MR/SL

N° Minute

1C25/134

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 18 Mars 2025

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HNKT

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 05 Février 2024

Appelantes

Mme [A], [L] [I] épouse [S]

née le [Date naissance 8] 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]

Mme [R], [Y] [B]-[I]

née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

Représentés par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

Intimé

M. [K] [I]

né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

Représenté par la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 28 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 décembre 2024

Date de mise à disposition : 18 mars 2025

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Composition de la cour :

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

[T] [M] est décédée le [Date décès 10] 2022, laissant pour lui succéder ses 3 enfants, Mmes [A] et [R] [I], ainsi que M. [K] [I].

Sa succession est notamment composée d’une maison d’habitation sise [Adresse 6] à [Localité 13].

Par acte d’huissier du 7 novembre 2023, Mmes [A] et [R] [I] ont assigné M. [K] [I] devant le tribunal judiciaire d’Annecy statuant selon la procédure accélérée au fond notamment aux fins d’autoriser l’indivision et de les autoriser à vendre le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 13] à Mme [X] [G] pour un montant de 465 000 euros, ou à défaut à Mme [D] [P] et M. [U] [Z] pour un montant de 460 000 euros.

Par jugement du 5 février 2024, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Débouté Mmes [A] et [R] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Débouté l’ensemble des parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mmes [A] et [R] [I] aux entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le défendeur, membre de l’indivision, a formulé récemment une première et seule proposition à hauteur de 390 000 euros pour acquérir le bien, somme jugée sans doute à juste titre insuffisante, mais qu’il paraît enclin à formuler une nouvelle offre ;

L’assignation a été délivrée sans vraie discussion sur ce point, de sorte que cette situation permet d’écarter toute notion d’urgence, un rapprochement, en intelligence, dans la fratrie, sur un prix d’acquisition adapté, permet de considérer qu’une solution interne à l’indivision est envisageable, et ce dans l’intérêt de toutes les parties ;

En l’absence de démonstration du caractère urgent, Mmes [A] et [R] [I] seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

Par déclaration au greffe du 16 février 2024, Mmes [A] et [R] [I] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 24 octobre 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mmes [A] et [R] [I] sollicitent l’infirmation de la décision et demandent à la cour de :

— Juger recevable et bien-fondé leur appel ;

Et, statuant à nouveau,

— Autoriser l’indivision et elles-mêmes à vendre le bien immobilier sis [Adresse 6], à [Localité 13], cadastré [Cadastre 4] Section AH n° [Cadastre 2] à Mme [X] [G] pour un montant de 465 000 euros, ou à défaut à Mme [D] [P] et M. [U] [Z] pour un montant de 460 000 euros ;

— Débouter M. [K] [I] de l’intégralité de ses demandes formulées à leur encontre ;

— Condamner M. [K] [I] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [K] [I] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mmes [A] et [R] [I] font notamment valoir que :

Aucun accord n’est possible entre les concluantes et M. [I], et il est évident que la vente du bien immobilier est sollicitée dans l’intérêt commun.

Par le jugement critiqué, a finalement été pris en compte l’intérêt d’un seul indivisaire, celui-là même qui est à l’origine du blocage de la situation pour tenter de faire prospérer ses seuls intérêts ;

L’urgence est par ailleurs caractérisée par les propositions d’achat qui deviendront caduques à défaut d’acceptation, d’autant que la situation de l’immobilier se dégrade rapidement, au regard notamment de la hausse des taux, des demandes de financement rejetées mais également par le fait que la maison est inoccupée depuis plusieurs années ;

Les conditions citées par l’article 815-6 du code civil sont en l’espèce réunies.

Par dernières écritures du 19 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] demande à la cour de :

— Recevoir l’appel mais le dire particulièrement mal fondé ;

— Débouter Mmes [A] et [R] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Au contraire, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner in solidum Mmes [A] et [R] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] fait notamment valoir que :

Mmes [I] font encore valoir une prétendue dégradation rapide de la maison qui nécessiterait des travaux pour justifier de l’intérêt commun de la vente, or il n’en est rien ;

L’urgence n’est pas démontrée non plus dès lors que ne sont aucunement produits des éléments certains quant à la solvabilité et à la crédibilité des deux offres présentées ;

La vente que Mmes [I] souhaitent lui imposer porte une atteinte excessive à ses droits et ne respecte pas les dispositions prévues par l’article 815-5-1 du code civil.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 28 octobre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 décembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

L’article 815-6 du code civil applicable aux indivisions dispose 'Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.'

Il appartient à Mmes [A] [I] épouse [S] et [R] [B]-[I] de démontrer que l’intérêt de l’indivision est de vendre le bien immobilier indivis, dépendant de la succession de feue [T] [M], sis [Adresse 6] à [Localité 13], dans les meilleurs délais, et que l’absence de vente rapide mettrait en péril l’indivision.

En l’espèce, force est de constater qu'[T] [M] est décédée en [Date décès 12] 2022, et que le bien immobilier concerné est vide depuis cette période, ce qui reste un délai tout relatif. Si tout bien immobilier nécessite de l’entretien, il y a lieu de constater que :

— seules des photographies en noir et blanc sont produites au soutien de l’allégation sur le nécessité de refaire la toiture, dont l’urgence ne ressort pas réellement des clichés ;

— si une photographie montre l’existence d’une auréole d’humidité sur un plafond pouvant laisser penser à une fuite sur la toiture, M. [K] [I] démontre qu’il s’agissait potentiellement d’un incident lié à des travaux de zinguerie réalisés en 2016 et aux cours desquels l’eau a pu s’infiltrer à l’occasion d’un orage du fait de la découverture partielle de la toiture sans bâchage, de sorte que la fuite n’est plus active et que l’urgence de rénover la toiture reste relative ;

— que la peinture à refaire sur les rambardes, fussent-elles les éléments de sécurisation d’un balcon, n’est pas suffisante pour justifier une vente urgente.

En effet, il n’est fait état d’aucune dette particulière de l’indivision qui devrait être réglée, de façon urgente ou non, mais seulement du risque de voir les deux candidats potentiels à l’acquisition du bien abandonner leur projet et acquérir un autre bien.

A ce sujet, force est de constater qu’aucune des parties ne produit d’avis de valeur du bien, mais qu’il y a lieu de constater qu’après signature par les appelantes d’un mandat de vente sans exclusivité avec une agence immobilière le 28 juin 2023, au prix de 500 000 euros, deux offres d’achat ont été obtenues, au prix de 460 000 et 465 000 euros, les 27 août et 6 septembre 2023, soit à peine plus de deux mois après mise sur le marché du bien.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la vente du bien immobilier soit urgente pour sauvegarder les intérêts de l’indivision, celle-ci ne paraissant pas grevée de dettes importantes ou particulières, telles que les dettes fiscales, et n’étant pas dans l’impossibilité de financer les dépenses d’entretien ou de conservation qui s’imposeraient, si elles étaient démontrées autrement que par de vagues photographies, dans l’attente d’un accord des indivisaires ou d’une procédure de partage.

Le jugement de première instance sera confirmé.

Mmes [A] [I] épouse [S] et [R] [B]-[I] succombant au fond en leur appel supporteront les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 1 000 euros au bénéfice de M. [K] [I].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [A] [I] épouse [S] et [R] [B]-[I] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne in solidum Mmes [A] [I] épouse [S] et [R] [B]-[I] à payer à M. [K] [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Myriam REAIDY, Conseillère, en remplacement de M^me Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 18 mars 2025

à

la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES

la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY

Copie exécutoire délivrée le 18 mars 2025

à

la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY