyennant une redevance de 9.000 euros TTC par mois.

Suite au non-paiement, par sa locataire, des redevances de mars et avril 2024, la société Les Comptoirs Gourmands lui a fait délivrer, par exploit du 19 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a faite assigner en référé-expulsion le 22 juillet 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 décembre 2024, le juge des référés du tribunal de commerce d’Annecy a :

— Ordonné l’expulsion de la société Ekleipsys Groupe, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Ordonné la compensation des créances de loyers dues par la société Ekleipsys Groupe avec la créance de dépôt de garantie due par la société Les Comptoirs Gourmands ;

— Condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands à titre provisionnel, la somme de 1.797,17 euros ;

— Condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands, à titre provisionnel, la somme de 1.270 euros au titre de la quote-part de contribution économique territoriale ;

— Ordonné la reprise par le locataire-gérant des boissons et fûts de bière, à défaut de reprise de stocks de marchandises prévue au contrat de location-gérance ayant régi les relations des parties et le transfert de la licence de quatrième catégorie au loueur qui se charge des formalités de mutation ;

— Condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Ekleipsys Groupe aux entiers dépens ;

— Débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

la clause résolutoire a été régulièrement mise en 'uvre ;

la réalité de la créance est démontrée ;

les créances réciproques de loyer et de dépôt de garantie sont connexes car issues du même contrat de location-gérance.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 31 janvier 2025, la société Ekleipsys Groupe a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Par jugement du 10 juin 2025, le tribunal de commerce d’Annecy a prononcé la liquidation judiciaire de la société Ekleipsys Groupe et a désigné la société B.G.H en qualité de mandataire liquidateur, ce qui a conduit la société Les Comptoirs Gourmands à déclarer sa créance et le liquidateur à intervenir à l’instance.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 13 novembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société B.G.H, intervenant en qualité de mandataire liquidateur de la société Ekleipsys groupe, sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Juger recevable l’intervention volontaire de l’étude B.G.H en qualité de mandataire liquidateur de la société Ekleipsys Groupe ;

Statuer de nouveau,

— Juger que la location gérance a été résiliée le 22 mai 2024 ;

— Débouter la société Les Comptoirs Gourmands de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que la créance de la société Les Comptoirs Gourmands est incertaine ;

En conséquence,

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond quant à l’origine et la responsabilité de la résiliation de la location gérance ;

— Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— Juger que la société Les Comptoirs Gourmands a failli à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité et générer des dommages intérêts, au profit de la société Ekleipsys Groupe ;

— Juger certaine la créance de la société Ekleipsys Groupe au paiement de la somme de 22.500 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— Condamner la société Les comptoirs gourmands au paiement de la somme de 22.500 euros à son profit en qualité de liquidateur de la société Ekleipsys Groupe, majoré des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— Condamner la société Les comptoirs gourmands à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance et d’exécution.

Au soutien de ses prétentions, la société B.G.H, intervenant en qualité de mandataire liquidateur de la société Ekleipsys Groupe, fait notamment valoir que :

la société Les Comptoirs Gourmands n’a pas délivré une chose conforme à sa destination, permettant un exercice paisible de l’activité de la société Ekleipsys Groupe, en raison des problèmes d’électricité et de chauffage affectant les lieux ;

elle est fondée à se prévaloir de ce fait d’une exception d’inexécution, justifiant le non-paiement des loyers ;

l’obligation de paiement des loyers est sérieusement contestable, dans la mesure où la jouissance n’était pas paisible ;

avant même de saisir la juridiction, la société Les Comptoirs Gourmands a fait procéder manu militari à son expulsion le 22 mai 2024 ;

la créance de la société Les Comptoirs Gourmands n’est en rien certaine puisqu’il est en droit de prétendre, en sus de la restitution de son dépôt de garantie, à l’allocation de dommages intérêts en réparation du préjudice causé par cette expulsion illégale.

Par dernières écritures du 23 octobre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Les comptoirs gourmands demande de son côté à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance du tribunal de commerce d’Annecy du 9 décembre 2024, en toutes ces dispositions ;

En conséquence,

— Fixer sa créance au passif de la société Ekleipsys Groupe, en ces termes :

— Après compensation entre la créance de loyer et le dépôt de garantie, à titre provisionnel, la somme de 1.797,17 euros,

— A titre provisionnel la somme de 1.270 euros au titre de la quote-part de contribution économique territoriale,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la SELARL Jurisophia Savoie en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Débouter la société Ekleipsys Groupe de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société Les comptoirs gourmands fait notamment valoir que :

elle a régulièrement mis en 'uvre la clause résolutoire stipulée au bail suite à des redevances impayées;

aucun manquement à son obligation de garantir à sa locataire une jouissance paisible ne se trouve démontré, alors que l’établissement a pu être exploité de manière normale pendant toute la durée du bail ;

le liquidateur ne démontre nullement l’expulsion illégale dont la société aurait été victime.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 17 novembre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la résiliation du contrat de location-gérance et l’expulsion

Les articles 872 et 873 du code de procédure civile permettent au président du tribunal de commerce :

— d’ordonner en référé, dans tous les cas d’urgence, toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

— de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon une jurisprudence constante, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit (Cour de cassation, Civ 3ème, 19 décembre 1983, n°82-11. 205 P).

L’article 16 du contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant qu’à défaut par le locataire-gérant de payer la redevance aux échéances convenues, le contrat sera, si bon semble au loueur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après l’envoi par exploit d’huissier d’un simple commandement contenant déclaration par le loueur de son intention d’user du bénéfice de la clause et demeuré sans effet pendant ce délai.

Il est constant, en l’espèce, que les redevances des mois de mars et avril 2024 n’ont pas été réglées par la société Ekleipsys Groupe, ce qui a conduit sa contractante à lui délivrer, par exploit du 19 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les causes n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois qui était imparti au locataire pour régulariser sa situation. L’appelant ne fait nullement état, en outre, de la moindre cause d’irrégularité qui serait susceptible d’affecter le commandement de payer litigieux.

Il convient de souligner également que, selon une jurisprudence constante, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur la gravité du manquement contractuel constitué par l’absence de paiement des loyers et ne peut ainsi que constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsque l’infraction perdure au-delà d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer (voir notamment sur ce point: Cour de cassation, Civ 3ème, 3 novembre 2005, n°04-18.156 et Civ 3ème, 11 mars 2021, n°20-13.639).

Pour s’opposer au constat d’acquisition de la clause résolutoire, l’appelant, non comparant en première instance, fait grief à son bailleur d’avoir manqué à ses obligations d’entretien et de délivrance d’un local conforme à sa destination, lui permettant un exercice paisible de son activité. Il se prévaut ainsi de défauts affectant l’installation électrique et le chauffage des lieux, qui justifieraient selon lui une exception d’inexécution, de sorte que les loyers ne seraient pas dûs. Il estime que la résiliation du contrat et l’expulsion se heurtent ainsi à des contestations sérieuses.

En dehors de la réglementation spécifique dont fait l’objet le contrat de location-gérance (articles L. 144.1 à 144-13, du code de commerce), les droits et obligations des parties à ce contrat sont définis par référence au régime du bail. Le bailleur a ainsi pour obligation principale de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds conforme à la destination prévue au contrat et cette obligation de délivrance s’entend de la remise d’un fonds en bon état de réparations et conforme à la réglementation en vigueur, permettant au locataire-gérant de jouir paisiblement de la chose louée, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le locataire n’est fondé à refuser de s’acquitter du loyer, en se prévalant d’une exception d’inexécution, que s’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle (voir notamment sur ce point : Civ.3ème, 21 décembre 1987, pourvoi n° 86-13.861, P: Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé si, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, le locataire ne s’était pas trouvé, après sa prise de possession des locaux, dans l’impossibilité d’y exercer le commerce prévu par le bail, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; Civ.3ème, 21 novembre 1990, pourvoi n° 89-16.189, Bulletin 1990 III N° 238 : Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que, du fait de l’explosion, le fournil était sinistré, ce qui impliquait l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; et également dans le même sens : Civ. 3ème, 11 janvier 2006, pourvoi n° 04-30.240, Bull. 2006, III, n° 13).

Il est également jugé de manière constante que le bailleur n’engage sa responsabilité que s’il a été préalablement mis en demeure en par son locataire d’exécuter ses obligations (Civ 3ème, 23 mai 2013, n°11-29.011).

Force est de constater, en l’espèce, que l’appelant se contente, pour rapporter la preuve des manquements contractuels qu’il impute à son bailleur, de verser aux débats des échanges cordiaux intervenus par textos entre l’exploitant, M.[O], et Mme [Y], gérante de la société Les Comptoirs Gourmands, qui mettent uniquement en exergue des difficultés ponctuelles de chauffage et d’électricité affectant le local, avec des réponses apportées de manière rapide et diligente par le bailleur. Aucun des messages émanant de la locataire ne contient ainsi la moindre plainte explicite structurelle, ni ne peut s’analyser comme étant une mise en demeure, alors qu’au contraire, des remerciements sont systématiquement adressés par M. [O] à son interlocutrice suite aux interventions réalisées, permettant à chaque fois de résoudre la difficulté ponctuelle signalée.

D’une manière plus générale, le liquidateur ne produit aucun constat objectif des désordres dont il prétend que le local aurait été affecté, et en particulier aucun rapport d’expertise, constat d’huissier, photographie ou témoignage qui seraient de nature à étayer ses allégations.

De son côté, la société Les Comptoirs Gourmands verse aux débats le rapport annuel de vérification de l’installation électrique réalisé le 24 novembre 2023, quelques jours avant le début de l’exploitation intervenu le 7 décembre 2023, qui ne révèle aucune anomalie susceptible de remettre en cause l’exploitation normale des lieux conformément à leur destination contractuelle. A cet égard, il convient de souligner que ce rapport portant sur l’installation électrique a un contenu identique à celui établi l’année précédente, à une époque où le précédent locataire-gérant, la société Border Factory, exploitait la même activité, en dégageant des bénéfices depuis plusieurs années. Or, l’appelant n’explique nullement pour quel motif cette installation électrique, qui n’a subi aucune modification et qui permettait au précédent locataire-gérant d’exercer normalement son activité, ne lui aurait pas permis d’exercer la sienne.

L’intimée justifie également, par les factures qu’elle produit, avoir entrepris de menus travaux et de dépannage d’électricité les 11, 15 et 17 janvier 2024, dont rien n’indique qu’ils n’auraient pas permis d’apporter une réponse aux doléances ponctuelles exprimées par sa locataire.

Il est surtout important de relever qu’à aucun moment, dans les messages qu’elle adresse à sa bailleresse, la société Ekleipsys Groupe ne fait état de la moindre impossibilité d’exercer son activité, ni ne formule la moindre plainte quant à une quelconque non-conformité des locaux loués par rapport à leur destination contractuelle. Elle n’a pas non plus, du reste, informé sa contractante de son intention de se soustraire au paiement de ses loyers en se prévalant d’une exception d’inexécution, mais a, au contraire, lorsqu’elle a reçu des relances de paiement, assuré qu’elle faisait le nécessaire pour assumer son obligation.

Il est permis de penser, enfin, que le départ de la société Ekleipsys Groupe, s’explique par la procédure pénale engagée à l’encontre de son gérant, M. [O], pour des faits de harcèlement sexuel commis sur plusieurs de ses employées, ayant abouti à la condamnation de l’intéressé par le tribunal correctionnel d’Annecy le 11 février 2025.

Il se déduit nécessairement de ces constatations que l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 mai 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse. L’ordonnance entreprise ne pourra donc qu’être confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société Ekleipsys Groupe.

II – Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 873 alinéa 2du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être prise le cas échéant par le juge du fond.

En l’espèce, l’appelant soutient que les créances de la société Les Comptoirs Gourmands, dont il ne conteste pas le détail, ne présentent pas un caractère certain, au motif qu’il serait fondé à réclamer, en sus de la restitution de son dépôt de garantie, des dommages intérêts en réparation du préjudice qui lui aurait été causé par son expulsion manu militari, avant toute décision judiciaire, le 22 mai 2024.

La cour constate, cependant, que le liquidateur ne justifie nullement de ses allégations quant à la réalité de l’expulsion illégale dont la société Ekleipsys Groupe aurait été victime, et qui est expressément contestée par l’intimée. En effet, l’appelant se contente de verser aux débats, pour étayer une telle thèse, de simples photographies, qui seraient issues de la caméra de vidéo-surveillance des locaux, et qui mettraient en exergue une intrusion de la bailleresse, le 17 mai 2024. Or, de telles photographies, non datées, et ayant une origine indéterminée, sont dépourvues de la moindre valeur probante, et ne sont en tout état de cause nullement susceptibles de démontrer la réalité d’une expulsion manu militari qui serait survenue cinq jours plus tard.

Il convient d’observer, également, que l’appelant n’apporte aucune précision sur les circonstances exactes dans lesquelles une telle expulsion serait intervenue, et qu’il se contente d’alléguer de ce qu’il aurait déposé une plainte pénale pour ces faits, sans en justifier. Il ne fait état d’une manière plus générale d’aucune protestation qu’il aurait adressée à la bailleresse, ce qui ne peut se concevoir s’il a été, comme il le prétend, expulsé du local par la force contre son gré.

Il semble au contraire se déduire de l’examen des pièces qui sont soumises à l’examen de la présente juridiction qu’en réalité, un accord serait intervenu entre les parties en vue d’une résiliation amiable du contrat de location-gérance, et que le départ de M. [O] du local aurait ainsi présenté un caractère volontaire.

C’est bien dans cet esprit apaisé que Mme [Y] a adressé à l’intéressé un courriel le 23 mai 2024, dont le contenu est le suivant : 'cher [Z], dans le prolongement de nos échanges et comme convenu, je t’ai laissé l’accord de résiliation amiable du contrat de location-gérance. Un rendez-vous informel avait été organisé pour ce mardi 21 mai au matin. Je n’ai pu que constater ton absence. A ce jour, et malgré mes appels téléphoniques, je n’ai aucune nouvelle concernant ledit accord'.

Il n’est fait état d’aucune réponse qui aurait été apportée par M. [O] à ce courriel. Il est par ailleurs constant que ce dernier a bien été destinataire, le 20 mai 2024, d’un projet de protocole de résiliation amiable du contrat, puisque cette pièce est produite par le liquidateur.

Ces circonstances semblent de nature à démontrer que la société Ekleipsys Groupe a accepté de libérer volontairement les lieux avant le 21 mai 2024, ce qui a permis à la la société Les Comptoirs Gourmands de changer les serrures et d’effectuer, dès le 27 mai 2024, les formalités administratives de transfert de la licence IV.

En tout état de cause, il est manifeste que l’appelant n’apporte aucun élément tangible qui serait de nature à rapporter la preuve d’une voie de fait dont la société Ekleipsys Groupe aurait été victime et qui lui aurait causé un préjudice.

Force est ainsi de constater que les demandes de provision qui sont formées par la société Les Comptoirs Gourmands au titre des redevances impayées et de la quote-part de contribution économique territoriale, dont le détail n’est par ailleurs pas contesté, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Il est constant, enfin, que la créance de loyer de 24.297,17 euros, détenue par l’intimée, est connexe à celle de 22.500 euros, détenue par l’appelant au titre du dépôt de garantie, en ce qu’elles sont nées toutes les deux du même contrat.

Après compensation entre les créances respectives et compte tenu du placement de la société Ekleipsys Groupe en liquidation judiciaire, il convient donc de fixer à titre provisionnel au passif de la procédure collective, au profit de la société Les Comptoirs Gourmands, les sommes suivantes :

—  1.797,17 euros au titre de l’arriéré locatif ;

—  1.270 euros au titre de la quote-part de contribution économique territoriale.

III – Sur les autres demandes

La résiliation du contrat de location-gérance doit entraîner, comme l’a constaté le premier juge, la reprise par le locataire-gérant des boissons et fûts de bière, ainsi que le transfert de la licence de quatrième catégorie au loueur, qui se chargera des formalités de mutation, conformément à l’article 3.1.4 de la convention.

Dès lors que le liquidateur succombe à l’instance, les dépens de première instance et d’appel seront fixés au passif de la procédure collective, avec distraction au profit de la Selarl Jurisophia Savoie. Les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront enfin rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société B.G.H en qualité de mandataire liquidateur de la société Ekleipsys Groupe,

Rejette les demandes formées en cause d’appel par la société B.G.H, intervenant en qualité de mandataire liquidateur de la société Ekleipsys Groupe,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 9 décembre 2024 par le président du tribunal de commerce d’Annecy en ce qu’elle a :

— condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands à titre provisionnel, la somme de 1.797,17 euros ;

— condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands, à titre provisionnel, la somme de 1.270 euros au titre de la quote-part de contribution économique territoriale ;

— condamné la société Ekleipsys Groupe à payer à la société Les Comptoirs Gourmands la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Ekleipsys Groupe aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Ekleipsys Groupe, au profit de la société Les Comptoirs Gourmands, les sommes suivantes :

—  1.797,17 euros au titre de l’arriéré locatif après compensation avec le dépôt de garantie,

—  1.270 euros au titre de la quote-part de contribution économique territoriale,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Ekleipsys Groupe les dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la Selarl Jurisophia Savoie,

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 16 décembre 2025

à

M^e Isabelle ROSADO

la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 16 décembre 2025

à

M^e Isabelle ROSADO

la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES