18/11/2025

ARRÊT N° 564/2025

N° RG 24/00796 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QB73

SG/MT

Décision déférée du 12 Février 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 23/01775)

Michel BERGE

[R] [M]

C/

[I] [Z]

[O] [Z] épouse [Z]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [R] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

S. GAUMET, conseillère

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, présidente, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 15 mars 2012, M. [R] [M] a fait l’acquisition en état futur d’achèvement du lot N°5 constitué d’une villa au sein de l’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 8]' sis [Adresse 4] [Localité 7] (31).

M. [M] a saisi son assureur multirisque de l’immeuble en qualité de propriétaire-bailleur d’une déclaration de sinistre de type sécheresse survenu le 30 septembre 2017 reconnu comme catastrophe naturelle par arrêté du 27 juillet 2018 visant la période du 1er janvier au 31 décembre 2017. Le cabinet Sedgwick, désigné aux fins d’expertise, a établi son rapport le 1er mars 2019, en suite duquel, par courrier du 03 avril 2019, l’assureur MMA a dénié sa garantie en estimant que les dommages purement structurels n’entraient ni dans le champ de la sécheresse, ni dans le champ de la garantie décennale.

Suivant acte sous seing privé du 24 avril 2018, M. [R] [M] a donné cet immeuble à bail à usage d’habitation à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z], née [H].

Le 11 novembre 2019, les locataires ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisques habitation, le Crédit Mutuel, en suite de la survenance d’un dégât des eaux par infiltrations en toiture à l’occasion de fortes pluies. L’assureur a refusé de chiffrer les dommages au motif qu’ils trouvaient leur origine dans un défaut de conception de l’étanchéité générale et que la garantie décennale n’était pas expirée.

Par ailleurs, plusieurs expertises ont été confiées au cabinet Eurisk par l’assureur dommages-ouvrage. Des travaux de réparation ont été effectués.

Le 04 octobre 2020, les locataires ont adressé une nouvelle déclaration de sinistre à leur assureur en suite d’un nouveau dégât des eaux similaire au précédent. Leur assureur a diligenté une nouvelle expertise confiée au cabinet CET IRD, lequel a établi son rapport le 20 janvier 2021.

Les époux [Z] ont fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins d’obtenir une expertise. Le bailleur a fait appeler dans la cause l’assureur dommages-ouvrage, le constructeur de la maison, ainsi que divers intervenants à l’acte de construire et assureurs. Par ordonnance du 17 septembre 2021, il a été fait droit à la demande d’expertise et M. [K] [B] a été désigné pour y procéder.

Les locataires ont quitté les lieux le 5 août 2022.

L’expert a établi son rapport le 03 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2023, M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] ont fait assigner M. [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— rejeter la demande de sursis à statuer présentée par M. [R] [M],

— condamner M. [R] [M] à verser à M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] une somme de 5 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner M. [R] [M] à verser à M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] une somme de 1500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

— condamner M. [R] [M] à verser à M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [M] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 12 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [R] [M],

— débouté M. [R] [M] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z], née [H] la somme de 5 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] de leur demande de condamnation de M. [R] [M] à leur verser une somme de 1500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

— condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z], née [H] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [R] [M] aux dépens.

Par déclaration en date du 6 mars 2024, M. [R] [M] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [R] [M] dans ses dernières conclusions en date du 5 juin 2024, demande à la cour au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer recevable en la forme l’appel interjeté par M. [M] à l’encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 février 2024,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 février 2024 en ce qu’il a :

* rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. [R] [M],

* débouté M. [R] [M] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

* condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z], née [H] la somme de 5 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* débouté M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] de leur demande de condamnation de M. [R] [M] à leur verser une somme de 1 500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

* condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z], née [H] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné M. [R] [M] aux dépens,

Et statuant à nouveau,

— débouter les époux [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

— juger le préjudice de jouissance des époux [Z] évalué à la somme de 700 euros,

— débouter les époux [Z] de toute demande au titre de la consignation versée à l’expert,

— ramener à de plus justes proportions toute demande au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [I] [Z] et Mme [O] [Z] née [H], dans leurs dernières conclusions en date du 24 juillet 2024, demandent à la cour au visa des articles 1103, 1231-1 et suivants du code civil et la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement rendu le 12 février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

* condamné M. [M] à verser aux époux [Z] une somme de 5 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* condamné M. [M] à verser aux époux [Z] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [M] aux dépens,

— réformer le jugement rendu le 12 février 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande de restitution de la consignation de l’expert,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [M] à verser à M. et Mme [Z] une somme de 1 500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

— condamner M. [M] à verser à M. et Mme [Z] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, la cour observe que le premier juge a rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [M] au motif que la nouvelle demande d’expertise pendante devant le tribunal judiciaire de Toulouse à la demande de l’assureur dommages-ouvrage était étrangère aux époux [Z] qui n’étaient plus locataires du bien.

M. [M], conclut dans le dispositif de ses écritures à l’infirmation de la décision sur ce point sans développer de moyen au soutien de cette prétention ni solliciter de la cour qu’elle ordonne un sursis à statuer. La décision sera confirmée de ce chef comme le demandent les époux [Z].

1. Sur le préjudice de jouissance des locataires

Pour allouer aux locataires une somme de 100 euros par mois durant 51 mois, le premier juge a constaté, sur la base de la première déclaration de sinistre effectuée par les époux [Z] le 10 mai 2018 et d’une nouvelle expertise du 23 août 2019 que les désordres affectant les lieux loués, consistant en des infiltrations provenant de la toiture terrasse avaient perduré jusqu’au 05 août 2022, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux.

Pour conclure à l’infirmation de la décision et à l’allocation d’une somme de 700 euros maximum au titre du préjudice de jouissance des locataires, M. [M] expose que :

— les photographies figurant au rapport de l’expert M. [B] font apparaître des traces d’infiltrations minimes et peu visibles,

— la plupart des expertises amiables réalisées à sa demande relevaient des vestiges d’infiltration, dont la cause résidant dans une entaille dans le complexe d’étanchéité a été reprise le 17 février 2020,

— aucune des expertises n’a permis de constater l’existence d’infiltrations actives.

M. [M] soutient que c’est à tort que le tribunal a estimé que le préjudice causé aux locataires était continu et ininterrompu sur une période allant du 10 mai 2018 au 05 août 2022, puisque :

— le premier dégât des eaux déclaré le 08 mai 2018 a donné lieu à des réparations le 04 juin 2018 et n’a dès lors duré que 29 jours,

— le second dégât des eaux déclaré le 11 novembre 2019 a conduit à des réparations le 30 janvier 2020, soit 81 jours plus tard,

— une troisième infiltration déclarée le 04 octobre 2020 a donné lieu à des travaux le 13 janvier 2021, soit 104 jours plus tard.

Il en déduit que la réparation du préjudice doit être ramenée à 10% de la valeur locative durant 214 jours.

Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise quant à l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, les époux [Z] soutiennent que le logement loué ne répondait pas aux critères de la décence tels que prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, ce qui est de nature à engager la responsabilité du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, dans la mesure où :

— lors de la réunion d’expertise du 02 juin 2022, l’expert a constaté divers désordres d’infiltrations et stagnation d’eau en toiture terrasse, des fissurations du revêtement d’étanchéité du toit terrasse et de l’enduit du mur du pignon mitoyen, un affaissement du dallage de l’étage, des microfissures dans la cage d’escalier et des remontées d’eau chargée du vide sanitaire,

— l’expert a souligné que ces désordres ne permettent pas un bon usage du bien et sont de nature à affecter la solidité du garage,

— ces désordres existent de longue date, le rapport d’expertise dommages-ouvrage du 17 février 2020 et le rapport d’expertise amiable du 29 octobre 2020 confirmant l’existence de moisissures et de traces d’humidité.

Les intimés font valoir que ces désordres ont perduré durant 51 mois, l’expert judiciaire ayant souligné l’absence de réalisation de travaux justifiant une indemnisation à hauteur de 100 euros par mois correspondant à 10% de la valeur locative du bien.

Sur ce,

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]

En l’espèce, le logement loué a fait l’objet d’une déclaration de fin de travaux par le promoteur-vendeur en date du 09 juillet 2013, date à laquelle il se trouvait à l’état neuf.

La maison a été donnée à bail en avril 2018, alors que l’expertise confiée au cabinet Sedgwick était en cours. Selon son rapport du 1er mars 2019, ce cabinet d’expertise mandaté dans le cadre d’une expertise d’assurance suite à une déclaration de sinistre en lien avec un épisode de sécheresse, a investigué de façon exclusive sur un phénomène d’affaissement du dallage à l’étage et quelques microfissures. L’assureur dommages-ouvrage a également fait procéder à des investigations sur ces fissures au cabinet Eurisk, qui a établi un rapport le 24 septembre 2019. Le principe de la garantie DO a été admis par courrier du 04 octobre 2019.

La première déclaration de sinistre adressée par les locataires le 11 novembre 2019 à leur assureur, le Crédit Mutuel, mentionnait un phénomène d’infiltration d’eau par le toit terrasse et suintant le long du mur, aboutissant à la formation d’une flaque d’eau à l’intérieur en bas à gauche dans le garage, à l’occasion des fortes pluies des jours précédents. Il était noté que le toit terrasse était imbibé d’eau, que le mur en brique était trempé mais qu’en l’état, aucune affaire personnelle n’était détériorée. L’assureur a donné une mission d’expertise à M. [W] [S], lequel a, dans son rapport du 10 janvier 2020, constaté une infiltration au travers de la toiture terrasse du garage chez l’assuré, n’ayant causé aucun désordre consécutif au matériel de l’assuré, précisant que la cause était en cours d’analyse et de traitement par l’assureur DO et que la responsabilité du bailleur était présumée.

Ce phénomène d’infiltration a également donné lieu à une déclaration de sinistre adressée par le bailleur à l’assureur DO, qui a confié une mission d’expertise au cabinet Eurisk lequel a constaté les stigmates des infiltrations dans le garage sous la forme de moisissures et d’auréoles en plafond à l’angle droit de la porte d’entrée et investigué sur leurs causes. Dans son rapport du 17 février 2020, ce cabinet d’expertise a expliqué avoir identifié un début de décollement au droit de la platine d’évacuation d’eau pluviale de la terrasse, ce qui a fait l’objet d’une réparation immédiate par la société Sevestre, laquelle a toutefois estimé que ce décollement, superficiel, ne provoquait pas les infiltrations. Cette société intervenue aux côtés de l’expert d’assurance a identifié le point infltrant, constitué d’une entaille nette provoquée par un objet coupant dans le complexe d’étanchéité à proximité de la descente pluviale au-dessus de la zone d’infiltration. Le cabinet Eurisk a précisé que malgré le fait que cette entaille constituait une cause étrangère aux travaux d’étanchéité d’origine, l’entreprise Sevestre avait procédé à des travaux de reprise du complexe d’étanchéité à ses frais.

Les locataires se sont à nouveau plaints d’infiltrations au niveau du mur du garage auprès du bailleur le 03 juin 2020. M. [M] a répercuté cette doléance le jour même à l’assureur DO en lui demandant 'd’ouvrir à nouveau un sinistre'. Le cabinet Eurisk, à nouveau mandaté, a constaté dans son rapport du 14 juillet 2020 la présence d’auréoles d’infiltrations et de moisissures au plafond et en partie haute dans le garage, précisant que les éléments en bois de la charpente et les murs étaient secs et qu’il n’existait pas d’infiltration d’eau active. En toiture terrasse, il a été constaté une stagnation d’eau au-dessus de la zone concernée par le sinistre, sans présence d’humidité à l’intérieur du garage. En toiture terrasse, les stagnations d’eau ont été constatées au droit des deux évacuations d’eaux pluviales à l’angle de gauche du garage et à l’angle de droite de la façade principale au-dessus de la chambre. Elles ont été imputées à l’altimétrie des naissances d’eaux pluviales de la terrasse, plus haute que la surface courante du complexe d’étanchéité, sans que ces stagnations d’eau n’aient entraîné à cette date d’infiltration à l’intérieur des locaux.

Ont également été constatées des fissurations et gonflement de l’enduit extérieur du mur pignon mitoyen, un vide sous plinthe du carrelage au 1er étage et en partie au rez-de-chaussée et une fissuration au droit de l’escalier bois et au droit du cadre d’une porte en bois, outre un son creux sur 4 carreaux de la salle de bains en rez-de-chaussée.

Par courrier du 24 juillet 2020, l’assureur dommages-ouvrage a indiqué qu’il n’y avait pas lieu à mobilisation de sa garantie concernant l’allégation d’infiltration et de la stagnation d’eau au niveau du toit terrasse en l’absence d’infiltration active dans le volume habitable. Il a également dénié sa garantie s’agissant des autres désordres au motif d’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Le 04 octobre 2020, les époux [Z] ont adressé une nouvelle déclaration de sinistre à leur assureur, en indiquant qu’en suite à des fortes pluies, il s’était produit une infiltration dans la chambre du rez-de-chaussée et qu’ils émettaient une 'réserve’ concernant de probables infiltrations d’eau dans le garage. Ils soulignaient que le toit terrasse n’avait jamais été réparé dans les règles de l’art malgré de nombreuses alertes au propriétaire. Ils précisaient que leur chambre étant située sous la toiture terrasse, le plafond était endommagé car imbibé d’eau et qu’ils craignaient pour leur mobilier personnel et professionnel, puisqu’ils se trouvaient en situation de télétravail.

Informé de ce dégât des eaux par courrier électronique des locataires du 07 octobre 2020, M. [M] a saisi l’assureur DO le même jour.

Le 16 octobre 2020, les époux [Z] ont déclaré un nouveau dégât des eaux provenant du dessous du carrelage de la salle de bains du rez-de-chaussée.

Le cabinet CER IRD mandaté aux fins d’expertise par l’assureur des locataires a rendu son rapport le 20 janvier 2021, indiquant avoir constaté les dommages au plafond de la chambre et les traces en plafond du garage. Il a souhaité faire réaliser une mise en eau par l’entreprise Sevestre qui a refusé au motif que la structure du toit terrasse était en bois, mais a effectué des soudures dans les angles et a posé du mastic. Cet expert d’assurance a estimé qu’il appartenait à l’assureur DO d’intervenir.

Le cabinet Eurisk, de nouveau mandaté par cet assureur a constaté des auréoles d’infiltration d’eau sur le faux-plafond en plâtre de la chambre, située à droite du garage, sous la toiture terrasse assurant l’étanchéité de la villa, laquelle présentait à nouveau une stagnation d’eau au droit de l’évacuation pluviale à l’angle de la terrasse au-dessus de la zone d’infiltration au plafond, ainsi qu’une tache d’humidité sur le mur de façade au droit de la traversée du mur par l’évacuation pluviale, sans qu’il soit constaté de défaut de calfeutrement à cet endroit. Des investigations de recherche de fuite ont été jugées nécessaires. Au niveau du plafond du garage, il a été constaté des vestiges d’infiltration d’eau au plafond et sur le mur à l’angle de gauche du garage, sans résidu d’humidité.

Par courrier du 02 décembre 2020, l’assureur DO a admis sa garantie pour l’infiltration d’eau en plafond de la chambre et a fait réaliser une recherche de fuite par l’entreprise Sevestre qui est intervenue le 13 janvier 2021. Il a été constaté une infiltration au niveau des descentes qui sont abîmées et un trou dans l’étanchéité et préconisé la reprise de la descente, du trou dans l’étanchéité et un rejointoiement des coiffes.

Dans un courrier électronique du 13 janvier 2021 adressé notamment au cabinet Eurisk, Mme [Z] soulignait que des travaux avaient débuté.

Les locataires ont saisi le juge des référés le 31 mars 2021. La décision du 17 septembre 2021 ordonnant l’expertise a été portée à la connaissance de l’expert le 26 janvier 2022. Une réunion d’expertise a été organisée le 02 juin suivant.

L’expert a indiqué avoir constaté contradictoirement que l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation et ses annexes et notamment des infiltrations au niveau du toit terrasse par le garage et du plafond de la chambre sous la toiture terrasse, sur laquelle il a noté un problème de position d’évacuation d’eau et de stagnation d’eau ponctuelle avec un taux d’humidité de 50% en surface du revêtement. L’expert a également relevé une fissuration du revêtement d’étanchéité du toit terrasse (p17/40).

Dans le commémoratif des faits et interventions, l’expert a souligné que postérieurement à l’intervention de l’entreprise Sevestre le 03 janvier 2021, aucun travaux n’ont été faits pour traiter les désordres (p11/40). À ce stade, l’expert estimait qu’une mise en eau de la toiture terrasse était nécessaire. Les époux [Z] ont quitté le logement le 05 août 2022 et M. [M] a estimé nécessaire de poursuivre les opérations d’expertise en vue de la relocation du bien (p14/40). Il n’a toutefois ultérieurement pas souhaité verser un supplément de consignation mis à sa charge et il a été mis fin aux opérations d’expertise, ce qui a conduit l’expert à déposer son rapport en l’état le 03 mars 2023.

Il ressort de la chronologie et de la réunion des événements ci-dessus décrits que la toiture terrasse du bien loué présente un défaut structurel qui entraîne une stagnation des eaux de pluies sur la toiture puisqu’il a pour effet de ramener l’eau de pluie vers le centre de la toiture plutôt que de l’évacuer en direction des descentes d’eaux pluviales. Cette stagnation quasi permanente ne se manifeste cependant pas de façon permanente à l’intérieur de la maison sous la forme d’infiltrations, mais seulement à l’occasion d’épisodes pluvieux d’une particulière intensité. Ainsi, les époux [Z] ont eu à subir le 11 novembre 2019 un premier dégât des eaux, dont les conséquences ont été circonscrites à des infiltrations ayant percolé entre la toiture terrasse et le sol en humidifiant un mur en briques. Il n’est produit aucun élément représentant l’ampleur de la flaque d’eau qui en a résulté. Le temps durant lequel elle a persisté n’est pas non plus établi avec certitude. Il ressort des différents éléments produits par les parties que cette infiltration n’a pas eu d’autre conséquence que de générer des auréoles en plafond et des traces d’humidité et de moisissure sur le mur. Ce dégât des eaux, limité à une partie non habitable du logement n’a pas dégradé les biens mobiliers des locataires. Il y a été mis fin par l’intervention de l’entreprise Sevestre qui a remédié à l’entaille affectant le complexe d’étanchéité au plus tard le 17 février 2020, date du rapport du cabinet Eurisk. Les conséquences de ce dégât des eaux ont dès lors causé une gêne modérée aux locataires durant 96 jours.

La résurgence des infiltrations dénoncée par les locataires le 03 juin 2020 n’est sous-tendue par aucune pièce de type constat de commissaire de justice ou expertise amiable et les investigations conduites par le cabinet Eurisk n’ont pas révélé l’existence de nouvelles venues d’eau dans le garage, l’expert d’assurance ayant relié les auréoles en plafond et traces sur le mur du garage au premier sinistre réparé. La preuve d’un trouble dans la jouissance du bien à cette époque n’est donc pas rapportée par les locataires.

La réalité d’un second dégât des eaux survenu le 04 octobre 2024 n’est pas contestée. Elle a été constatée tant par l’expert d’assurance des époux [Z] que par celui de l’assureur DO, sous la forme de traces d’infiltrations en plafond de la chambre occupée par le couple. Dans le garage, il a été seulement constaté des vestiges d’infiltrations, en lien avec le premier sinistre, sans qu’il ait été mis au jour des infiltrations récentes.

Il ne peut se déduire du courrier électronique de Mme [Z] en date du 13 janvier 2021 que les travaux préconisés par l’entreprise Sevestre à l’issue de son opération de recherche de fuites auraient été réalisés, le bailleur ne produisant à ce sujet strictement aucun élément. L’expert judiciaire a par ailleurs constaté qu’aucuns travaux n’avaient été effectués.

La présence d’une infiltration dans une chambre, dont l’origine était connue mais n’a pas été traitée, constitue vis à vis des locataires, un manquement du bailleur à son obligation de délivrance sans qu’il soit démontré que l’infiltration ait causé l’indécence du logement. Le fait que ce désordre puisse éventuellement revêtir une qualification décennale dans les rapports entre le bailleur et l’assureur DO est sans incidence sur ses obligations à l’égard des époux [Z].

Il s’en suit que ces derniers ont eu à subir un trouble dans la jouissance du logement constitutif d’un préjudice qui a perduré du 04 octobre 2020 au 05 août 2022, date de la libération des lieux, soit durant 22 mois.

Il n’est pas démontré de dégât des eaux ayant provoqué un trouble dans la jouissance de la salle de bains du rez-de-chaussée.

Il ne résulte pas de l’ensemble de ces éléments que les époux [Z] auraient subi un préjudice de jouissance continu et d’intensité égale durant 51 mois et, par voie d’infirmation de la décision entreprise, leur préjudice sera réparé selon les distinctions suivantes.

Bien qu’aucun élément ne soit produit relativement au loyer acquitté par les époux [Z], les écritures des parties sont concordantes sur le fait que la somme de 100 euros représente 10% de la valeur locative du logement. La période durant laquelle le trouble dans la jouissance du bien loué n’a concerné que le garage doit être réparée par l’allocation d’une somme équivalente à 5% de la valeur locative et celle durant laquelle la jouissance d’une chambre, pièce à vivre indispensable, a été affectée, sera réparée par l’allocation de la somme de 100 euros par mois.

Il s’en suit que par voie d’infirmation de la décision entreprise, M. [M] doit être condamné à payer aux époux [Z] la somme de 2 360 euros [(50 / 30) X 96 + 2 200].

2. Sur la consignation au titre des frais d’expertise

Pour rejeter la demande des époux [Z] en restitution de la consignation versée par eux, le premier juge a retenu que l’expertise avait été diligentée à leur demande et qu’il était donc équitable qu’ils supportent la moitié de son coût.

Pour conclure à l’infirmation de la décision sur ce point, les intimés, appelants à titre incident, font valoir que dans la mesure où l’expertise judiciaire a confirmé l’existence des griefs qu’ils mettaient en avant, ils ne peuvent conserver à leur charge une partie des frais d’expertise, seul M. [M] devant les supporter au regard de sa responsabilité.

L’appelant conclut à la confirmation de la décision en faisant valoir qu’il serait inéquitable de lui faire supporter la totalité d’une expertise dont il ne souhaitait pas la réalisation.

Sur ce,

Dans la mesure où l’expertise confiée à M. [B] a été utile à la solution du litige puisqu’elle a permis de constater les désordres résultant des dégâts des eaux et l’absence de travaux pour remédier à ceux affectant la chambre, aucune avance de frais ne peut rester à la charge des locataires dont la demande en restitution sera satisfaite par voie d’infirmation de la décision entreprise.

3. Sur les mesures accessoires

M. [M] perdant le procès en appel, il en supportera les dépens.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge des époux [Z] les frais par eux exposés pour la défense de leurs intérêts en appel et M. [M] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 12 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a :

* condamné M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z] née [H] la somme de 5 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* débouté M. [I] [Z] et Mme [O] [Z], née [H] de leur demande de condamnation de M. [R] [M] à leur verser une somme de 1 500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

— Condamne M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z] née [H] les sommes de :

* 2 360 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 1 500 euros en restitution de la consignation versée à l’expert,

— Condamne M. [R] [M] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [R] [M] à payer à M. [I] [Z] et à Mme [O] [Z] née [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

I.ANGER E. VET