N° Minute : 2C25/205

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 15 Mai 2025

N° RG 22/00666 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G66J

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 06 Octobre 2021, RG 1121000149

Appelante

Mme [J] [X]

née le 09 Septembre 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représentée par M^e Delphine MONTOYA, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001387 du 21/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BONNEVILLE)

Intimés

M. [W], [E] [T]

né le 27 Septembre 1964 à [Localité 4]

et

Mme [M] [P] [B] épouse [T]

née le 20 Septembre 1962 à [Localité 5],

demeurant ensemble [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentés par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau de BONNEVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 25 février 2025 par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, qui a rendu compte des plaidoiries

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [J] [X] a donné en location à M. [W] [T] et Mme [M] [B], son épouse, un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] contre un loyer mensuel initial de 2 000 euros. A cette occasion un dépôt de garantie d’un montant de 5 000 euros était versé par les locataires. Le bail débutait le 1er août 2018 et se terminait le 30 novembre 2019.

M. Et Mme [T] ont, en effet, quitté les lieux le 30 novembre 2019. Se prévalant d’importantes dégradations commises dans son appartement, Mme [X] a retenu une somme de 2 225 euros sur le montant du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 17 mars 2021, M.et Mme [T] ont fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de se voir restituer la somme de 2 225 euros, outre une majoration de retard.

Par jugement du 6 octobre 2021 contradictoire en dernier ressort, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

condamné Mme [X] à restituer à M.et Mme [T] la somme de 1775 euros,

condamné Mme [X] à payer à M.et Mme [T] la somme de 4 200 euros au titre de la majoration légale de 10% arrêtée au 30 septembre 2021,

condamné Mme [X] à payer à M.et Mme [T] la somme de 200 euros par mois au titre de la majoration légale de 10% à compter du 1 octobre 2021, et jusqu’à complète restitution de la somme de 1775 euros,

débouté Mme [X] de ses demandes reconventionnelles

condamné Mme [X] à payer à M.et Mme [T] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [X] aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 18 avril 2022, Mme [X] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Chambéry a :

dit que le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le 6 octobre 2021 était rendu en premier ressort,

déclaré irrecevable comme tardif l’appel interjeté par Mme [X] le 18 avril 2022 à l’encontre de ce jugement,

constaté le dessaisissement de la cour,

condamné Mme [X] aux entiers dépens.

Par requête en date du 22 décembre 2022, Mme [X] a déféré cette ordonnance devant la cour.

Par arrêt contradictoire du 7 novembre 2023, la cour d’appel de Chambéry, statuant dans les limites du déféré, a :

infirmé l’ordonnance du conseiller de la mise en état rendu le 8 décembre 2022,

Statuant à nouveau,

déclaré l’appel de Mme [X], interjeté le 18 avril 2022 contre le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville en date du 6 octobre 2021, recevable,

dit que la cour demeure saisie de l’instance,

condamné les époux [T] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

condamné les époux [T] à payer à M^e Delphine Montoya la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [J] [X] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement déféré,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— juger que les dommages constatés et commis dans son appartement sont imputables aux locataires qui l’ont occupé 16 mois avec un chien,

Par conséquent,

— débouter les époux [T] de leurs moyens, fins et prétentions contraires,

— juger les époux [T] entièrement responsables des dégradations subies par le parquet du logement donné à bail par Mme [X],

— constatant l’accord des parties pour le paiement du loyer de novembre 2019, charges, taxes et débours, en retenue sur la garantie de 5 000 euros, à hauteur de 2775 euros,

— juger qu’elle n’a pas à restituer le solde du dépôt de garantie de 2 225 euros, et que c’est à bon droit qu’elle l’a conservé,

— condamner solidairement, et à défaut in solidum, les époux [T] à lui verser la somme de 3 740 euros, déduction faite du solde du dépôt de garantie de 2 225 euros, au titre des préjudices résultant des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2019,

— condamner solidairement, et à défaut in solidum, les époux [T] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de préjudice moral pour l’inexécution fautive des dispositions contractuelles du bail,

Constatant la mauvaise foi et la résistance abusive des intimés,

— condamner in solidum les époux [T] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de dommage et intérêts pour résistance abusive,

Constatant l’absence de tout appel incident dans le dispositif des premières écritures,

— juger leur demande d’appel incident tardive et dès lors irrecevable,

— déclarer irrecevable l’appel incident formé par les époux [T],

A titre infiniment subsidiaire, si une somme devait être restituée au titre du dépôt de garantie,

— constater qu’une somme de 3 186,74 euros a été versée le 27 février 2023,

— juger qu’aucune majoration légale n’est due à compter du 28 février 2023,

— condamner in solidum les époux [T] à verser à Me [G] [L] la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamner in solidum les époux [T] à verser à M^e Delphine Montoya, avocat de la bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 3 000 euros HT, soit 3 600 euros TTC en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relatif à l’aide juridictionnelle.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [T] demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a dit que Mme [X] était redevable d’une somme au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a dit que faute d’avoir procédé au remboursement du dépôt de garantie dans le délai maximum de 1 mois, Mme [X] était redevable de l’indemnité légale de 10% soit en l’espèce 200 euros par mois,

Recevant l’appel incident formé par les concluants,

— dire que Mme [X] n’apporte pas la preuve des désordres évoqués à savoir de prétendues rayures occasionnées par leur chien,

En conséquence,

— condamner Mme [X] à leur payer :

—  2 225 euros au titre du solde de dépôt de garantie,

—  9 800 euros au titre de la majoration légale de 10 arrêtés au 1er février 2024, outre majoration à parfaire à compter de février 2024 et dont à déduire acompte de 3 186,74 euros,

Subsidiairement,

— constater que Mme [X] ne justifie pas de la nécessité de procéder à la rénovation intégrale du plancher,

— constater qu’elle ne justifie ni d’une impossibilité de louer ni d’un préjudice moral,

En conséquence et pour le cas où les concluants ne seraient pas suivis en leur appel incident,

— dire et juger que la déduction à opérer sur le dépôt de garantie ne saurait aller au-delà de la somme retenue par le tribunal,

— condamner Mme [X] à payer aux concluants la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la validité de l’appel incident de M.et Mme [T]

L’article 954 du code de procédure civile dispose que : 'Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'.

L’article 542 du code de procédure civile précise que : 'L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.'.

Il est constant que les règles concernant l’appel principal valent tout aussi bien pour l’appel incident.

La cour observe que M.et Mme [T] réclament dans leurs conclusions :

— le paiement de la somme de 2 225 euros conservée sur le montant du dépôt de garantie par Mme [J] [X], déjà sollicité en première instance ;

— le paiement d’une somme de 9 800 euros au titre de la pénalité pour non-restitution du dépôt de garantie ; cette demande était également déjà formulée en première instance mais avec un montant moins important.

Il est constant que la seconde demande ne constitue pas un appel incident dans la mesure où il ne s’agit que de l’actualisation de la demande formulée en première instance. Elle n’est donc pas irrecevable.

En revanche, la première demande vise à la réformation de la décision laquelle, sur les 2 225 euros demandés, n’a restitué aux locataires que 1 775 euros. Or les conclusions des intimés ne formulent pas expressément de demande de réformation de sorte que la prétention litigieuse est irrecevable.

2. Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives

Mme [J] [X] expose que le bail litigieux a prévu le versement d’une somme de 5 000 euros au titre du dépôt de garantie. Elle précise qu’il est constant et, selon elle non contesté, que des rayures sont à déplorer sur le parquet, rayures qu’elle impute à des griffures faites par le chien des locataires. Elle souligne que les photographies montrent qu’il ne peut s’agir en aucun cas d’une usure normale. Elle évoque même un 'sms’ de décembre 2019 dans lequel les locataires auraient reconnu avoir marqué le parquet en déplaçant des meubles pour, ensuite, contester leur responsabilité. Elle dit encore que les réparations ne peuvent pas être limitées à 5 mètres carrés et qu’il est nécessaire de rendre le parquet uniforme, ce qui suppose le ponçage intégral et la vitrification totale de la surface. Elle actualise le devis à la somme de 4 8840 euros. Elle en déduit qu’elle a, à bon droit, retenu le dépôt de garantie et ajoute que, pendant la période des travaux, elle ne pourra pas louer le bien ce qui lui causerait un préjudice financier de 1 125 euros correspondant au prix de la location pendant 15 jours. Elle sollicite donc au total une somme de 3 740 correspondant au solde après déduction du dépôt de garantie.

M. [W] [T] et Mme [M] [B] exposent qu’ils ont bien versé un dépôt de garantie de 5 000 euros à leur entrée dans les lieux et qu’il n’en ont pas obtenu la restitution. Ils disent avoir toujours contesté que leur chien était à l’origine des rayures lesquelles, selon eux, existaient à l’entrée dans les lieux, dissimulées en partie sous du mobilier. Ils considèrent comme excessifs les travaux envisagés et soulignent que Mme [J] [X] est inconstante sur le lieu de situation des dommages, que les photographies qu’elle produit ne permettraient pas d’identifier. Ils précisent qu’elle continue de louer en continu son chalet, comme elle le fait depuis 20 ans. Ils reconnaissent avoir perçu une somme de 3 186,74 euros au titre de l’exécution provisoire du jugement.

Sur ce :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que : 'Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

.Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.'.

L’ article 7 c de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé 'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement'.

En l’espèce, il n’est produit aucun état des lieux d’entrée ni aucun état des lieux de sortie. Il est constant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée les locaux sont réputés avoir été pris en bon état d’usage et doivent être rendus comme tel.

Il convient de noter que, si les locataires démentent dans leur écritures être à l’origine des rayures, ils n’en contestent pas l’existence même. Toutefois, Mme [J] [X] produit un 'sms’ (pièce n°15) dont les locataires ne dénient pas la paternité, dans lequel ces derniers affirment : 'ses différentes rayures sont dues au transfert des meubles : canapé et table basse pour le salon et lit dans la chambre ! Tu peux vérifier car nous avons tous changer l’organisation de l’appartement pour insérer une télévision dans l’espace’ ; et au sujet des rayures, 'elles étaient bien présentes lors de notre emménagement mais malheureusement tu n’a pas effectué d’état des lieux à ce moment là'. Ce texte affirme une pré-existence des rayures, qu’aucun élément au dossier ne vient établir et précise très clairement que les rayures sont dues au transfert de meubles à l’occasion d’une réorganisation totale de l’appartement par les locataires. Ces propos corroborent les photographies versées aux débats par Mme [J] [X] montrant des lames de parquet portant des rayures.

Il est toutefois notable que les rayures sont d’âge différent, certaines étant manifestement plus claires et plus superficielles que d’autres, plus sombres et profondes au caractère beaucoup plus ancien, étant rappelé que l’occupation par M. [W] [T] et Mme [M] [B] n’a duré que 16 mois. En outre, il n’est pas contesté que les photographies ont été prises le lendemain du départ des locataires et qu’elles concernent bien le logement litigieux : il est en effet indiqué par M. [W] [T] et Mme [M] [B] que 'les photographies ne permettent pas de situer les rayures dans leur contexte et rendent difficile une évaluation fiable’ (conclusions p.6). Pour autant, il convient de constater, après le juge des contentieux de la protection, que les photographies ne donnent aucune vue d’ensemble et ne démontrent pas que les rayures concernent plus de 5 lames, ni qu’elles sont d’une telle profondeur que la reprise de l’entier parquet serait nécessaire. Le fait qu’il soit précisé sur un devis que la surface totale du parquet est concernée par le ponçage et le décapage avant vitrification (pièce appelante n°13) n’est pas probant d’une telle nécessité. En effet ce devis, établi le 16 mars 2022, soit après le jugement déféré, par l’entreprise TRDS Design et Agencement, vient à la suite d’un précédent, établi par la même entreprise le 10 décembre 2019, soit avant le jugement (pièce appelant n°4), lequel ne contient pas la mention d’un ponçage 'total’ ni la question de l’uniformité de couleur. Il en est de même pour la mention manuscrite ajoutée sur le devis de 2019 mais le 16 mars 2022. Enfin la bailleresse ne précise pas à quel moment le parquet a été posé neuf et les photographies montrent bien qu’il est déjà très ancien. Il est admis qu’un parquet a une durée de vie de 20 ans et qu’à compter de 5 ans d’usage il est nécessaire d’appliquer un taux de vétusté de 5% par an jusqu’à une part résiduelle de 25%. Cela signifie que, en toutes hypothèse, Mme [J] [X] ne peut pas solliciter des locataires le paiement de la reprise complète du parquet.

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que le juge des contentieux de la protection a retenu que la prise en charge des travaux se limiterait à 5 mètres carrés de surface représentant la partie endommagée. C’est donc à bon droit qu’il a retenu que la somme due par M. [W] [T] et Mme [M] [B] au titre de la dégradation du parquet s’élevait à 450 euros, de sorte que la conservation de la somme de 2 225 euros n’était pas justifiée. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points et en ce qu’il a condamné Mme [J] [X] à restituer à M. [W] [T] et Mme [M] [B] la somme de 1 775 euros. Il est en effet constant que le dépôt de garantie était de 5 000 euros sur lesquels, d’un commun accord, a été conservé par la bailleresse la somme de 2 775 euros pour le paiement du loyer, charges et taxes du mois de novembre 2019. Mme [J] [X] sera, dans le même temps déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 3 740 euros au titre des réparations locatives et de la perte de loyers pour laquelle elle n’apporte aucune démonstration.

En ce qui concerne la pénalité pour refus de restitution du dépôt de garantie, il résulte de l’article 22 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité que, en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, le dépôt de garantie devait être restitué dans le délai maximum de 2 mois à compter de la remise des clés, soit au plus tard le 30 janvier 2020, la remise des clés ayant eu lieu le 30 novembre 2019. Il est constant que Mme [J] [X] a payé à M. [W] [T] et Mme [M] [B] la somme de 3 186,74 euros le 27 février 2023, ensuite d’une saisie-attribution. Dès lors, il doit être considéré que le reliquat du dépôt de garanti dû, tel que défini ci-dessus a été réglé à cette date. Par conséquent, le retard de paiement est de 3 ans et un mois, soit 37 mois. Le loyer était de 2 000 euros par mois. Il en résulte que la pénalité due par Mme [J] [X] est de 7 400 euros (37 x 200). Dans la mesure où elle s’est acquittée de la somme de 3 186,74 euros de laquelle doit être déduit le reliquat du dépôt de garantie (1 775 euros), elle sera condamnée à payer à M. [W] [T] et Mme [M] [B] la somme globale de 5 988,26 euros (3 186,74 – 1775 = 1 411,74 ; 7 400 – 1 441,74 = 5 988,26), outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

3. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J] [X]

Mme [J] [X] fonde une demande de dommages et intérêts de 1 000 euros au titre de l’inexécution contractuelle. Or les développements qui précèdent montrent que les locataires n’ont pas cherché à se soustraire à leurs obligations contractuelles contrairement à ce qu’elle affirme. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

Mme [J] [X] réclame par ailleurs une indemnisation pour procédure abusive. Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière. En l’espèce il n’est pas démontré en quoi M. [W] [T] et Mme [M] [B] auraient agi en étant animés de l’une de ces intentions ou sur le fondement d’une erreur grossière. Mme [J] [X] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

4. Sur les dépens et les demandes au titres des frais irrépétibles non compris dans les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [X] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera, dans le même temps, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens comme n’en remplissant pas les conditions d’octroi.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par Mme [J] [X] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [W] [T] et Mme [M] [B] en première instance et en appel. Elle sera condamnée à leur verser une somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Dit irrecevable l’appel incident formé par M. [W] [T] et Mme [M] [B], concernant le paiement de la somme de 2 225 euros conservée sur le dépôt de garantie par Mme [J] [X],

Réforme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Fixe à la somme de 1 775 euros la somme due par Mme [J] [X] à M. [W] [T] et Mme [M] [B] au titre du dépôt de garantie,

Fixe à la somme de 7 400 euros le montant de la pénalité due par Mme [J] [X] à M. [W] [T] et Mme [M] [B] au titre du défaut de restitution du dépôt de garantie,

Condamne Mme [J] [X] à payer à M. [W] [T] et Mme [M] [B] la somme globale de 5 988,26 euros, déduction faite de la somme versée au titre de l’exécution provisoire de 3 186,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Déboute Mme [J] [X] de ses demandes de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle et procédure abusive,

Déboute Mme [J] [X] de sa demande en paiement d’une somme de 3 740 euros au titre des réparations locatives,

Condamne Mme [J] [X] au dépens de première instance et d’appel,

Déboute Mme [J] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens,

Condamne Mme [J] [X] à payer à M. [W] [T] et Mme [M] [B] la somme globale de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 15 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie LAVAL, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

15/05/2025

M^e Delphine MONTOYA

la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES

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