MR/SL

N° Minute

1C25/294

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Mai 2025

N° RG 22/01461 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HB5S

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 07 Juillet 2022

Appelants

M. [I] [H] [O]

né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

Mme [J] [R] [U] [F] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

S.C.I. [11], dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 5]

Représentés par M^e Michèle BLANC, avocat postulant au barreau d’ANNECY

Représentés par M^e Frédéric WEYL, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

Me [C] [G], demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Me [S] [A], demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Me [V] [B]-[Z], demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

S.C.P. OFFICE NOTARIAL DE [Localité 7] DIT [8], dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 7]

Représenté par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 06 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 mars 2025

Date de mise à disposition : 13 mai 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Le 7 décembre 2013, l’office notarial de [8] a établi un compromis de vente entre les époux [K] et leurs voisins, Mme [J] [F] et M. [I] [O], ci-après les époux [O], portant sur un terrain en nature de pré, d’une contenance totale de 46 ares 24 centiares, situé au [Adresse 9], [Localité 12], moyennant le prix de 620.000 euros.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 17 février 2014 par les époux [K] et la SCI [11] constituée entre les époux [O] et leurs enfants, substituée aux acquéreurs.

Les époux [O] ont déposé une demande de permis de construire le 3 juin 2015, qui a été complétée le 8 juin 2015. Ils ont reçu la notification d’un arrêté portant refus de permis de construire daté du 30 juillet 2015, motif pris de l’annulation du PLU de la commune par une décision du tribunal administratif du 25 juin 2015.

Par acte d’huissier du 12 juin 2018, les époux [O] et la SCI [11] ont assigné l’office notarial [8] et M. [C] [G], M. [S] [A] et Mme [B]-[Z], notaires au sein de l’office notarial, devant le tribunal de grande instance d’Annecy notamment aux fins de les voir condamner à leur payer diverses sommes pour manquement à leurs obligations de conseil.

Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judicaire d’Annecy, a :

— Débouté les époux [O] et la SCI [11] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné in solidum les époux [O] et la SCI [11] à payer la somme de 6.000 euros au profit de l’office notarial de [Localité 7] dit [8], Me [G], Me [A] et Me [B]-[Z] du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum les époux [O] et la SCI [11] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au visa principalement des motifs suivants :

' Aucun élément ne permet de conclure que le fait que les notaires des acquéreurs et vendeurs appartiennent à la même étude constituerait une faute génératrice d’un dommage et ce alors que les époux [O] ont choisi en connaissance de cause un notaire appartenant à la même étude que celui choisi par le vendeur ;

' Le projet de construction des acquéreurs était très embryonnaire puisqu’aucune condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire n’a été incluse dans les deux actes et que cette condition a, au contraire, clairement été écartée ;

' Les mentions relatives à l’obtention d’un permis de construire et au certificat d’urbanisme insérées aux actes précités permettent de retenir que les acquéreurs avaient connaissance des aléas liés au caractère constructible du terrain, dont au demeurant ils ne contestent pas qu’il était acquis initialement pour se garantir de tout autre voisinage, la parcelle étant contigüe à celle dont ils étaient déjà propriétaires ;

' Le devoir de conseil que le notaire doit à son client n’exige pas qu’il vérifie la possibilité de réalisation sur l’immeuble vendu d’un projet de construction ou d’aménagement non prévu à l’acte et dont il n’a pas été avisé ;

' Rien ne permet de supposer que le notaire a pu anticiper le désir de son client de finalement souhaiter déposer un permis de construire d’une maison individuelle le 8 juin 2015, soit 16 mois après l’acte de réitération et 18 mois après le compromis de vente ;

' Enfin, les obligations du notaire en matière d’urbanisme étant limitées à l’obtention d’un certificat d’urbanisme auquel est attaché une présomption d’exactitude et de légalité, il est démontré que le notaire a rempli son obligation en requérant en plus du certificat demandé par M. [O], un certificat d’urbanisme d’information.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 1er août 2022, les époux [O] et la SCI [11] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 décembre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [O] et la SCI [11] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour de :

A titre principal,

— Condamner l’Office Notarial de [Localité 7], dit « [8] », société constituée entre Mes [L], [X], [G], [A], [B]-[Z], Me [G], Me [S] [A], Me [V] [B]-[Z] à réparer le préjudice qu’ils ont subi en conséquence de leur manquement à leur obligation de conseil ;

— Les condamner solidairement à payer :

— Aux époux [O] et à la SCI [11] la somme de 782.502 euros provisoirement arrêtée au 17 février 2025, sauf à parfaire à la date de l’arrêt, outre intérêts légaux et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année,

— A la SCI [11], la somme de 213.658 euros provisoirement arrêtée au 17 février 2025, sauf à parfaire à la date de l’arrêt, outre intérêts légaux et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ;

— Les condamner solidairement en tous les dépens de première instance ;

— Les condamner solidairement à payer aux époux [O] et à la SCI [11] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— Les condamner solidairement en tous les dépens d’appel ;

— Les condamner solidairement à payer aux époux [O] et à la SCI [11] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— Condamner l’Office Notarial de [Localité 7], dit « [8] », SCP constituée entre Mes [L], [X], [G], [A], [B]-[Z], Me [G], Me [A], pris en leur qualité de civilement responsable de Me [B]-[Z] à réparer les préjudices subi par les époux [O] et par la SCI [11] en conséquence du manquement de cette dernière à ses obligations de conseil ;

— Les condamner solidairement en paiement des mêmes sommes que dessus, savoir :

— Aux époux [O] et à la SCI [11] la somme de 782.502 euros provisoirement arrêtée au 17 février 2025, sauf à parfaire à la date de l’arrêt, outre intérêts légaux et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année,

— A la SCI [11], la somme de 213.658 euros provisoirement arrêtée au 17 février 2025, sauf à parfaire à la date de l’arrêt, outre intérêts légaux et capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année ;

— Les condamner en tous les dépens de première instance ;

— Les condamner 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— Les condamner en tous les dépens d’appel ;

— Les condamner 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— En toute hypothèse, débouter les intimés de leurs demandes incidentes.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] et la SCI [11] font notamment valoir que :

Les notaires pris ensemble, ont établi et reçu une promesse de vente puis une vente biaisées, en faveur du vendeur et à leur détriment, ne comportant de garanties qu’en faveur des vendeurs ;

Le « notaire de l’acquéreur » les a engagés à signer une promesse de vente, sous la seule condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ;

Ils ne justifient, ni dans la promesse de vente, ni en annexe, les avoir éclairés ou avoir appelé leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes, et sur les limites de la portée de la condition suspensive et des clauses exonératoires qu’ils comportaient ;

En ne subordonnant la promesse qu’à la condition d’obtention d’un CU opérationnel, les notaires les ont amené à acquérir en les privant, sans les éclairer quant à la portée réelle d’une condition suspensive, n’en ayant conseillé, explicité et prévue aucune ;

En suggérant qu’un certificat d’urbanisme opérationnel cristalliserait les règles d’urbanisme, les notaires ont donné un conseil erroné.

Par dernières écritures du 3 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, l’office notarial de [Localité 7] dit [8], MM [G], [A] et Mme [B]-[Z] demandent à la cour de :

— Juger mal fondé l’appel interjeté par les époux [O] et la SCI [11] à l’encontre du jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d’Annecy ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 7 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d’Annecy ;

En conséquence,

— Débouter les époux [O] et la SCI [11] de l’intégralité de leurs demandes ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum les époux [O] et la SCI [11] à leur une somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner in solidum les époux [O] et la SCI [11] aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, l’office notarial de [Localité 7] dit [8], MM. [G], [A] et Mme [B]-[Z] font notamment valoir que :

La responsabilité du notaire ne saurait être automatiquement retenue dans le cas où le terrain vendu deviendrait non constructible, la constructibilité du terrain devant être appréciée à la date de la conclusion de l’acte de vente ;

L’obligation d’information et de conseil du Notaire envers son client n’est pas absolue et est limitée au regard des éléments qui sont portés à sa connaissance au jour où l’acte est conclu ;

Les notaires n’ont en effet pu informer les acquéreurs de cette annulation du PLU car d’une part, cette annulation est intervenue postérieurement à la vente du bien et d’autre part, aucune information n’avait été délivrée par les autorités sur le recours formé à son encontre ;

Le notaire a indiqué qu’un certificat d’urbanisme opérationnel ne constitue pas une autorisation de construire mais qu’il a pour effet de cristalliser les dispositions d’urbanisme pendant 18 mois à compter de sa délivrance ;

Aucune réglementation n’interdit que deux associés d’une même SCP notariée représentent les parties à un acte et il est fréquent qu’un seul et même notaire représente à la fois le vendeur et l’acquéreur ;

C’est donc en parfaite connaissance de cause et sans projet déclaré que les époux [O] ont réalisé leur acquisition par l’intermédiaire des concluants qui ont parfaitement assuré l’efficacité de leurs actes ;

Aucune faute ne peut être reprochée à Mme [B]-[Z] en sa qualité de préposée de l’étude notariale au moment de la signature de l’acte de vente dès lors que les acquéreurs ont bien reçu l’information et les conseils nécessaires au regard de leur projet initial dans le cadre duquel ils n’ont aucunement fait part d’un projet de construction d’un bien immobilier.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 6 janvier 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

L’article 1240 du code civil dispose 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

Pour engager la responsabilité du notaire, il incombe aux appelants de démontrer qu’il a commis une faute dont il est résulté pour eux un préjudice.

S’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, le devoir de conseil du notaire l’oblige à éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques’ de l’opération réalisée. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l’intention, voire aux mobiles, s’il les connaît, ou à l’intérêt immédiat des parties, mais aussi d’en discerner le risque d’évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu’il projette dans le temps son devoir d’information. Il doit alors anticiper les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l’acte qu’il instrumente.

L’article A410-1 du code de l’urbanisme prévoit que 'Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’Etat, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d’urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l’article L. 424-1 permettraient d’opposer le sursis à statuer.

Le certificat d’urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d’Etat par l’autorité compétente mentionnée au a et au b de l’article L. 422-1 du présent code.'

En outre, l’obligation de conseil du notaire est une obligation de moyen, et celui-ci ne peut voir sa responsabilité recherchée qu’à partir des informations dont il a pu disposer, notamment en matière d’urbanisme (1ère Civ. 12 avril 2005, pourvoi n°03-15.088, 1ère Civ. 29 mars 2017, pourvoi n°15-50.102, F-P+B).

Au termes d’un courrier du 30 novembre 2013, Mme [B]-[Z], notaire salariée de l’étude '[8]' à laquelle appartient également M. [G], notaire instrumentaire, déléguée par M. [A] de la même étude, a indiqué aux acquéreurs, qui sont devenus ses clients 's’agissant d’un terrain destiné à la construction, il convient de vous assurer au préalable de la possibilité de pouvoir y réaliser l’opération envisagée (…) Malgré toutes les vérifications faites, il n’y a qu’un certificat d’urbanisme opérationnel qui puisse vous garantir une information sur la constructibilité du terrain. [Ce certificat] n’en est pas pour autant une autorisation de construire et ne saurait vous dispenser d’une demande de permis de construire le jour où vous souhaitez concrétiser votre projet de construction. Il a néanmoins l’avantage de cristalliser les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations; les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, pendant un délai de dix-huit mois à compter de sa délivrance. C’est pour cette raison qu’il me semble indispensable de prévoir l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel en condition suspensive de votre acquisition'.

De fait, M. [O] a informé M. [Z] le même jour par courriel qu’il 'dépose aujourd’hui même une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel’ et l’interroge quant à l’opportunité de 'préciser la nature de l’habitation prévue sachant qu’aucun projet n’est à ce jour défini'.

Il ressort de ces éléments que Mme [Z]-[B], dans son courrier d’information du 30 novembre 2013 a repris les dispositions de l’article L410-1 alinéa 2 du code de l’urbanisme sur les caractéristiques du certificat d’urbanisme, dont il est admis qu’il 'cristallise’ les règles applicables à la date où il est délivré pendant un délai de 18 mois. Ce courrier énonce que le certificat d’urbanisme garantit une information sur les règles d’urbanisme applicables mais qu’il ne constitue pas pour autant une autorisation de construire.

Dans la foulée de cette demande, le compromis de vente du 7 décembre 2013 portant sur un terrain en nature de pré situé au [Adresse 9] [Localité 12] pour le prix de 620000 euros signé entre M.et Mme [O] et les époux [K] stipule que la vente devait intervenir 'avant le 10 février 2014" afin de prévenir la modification des dispositions fiscales pour les vendeurs, et que l’acquéreur 'déclare ne recourir à aucun prêt’ et s’agissant de l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel, qu’il 'déclare s’être personnellement informé en mairie de la constructibilité du terrain vendu et savoir qu’il est à ce jour classé en zone UI (constructible) pour 2034m2 et pour 2590m2 en zone agricole, qu’il est propriétaire de la parcelle contigüe et qu’il effectue la présente acquisition à titre de réserve foncière et renonce à toute condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, qu’il a adressé à la mairie par courrier recommandé (…) une demande de certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour la (…) construction d’une grange, (…) à vocation de stockage de matériels divers'.

Il est ajouté 'les présentes sont conclues sous la condition suspensive d’un avis positif de la commune (expresse ou tacite) à cette demande'.

Le compromis mentionne encore que « de convention expresse, la vente sera réitérée par le ministère de Me [S] [A] assistant l’acquéreur et Me [C] [G] assistant le vendeur, tous deux notaires à [Localité 7], [Adresse 3], choisi, d’un commun accord entre les parties ''.

Il ressort des éléments du dossier que le certificat d’urbanisme pré-opérationnel sollicité par M. [O] le 30 novembre 2013 a été requis : 'pour la construction d’une grange, dépendance de la propriété de [O], [Adresse 4], à vocation de stockage de matériels divers', devant être positionnée 'en lieu et place d’une ancienne demeure rurale actuellement démolie', et que par mail du même jour, M. [O] indiquait : 'aucun projet n’est à ce jour défini'. Avec son épouse, ils ont signé le compromis de vente énonçant :

— réaliser l’acquisition pour constituer une réserve foncière, étant propriétaire de parcelles contigües,

— renoncer à toute condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.

Par ailleurs, le certificat d’urbanisme pré-opérationnel délivré par la mairie le 30 janvier 2014 énonce que 'le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée', et ne prévoit pas de soumission à des avis administratifs ou de risque de sursis à statuer, de sorte qu’il ne pouvait attirer l’attention du notaire sur l’existence d’une révision de PLU en cours et du risque de voir les droits à construire remis en cause. En conséquence, Mme [Z]-[B] n’a pas manqué à son obligation de conseil en n’informant pas de l’existence d’un recours contre le PLU dont elle n’avait pas connaissance, et dont elle ne pouvait être informée que par le maire, le conseil ou le personnel municipal, ce que ces derniers n’ont pas fait.

De façon superfétatoire sur ce point, il y a lieu d’observer que le tribunal administratif de Grenoble, dans son jugement du 8 mars 2018 a retenu que :

— 'le refus du permis de construire est fondé notamment sur la méconnaissance par le projet de la société [11] des dispositions de l’article UH10 du plan d’occupation des sols applicable ; que, et en tout état de cause, ce motif est sans lien avec l’illégalité du plan local d’urbanisme',

— 'considérant que, dès lors que les dispositions de l’article L410-1 du code de l’urbanisme au demeurant délivré pour un projet de construction d’une grange, de l’instance alors pendante devant le juge administratif dirigé contre le plan local d’urbanisme, le maire de la commune de [Localité 12] en s’abstenant de mentionner cette circonstance dans le certificat d’urbanisme, n’a pas commis de faute.'

Il était ainsi retenu que le refus du permis de construire était lié à un non-respect du POS et non à l’annulation du PLU préexistant, et que la commune n’avait pas d’obligation de renseigner sur l’existence d’un recours contre le PLU, de sorte qu’il est impossible de reprocher au notaire une omission sur des renseignements que le maire n’a pas fourni et qu’il n’avait aucune obligation de fournir.

En l’absence de manquement à l’obligation de conseil du notaire, il y lieu de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.

Succombant en leur appel, les consorts [O] et la société [11] supporteront les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2 000 euros au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [I] [O], Mme [J] [F] et la société [11] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum M. [I] [O], Mme [J] [F] et la société [11] à payer à l’office notarial de [Localité 7], dit « [8] », Me [C] [G], Me [S] [A], Me [V] [B]-[Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 13 mai 2025

à

M^e Michèle BLANC

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 13 mai 2025

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES