RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03136 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I6X7

SI

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’ALES

11 septembre 2023

RG :51-22-0002

[N]

C/

E.A.R.L. [Adresse 19]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALES en date du 11 Septembre 2023, N°51-22-0002

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre

Monsieur M. SORIANO, Conseiller

Madame S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

Monsieur [V] [N]

né le 28 Mai 1964 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe REY de la SCP REY GALTIER, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

E.A.R.L. [Adresse 14]

inscrite au RCS sous le n° SIREN 798 321 295

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Adresse 17]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jérôme ARNAL, avocat au barreau de NIMES

Statuant en matière de baux ruraux après convocation des parties par lettres simples et lettres recommandées avec avis de réception du 22 février 2024.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 janvier 2017, M. [V] [N] a donné à bail à l’EARL [Adresse 14] des parcelles lui appartenant situées à [Localité 9], section A [Cadastre 2], [Cadastre 4] et 2019, au lieudit [Adresse 14], moyennant un prix annuel de 1 524,50 €, payable à terme échu annuel, le 1er janvier de chaque année.

Le bail a pris effet le 1er janvier 2017 pour expirer le 1er janvier 2026.

Par requête enregistrée au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès, le 21 juin 2022, M. [V] [N] a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, la convocation de l’EARL [Adresse 19] aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail rural pour manquement du fermier à ses obligations, sur le fondement des dispositions des articles L.411-31 et suivants du code rural et de la pêche maritime, son expulsion et subsidiairement une mesure d’expertise.

Par jugement contradictoire en date du 11 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès a :

— Débouté M. [V] [N] de sa demande en résiliation du bail signé le 10 janvier 2017 entre lui-même et l’EARL [Adresse 14], comme non fondée,

— Débouté M. [V] [N] de sa demande d’expertise, non fondée,

— Condamné M. [V] [N] à procéder à l’enlèvement du bois entreposé sur la parcelle A2033 louée à l’EARL, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé ce délai de quinze jours après la notification de la présente décision,

— Condamné M. [V] [N] à payer à l’EARL [Adresse 14] la somme de 500 euros pour le préjudice de jouissance causé,

— Condamné M. [V] [N] à payer à l’EARL [Adresse 14] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [V] [N] aux dépens.

Par déclaration reçue le 5 octobre 2023, M. [V] [N] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 puis renvoyée contradictoirement à l’audience du 10 décembre 2024 puis à celle du 10 juin 2025, en l’état de nouvelles écritures de l’appelant.

A l’audience, M. [V] [N], appelant, était représenté par son conseil. Il a exposé ses prétentions et moyens et s’en est rapporté à ses dernières conclusions signifiées le jour même, pour le surplus.

M. [V] [N], appelant, sollicite de la cour de :

Tenant le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire d’Alès du 11 septembre 2023,

Tenant l’appel de M. [V] [N],

— Le dire recevable et bien fondé

En conséquence

— Infirmer et à tout le moins réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire d’Alès du 11 septembre 2023,

Tenant le bail à ferme signé le 10 janvier 2017,

Tenant les articles L 411-27 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

Tenant les articles L. 411-31 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

Tenant les dispositions des articles L.411-33 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

Tenant le constat d’huissier de Me [M] en date 9 janvier 2020,

Tenant le jugement de redressement judiciaire de M. [N] du 28 mars 2019,

Tenant le jugement de liquidation judiciaire de M. [N] du 26 juin 2020,

Tenant la mise à disposition de la parcelle A [Cadastre 3] devenue A [Cadastre 4] par M. [H] à l’EARL [H],

Tenant les mises en demeure adressées à l’EARL [Adresse 14],

Tenant les plaintes déposées,

Tenant les manquements de l’EARL [Adresse 14] d’avoir à jouir des biens en bon professionnel,

Tenant les dégâts et les dégradations de l’EARL [Adresse 14],

Tenant les photographies des lieux,

Tenant l’expertise de M. [L],

Y venir l’EARL [Adresse 14]

A titre principal,

Constatant le défaut d’entretien des parcelles données à bail,

Constatant que ce défaut d’entretien est tel qu’il compromet la bonne exploitation du fonds,

Constatant le non-paiement du fermage,

— Juger résilié le bail rural du 11 septembre 2003 à compter de l’arrêt à intervenir,

— Ordonner l’expulsion de l’EARL [Adresse 14] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard.

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 € à compter de la résiliation à intervenir,

Faisant application des dispositions de l’article L 411-72 du code rural et de la pêche maritime,

— Donner acte à Monsieur [N] de ce qu’il se réserve, une fois qu’il l’aura fait chiffrer, de réclamer l’indemnité correspondante due aux bailleurs par suite du défaut d’entretien des parcelles louées.

En tout état de cause,

Tenant la liquidation personnelle de M. [H]

— Dire et juger que l’apport au bail par M. [H] de la parcelle section A [Cadastre 3] désormais A [Cadastre 4] est caduque.

— Juger résilié le bail relatif à la parcelle section A [Cadastre 3] désormais A [Cadastre 4],

À titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire avec mission pour l’expert de :

— Se rendre sur les parcelles agricoles objet du bail rural sises à [Localité 8]

— Se faire remettre tous documents utiles à sa mission par les parties ou tout tiers pouvant les détenir, et plus particulièrement l’ensemble des déclarations de récoltes concernant les parcelles litigieuses,

— Au contradictoire des parties, et après les avoir entendues en leurs explications, procéder à l’examen des parcelles.

— Au contradictoire des parties, et après les avoir entendues en leurs explications, procéder à l’examen des capacités de production de l’EARL [H].

— Dire notamment si les parcelles sont entretenues en bon père de famille et conformément aux dispositions contractuelles et dire si l’exploitation de l’EARL de nature à compromettre l’exploitation du fonds,

— Rechercher les causes du dépérissement du capital végétal,

— Evaluer le préjudice subi par Monsieur [N],

— Donner tous éléments utiles à la solution du litige,

— Déposer son rapport dans les meilleurs délais, après avoir suscité des dires et observations des parties,

— Juger que l’expert pourra s’adjoindre les services de tous sapiteurs et de toute personne dont il estimera le concours utile à la bonne fin de sa mission.

— Dire que l’expert devra déposer son rapport sous les tous meilleurs délais.

— Débouter L’EARL [Adresse 14] de l’ensemble de ses demandes.

— La condamner au paiement de la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’EARL domaine de la Foux, en sa qualité d’intimée, dont le gérant est M. [Z] [H], était représentée par son conseil. Elle a indiqué avoir pris connaissance des dernières écritures déposées par M. [V] [N] le jour de l’audience. Elle a exposé ses prétentions et moyens et s’en est rapportée à ses dernières conclusions signifiées le 22 mai 2025, pour le surplus.

L’EARL [Adresse 14], intimée, sollicite de la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, des articles 1766 et 1767 du code civil, des articles L.411-27 et suivants du code rural et de l’article 9 du code de procédure civile de :

Vu le constat d’huissier dressé par la SELARL ACTION JURIS 30 le 8 juin 2020,

Vu le contrat de bail rural conclu entre les parties le 10 janvier 2017,

Vu le jugement rendu le 11 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux du tribunal judiciaire d’Alès,

Rejetant toutes conclusions, moyens et fin contraires,

— Rejeter purement et simplement l’appel interjeté par [V] [N] pour être aussi injuste que mal fondé,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

— Y ajoutant, condamner M. [V] [N] à porter et payer à la concluante la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la résiliation du bail rural

L’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime dispose que ' le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance,

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds….

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.''

L’article 1766 du code civil rappelle que si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

M. [V] [N] fait valoir que l’EARL [Adresse 14] a manqué à ses obligations, justifiant la résiliation du bail dans la mesure où il fait état de nombreux manquements de cette dernière. Il sollicite également la résiliation pour des retards systématiques de paiement et de non-paiement des fermages.

L’EARL domaine de la Foux soutient n’avoir commis aucune faute dans l’exécution du contrat. Elle fait valoir que les griefs formulés par le bailleur, au-delà du fait qu’ils sont totalement infondés, ne relèvent pas des cas prévus par l’article 1766 du code civil, et sont donc insusceptibles de justifier une résiliation du bail, M. [V] [N] étant défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

— Sur l’occupation d’une partie de la parcelle A [Cadastre 4] exclue du bail

M. [V] [N] reproche à l’intimée d’occuper une partie de la parcelle A [Cadastre 4] (précédemment A [Cadastre 3]) représentant environ 1800 m², qui ne relève pas, selon lui, du bail rural. Il expose que cette partie du terrain était, avant la conclusion du contrat, louée à la société viganaise de bricolage qui est partie fin février 2018, l’EARL [Adresse 14] l’occupant depuis à tort.

L’EARL [Adresse 14] indique que le bail vise la parcelle A [Cadastre 4] dans son intégralité et non une partie de la parcelle et qu’en conséquence, le bailleur ne peut solliciter son départ, le fait que la parcelle ait en partie été occupée précédemment étant sans incidence. Elle ajoute que si une erreur sur la contenance des parcelles existait, il appartenait à M. [V] [N] de faire un avenant au bail.

Il est constant qu’en application des dispositions 1709 du code civil, le louage de choses est le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En cas de contestation sur l’étendue du bien donné à bail, il appartient aux juges du fond d’interpréter la volonté des contractants et de rechercher si une parcelle ou un bâtiment étaient compris dans la location.

Le bail rural conclu entre les parties précise à l’article 2 qu’il porte notamment sur les parcelles A [Cadastre 4] pour une superficie de 10 791 m² et 20 362 m² (31 153 m²) soit 3ha 11a 53 ca.

Dans ses courriers adressés à l’EARL [Adresse 14], le conseil de M. [V] [N] précise que sur la superficie de la parcelle A [Cadastre 4] de 31 153 m², s’est trouvée incluse une partie inculte d’une superficie approximative de 1 800 m², précédemment louée que ne pouvait occuper L’EARL.

Il résulte de ces éléments que le bail rural porte bien, s’agissant de la parcelle litigieuse, sur la superficie totale mentionnée, l’erreur dont il est fait état émanant du bailleur dans la rédaction du contrat, dont n’est pas responsable l’EARL [Adresse 14], celle-ci disposant de fait d’un titre sur l’ensemble de la parcelle A [Cadastre 4].

Il convient, en outre, de relever que le 6 juillet 2019, M. [V] [N] a adressé un courrier à la MSA du Languedoc afin de mettre à jour les déclarations parcellaires et a ainsi indiqué que l’EARL [Adresse 14] disposait de la parcelle A [Cadastre 4] d’une superficie de 3ha 11a 53 ca, ayant ainsi reconnu louer l’intégralité de la parcelle.

C’est dès lors à bon droit que les premiers juges ont rejeté l’existence d’un manquement de ce chef.

— Sur les manquements du preneur à ses obligations

M. [V] [N] reproche à l’EARL [Adresse 14] plusieurs manquements et notamment le fait que :

— les vergers ne sont pas correctement entretenus ni taillés et manquent de rendement,

— les terrains servent de déchetterie,

— il n’est pas lutté contre les plantes invasives,

— les canaux et fossés ne sont pas entretenus,

— des personnes dorment sur les parcelles,

— des travaux de maçonnerie sont entrepris sans autorisation.

Les autres griefs reprochés par M. [V] [N] tenant à l’arrachage d’arbres sans autorisation et le vol de terre végétale n’ont pas été maintenus.

M. [V] [N] produit des photographies et un constat d’un commissaire de justice du 9 janvier 2020. Il a, en outre, sollicité l’intervention d’un expert judiciaire, Monsieur [L], dans le cadre de la procédure en appel, qui a constaté et confirmé l’existence de manquements et conclu que l’état des biens loués était fortement dégradé justifiant la résiliation du bail.

L’EARL [Adresse 13] [Adresse 15] fait valoir que les éléments produits n’établissent pas un défaut d’entretien ni la réalité des manquements évoqués et indique avoir toujours pris grand soin des parcelles, produisant des photographies.

Elle précise que le constat du commissaire de justice a été réalisé en janvier et rappelle que la taille d’un arbre fruitier doit se faire hors tout risque de gel, la présence de ronces sur une superficie de plusieurs hectares n’étant pas anormale en plein hiver. Elle ajoute avoir produit 95 tonnes de pommes en 2022. Quant au rapport d’expertise, l’EARL domaine de la Foux estime que l’expert s’est contenté de reprendre les assertions de son bailleur et rappelle qu’il n’a pas été rédigé au contradictoire des parties. S’agissant de l’entretien des talus et bordures qui lui sont reprochés, elle rappelle qu’elle n’a pas à les améliorer mais doit les maintenir dans l’état dans lequel ils étaient, ajoutant que l’entretien doit se faire en temps et saison convenables.

Pour que la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations soit prononcée, il faut établir d’une part, l’existence d’un manquement et d’autre part, que celui-ci est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il est constant que les manquements, invoqués à l’appui d’une demande de résiliation, doivent être appréciés au jour de la demande en justice. Il ne peut être tenu compte, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire, d’évènements ou d’interventions postérieurs qui auraient fait disparaître le manquement reproché lors de la saisine. Le bailleur ne peut pas plus invoquer des manquements postérieurs à l’introduction de l’instance.

Il convient de relever au préalable que le procès-verbal de constat de commissaire de justice, dont il a été fait état en première instance, a été réalisé le 9 janvier 2020, soit 30 mois avant la saisine par M. [V] [N] du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès. Or, les manquements du preneur devant être appréciés lors de la saisine de la juridiction, c’est par une juste appréciation que les premiers juges ont considéré que les constatations de cet auxiliaire de justice étaient trop anciennes et insuffisantes, faute pour le bailleur d’avoir produit des éléments contemporains justifiant de la persistance des manquements évoqués.

En cause d’appel, M. [V] [N] a produit un rapport non contradictoire effectué par un expert à sa demande, en date du 9 novembre 2023. La cour doit apprécier cet élément de preuve et peut y puiser des renseignements à condition cependant que ce rapport ait été soumis à la contradiction entre les parties et que la décision ne soit pas fondée uniquement sur ce rapport mais qu’elle s’appuie sur d’autres pièces communiquées.

* S’agissant de la taille des vergers et de leur rendement, il est produit les constatations du commissaire de justice, en janvier 2020, étant rappelé que la taille des pommiers intervient en fin d’hiver, début du printemps, afin d’éviter tout risque de gel. Dans le cadre de l’expertise, Monsieur [L] a simplement fait état d’une 'gestion technique très extensive et une partie en jachère inculte’ des parcelles mais n’a relevé aucun défaut d’entretien des vergers.

Il n’est en conséquence justifié d’aucun manquement de ce chef.

* M. [V] [N] reproche la présence d’objets hétéroclites et de déchets mais également l’installation d’une bergerie par son preneur ainsi que le stockage de produits phytosanitaires en plein air, ce que conteste l’EARL [Adresse 14] qui indique avoir du elle-même procéder au retrait de gravats et détrituts, présents sur les parcelles.

Dans le cadre du jugement déféré, la serre installée en bergerie ayant été démontée, M. [V] [N] avait renoncé à maintenir ce manquement à l’audience. Il n’est produit aucun élément quant à la présence d’une telle installation depuis. Quant aux produits phytosanitaires, l’appelant se contente d’alléguer que de tels produits seraient stockés en plein air, sans en apporter la preuve au vu notamment des photographies communiquées.

S’agissant des objets et détrituts, le commissaire de justice qui s’était rendu sur les lieux avait relevé la présence sur la parcelle A [Cadastre 4] devant la serre, 'de palettes en bois, pneus, morceaux de métal, poubelles, un congélateur’ et 'côté nord est, des tas de détrituts, diverses caisses plastiques’ ainsi que sur la parcelle A [Cadastre 2] 'des palettes en bois à l’état d’épave.'

L’expert a quant à lui fait état de la présence sur la parcelle A [Cadastre 4] de 'deux tunnels plastiques, en ruine et abandonnés, et non loin un dépôt d’ordures : palettes, appareils ménagers, détrituts en tous genres', ayant ensuite précisé avoir été informé que par la suite, 'les tunnels avaient été démontés et un seul remis en place plus ou moins en état'.

L’EARL [Adresse 11] [Adresse 10] a précisé avoir retiré les serres suite à une tempête qui les avaient dégradées et les a remontées depuis.

Il n’est pas justifié au vu des constatations et photographies réalisées que les serres seraient dégradées, celles-ci étant seulement ouvertes en partie, aucune présence de plastique déchiré n’étant relevée. Quant aux palettes en bois, elles ne peuvent être considérées comme des détrituts, pouvant facilement être retirées ou réutilisées.

Le seul élément établi est la présence d’un élément d’électro-ménager, présent depuis 2020. Si un tel matériel n’a rien à faire sur une parcelle agricole, il ne peut, pour autant, au regard de ce seul élément être considéré que l’EARL [Adresse 14] ait fait des parcelles louées une déchetterie.

Il n’est en conséquence pas démontré un manquement du preneur à ses obligations contractuelles de ce chef, justifiant la résiliation du bail rural.

* M. [V] [N] fait valoir que des personnes auraient dormi sur les parcelles sans autorisation, l’EARL [Adresse 14] n’étant pas autorisée à exploiter un camping éphémère et ne pouvant sous-louer les parcelles.

L’EARL [Adresse 14] ne conteste pas que pendant trois jours des tentes ont été installées sur les parcelles qu’elle exploite. Elle produit cependant une attestation du président de l’assocation Etika Mondo qui indique 'avoir organisé trois jours de chantier les 20, 23 et 24 juin 2022 sur une partie des terres du [Adresse 14] après les épisodes cévenol, afin de remettre en état la clôture de l’exploitation le long de la route et assurer une meilleure évacuation des eaux'. Il est ainsi précisé qu''aucun des participants n’a dormi sur place, les tentes étant utilisées pour le stockage des outils et l’espace repas', aucune contrepartie financière n’étant intervenue entre eux.

M. [V] [N] ne justifie aucunement de la présence d’occupants sur les parcelles à d’autres périodes que celle indiquée par l’intimée. Il doit, par ailleurs, pour que soit établie une sous-location, démontrer le paiement d’un loyer ou d’une redevance au bénéfice de son preneur par des tiers, ce qu’il ne fait pas, se contentant de l’alléguer.

Il n’est en conséquence établi aucun manquement du preneur de ce chef.

* S’agissant des travaux de maçonnerie, l’appelant indique que l’EARL [Adresse 14] a entrepris sans la moindre autorisation des travaux conséquents de maçonnerie tenant à la pose d’une clôture et a détruit des poteaux en béton, ce que conteste l’EARL domaine de la Foux.

M. [V] [N] produit une main courante déposée par ses soins à la gendarmerie le 24 juin 2022 par laquelle il indique avoir constaté le jour-même que des piliers en béton ont été arrachés et enterrés pour faire un mur de soutènement ou un canal au niveau de la déviation D999, ajoutant ne pas avoir été avisé de tels travaux.

La dégradation dont fait état le bailleur ne résulte que de ses seules déclarations et n’est aucunement établie au vu des seules pièces remises aux débats.

Il n’est pas plus démontré la réalisation de travaux de maçonnerie, au vu notamment du rapport de l’expert qui n’évoque que l’installation d’une clôture sans autre précision.

Il n’est dès lors aucunement justifié d’un manquement du preneur de ce chef.

* Concernant l’entretien des fossés et canaux et la présence de plantes invasives,

M. [V] [N] expose qu’un canal a été détruit et ajoute avoir du lui-même procéder au nettoyage du canal d’irrigation. Il maintient que l’EARL [Adresse 14] ne les entretient pas, créant un risque d’inondation des parcelles, au vu du rapport d’expertise.

Quant à la présence de plantes invasives et notamment la présence de suchet, M. [V] [N] reproche à l’EARL [Adresse 14] un défaut d’entretien qui rendraient incultes des parcelles. Il déplore également un amoncellement de souches sur la parcelle A [Cadastre 2] qui n’ont pas été enlevées.

L’EARL [Adresse 14] conteste la moindre destruction de canaux. Elle considère en outre qu’il n’est aucunement établi que le nettoyage du canal d’irrigation lui incombe. Quant à son obligation d’entretien et les constatations faites par l’expert, elle rappelle qu’elle n’est pas tenue d’améliorer les fossés et canaux mais qu’elle doit les maintenir en l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la conclusion du bail, relevant qu’au vu de la taille des arbres, ils étaient déjà présents au moment de son installation.

L’intimée rappelle qu’étant exploitante agricole et tirant ses revenus de son activité, elle n’a aucun intérêt à la prolifération de plantes invasives. Elle estime qu’il n’est versé aux débats aucun élément établissant un manquement de ce chef.

M. [V] [N] produit un dépôt de plainte de Monsieur [R] du 27 mai 2020 se plaignant de dégradations par Monsieur [H], ce dernier passant avec son tracteur par le canal et étant à l’origine de dégâts des eaux sur ses terres, l’appelant ayant également déposé plainte pour des faits similaires.

Aucune suite pénale n’a été donnée à ces plaintes. Il ressort en outre de l’attestation de Monsieur [E] qu’il est intervenu sur le terrain de Monsieur [R] afin de colmater les brèches faites dans le canal, aucun élément ne permettant de retenir qu’un tel désordre persistait lors de la saisine de la juridiction de première instance ni que l’EARL [Adresse 13] [Adresse 15] aurait à nouveau dégradé le canal, au vu notamment du rapport d’expertise qui n’en fait pas état.

S’agissant de l’obligation d’entretien du preneur, l’article 4 §2 du bail rural stipule que ' pendant la durée du bail, le preneur maintiendra et entretiendra les talus, fossés, haies et clôtures existant sur les biens loués…', l’article 6 §2 précisant que s’agissant des fossés, chemins, rigoles, ' le preneur devra par ailleurs entretenir les chemins de la ferme servant uniquement à l’exploitation… ainsi que les clôtures et entretenir en temps et saisons convenables tous les fossés, rigoles et saignées, appartenant à la propriété et nécessaires soit à l’irrigation, soit à l’assainissement des terres et des prés, soit à la prévention des risques liés aux inondations.'

Il résulte des éléments du dossier et notamment du rapport d’expertise que les parcelles présentent de nombreux canaux et fossés d’irrigation et d’écoulement des eaux pluviales.

Aucun plan n’a cependant été produit aux débats permettant de les localiser et dès lors de connaître l’étendue de l’obligation d’entretien pesant sur le preneur de ce chef.

S’agissant du canal d’irrigation, le commissaire de justice avait pu relever dans son constat qu’il n’était pas entretenu tant sur la parcelle A [Cadastre 4] qu’au bord de la parcelle A 2019, les sorties étant bouchées et les bords du canal non entretenus.

M. [V] [N] maintient que son entretien incombait au preneur et qu’il y aurait pallié lui-même. Or, il est communiqué un courrier du directeur adjoint de l’unité territoriale du Gard adressé au président de l’ASA du canal d’irrigation du [Localité 20] Pialoux, le 6 juin 2023, la remerciant d’avoir nettoyé ce canal.

L’ASA ayant effectué ces travaux de nettoyage, il n’est aucunement établi qu’une telle obligation d’entretien du canal d’irrigation pesait sur une tierce personne et notamment l’EARL [Adresse 14] ni que cette association serait intervenue à la demande de M. [V] [N] du fait d’une carence de son locataire.

Il ne peut dès lors être reproché un défaut d’entretien de ce chef au preneur, la preuve qu’une telle obligation pèse sur l’EARL [Adresse 14] n’étant, par ailleurs, pas rapportée.

Quant aux autres canaux et fossés d’irrigation, il est produit le rapport de l’expert qui indique que 'les talus et bordures ne sont pas entretenus depuis plusieurs années au vu de l’importance et de l’âge de la végétation présente, notamment des plantes et arbustes invasifs… d’une hauteur parfois supérieure à 5 m'. Il relève un même état de non entretien des canaux, fossés et du bassin près du mas et notamment sur la parcelle A [Cadastre 4] et fait état du risque qu’une clôture en bordure de la rivière, envahie par une végétation luxuriante, ne se tranforme en barrage en cas d’inondation.

Il est constant que l’expert ne s’est pas rendu sur les parcelles louées, certaines de ses observations n’étant étayées par aucun autre élément de preuve ni justifiées par la prise notamment de photographies.

Par ailleurs, ces constatations sont intervenues plus d’un an après la saisine de la juridiction de première instance. Or, le bailleur doit établir un manquement du preneur en juin 2022, les éventuelles aggravations ne pouvant être prises en considération.

Or, il est établi aux débats que lors du dépôt de la requête, l’association Etika Mondo venait d’intervenir sur les parcelles louées afin d’améliorer l’évacuation des eaux. Ce manquement, qui pouvait être reproché, a été pallié dans le temps de la constatation et M. [V] [N] n’établit pas sa persistance.

Il n’y a pas lieu dès lors à retenir un manquement de ce chef.

Le constat du commissaire de justice du 9 janvier 2020 fait état de la présence de ronces et de végétation sauvage sur les parcelles, sans autre précision et notamment quant à la présence de suchet dont avait pu se plaindre le bailleur à son preneur, dans le cadre de correspondances, dont la première date du 26 juillet 2019.

Il est établi cependant, au vu des photographies réalisées tant par le commissaire de justice que par l’expert, la présence d’une végétation importante et notamment la présence d’arbres, établissant un défaut d’entretien du preneur et qui existait lors de la saisine du tribunal.

Il est ainsi établi un manquement du preneur à ses obligations.

Pour prononcer la résiliation du bail rural, ce manquement doit cependant être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Lors de la saisine de la juridiction le 21 juin 2022, l’EARL [Adresse 14] faisait l’objet d’un accompagnement par la coopérative Origine Cévennes. Monsieur [K], conseiller technique aux exploitations de la coopérative, a attesté le 19 juillet 2022 que l’ensemble des vergers étaient suivis au niveau technique avec un accompagnement assuré pour l’ensemble des travaux de cycle cultural et qu’y figurent 'les statégies de taille, les plans d’éclaircissage, les plans de fumure et traitements '.

Il n’est aucunement établi, en l’état de l’accompagnement dont bénéficiait le preneur et des éléments produits aux débats, la présence de plantes invasives affectant la culture des parcelles et les rendant incultes.

Il apparaît en outre que le défaut d’entretien est limité et localisé à la périphérie des parcelles louées et le long de certaines clôtures, ce manquement pouvant facilement être pallié par un débroussaillage, M. [V] [N] ne justifiant, par ailleurs, pas en quoi un tel manquement compromettrait son fonds.

Il n’y a pas lieu dès lors à prononcer la résiliation du bail rural pour manquement du preneur à ses obligations, comme l’ont justement retenu les premiers juges.

— Sur les manquements administratifs

M. [V] [N] expose que l’EARL [Adresse 14] n’a jamais déclaré l’intégralité des parcelles exploitées auprès de la MSA, élément constitutif d’une fraude. Il ajoute que Monsieur [H] a apporté, le 21 octobre 2013, à l’EARL [Adresse 14], la parcelle A [Cadastre 3] (devenue A 2003) qu’il exploitait et que du fait de son placement en liquidation judiciaire à titre personnel, le bail est devenu caduc. Il déplore enfin l’utilisation par le preneur de l’appelation domaine de la Foux dans sa dénomination, ce sans son autorisation.

L’EARL [Adresse 12] [Adresse 18] conteste l’absence de déclarations à la MSA et ajoute qu’elle n’est pas en procédure judiciaire, communiquant son K bis. Elle précise que la procédure dont fait état l’appelant ne concerne que M. [Z] [H] en son nom personnel et n’a aucune incidence sur la poursuite du bail. Quant à son nom, elle considère que son utilisation n’est pas constitutive d’une faute pouvant justifiant la rupture du contrat et rappelle que le bail a bien été signé entre les parties sous cette dénomination, l’appelant n’ayant fait aucune observation lors de sa conclusion.

M. [V] [N] a reçu de la MSA un courrier le 20 mars 2018 l’informant d’un contrôle sur ces parcelles et de l’absence de désignation d’un exploitant des vergers dans leurs fichiers, demande à laquelle ce dernier a répondu le 6 juillet 2019 en adressant copie du bail rural et en rappelant les surfaces des parcelles louées et effectivement exploitées par l’EARL [Adresse 14].

Si l’intimée n’avait pas déclaré l’ensemble des parcelles au vu des échanges produits, M. [V] [N] n’établit pas en quoi ce manque d’information aurait été constitutif d’une fraude ni dans quelle mesure elle lui aurait occasionné un grief, justifiant la résiliation du bail, comme l’ont justement rappelé les premiers juges, le bailleur ayant toujours reconnu à l’EARL [Adresse 14] sa qualité de locataire.

Quant à l’usage du nom du domaine et l’incidence de la liquidation judiciaire à titre personnel de M. [Z] [H], il résulte des pièces produites aux débats, que M. [Z] [H] avait apporté à l’EARL [Adresse 14], constituée avec sa compagne en novembre 2013, une parcelle qu’il louait à M. [V] [N], ce dont ce dernier avait été informé.

Un nouveau contrat de bail a été consenti entre M. [V] [N] et l’EARL [Adresse 14], le 11 janvier 2017, portant sur plusieurs parcelles dont celle ayant fait l’objet précédemment d’un apport, le bailleur n’ayant alors émis aucune réserve quant à la dénomination de l’EARL et l’utilisation par cette dernière du nom du domaine, aucune faute n’étant dès lors établie.

Le fait que le gérant de l’entreprise, qui exerçait précédemment une activité en son nom personnel, ait été placé en liquidation judiciaire à titre personnel n’a aucune incidence sur le bail conclu avec l’EARL [Adresse 14] et notamment sur la parcelle A [Cadastre 4], le bail produisant ses effets entre les parties au contrat, qualité que n’a pas M. [Z] [H].

Il n’y a pas lieu à prononcer la caducité de l’apport au bail de la parcelle A [Cadastre 3] désormais A [Cadastre 4], en l’état du nouveau bail conclu, M. [V] [N] étant débouté de sa demande de ce chef.

Aucun manquement administratif du preneur n’est établi ni ne justifie la résiliation du bail rural, comme l’ont justement indiqué les premiers juges.

— Sur le paiement des loyers

M. [V] [N] reproche à l’EARL [Adresse 14] des retards systématiques de paiement, à chaque échéance, justifiant la résiliation du bail sans que ne soit nécessaire une mise en demeure, ne faisant pas état d’un défaut de paiement. Dans le cadre de la procédure, il fait valoir que son preneur n’a pas réglé les fermages de 2023 et 2024 et que l’ayant mis en demeure de régler ces sommes, la résiliation doit être ordonnée.

L’EARL domaine de la Foux soutient que son bailleur se contente d’alléguer des retards de paiement mais n’en justifie pas, les seuls éléments produits étant les courriers de l’avocat de M. [V] [N]. Il ajoute que pour prononcer la résiliation pour défaut de paiement, il faut une mise en demeure.

Il est constant que devant les premiers juges, M. [V] [N] n’avait pas sollicité la résiliation du bail rural pour un défaut de paiement, au visa de l’article L 411-31 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime mais au visa de l’alinéa 2.

Les manquements, invoqués à l’appui d’une demande de résiliation, doivent être appréciés au jour de la demande en justice et il n’y a pas lieu à prononcer la résiliation du bail dès lors qu’au jour de la saisine du tribunal, tous les fermages ont été réglés. Le bailleur ne peut invoquer des manquements postérieurs à l’introduction de l’instance ou des défauts de paiement non encore advenus.

M. [V] [N] évoquant des retards de paiement, il doit l’établir et caractériser en quoi un tel manquement serait constitutif d’un comportement fautif justifiant la résiliation.

Il est ainsi produit un courrier de son avocat du 26 juillet 2019 indiquant à l’EARL [Adresse 14] que seule une partie du fermage aurait été réglée pour l’année 2018, le fermage pour l’année 2019 n’ayant pas été versé, étant relevé cependant que le paiement doit intervenir à l’issue de l’année.

Les autres courriers produits en avril 2020 et juin 2022 évoquent des retards tardifs dans le versement du fermage, l’EARL domaine de la Foux étant invitée dans le premier courrier à régler son fermage pour l’année 2020 au 1er janvier 2021, soit 8 mois avant l’échéance et dans le second l’informant que ses retards justifent une demande de résiliation.

Il résulte de ces éléments que le seul retard imputable est intervenu pour l’année 2018, la preuve n’étant aucunement rapportée par M. [V] [N] d’autres retards de son locataire, constitutifs d’une faute, l’ensemble des loyers dus étant réglés lors de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès.

Quant aux courriers adressés par le conseil de l’appelant à l’EARL [Adresse 14] des 5 juin 2023, 6 mai 2024 et 29 octobre 2024 sollicitant le règlement du fermage échu le 1er janvier 2024 et mettant en demeure le preneur de le régler, il n’y a pas lieu d’en tenir compte, étant postérieurs à la saisine.

Il n’y a pas lieu à prononcer la résiliation du bail rural de ce chef.

Au vu de l’ensemble des éléments susvisés, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [V] [N] de sa demande en résiliation du bail rural.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

2) Sur la demande d’expertise

M. [V] [N] sollicite à titre subisidiaire que soit ordonnée une mesure d’expertise si la cour s’estimait insuffisamment éclairée afin de relever les manquements du fermier compromettant la pérennité du fonds et évaluer les travaux nécessaires à la remise en état de l’exploitation outre l’indemnité qu’il pourrait demander au titre de son préjudice.

L’EARL domaine de la Foux s’y oppose, estimant qu’elle n’est pas justifiée.

Une expertise judiciaire est une mesure d’instruction confiée par le juge à un technicien et ce dans le but d’éclairer la juridiction sur des questions de fait afin qu’il puisse trancher le litige dont il est saisi. Une telle mesure n’a pas vocation à suppléer à la carence de preuve des parties.

La cour ayant statué sur la demande en résiliation du bail rural, une telle demande est sans objet.

C’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [V] [N] de sa demande de ce chef.

3) Sur les autres demandes

Les dépens et frais irrépétibles de première instance ont été justement fixés par les premiers juges.

La décision critiquée est confirmée de ces chefs.

M. [V] [N], succombant, est condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande de condamnation de l’EARL [Adresse 14] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EARL domaine de la Foux ayant du exposer des frais d’avocat, il n’est pas inéquitable de condamner M. [V] [N] à lui payer au titre des frais irrépétibles la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès le 11 septembre 2023 en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [V] [N] de sa demande tendant à déclarer caduc le bail relatif à la parcelle A [Cadastre 5],

Condamne M. [V] [N] aux dépens d’appel,

Déboute M. [V] [N] de sa demande de condamnation de l’EARL [Adresse 14] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [N] à payer à l’EARL [Adresse 14] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE