GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 2]/511

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025

N° RG 22/02034 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEOH

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 23 Novembre 2022

Appelante

S.A.R.L. MONT BLANC IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats posulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL L. LIGAS-RAYMOND – JB PETIT, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimée

S.A.R.L. CALENDULA, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par M^e Romane CHAUVIN, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 juin 2025

Date de mise à disposition : 09 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par un acte du 12 décembre 2019, la société Agence Immobilière des [Localité 3], désormais dénommée la société Calendula, a cédé à la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens un fonds de commerce d’agence immobilière (transactions, gestion immobilière et prestations touristiques), situé à [Localité 7], lieudit [Localité 4] et à [Localité 6] moyennant le prix provisoire de 150.000 euros.

Le contrat de cession prévoyait, à titre de condition, la signature de deux autres conventions :

— un contrat d’assistance et de prestation de services aux termes duquel Mme [C] [M] s’engageait à fournir à l’acquéreur certaines prestations dans le développement de l’activité de gestion et location de biens;

— un contrat de partenariat dans le cadre de l’activité de transaction immobilière.

La société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens a versé une somme de 50.000 euros le jour de la signature de la cession. Pour le restant dû, un échéancier a été mis en place entre les parties, un autre paiement de 50.000 euros devant intervenir le 1er décembre 2020 et le dernier paiement au plus tard le 1er décembre 2021.

Le paiement des deux dernières échéances était conditionné à la réalisation par l’acquéreur :

— d’un chiffre d’affaires annuel minimal de 130.000 euros HT les deux années suivant la cession, pour l’activité de gestion et location;

— d’un chiffre d’affaires de 250.000 euros HT au cours des 28 mois suivant la cession, pour l’activité de transaction immobilière.

A défaut, le prix de cession pouvait être revu à la baisse selon des modalités prévues au contrat.

De nombreuses difficultés sont cependant intervenues dans l’exécution de ces conventions, conduisant les parties à s’adresser de multiples griefs réciproques.

Faisant valoir que la responsabilité de la société Agence Immobilière des [Localité 3] se trouverait engagée en raison de manquements commis dans l’exécution des contrats d’assistance et de partenariat, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens s’est opposée au paiement du solde du prix de vente.

Réfutant les griefs formulés par sa contractante, la société Agence Immobilière des [Localité 3] l’a, suivant exploit en date du 9 février 2021, assignée devant le tribunal de commerce de Chambéry en paiement du solde du prix de vente du fonds de commerce, ainsi que de sommes restant dues au titre du contrat de prestation de services et du contrat de partenariat.

Par jugement du 23 novembre 2022, le tribunal de commerce de Chambéry, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Déclaré recevables, régulières et partiellement fondées les demandes de la société Agence Immobilière des [Localité 3] ;

— Déclaré recevables, régulières et partiellement fondées les demandes reconventionnelles de la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens ;

— Condamné la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Agence Immobilière des [Localité 3] :

— la somme de 71.215,31 euros, correspondant à la différence entre la somme de 88.131,44 euros, montant principal de la cause sus-énoncée et la somme de 16.916,13 euros au titre des demandes reconventionnelles acceptées de la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 71.215,31 euros, à partir du 30ème jour calendaire après la date de prononcé du jugement,

— les dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

' pour l’année 2020, le cas de force majeure lié à la crise sanitaire n’apparaît pas établi, dès lors que la société Agence Immobilière des [Localité 3] ne démontre pas avoir pris les mesures appropriées pour éviter les effets de l’épidémie, de sorte que le prix de cession doit être diminué d’un montant de 11 868, 56 euros ;

' la situation est différente pour l’année 2021 car les stations de ski ont été fermées durant toute la saison pour ne rouvrir qu’en fin d’année pour la saison suivante 2021-2022, aussi le cas de force majeure est établi au regard des dispositions de l’article 1218 du code civil ;

' il ne peut donc être reproché à la société Agence Immobilière des [Localité 3] de n’avoir pas atteint le chiffre d’affaires de 130.000 euros au titre de l’année 2021 ;

' les congés payés font partie des « charges de toute nature » prévues à l’article 6 du contrat de cession, de sorte que la société Agence Immobilière des [Localité 3] est redevable des congés payés acquis par Mme [V] antérieurement à la cession à hauteur de 2376, 93 euros ;

' la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens ne peut pas prétendre avoir été lésée et avoir payé des loyers inutiles car elle ne prouve pas avoir manifesté son intention de poursuivre le bail, dont la régularisation n’était, par ailleurs, pas essentielle pour l’acquéreur. comme cela est stipulé dons l’acte de cession ;

' Mme [M] a été absente pour cause de maladie à partir du 5 octobre 2020, si le contrat prévoit bien une rémunération forfaitaire, l’acte de cession, quant à lui, prévoit une rémunération mensuelle, en conséquence la société Agence Immobilière [Localité 3] devra être déboutée de sa demande de paiement du solde du contrat pour l’année 2020, soit la somme TTC de 1.520 euros ;

' l’acte de cession prévoyant une rémunération mensuelle, la société Agence Immobilière [Localité 3] devra être déboutée de sa demande du paiement du solde du contrat d’assistance ;

' Se limitant à des allégations, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens ne justifie pas les temps passés par ses personnels pour pallier l’absence de Mme [M] du 13 juillet 2020 au 6 octobre 2020, date du premier arrêt maladie de Mme [M] ;

' Le contrat d’assistance et de prestations services était un contrat intuitu personae qui désignait uniquement Mme [M] pour assurer ce rôle, rien n’étant prévu pour lui substituer une autre personne sans l’accord de la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens, il était donc vain de demander à ce que Mme [M] soit remplacée, de sorte que les pénalités de 30.000 euros la première année et de 20.000 euros la seconde année, n’ont pas lieu d’être ;

' Sur le contrat de partenariat portant sur les trois mandats de vente, la société Agence Immobilière [Localité 3] ne peut pas réclamer à la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens des commissions sur des ventes pour laquelle la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens n’a pas perçu, elle-même de rémunération ;

' Sur les ventes réalisées après la notification de la résiliation du contrat de partenariat par la société Agence Immobilière des [Localité 3], elle ne prouve pas le refus de la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens de respecter les engagements de la cession ;

' Sur les sur-commissions prévues au contrat de partenariat, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens a droit à 50 % des honoraires ;

' Les contrats de cession et de partenariat prévoient des commissions sur le montant des honoraires de transaction mois pas sur les autres actes liés aux transactions, comme les estimations.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 7 décembre 2022, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 24 août 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Juger parfaitement recevable et bien fondé, son appel formé à l’encontre du jugement rendu le 23 novembre 2022 par le tribunal de commerce de Chambéry ;

Y faisant droit,

— Réformer le jugement sus énoncé en ce qu’il a déclaré recevables, régulières et partiellement fondées les demandes de la société Agence Immobilière Des [Localité 3] (aujourd’hui société Calendula) et ses demandes reconventionnelles, puis condamné cette dernière à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Agence Immobilière des [Localité 3] (aujourd’hui société Calendula) la somme de 71 215,31 euros, les intérêts au taux légal sur cette somme à partir du 30ème jour calendaire après la date de prononcé du jugement et les dépens ;

Et statuant à nouveau,

— Constater qu’elle rapporte la preuve de graves manquements, négligences, défaillances et malversations de la part de la société Calendula (ex AIA) dans l’exécution de l’ensemble des contrats conclus entre elles ;

— Juger notamment que par son comportement exclusif et injustifié, la société Calendula (ex AIA) a rompu le contrat d’assistance et de prestations de services conclu le 12 décembre 2019 pour deux ans dès l’année 2020 ;

— Ecarter tout manquement et/ou défaillance de sa part à l’égard de la société Calendula (ex AIA) dans cette même relation contractuelle ;

Par voie de conséquence,

— Condamner la société Calendula (ex AIA) à lui payer une somme de 54.516,13 euros à titre de dommages-intérêts et pénalités après compensation ;

— Allouer sur cette somme, les intérêts au taux légal avec capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’arrêt à intervenir ;

— Condamner en outre la société Calendula à lui payer une somme complémentaire de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et juger que la société Calendula supportera la charge des dépens de première instance et d’appel ;

— Rejeter toutes fins et prétentions contraires de la société Calendula comme étant à la fois irrecevables et non fondées et notamment, toute demande de délai pouvant être formulée.

Au soutien de ses prétentions, la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens fait notamment valoir que :

' Mme [M] a été volontairement défaillante dès la signature du contrat dans toutes les missions qui lui ont été confiées et a été absente, de manière injustifiée, à compter du 13 juillet 2020 et jusqu’au 5 octobre 2020, date de son arrêt de travail, ce qui doit s’analyser comme une rupture unilatérale du contrat par la société Calendula ;

' cette rupture a été exclusivement provoquée, avec intention de nuire, par le fait volontaire de Mme [M] ;

' il appartenait à la société Calendula de pourvoir au remplacement de l’intéressée, dans le cadre de la mission d’assistance qu’elle s’était engagée à lui fournir, et qui ne présentait pas un caractère intuitu personae ;

' l’indisponibilité de Mme [M] ne constitue nullement un cas de force majeure ;

' conformément à l’acte de cession de fonds de commerce, le tribunal aurait dû la dispenser de payer la première échéance de remboursement du prix de cession qu’il a calculée à la somme de 38 131,44 euros en application de cet article 8.2 susvisé mais également appliquer la pénalité susvisée de 30.000 euros prévue à l’article 6.2 susvisé, cette demande ne présentant pas un caractère nouveau ;

' dans le contrat d’assistance et de prestations de services, il a été stipulé une garantie due par la société Agence Immobilière des [Localité 3] pour non-respect des termes du contrat en cas de preuve d’une grave négligence ou d’une intention de nuire de la part de cette dernière avec une indemnisation plafonnée au montant, par année, de la rémunération de la société Agence Immobilière des [Localité 3] pour l’exercice au cours duquel sera intervenu le manquement, ce qui représente une somme de 46.080 euros ;

' elle est également fondée à obtenir le remboursement des sommes qu’elle a indûment payées au titre du contrat d’assistance et de prestation de services de juillet à septembre 2020 ;

' la somme de 16.916,13 euros est le résultat d’un calcul opéré par le tribunal au titre des sommes dues par la société Agence Immobilière des [Localité 3] sur quatre postes, qui sont justifiés ;

' les comptes entre les parties font apparaître un solde dû en sa faveur de 54.516, 13 euros, après déduction du solde du prix de vente de 50.000 euros afférent à l’année 2021.

Par dernières écritures du 12 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Calendula, anciennement dénommée Agence Immobilière des [Localité 3], demande de son côté à la cour de :

— Confirmer partiellement le jugement en ce qu’il a condamné la société Mont Blanc Immobilier de Biens à lui payer le solde du prix de cession ;

— Le reformer quant au montant alloué en première instance ;

— Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles présentées par la société Mont Blanc Immobilier de Biens dès lors que celles-ci constituent des demandes nouvelles et notamment les demandes relatives à la pénalité pour l’année 2020 prévue au contrat de cession (30.000 euros) et à la pénalité pour l’année 2020 prévue au contrat d’assurance et de prestation de service (46.080 euros) ;

— Déclarer également irrecevables les demandes formées, faute par la société Mont Blanc Immobilier de Biens, d’avoir justifié dans les conclusions des sommes réclamées ;

— Lui donner acte de ce qu’elle est d’accord pour déduire des sommes dues la somme de 13.449,20 euros ;

— Débouter, en tout état de cause, la société Mont Blanc Immobilier de Biens de sa demande reconventionnelle, celle-ci n’étant pas justifiée ;

— Réduire en tout état de cause les réclamations à des sommes symboliques, faute par la société Mont Blanc Immobilier de Biens de justifier du préjudice subi, et ce par application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

— Condamner la société Mont Blanc Immobilier de Biens à lui payer somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Mont Blanc Immobilier de Biens aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Agence Immobilière des [Localité 3] fait notamment valoir que :

' les demandes de la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens sont irrecevables en ce qu’aucune explication n’est apportée sur la somme réclamée à hauteur de 16.916,13 euros ;

' les demandes formées au titre des pénalités prévues dans le contrat de cession et dans le contrat d’assistance et de prestations de services sont irrecevables car nouvelles en cause d’appel ;

' c’est à tort que le Tribunal a considéré qu’elle n’avait pas pris les mesures nécessaires pour atteindre le chiffre d’affaires prévu au cours de l’année 2020 alors que les stations ont été brutalement fermées à compter du 13 mars 2020, suite à la crise sanitaire, ce qui constitue un cas de force majeure l’exonérant de son obligation ;

' les congés payés de Mme [V] étaient à la charge du repreneur puisque le contrat de travail de l’intéressée lui a été transféré de plein droit ;

' le montant des estimations qui lui est réclamé est surévalué et non justifié ;

' elle ne reconnaît devoir que la seule somme de 13.449, 20 euros, à déduire du solde du prix de vente ;

' le contrat de cession ne prévoit aucune pénalité en cas de non-respect de l’obligation d’accompagnement par Mme [M] ;

' la rupture du contrat d’assistance et de prestation de services ne lui est nullement imputable, ce contrat intuitu personae n’ayant pu se poursuivre en raison de la maladie de Mme [M] à compter du 6 octobre 2020, l’intéressée ayant assumé ses missions avant cette date;

' il était convenu entre les parties que Mme [M] pouvait être déchargée de ses missions dès le mois d’avril 2020 ;

' Mme [M] a été contrainte d’effectuer un travail de chef d’agence, comme si elle était salariée, faute pour le repreneur d’avoir concrétisé les embauches qui étaient prévues ;

' la pénalité stipulée dans ce contrat ne trouve application que s’il est démontré une grave négligence ou un intention de nuire de sa part et elle est en tout état de cause conditionnée à la démonstration d’un préjudice ;

' la clause pénale apparaît manifestement excessive et doit être réduite.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 17 mars 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juin 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la recevabilité

L’intimée soutient que la demande en paiement formée par l’appelante à hauteur de la somme de 16 916, 13 euros serait irrecevable car non explicitée dans les écritures adverses. Il convient de constater, cependant, que ce montant se réfère au calcul opéré par les premiers juges en cumulant quatre postes différents, à savoir :

—  2.376, 93 euros au titre des congés payés de Mme [V] ;

—  4.190, 20 euros au titre des sommes que la société Calendula reconnaît devoir : somme non contestée ;

—  9.259 euros au titre du contrat de partenariat : somme non contestée ;

—  1.090 euros au titre des estimations.

La société Calendula prétend également que les demandes formées par la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens au titre des pénalités de 30.000 euros et de 46.080 euros, respectivement prévues, pour l’année 2020, dans les contrats de cession de fonds de commerce et d’assistance et de prestation de services, présenteraient un caractère nouveau en cause d’appel et seraient ainsi irrecevables, au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Force est cependant de constater que ces deux postes se trouvaient inclus dans le montant des pénalités et dommages et intérêts qui était déjà réclamé en première instance par l’appelante à hauteur d’une somme totale de 172.677,54 euros, comme il se déduit de la page 22 de ses dernières écritures du 4 mai 2022, ainsi que des termes du jugement entrepris.

Ces fins de non-recevoir ne sauraient ainsi être accueillies.

II – Sur le fond

Il convient de préciser, à titre liminaire, que la somme de 71.215, 31 euros qui a été mise à la charge de la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens par les premiers juges, après compensation entre les créances respectives des parties, se décompose de la manière suivante :

—  38.131, 44 euros au titre de la première échéance de paiement du prix de cession au 1er décembre 2020, intégrant le chiffre d’affaires réalisé, inférieur au minimum de 130.000 euros prévu ;

—  50.000 euros au titre de la seconde échéance de paiement du prix de cession au 1er décembre 2021 : somme non contestée ;

A déduire :

—  2.376, 93 euros au titre des congés payés de Mme [V] ;

—  4.190, 20 euros au titre des sommes que la société Calendula reconnaît devoir : somme non contestée ;

—  9.259 euros au titre du contrat de partenariat : somme non contestée ;

—  190 euros au titre des estimations.

Il est important d’observer, ensuite, que la société Calendula demande à la présente juridiction, aux termes de ses dernières écritures, de réformer le jugement entrepris quant au montant qui lui a été alloué en première instance, mais ne formule aucune demande en paiement de ce chef, qui viendrait s’ajouter à la somme que la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens a été condamnée à lui verser. La cour ne peut ainsi en aucun cas allouer à l’intimée, après compensation entre les créances respectives, une somme supérieure à celle de 7115,31 euros, qui a été retenue par les premiers juges.

Quant à la somme de 54.516,13 euros, dont l’appelante sollicite le paiement dans le cadre de la présente instance, elle se décompose comme suit :

—  2.376,93 euros au titre des congés payés de Mme [V] ;

—  4.190, 20 euros au titre des sommes que la société Calendula reconnaît devoir : somme non contestée ;

—  9.259 euros au titre du contrat de partenariat : somme non contestée ;

—  1.090 euros au titre des estimations ;

—  30.000 euros au titre de la pénalité pour l’année 2020, prévue au contrat de cession ;

—  46.080 euros au titre de la pénalité pour l’année 2020, prévue au contrat d’assistance et de prestation de services ;

—  11.520 euros au titre du remboursement des sommes versées entre juillet et septembre 2020 en exécution du contrat d’assistance et de prestation de services ;

A déduire : 50.000 euros au titre de la quote-part du prix de cession pour l’année 2021.

Demeurent ainsi en litige les points suivants :

1- la première échéance de paiement du prix de cession au 1er décembre 2020 ;

2- la pénalité prévue au contrat de cession ;

3- la pénalité prévue au contrat d’assistance et de prestation de services ;

4- les sommes versées entre juillet et septembre 2020 en exécution du contrat d’assistance et de prestation de services ;

5- les congés payés de Mme [V] ;

6- la somme due au titre des estimations.

1- Sur la première échéance de paiement du prix de cession au 1er décembre 2020

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Le contrat de cession de fonds de commerce conclu entre les parties le 19 décembre 2019 conditionne, en son article 8.1, le paiement du solde du prix, comprenant l’échéance de 50.000 euros, au 1er décembre 2020, à la réalisation par l’acquéreur :

— d’un chiffre d’affaires annuel minimal de 130.000 euros HT les deux années suivant la cession, pour l’activité de gestion et location;

— d’un chiffre d’affaires de 250.000 euros HT au cours des 28 mois suivant la cession, pour l’activité de transaction immobilière.

Le contrat prévoit qu’à défaut d’atteindre ces objectifs, le prix sera diminué du différentiel constaté affecté du coefficient de 1,4 pour l’activité « Gestion/location » et de celui de 0,3 pour l’activité « Transaction ».

Les premiers juges ont considéré que cette obligation du vendeur se trouvait empêchée par un cas de force majeure liée à la crise sanitaire au titre de l’année 2021, au cours de laquelle les stations de ski ont été fermées, de sorte que la seconde échéance de 50 000 euros, exigible au 1er décembre 2021, était intégralement due par la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens. Cette constatation n’est pas remise en cause en appel, et l’appelante admet être redevable de cette seconde échéance.

Le tribunal de commerce a par contre estimé, s’agissant de la première échéance de paiement de 50.000 euros, exigible au 1er décembre 2020, qu’aucune situation de force majeure ne se trouvait caractérisée, de nature à faire obstacle à la réalisation des chiffres d’affaires minimaux prévus au contrat de cession, étant observé que seul le premier des deux objectifs, lié à l’activité de gestion et location, n’a pas été réalisé au cours de l’année 2020.

Un tel raisonnement ne peut cependant être approuvé, alors que l’année 2020 a également connu des perturbations très importantes en raison de la crise sanitaire, qui ont conduit à la fermeture des stations de ski dès le 13 mars 2020. Or, le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2020 au titre de l’activité de gestion et location se situe entre 119.294,08 euros (selon l’appelante) et 123.750,83 euros (selon l’intimée), et la société Calendula justifie avoir enregistré des annulations de réservations liées à la crise sanitaire de 15.136 euros.

Force est ainsi de constater que l’objectif de 130.000 euros de chiffre d’affaires fixé par le contrat aurait été atteint sans l’impact de la crise sanitaire, qui constitue un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil.

La société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens ne saurait par ailleurs se soustraire au paiement de cette échéance de 50.000 euros en se prévalant de la clause prévue à article 8.2, qui prévoit que le règlement du solde du prix de vente de 100.000 euros doit intervenir sous la réserve expresse du respect de l’accompagnement de Mme [C] [M].

En effet, le contrat ne prévoit spécifiquement aucune décote ou mode de calcul du prix dans l’hypothèse où cette obligation d’accompagnement ne serait pas respectée, alors que la violation de cette obligation contractuelle à la charge du vendeur se trouve par ailleurs déjà sanctionnée par le biais de deux autres clauses, l’une stipulée au contrat de cession et l’autre au contrat d’accompagnement et de prestation de services. Il apparaît en outre contraire à l’équilibre contractuel et à volonté des parties de conditionner en intégralité le paiement du solde du prix de cession du fonds de commerce, représentant les deux tiers du prix, au respect de l’obligation d’accompagnement de l’acquéreur.

Il doit nécessairement se déduire de ces constatations que la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens est bien redevable en intégralité de la première échéance de 50.000 euros, exigible le 1er décembre 2020.

2- Sur la pénalité prévue au contrat de cession

Le contrat de cession stipule, en son article 6.2, relatif aux engagements du vendeur, une clause pénale qui se trouve ainsi rédigée :

« Concomitamment aux présentes, sera conclu entre les parties un contrat de prestations d’une durée minimum de deux années, à compter rétroactivement du 1er décembre 2019, aux termes duquel le Vendeur s’engagera, en la personne de Mme [C] [M], d’accompagner l’Acquéreur dans le cadre de l’activité Gestion/location, moyennant un montant d’honoraires de 3 200 euros par mois.

Etant précisé que la rupture de ladite convention à l’initiative du Vendeur, sauf cas de force majeure (invalidité totale ou partielle, décès de Mme [C] [M], etc.) entraînera une pénalité à la charge du Vendeur de trente mille euros (30 000 euros) la première année et vingt mille euros (20 000 euros) la deuxième année, laquelle viendra s’imputer sur les sommes restant dues au titre du crédit vendeur ».

Il peut se déduire de la lecture de cette clause que l’obligation d’accompagnement de l’acquéreur présentait un caractère intuitu personae, attaché à la seule personne de Mme [C] [M], co-gérante de la société venderesse.

Cependant, le contrat d’assistance et de prestation de services qui a été conclu de manière concomitante entre les parties prévoit expressément, en son article 2.3, que « le Prestataire pourra faire appel à des consultants extérieurs ou sous-traiter, sans toutefois qu’il en résulte une quelconque atténuation de sa responsabilité à l’égard du Bénéficiaire » et, en son article 2.4, qu’il « soumettra à la décision du Bénéficiaire du choix du personnel devant être affecté aux Prestations ».

Force est ainsi de constater que si les prestations prévues au contrat devaient en principe être assurées par Mme [C] [M], il était prévu une possibilité de substitution de cette dernière, le vendeur devant en tout état de cause assumer son obligation.

En l’espèce, il se déduit des attestations, précises et concordantes, ainsi que des réponses apportées aux sommations interpellatives du 9 juillet 2021, qui sont versées aux débats par l’appelante, que Mme [C] [M] ne s’est plus présentée dans les locaux de la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens à compter du 13 juillet 2020, alors que le contrat était conclu pour une durée de deux ans. Elle prétend avoir continué à assumer les prestations convenues au cours de l’été, mais n’en rapporte nullement la preuve (les Sms versés aux débats par l’intimée n’ayant aucune valeur probante, et ne se rapportant pas de manière certaine à l’activité de gestion/location), alors que les témoignages produits par l’appelante font quant à eux état d’une absence totale d’activité de sa part dès le 13 juillet 2020.

Mme [M] a ensuite été placée en arrêt-maladie, dans le cadre d’un syndrome anxio-dépressif ou « burn-out », de manière constante à partir du 5 octobre 2020. Et il est acquis que les prestations prévues au contrat n’ont plus été assurées par la venderesse à compter de cette date.

Il convient d’observer en outre que si, dans un courriel du 16 juillet 2019, le gérant de la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens, M. [U], a pu indiquer, au stade des pourparlers engagés entre les parties dans le cadre de la future cession du fonds de commerce, que l’accompagnement des nouvelles équipes par Mme [M] pourrait prendre fin en avril 2020, le contrat qui a été finalement conclu porte sur une durée de deux années.

Or, comme il a été exposé, la société Calendula a cessé d’assumer ses obligations à compter du 13 juillet 2020, sans pourvoir au remplacement de Mme [M], alors que sa contractante lui a demandé à plusieurs reprises de poursuivre l’exécution des prestations convenues, le cas échéant en lui proposant une personne de substitution.

L’intimée ne peut se prévaloir en outre de la force majeure, alors qu’elle ne fait état d’aucune démarche qu’elle aurait engagée pour pourvoir au remplacement de Mme [M], et alors que la cessation par cette dernière de son activité au profit de l’acquéreur est intervenue près de trois mois avant son arrêt de travail, sans aucun motif légitime.

Cette cessation brutale de son obligation d’exécuter les prestations convenues ne peut être analysée que comme la manifestation, par la société Calendula, d’une volonté de rompre le contrat de manière unilatérale à la date du 13 juillet 2020, soit près d’un an et demi avant son terme.

La clause pénale prévue à l’article 6.2 du contrat de cession doit ainsi trouver application, à hauteur d’une somme de 30 000 euros. L’intimée n’apporte par ailleurs aucun élément susceptible de démontrer que ce montant présenterait un caractère manifestement excessif au regard du prix de vente du fonds de commerce, de 150 000 euros, de la déstabilisation des équipes de la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens induite par ce retrait brutal, ainsi que des dépenses qui ont dû être engagées pour pourvoir au remplacement de Mme [M].

La somme de 30.000 euros sera ainsi mise à la charge de la société Calendula à titre de pénalité.

3- Sur la pénalité stipulée au contrat d’assistance et de prestation de services

L’article 5 du contrat d’assistance et de prestation de services prévoit que « la responsabilité du Prestataire pour non-respect des termes du Contrat sera limitée aux cas où l’autre Partie pourra apporter la preuve d’une grave négligence ou d’une intention de nuire de la part du Prestataire. En tout état de cause, les demandes d’indemnisation au titre d’un manquement au présent Contrat effectuées pendant un exercice par le Bénéficiaire ne pourront excéder le montant des rémunérations dues par ledit Bénéficiaire au Prestataire pour l’exercice au cours duquel sera intervenu le manquement au présent Contrat ».

Cette stipulation s’analyse non pas comme une clause pénale, mais comme une clause limitative de responsabilité du prestataire, en vertu de laquelle ce dernier ne peut voir sa responsabilité engagée, pour un montant plafond, que si son contractant rapporte la preuve d’une grave négligence ou d’une intention de nuire qui lui serait imputable, étant observé que le contrat précise par ailleurs, en son article 2.2, que le prestataire n’est tenu que d’une obligation de moyens. Cette clause ne dispense en outre nullement l’appelante de justifier d’un préjudice qu’elle aurait subi en lien avec les manquements imputés à sa contractante.

En l’espèce, il se déduit de la lecture des pièces qui sont versées aux débats, notamment des nombreux échanges intervenus entre les parties, que des différends sont apparus peu de temps après le début de leur relation contractuelle, tenant à la manière dont Mme [M] devait exécuter les prestations d’accompagnement prévues au contrat. Mme [M] s’est en effet plainte à de nombreuses reprises d’être débordée par la charge de travail qui lui était dévolue, alors que les embauches prévues n’étaient pas concrétisées. D’une manière plus générale, la société Calendula a reproché à sa contractante d’appréhender la mission confiée à Mme [M] comme étant un contrat de travail, avec une obligation de présence et un planning contraignant, ne correspondant nullement aux engagements contractuels (qui ne prévoient en effet aucune obligation de présence ni un nombre d’heures précis).

De son côté, la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens a reproché à Mme [M] son absentéisme, alors que l’intéressée exerçait une autre activité en parallèle au sein d’un camping, et a notamment fait délivrer à l’intéressée une sommation interpellative, le 9 juillet 2021, constatant qu’elle était en activité au sein de ce camping pendant son arrêt-maladie.

Aucun élément ne permet cependant de remettre en cause la légitimité des arrêts-maladie successifs de Mme [M] à compter du 5 octobre 2020, dans le cadre d’un syndrome anxio-dépressif, qu’elle impute à une surcharge d’activité et à la désorganisation des repreneurs, alors qu’elle devait assumer, selon elle, le travail de trois personnes.

La cour ne dispose pas d’éléments suffisants lui permettant d’arbitrer entre les thèses divergentes qui sont exposées par les parties sur l’origine de leurs différends et ne peut que constater, en tout état de cause, que la preuve d’une grave négligence ou d’une intention de nuire qui serait imputable au vendeur ne se trouve nullement rapportée par l’appelante. Cette dernière ne pourra dès lors qu’être déboutée de la demande indemnitaire qu’elle forme de ce chef. Il est observé, au surplus, que la résiliation unilatérale du contrat d’assistance et de prestation de services, intervenue à l’initiative de la société Calendula, se trouve déjà sanctionnée par le biais de la pénalité stipulée au contrat de cession.

4- Sur les sommes versées entre juillet et septembre 2020 en exécution du contrat d’assistance et de prestation de services

Il se déduit des développements qui précèdent que le contrat n’a pas été exécuté par la société Calendula entre juillet et septembre 2020, de sorte que les paiements qui ont été effectués à ce titre par l’appelante présentent effectivement un caractère indu, et qu’elle est ainsi fondée à en obtenir le remboursement, à hauteur d’une somme de 11 520 euros, dont le détail n’est pas contesté.

5- Sur les congés payés de Mme [V]

Aux termes de l’article L. 1224-2 du code du travail, « le nouvel employeur est tenu, à l’égard des salariés dont les contrats de travail subsistent, aux obligations qui incombaient à l’ancien employeur à la date de la modification, sauf dans les cas suivants :

1° Procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ;

2° Substitution d’employeurs intervenue sans qu’il y ait eu de convention entre ceux-ci.

Le premier employeur rembourse les sommes acquittées par le nouvel employeur, dues à la date de la modification, sauf s’il a été tenu compte de la charge résultant de ces obligations dans la convention intervenue entre eux ».

En l’espèce, comme l’ont constaté les premiers juges, l’article 6 du contrat de cession de fonds de commerce prévoit que le vendeur s’engage à supporter notamment les « charges de toute nature concernant le fonds cédé se rattachant à la période antérieure à la date d’entrée en jouissance ». Or, les congés payés d’un salarié, acquis avant l’acte de cession, font partie des « charges de toute nature » visées dans la convention, de sorte qu’il appartenait à la société venderesse d’en assumer le coût.

La société Calendula devra donc rembourser à l’appelante la somme de 2.376, euros, correspondant au solde de congés payés acquis à la date du 30 novembre 2019 par Mme [V], salariée reprise.

6- Sur les estimations

La société Calendula a facturé à sa contractante, au titre du contrat de partenariat, des prestations d’estimation des biens d’un montant total de 1.090 euros entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2021.

Or, comme l’ont relevé les premiers juges, l’intimée avait notamment à sa charge « les actes nécessaires à la conclusion de la vente jusqu’à la signature devant notaire ». L’estimation de la valeur d’un bien fait bien partie intégrante des actes nécessaires à la conclusion d’une vente.

Cette somme de 1.090 euros devra donc être remboursée à la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens.

7- Sur les comptes entre les parties

Au vu de ce qui vient d’être exposé, les comptes entre les parties s’établissent de la manière suivante :

—  50.000 euros au titre de la quote-part du prix de cession pour l’année 2020 ;

—  50.000 euros au titre de la quote-part du prix de cession pour l’année 2021 ;

A déduire :

—  2.376,93 euros au titre des congés payés de Mme [V] ;

—  4.190,20 euros au titre des sommes que la société Calendula reconnaît devoir :

—  9.259 euros au titre du contrat de partenariat : somme non contestée ;

—  1.090 euros au titre des estimations ;

—  30.000 euros au titre de la pénalité pour l’année 2020, prévue au contrat de cession ;

—  11.520 euros au titre du remboursement des sommes versées entre juillet et septembre 2020 en exécution du contrat d’assistance et de prestation de services.

Ce qui permet d’aboutir, après compensation entre les créances respectives, à un solde restant à devoir par la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens de 41.563,87 euros, qu’elle sera condamnée à payer à la société Calendula.

III – Sur les mesures accessoires

En tant que partie perdante, la société Mont Blanc Immobilier Administration de Biens sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Calendula la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée de ce chef par l’appelante sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la société Calendula,

Infirme le jugement rendu le 23 novembre 2022 par le tribunal de commerce de Chambéry en ce qu’il a condamné la société Mont-Blanc Immobilier Administration De Biens à payer, en deniers ou quittances valables, à la société Agence Immobilière des [Localité 3] :

— la somme de 71.215,31 euros, correspondant à la différence entre la somme de 88.131,44 euros, montant principal de la cause sus-énoncée et la somme de 16.916,13 euros au titre des demandes reconventionnelles acceptées de la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 71.215,31 euros, à partir du 30ème jour calendaire après la date de prononcé du jugement,

Et statuant à nouveau,

Condamne la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens à payer à la société Calendula, après compensation entre les créances respectives, la somme de 41 563, 87 euros, au titre du solde restant dû sur le prix de cession de son fonds de commerce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris,

Rejette le surplus des demandes en paiement formées par les parties,

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Condamne la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens aux dépens d’appel,

Condamne la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens à payer à la société Calendula la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette la demande formée de ce chef par la société Mont-Blanc Immobilier Administration de Biens.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et exécutoire délivrée le 09 septembre 2025

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Romane CHAUVIN