GS/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/520

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 16 Septembre 2025

N° RG 22/00777 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G7LU

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10] en date du 14 Décembre 2021

Appelant

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE 1650, représneté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 8]

Représenté par la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimés

M. [X] [V], demeurant [Adresse 5]

M. [F] [H], demeurant [Adresse 9]

Mme [W] [S], demeurant [Adresse 3]

M. [L] [M], demeurant [Adresse 1]

Mme [R] [I], demeurant [Adresse 15]

S.C.I. SANFONT, dont le siège social est situé [Adresse 13]

S.A.R.L. SINOPE, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL CVS, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 16 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 juin 2025

Date de mise à disposition : 16 septembre 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Mme [W] [S], M. [L] [M], Mme [R] [I], la SCI Sanfont, M. [X] [V], M. [F] [H] et la société Sinope sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier « Résidence 1650 » sis à [11].

Compte tenu de la dangerosité des garde-corps de l’immeuble, les copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale du 28 décembre 2016 le principe de la rénovation des balcons, les modalités de réalisation de celle-ci devant être définies lors d’assemblées générales ultérieures.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 3 février 2020, désormais définitif, les copropriétaires ont voté le remplacement des garde-corps des balcons, avec traitement des dalles et isolation thermique par l’extérieur pour un budget total de 2.133.000 euros, les appels de fonds correspondants étant répartis entre les Ier avril, Ier juin, Ier août, 1er octobre et 1er décembre 2020 et le cabinet Euro Ingénierie étant désigné pour assurer une mission de maîtrise d''uvre.

Le syndic en exercice a convoqué l’ensemble des copropriétaires à deux nouvelles assemblées générales qui se sont tenues respectivement le 30 mars 2020 puis le 22 juillet 2020 au cours desquelles était prévu le vote de certaines résolutions relatives à ces travaux de rénovation des façades et de remplacement des balcons.

Par jugements des 20 octobre 2020 et du 9 avril 2021, rendus par le tribunal judiciaire d’Albertville, ces deux assemblées générales ont été annulées. Un appel a été interjeté contre le jugement du 20 octobre 2020.

Le syndic a convoqué une nouvelle assemblée générale qui s’est tenue le 26 janvier 2021. Le syndic a dans un second temps convoqué une nouvelle assemblée générale qui s’est tenue le 5 mars 2021.

Par jugement du 17 août 2021, le tribunal judiciaire a annulé la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 janvier 2021 ainsi que les résolutions n° 8 et 13 de l’assemblée générale du 5 mars 2021.

Le syndic a de nouveau convoqué une assemblée générale par voie électronique le 29 avril 2021 afin qu’il soit de nouveau voté le 17 mai 2021 sur la réalisation et la gestion des travaux de rénovation des balcons et des façades.

Par requête du 8 août 2021, Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope ont alors sollicité une nouvelle fois du président du tribunal judiciaire d’Albertville l’autorisation d’assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires notamment en vue d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale s’étant tenue le 17 mai 2021 et à défaut l’annulation de la résolution n°3.

Par ordonnance du 10 août 2021, le président du tribunal judiciaire d’Albertville a fait droit à cette demande, l’assignation devant être délivrée pour l’audience collégiale du 12 octobre 2021.

Suivant exploit en date du 12 août 2021, Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope ont ainsi fait assigner le [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice afin de voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 17 mai 2021 et subsidiairement d’annulation de la résolution n°3.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Annulé l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence 1659 du 17 mai 2021 ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 à payer à Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope, ensemble, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné le [Adresse 17] aux dépens ;

— Dit que Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au visa principalement des motifs suivants :

' le syndic ne justifie d’aucune situation d’urgence qui aurait impliqué le non-respect du délai de convocation de vingt et un jours, alors qu’aucune aggravation des désordres depuis les constats effectués entre 2013 et 2016 ne se trouve caractérisée;

' le report d’une semaine de la convocation et du vote afin de permettre de respecter ce délai n’aurait en effet en rien changé la date effective de réalisation des travaux ;

' le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus se prévaloir des dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 dès lors que l’assemblée générale n’avait pas pour objet de valider ou non des travaux d’ores et déjà entrepris par lui mais seulement de choisir les entreprises destinées à réaliser des travaux dont le principe avait déjà été adopté.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 3 mai 2022, le [Adresse 16] [Adresse 2] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 17 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour, statuant à nouveau, de

— Débouter Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope de l’intégralité de leurs réclamations ;

— Condamner solidairement les demandeurs à payer au [Adresse 17] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] fait notamment valoir que :

' l’urgence de réalisation des travaux se trouve caractérisée par les divers rapports d’expertise et photographies ainsi que les attestations du maître d''uvre et des entreprises intervenantes, qu’il verse aux débats;

' cette situation d’urgence justifie que la convocation à l’AG du 17 mai 2021 ait pu être effectuée sans respect du délai légal de 21 jours ;

' l’ensemble des copropriétaires a eu un délai suffisant pour réfléchir et participer à cette assemblée générale ;

' sur l’annulation de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 17 mai 2021, les travaux ont été votés dans une seule résolution simultanée en plusieurs lots sous la maîtrise d''uvre de la société Euro Ingénierie ;

' il a produit les devis de l’ensemble des entreprises ayant répondu à la consultation du maître d''uvre, respectant ainsi l’obligation de mise en concurrence ;

' aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au syndic un formalisme particulier pour le vote de résolutions de travaux portant sur plusieurs lots.

Dans ses dernières écritures du 4 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope demandent de leur côté à la cour de :

A titre principal,

— Juger que le délai de 21 jours pour convoquer l’assemblée générale du 17 mai 2021 n’a pas été respecté ;

En conséquence,

— Annuler l’assemblée générale du 17 mai 2021 du syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 sise [Adresse 7] à [Localité 12], ainsi que toutes les décisions qui y ont été prises et toute décision subséquente ;

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Albertville du 14 décembre 2021, en ce qu’il a annulé l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 14] du 17 mai 2021, a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux concluants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a dit que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965 ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la résolutions n°3 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 du syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 sise [Adresse 7] à [Localité 12] et les documents joints à la convocation ne respectent pas l’obligation de mise en concurrence ;

— Juger que la résolution n°3 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 du syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 sise [Adresse 7] à [Localité 12] porte sur plusieurs objets distincts ;

En conséquence,

— Annuler la résolution n°3 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 du syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 sise [Adresse 7] à [Localité 12], ainsi que toutes les décisions qui y ont été prises et toute décision subséquente.

En tout état de cause et ajoutant au jugement,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 sise [Adresse 7] à [Localité 12] à leur verser la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [S], M. [M], Mme [I], la SCI Sanfont, M. [V], M. [H] et la société Sinope font notamment valoir que :

' Le délai de 21 jours prévu par l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’a pas été respecté, ainsi, l’assemblée générale du 17 mai 2021 doit être annulée comme contraire aux dispositions impératives de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

' Le syndicat des copropriétaires est défaillant à démontrer la condition d’urgence dont il se prévaut ;

' Subsidiairement, la résolution n°3 votée lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021 encourt la nullité en raison du non-respect de la mise en concurrence et en ce qu’elle porte sur l’ensemble des travaux relatifs à trois lots (qui correspondent à des travaux de nature différente) et qui ne sont pas dépendants les uns des autres dans leur réalisation.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 16 septembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 juin 2025.

Motifs de la décision

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, sauf urgence, la convocation aux assemblées générales doit être notifiée par le syndic au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Cette disposition, qui est d’ordre public, est sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale, sans que le demandeur à l’annulation ait à justifier d’un quelconque grief et même lorsqu’il a participé au vote (voir sur ce point notamment: Cour de cassation, Civ 3ème, 30 juin 1998, n°96-21.787 et Civ 3ème, 3 décembre 2002, n°01-02.444).

Par ailleurs, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndic, qui se prévaut d’une situation d’urgence qui justifierait le non-respect de ce délai impératif de convocation, d’en rapporter la preuve, étant observé que l’urgence s’apprécie à la date à laquelle la convocation a été délivrée aux copropriétaires.

L’article 37 du décret précité du 17 mars 1967 dispense également le syndic du respect du délai de convocation de vingt et un jours lorsqu’en cas d’urgence il fait procéder de sa propre initiative, à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce, il est constant que le délai de vingt et un jours n’a pas été respecté par le syndic pour l’assemblée générale qui s’est tenue le 17 mai 2021, puisque la convocation, datée du 29 avril 2021, n’a été reçue par les copropriétaires qu’au début du mois de mai 2021.

Lors de cette assemblée générale, était soumise au vote la résolution n°3 relative aux « décisions à prendre concernant la réalisation et la gestion des travaux de rénovation des balcons et des façades: remplacement des garde corps des balcons, traitement des dalles et isolation thermique par l’extérieur: validation des entreprises adjudicataires », selon un vote par correspondance.

Le [Adresse 17] prétend que les désordres affectant les garde-corps des balcons les rendaient impropres à leur destination et représentaient un danger pour la sécurité de leurs utilisateurs, de sorte qu’il se trouvait confronté à une situation d’urgence pour réaliser les travaux déjà votés, justifiant le non-respect du délai de convocation de 21 jours.

Force est de constater cependant que, comme l’a relevé le premier juge, le mauvais état des garde-corps et des nez de dalle des balcons a en réalité été constaté dès le 17 juillet 2013 par le cabinet [L] [U], qui faisait état dès cette époque d’un « risque certain » pour la sécurité des personnes. Le cabinet Etba a confirmé le 2 juin 2015 cette situation de dangerosité avérée, en relevant notamment que la fixation des garde-corps de l’immeuble n’était plus garantie et qu’il existait un risque de « ruine des garde-corps eux-mêmes ». Et dans un avis technique du 28 novembre 2016, la société Dekra Industrial a ensuite estimé en particulier que « la fonction de protection des personnes vis à vis du risque de chute de hauteur n’est plus assurée pour une majeure partie des garde-corps ».

La cour observe, ainsi, que les désordres et les risques qu’ils induisent pour la sécurité des personnes, étaient en réalité connus, dans toute leur ampleur, au moins depuis 2016, ce qui a du reste conduit à l’adoption par l’assemblée générale des copropriétaires, le 3 février 2020, d’une résolution prévoyant le remplacement des garde-corps des balcons avec traitement des dalles et isolation thermique par l’extérieur.

Le syndicat des copropriétaires ne saurait en conséquence utilement se prévaloir d’une quelconque situation d’urgence liée à de tels désordres, qui aurait justifié, près de cinq ans après l’avis technique du 28 novembre 2016, le non-respect du délai de convocation de 21 jours prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

Il ne peut qu’être constaté, en effet, que les pièces postérieures à 2016 qui sont versées aux débats par l’appelant ne permettent nullement de rapporter la preuve de ce que les désordres constatés entre 2013 et 2016 auraient connu, en 2021, une aggravation si soudaine qu’elle aurait justifié une convocation en urgence de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il convient en effet d’observer à cet égard que :

les photographies, au demeurant non datées, qui sont versées aux débats ne permettent nullement de caractériser une quelconque aggravation notable des désordres ;

— l’attestation du maître d''uvre, M. [B] [A], qui confirme que les garde-corps ne peuvent en aucun cas assurer la sécurité requise, est datée du 20 janvier 2021, soit près de quatre mois avant l’assemblée générale litigieuse, et n’apporte aucun élément nouveau par rapport aux constatations effectuées entre 2013 et 2016 ;

— le courrier établi par l’entreprise Apave, intervenue sur le chantier, ne fait lui aussi que confirmer le mauvais état des garde-corps et leur impropriété à destination.

Quant au courriel qui a été adressé au syndic le 19 avril 2021 par le président du conseil syndical, aux termes duquel il évoque la dégradation de la situation et exprime son intention de saisir le maire de la commune afin qu’il prenne un arrêté de péril, il ne permet nullement de caractériser une quelconque situation d’urgence justifiant le non-respect du délai de convocation de 21 jours. Il est important de relever du reste qu’aucun arrêté de péril n’a été pris par le maire.

En tout état de cause, la résolution qui était soumise au vote le 17 mai 2021 ne portait nullement sur la réalisation des travaux considérés comme étant urgents, dont le principe avait déjà été adopté, mais uniquement sur le choix des entreprises. L’adoption de cette résolution n’impliquait ainsi nullement que les travaux seraient réalisés immédiatement, ce d’autant que l’appelant ne conteste pas qu’aucune assurance dommages-ouvrage n’avait encore été souscrite à cette date par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte, d’une manière plus générale, aucun élément susceptible de démontrer que le choix des prestataires, pour des travaux qui étaient votés de longue date, présentait un caractère si urgent qu’il justifiait de se dispenser du délai de convocation de 21 jours.

Il est d’ailleurs constant que les travaux litigieux n’étaient toujours pas achevés au jour de la rédaction, par les parties, de leurs dernières écritures devant la cour, ce qui est de nature à relativiser fortement l’urgence absolue dont argue le syndicat des copropriétaires.

Force est ainsi de constater que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] échoue à rapporter la preuve d’une situation d’urgence qui lui aurait permis de se dispenser du respect du délai de convocation prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967.

La cour observe, enfin, que l’appelant ne peut pas non plus se prévaloir des dispositions précitées de l’article 37 de ce même décret, puisque l’assemblée générale du 17 mai 2021 n’avait nullement pour objet de valider des travaux qu’il aurait entrepris en urgence.

Le jugement entrepris ne pourra ainsi qu’être confirmé en toutes ses dispositions, y compris en ce qu’il a dispensé les copropriétaires requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965.

En tant que partie perdante, le [Adresse 16] [Adresse 2] sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux intimés, pris indivisément, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu’ils ont exposés en cause d’appel. La demande formée à ce titre par l’appelant sera enfin rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence 1650 aux dépens d’appel,

Condamne le [Adresse 17] à payer à Mme [W] [S], M. [L] [M], Mme [R] [I], la SCI Sanfont, M. [X] [V], M. [F] [H] et la société Sinope, pris indivisément, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu’ils ont exposés en appel,

Rejette la demande formée à ce titre par le [Adresse 16] [Adresse 2].

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 16 septembre 2025

à

la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

Copie exécutoire délivrée le 16 septembre 2025

à

la SCP MILLIAND – THILL – PEREIRA

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY