N° Minute : 2C25/094

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 27 Février 2025

N° RG 23/00707 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHNE

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANNECY en date du 17 Mars 2023, RG 22/02143

Appelant

M. [T] [I]

né le 15 Avril 1938 à [Localité 7] (82), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et M^e Jean claude FABBIAN, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Intimé

M. [L] [E]

né le 04 Novembre 1991 à [Localité 6] – LIBAN, demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Représenté par M^e Céline DUCHATEAU, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 10 décembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2019, M. [T] [I] a donné en location à M. [L] [E] et à Mme [N] [M] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] – [Localité 4], avec une cave et un grenier, moyennant un loyer mensuel de 660 euros outre 130 euros de provision pour charges. Un dépôt de garantie de 660 a été payé par les locataires à l’entrée dans les lieux, avec état des lieux établi par la société Dom’Services.

Le 7 juillet 2022, les locataires ont donné congé au bailleur pour le 31 août 2022. Un état des lieux de sortie, contradictoire, a été établi par Me [H], huissier de justice, le 1er septembre 2022.

M. [E] a sollicité de M. [I] la remise de quittances de loyers, ainsi que la restitution du dépôt de garantie.

N’ayant obtenu que la remise d’une quittance unique pour la totalité de la durée du bail après une sommation délivrée par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2022, par acte délivré le 25 novembre 2023, M. [E] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy pour obtenir la remise des quittances de loyers sous astreinte, la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait de la défaillance du bailleur.

M. [I] a comparu en s’opposant aux demandes, soutenant n’avoir jamais reçu de demande de ses anciens locataires et que le logement a subi des dégradations locatives dont ils lui doivent réparation.

Par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy a :

condamné M. [I] à remettre à M. [E] l’ensemble des quittances de loyer suite aux règlements effectués par l’intéressé, sur la période du 13 septembre 2019 au 31 août 2022, et ce sous astreinte provisoire, pendant quatre mois, de 20 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 660 euros en restitution de son dépôt de garantie,

condamné M. [I] à payer à M. [E], au titre de la pénalité prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 66 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie,

condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 210,48 euros au titre des frais d’huissier, non compris dans les dépens, qu’il a exposés,

rejeté le surplus des demandes,

condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [I] aux dépens,

constaté l’exécution provisoire de la décision, en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 3 mai 2023, M. [I] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées le 8 décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [T] [I] demande en dernier lieu à la cour de :

réformant le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [I] à remettre à M. [E] l’ensemble des quittances de loyer suite aux règlements effectués par l’intéressé, sur la période du 13 septembre 2019 au 31 août 2022, et ce sous astreinte provisoire, pendant quatre mois, de 20 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

— condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 660 euros en restitution de son dépôt de garantie,

— condamné M. [I] à payer à M. [E], au titre de la pénalité prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 66 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie,

— condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 210,48 euros au titre des frais d’huissier, non compris dans les dépens, qu’il a exposés,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M. [I] à payer à M. [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] aux dépens,

— constaté l’exécution provisoire de la décision, en toutes ses dispositions.

débouter M. [E] des fins de ses demandes,

condamner M. [E] au paiement, au profit de M. [I] de la somme de 672,83 euros,

débouter M. [E] des fins de son appel incident,

le condamner au paiement au profit de M. [I] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec pour les dépens d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon.

— condamne M. [I] à payer à M. [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [I] aux dépens,

— constate l’exécution provisoire de la décision, en toutes ses dispositions.

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes,

et statuant à nouveau, condamner M. [I] à payer à M. [E] la somme de 2 955,94 euros au titre des préjudices subis,

condamner M. [I] à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [I] aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été clôturée à la date du 14 octobre 2024 et renvoyée à l’audience du 10 décembre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la délivrance des quittances de loyers :

En application de l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

La quittance est la preuve du paiement des sommes qui y sont mentionnées, et il incombe au locataire de justifier d’une demande de remise de sa part. Aucune disposition n’impose au bailleur de délivrer autant de quittances que de mois d’occupation du logement si la demande n’est pas faite chaque mois par le locataire. Ainsi, une demande unique en fin de bail pourra faire apparaître la totalité des loyers payés et des charges au cours du bail.

En l’espèce, antérieurement à la sommation du 13 septembre 2022, M. [E] justifie d’une unique demande de quittance adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur le 27 mai 2020 (pièce n° 9 de l’intimé), à laquelle M. [I] ne prétend pas, ni ne justifie avoir répondu, la circonstance que les loyers aient été payés par virement de la colocataire de M. [E] ne pouvant justifier cette absence de réponse, les locataires étant solidairement tenus au paiement du loyer.

Le bailleur a donc incontestablement manqué à son obligation.

Pour autant, à la suite de la sommation délivrée le 13 septembre 2022, M. [I] a établi une quittance le 24 octobre 2022, faisant apparaître le montant total des loyers perçus de l’entrée dans les lieux au départ de M. [E] pour 23 595,36 euros, ainsi que le total des avances sur charges pour la même période pour un montant de 4 628,00 euros, soit un montant total quittancé de 28 223,36 euros. M. [E] ne prétend pas que les sommes indiquées sur ce document seraient inexactes ou incomplètes.

Aussi, ce document répond aux exigences de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne prévoit pas que l’adresse du logement loué figure nécessairement sur la quittance, ni les coordonnées du bailleur, même si cela semble en effet préférable, et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a ordonné la production des quittances sous astreinte.

2. Sur la restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce M. [I] s’oppose à la restitution du dépôt de garantie en invoquant l’état des parquets à la sortie des lieux, lesquels nécessiteraient une réfection complète.

Toutefois, il résulte de l’état des lieux lors de la prise de possession des lieux par les locataires que les parquets du logement sont mentionnés comme en état d’usage et présentaient déjà des taches, un vernis usé, des poinçonnements, des traces noires, des rayures (pièce n° 2 de l’intimé). L’état des lieux de sortie, établi par commissaire de justice le 1er septembre 2022 (pièce n°4 de l’intimé), à la demande de M. [E], ne fait mention d’aucune dégradation supplémentaire, et M. [I] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce que la réfection du parquet qu’il prétend nécessaire serait imputable à des dégradations commises par ses locataires.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a condamné M. [I] à restituer à M. [E] le dépôt de garantie de 660 euros, outre une indemnité de 66 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective du dépôt de garantie.

M. [I] sera, en conséquence, débouté de sa demande au titre des réparations locatives.

3. Sur les autres demandes de M. [E] :

M. [I] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 210,48 euros au titre de la moitié des frais de l’état des lieux de sortie, mais ne développe aucune critique des motifs du jugement sur ce point, lequel, faisant application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, a prononcé cette condamnation à juste titre. Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

M. [E] sollicite pour sa part l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de ses autres demandes en paiement contre son bailleur en faisant valoir que, du fait de la non remise des quittances de loyers, il n’a pas retrouvé de logement et a été contraint de loger temporairement dans un camping et de mettre ses meubles dans un box loué à cet effet.

Toutefois, et en l’absence d’éléments nouveaux ou de preuves complémentaires, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que M. [E] ne rapporte pas la preuve que ses difficultés de relogement seraient imputables à M. [I].

Par ailleurs, M. [E] ne démontre pas la réalité du préjudice moral qu’il allègue, le simple fait que les relations aient été difficiles avec son bailleur ne suffisant pas à caractériser un tel préjudice, étant souligne que le logement loué a, semble-t-il, répondu à ses attentes pendant trois ans, et qu’il a décidé de quitter de son propre gré et non à l’initiative de son bailleur.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [E], à l’exclusion des frais de constat d’état des lieux.

4. Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Si l’appel de M. [I] est partiellement fondé, pour autant il succombe à titre principal et supportera en conséquence les dépens de l’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [E] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Annecy le 17 mars 2023, sauf en ce qu’il a condamné M. [T] [I] à remettre à M. [L] [E] l’ensemble des quittances de loyer suite aux règlements effectués par l’intéressé, sur la période du 13 septembre 2019 au 31 août 2022, et ce sous astreinte provisoire, pendant quatre mois, de 20 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement,

Réformant et statuant à nouveau de ce chef,

Déboute M. [L] [E] de sa demande de remise des quittances de loyer sous astreinte,

Y ajoutant,

Condamne M. [T] [I] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne M. [T] [I] à payer à M. [L] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 27 février 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller en rempacemenet de la Présidente légalement empêchée et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière P/La Présidente

Copies :

27/02/2025

la SELARL BOLLONJEON

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M^e Céline DUCHATEAU

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