GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 5]/616

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 04 Novembre 2025

N° RG 23/00262 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFXV

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18] en date du 26 Janvier 2023

Appelante

S.E.L.A.R.L. [S] [2], dont le siège social est situé [Adresse 11]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP KUHN, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimé

M. [V] [N] [Z] [W]

né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 19], demeurant [Adresse 6]

Représenté par M^e Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SCP C.G.B.G CHATON-GRILLON-TRONCHE, avocats plaidants au barreau de BESANCON

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Juin 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 octobre 2025

Date de mise à disposition : 04 novembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

A partir de l’année 2012, la SNC [12] a entrepris la réalisation de deux programmes immobiliers dénommés « [Adresse 13] I » et « [Adresse 15] » sur la commune de [Localité 8].

Aux termes d’un acte reçu par Me [S] le 12 juillet 2013, la SNC [12] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [V] [W] les lots n° 5, 11, 16, 22, 35, 38, 49, 55, 58, 67, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 et 117 au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 14]», moyennant un prix de 1 575 175 euros TTC. Le 13 juillet 2013, M. [W] a versé la somme de 1.020.122 euros, le surplus devant être payé à la mise à disposition des locaux, laquelle devait intervenir au plus tard le 31 mars 2014.

Le même jour, M. [W] a vendu à la SNC [12] le tènement immobilier servant d’assiette foncière à la résidence «[Adresse 13]». Une partie du prix ayant été payée, la somme de 148.500 euros restait due par la SNC [12] à M. [W].

Un retard dans la livraison de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] » a conduit les parties à fixer forfaitairement à la somme de 35.000 euros le montant des pénalités et indemnités de retard dues par la SNC [12] à M. [W] pour la période du 31 mars 2014 au 31 mars 2015 pour l’ensemble des lots acquis et à la somme de 3.000 euros par mois de retard pour les lots 16 et 11 depuis le 1er avril 2015, soit la somme de 18.000 euros.

Par acte du 9 juin 2015, l’office notarial du [Localité 20], en la personne de Me [S], notaire associé, a procédé à la rédaction de l’acte par lequel la SNC [12] a acquis un chalet situé sur la commune de [Localité 7] appartenant à M. [W]. Le prix a été fixé à la somme de 420.000 euros.

Aux termes de cet acte, et afin de garantir M. [W] du paiement des sommes lui restant dues, à hauteur de 66 447 euros, la SNC [12] a donné ordre irrévocable au notaire d’effectuer des prélèvements sur le prix des premières ventes en l’état futur d’achèvement à intervenir dans le cadre du programme « [Adresse 13] II ». L’acte du 9 juin 2015 contient également une renonciation du vendeur aux privilèges légaux.

La SNC [12] a cependant été placée en liquidation judiciaire le 12 juillet 2018 sans pouvoir achever la résidence « [Adresse 15] » et le solde de sa dette à l’égard de M. [W], d’un montant de 66.447 euros, n’a jamais été réglé.

Suivant exploit d’huissier du 22 juin 2020, M. [W] a fait assigner en responsabilité la Selarl [16] Val d’Abondance, devenue l’étude [S] [3], représentée par Me [S], devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 66.447 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

— Condamné la Selarl [S] [1] [P] à payer à M. [W] la somme de 66.447 euros ;

— Condamné la Selarl [S] [1] [P] à payer à M. [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la Selarl [S] [1] [P] aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl [10] ;

— Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

' l’acte du 9 juin 2015 donnait mission au notaire de prélever le solde restant dû à M. [W] sur le prix des premières ventes en l’état futur d’achèvement, ce qui n’a pas été fait ;

' en acceptant de rédiger cet acte, le notaire a nécessairement accepté le mandat qui lui était confié et il ne démontre nullement qu’un paiement immédiat aurait été impossible ;

' il a ainsi commis une faute qui engage sa responsabilité contractuelle ;

' en rédigeant un acte qui ne pouvait recevoir exécution, et en faisant renoncer le vendeur à ses privilèges, alors qu’un solde restait dû en sa faveur, il a également manqué à son devoir de conseil, ce qui engage sa responsabilité délictuelle ;

' ces fautes ont causé à M. [W] un préjudice qui ne se réduit pas à une perte de chance, mais qui équivaut au montant du solde qu’il n’a pas perçu.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 15 février 2023, la Selarl [S] [2] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 13 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Selarl [S] [2], devenue la Selarl [9] demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains ;

— Dire et juger M. [W] tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— L’en débouter ;

— Condamner M. [W] à lui payer une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner M. [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction sera faite au profit de M^e Fillard, avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Selarl [9] fait notamment valoir que :

' en tant que rédacteur d’acte, il ne peut engager que sa seule responsabilité délictuelle ;

' il n’assurait nullement la gestion des comptes [21], laquelle incombait à la SNC [12], dont il se contentait d’exécuter les ordres de paiement ;

' au jour de la rédaction de l’acte du 9 juin 2015, le prix de vente du chalet pouvait être intégralement compensé avec la créance de la SNC, de sorte que le vendeur ne pouvait que renoncer à ses privilèges ;

' la créance dont se prévaut M. [W], correspondant aux pénalités et indemnités de retard arrêtées forfaitairement par les parties à la suite du défaut de livraison dans les délais contractuels de l’ensemble immobilier « [Adresse 14] », n’avait aucun lien avec le prix de vente du chalet, de sorte que son règlement ne pouvait pas être adossé sur les privilèges et garanties du vendeur ;

' il ne pouvait en aucun cas prélever des fonds provenant du compte « [Adresse 13] II » pour régler une dette du programme « [Adresse 13] I » avant que les deux opérations ne soient entièrement achevées ;

' le seul préjudice dont pourrait éventuellement arguer M. [W] ne consiste qu’en une perte de chance, qui est nulle en l’espèce.

Par dernières écritures du 16 juin 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [W] demande de son côté à la cour de :

— Confirmer en tout point le jugement n°23/00042 du tribunal judiciaire de Thonon les Bains en date du 26 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Thonon les Bains ;

Et y ajoutant en cause d’appel,

— Assortir la condamnation pécuniaire du taux d’intérêts légal à compter de l’assignation du 22 juin 2020 ;

— Condamner la Selarl [9], anciennement dénommée [S] et [P], en la personne de Me [S], à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

— Condamner la Selarl [9], anciennement dénommée [S] et [P], en la personne de Me [S], aux entiers dépens dont distractions au profit de M^e Dormeval en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [W] fait notamment valoir que :

' en sa qualité de mandataire, Me [S] avait souscrit l’engagement de lui régler les sommes dues par priorité sur les premières ventes des lots du programme [Adresse 17], et il a manqué à cet engagement contractuel ;

' il aurait dû à tout le moins attirer son attention sur les risques encourus ;

' il n’est pas justifié de l’existence de deux comptes centralisateurs distincts ;

' le notaire a manqué à son devoir de conseil en rédigeant un acte dont il admet le caractère inefficace, et en faisant renoncer le vendeur à toutes les garanties légales dont il disposait au regard des règles du code civil, et ce sans aucun motif, et sans aucune garantie équivalente ;

' le paiement du prix d’un bien immobilier ne constitue pas une perte de chance mais le versement d’une contrepartie à une acquisition immobilière, dont il a été privé.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 juin 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la responsabilité contractuelle du notaire

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Si les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va différemment lorsque celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l’égard de son client (voir sur ce point, s’agissant de l’engagement tacite d’un notaire de procéder lui-même à une substitution de garantie : Cour de cassation, Civ 1ère, 12 avril 2005, n° 03-14.842, Bull. 2005, I, n° 178 ; ou de renouveler une inscription hypothécaire Civ.1ère, 28 octobre 1991, Bull n° 288).

Il est ainsi de jurisprudence constante que lorsque le notaire a été chargé d’une démarche ponctuelle et particulière en dehors de toute mission d’authentification, il est susceptible d’engager sa responsabilité sur un fondement contractuel.

En l’espèce, il convient d’observer que l’acte authentique qui a été reçu par Maître [S] le 9 juin 2015 énumère l’ensemble des créances respectives des parties l’une envers l’autre, et procède à un compte entre celles-ci.

Il prévoit ainsi que les sommes dues par la SNC [12] à M. [W] (à savoir 148.500 euros au titre du solde du prix de la vente passée le 12 juillet 2013, 420.000 euros au titre de la vente du chalet et 35.000 euros au titre de l’indemnité de retard due jusqu’au 31 mars 2015, soit un montant total de 603.000 euros) seront payées par compensation avec le solde du prix de la vente en l’état futur d’achèvement des lots acquis par l’intéressé à hauteur de 555.053 euros.

Les comptes entre les parties faisaient ainsi apparaître, comme le retrace l’acte authentique, un solde de 48.447 euros en faveur de M. [W], auquel s’ajouteront les pénalités de retard fixées à 3.000 euros par mois pour les lots 16 et 11 d’avril à juin 2015, pour un total de 18.000 euros.

L’acte du 9 juin 2015 prévoit expressément que :

« l’ensemble de ces sommes sera payable par la société « [12] » à Monsieur [V] [W], lors de la remise des clefs des biens et droit immobiliers acquis en l’état futur d’achèvement par celui-ci aux termes de l’acte sus-énoncé du 12 juillet 2013.

Afin de garantir Monsieur [V] [W] du paiement desdites sommes dont le montant définitif sera fixé en fonction de la date de remise des clefs, la société « [12] » donne ordre irrévocable à Maître [E] [S], notaire soussigné, de prélever sur le prix des premières ventes en l’état futur d’achèvement à intervenir dans la résidence « [Adresse 15] » dont la société « [12] » a entrepris la réalisation, la somme de 48 447 euros augmentée des indemnités et pénalités de retard de 3 000 euros par mois de retard pour chacun des lots 16 et 11 ».

Les comptes entre les parties au contrat de vente, tels qu’ils se trouvent ainsi retracés dans l’acte du 9 juin 2015, et qui aboutissent à un solde restant dû en faveur de M. [W], à cette date, de 66.447 euros, ne sont pas contestés.

Il convient d’observer, en premier lieu, que dès lors que l’acte retrace l’ensemble des opérations antérieures intervenues entre le vendeur et l’acquéreur, fait les comptes entre eux, et prévoit les modalités de règlement du solde, la société de notaires ne saurait valablement tirer argument, pour se soustraire à ses obligations, de ce que les sommes dues à M. [W] seraient étrangères à la vente du chalet.

Du reste, même en faisant abstraction des indemnités et pénalités de retard afférentes à la livraison des lots du programme Soldanelles I, il demeurait bien un solde du prix de vente du chalet qui restait dû par la SNC [12] à son contractant. Il ne peut, pour ces mêmes motifs, être soutenu par l’appelante que le prix de vente du chalet, objet de l’acte du 9 juin 2015, aurait été intégralement payé par le biais d’une compensation avec des dettes antérieures de M. [W].

Il n’est pas contesté, ensuite, que la remise des clefs des biens et droit immobiliers acquis en l’état futur d’achèvement par l’intimé le 12 juillet 2013 est bien intervenue, rendant ainsi exigible le paiement du solde.

Ce paiement devait intervenir par le biais d’un prélèvement que le notaire devait effectuer sur le prix des premières ventes en l’état futur d’achèvement du programme « [Adresse 15] », et un ordre irrévocable lui a ainsi été donné à cette fin par la SNC [12]. Le notaire a ainsi nécessairement reçu un mandat tacite de la part de M. [W] de régler le solde qui lui restait dû par le biais d’un tel prélèvement, ce qui doit s’analyser comme une obligation de nature contractuelle qu’il a contractée envers l’intimé.

Or, force est de constater que Maître [S] n’a nullement respecté cette obligation, et il n’apporte aucun élément susceptible de l’en exonérer. Il ne produit en effet aucun détail des comptes centralisateurs des deux opérations immobilières litigieuses et ne justifie nullement de ce qu’il se serait trouvé dans l’impossibilité de procéder aux prélèvements prioritaires au profit de M. [W] pour solder la dette de la SNC [12]. La société de notaires ne conteste pas, en outre, que des ventes en l’état futur d’achèvement ont bien été conclues dans le cadre du second programme immobilier.

En tout état de cause, en admettant que des prélèvements sur ces ventes aient été effectivement impossibles, l’appelante ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, alors qu’elle est le rédactrice de l’acte ayant prévu ce mode de paiement.

La responsabilité contractuelle de la société de notaires se trouve ainsi engagée.

II – Sur la responsabilité délictuelle du notaire

En vertu de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au moment de l’acte litigieux, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes qu’il dresse et doit attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il est tenu à ce titre d’un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, dont le manquement est sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Dans le cadre de son devoir de mise en garde, il lui appartient de procéder à toutes investigations utiles et à la vérification des déclarations effectuées par les parties lorsqu’il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d’ordre factuel qui sont effectuées par les parties ou des circonstances particulières justifiant de sa part une vigilance accrue. Par ailleurs, la délivrance de ses conseils ou mises en garde doit être effective et accessible, sans être limitée à des formules générales ne pouvant suffire à satisfaire à ces exigences.

Si le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, son devoir est d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur 'les risques’ de l’opération réalisée. La délivrance de ce conseil doit être effective, matériellement et intellectuellement, et il se doit non seulement de veiller, par un conseil adapté et des recherches préalables appropriées, à rédiger un acte efficace, correspondant à l’intention, voire aux mobiles, s’il les connaît, ou à l’intérêt immédiat des parties, mais aussi d’en discerner le risque d’évolution préjudiciable. Alerter des risques liés à une opération juridique implique également du notaire qu’il projette dans le temps son devoir d’information. Il doit alors anticiper sur les difficultés à naître de la situation juridique, régulière, susceptible de résulter de l’acte qu’il instrumente.

Il appartient enfin au notaire, tenu à une obligation particulière d’information, de rapporter la preuve de ce qu’il a exécuté cette dernière (Cour de cassation, Civ 1ère, 25 févriet 1997, n°94-19.685, P).

Il convient d’observer, en l’espèce, que l’appelante admet elle-même dans ses écritures avoir rédigé un acte qu’elle ne pouvait exécuter, puisqu’elle indique qu’elle ne pouvait en aucun cas, avant que les deux opérations ne soient achevées en intégralité, prélever des fonds du compte centralisateur de l’opération « Soldanelle II » pour régler des frais afférents à l’opération « Soldanelle I ».

Le notaire n’apporte aucun élément susceptible d’expliquer le sens de la clause qu’il a rédigée, laquelle ne pouvait ainsi avoir la moindre portée, alors qu’il s’agissait de toute évidence d’une garantie essentielle accordée à M. [W], en vue d’obtenir le recouvrement des sommes qui lui étaient dues.

Il a ainsi clairement manqué à son obligation d’assurer une efficacité à l’acte qu’il a instrumenté.

Maître [S] a par ailleurs, dans le même temps, acté la renonciation expresse du vendeur à ses privilèges, à travers les clauses suivantes :

— « le vendeur renonce expressément à la sûreté et garantie du paiement du solde du prix de vente, en principal, intérêts, indemnités, frais et accessoires, ainsi que de l’exécution des conditions de la présente vente, au bénéfice du privilège spécial accordé au vendeur par les dispositions de l’article 2374 1° du code civil et à l’action résolutoire prévue par les dispositions de l’article 1654 du même code » ;

— «  le vendeur renonce expressément et définitivement à l’inscription du privilège de vendeur et du droit à la résolution de la vente, et dispense expressément le notaire soussigné de prendre inscription de ce privilège dans le délai légal.

Il reconnaît avoir été parfaitement informé par le notaire des conséquences pouvant résulter pour lui de cette renonciation au privilège de vendeur et à l’action résolutoire, et décharge ce dernier de toute responsabilité à cet égard ».

Cette renonciation du vendeur à ses privilèges, qui lui auraient permis d’obtenir le recouvrement du solde qui lui restait dû, ne peut être appréhendée qu’à la lumière de la garantie dont il disposait en parallèle d’obtenir un prélèvement prioritaire sur les ventes en l’état futur d’achèvement qui devaient être réalisées dans le cadre du programme « [Adresse 13] II ». Or, comme il vient d’être exposé, cette garantie ne pouvait, comme l’admet le notaire, être mise en 'uvre, de sorte qu’en définitive, M. [W] a cédé la propriété de son chalet sans obtenir en contrepartie la moindre garantie sur le paiement du solde des sommes dont la SNC [12] était redevable envers lui.

A cet égard, la société de notaires n’apporte aucun élément qui serait susceptible d’expliquer pour quel motif, dans un tel contexte, elle a pu acter la renonciation du vendeur à ses privilèges.

Le manquement de l’appelante à son devoir de conseil, engageant sa responsabilité délictuelle, apparaît ainsi clairement caractérisé.

III – Sur le préjudice

L’appelante prétend que le manquement à ses obligations ne pourrait être à l’origine que d’une perte de chance.

Cependant, comme l’ont relevé les premiers juges, le manquement de la société de notaires à son obligation contractuelle, en tant que mandataire, de prélever de manière prioritaire le solde qui restait dû par la SNC [12], alors qu’il est constant que des ventes en l’état futur d’achèvement sont bien intervenues dans le cadre du second programme, a causé directement à M. [W] un préjudice qui consiste dans la privation des sommes dont il restait créancier aux termes de l’acte du 19 juin 2015.

En l’absence de renonciation à ses privilèges de vendeur, l’intimé aurait pu également recouvrer ces sommes.

La société de notaires n’apporte en outre aucun élément susceptible de démontrer que la SNC [12] aurait refusé de conclure la vente en l’absence d’une telle renonciation. Il est en revanche certain que M. [W] n’aurait pas contracté s’il avait été informé de l’impossibilité de recouvrer les sommes qui lui restaient dues dans le cadre de la seule garantie subsistante.

Il convient d’observer, enfin, qu’à aucun moment l’intimé n’a pu avoir conscience de ce que le montage qui était mis en place induisait pour lui un quelconque risque de ne pas recevoir paiement du solde qui lui était dû, alors qu’un tel risque est normalement absent de toute vente immobilière.

Il se déduit nécessairement de ces constatations que les fautes cumulées, de nature contractuelle et délictuelle, qui ont été commises par la société de notaires ont causé à M. [W] un préjudice qui équivaut à l’intégralité des sommes qui lui étaient dues, soit la somme de 66.447 euros.

S’agissant d’une condamnation de nature indemnitaire, dont le montant est judiciairement fixé, la somme mise à la charge de la société de notaires ne pourra par contre produire des intérêts au taux légal qu’à compter du jugement.

Le jugement entrepris ne pourra ainsi qu’être confirmé en toutes ses dispositions.

IV – Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la société de notaires sera condamnée aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Clarisse Dormeval, ainsi qu’à payer à M. [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu’il a exposés en cause d’appel. La demande formée à ce titre par l’appelante sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 26 janvier 2023,

Condamne la Selarl [9] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Maître Clarisse Dormeval,

Condamne la Selarl [9] à payer à M. [V] [W] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d’appel,

Rejette la demande formée à ce titre par la Selarl [9].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie simple et eéxcutoire délivrée le 04 novembre 2025

à

M^e Michel FILLARD

M^e Clarisse DORMEVAL