NH/SL

N° Minute

[Immatriculation 4]/401

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Juillet 2025

N° RG 22/01778 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HDHK

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce d’ANNECY en date du 13 Septembre 2022

Appelants

M. [H] [J]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

M. [C] [R] [K] [T]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL C2M, avocats plaidants au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A.S. [F] [A], dont le siège social est situé [Adresse 6] / FRANCE

Représentée par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 17 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 mai 2025

Date de mise à disposition : 01 juillet 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

En mai 2018, la SCI JPX, ayant pour associés MM. [H] [J], [C] [T], [O] [Z] et [F] [A], a vendu un immeuble situé à Megève à la société Canada, moyennant le prix de 5.380.952 euros.

La vente du bien a été confiée à l’agence immobilière la société [F] [A], dont le dirigeant, M. [A], est également l’un des 4 associés de la SCI JPX, moyennant les honoraires de 269.048 euros.

Par acte d’huissier du 10 aout 2020, MM. [J] et [T] ont assigné la société [F] [A] devant le tribunal de commerce d’Annecy notamment aux fins d’entendre condamner la société [F] [A] à leur reverser la part qu’ils revendiquent sur la commission perçue par cette société à l’occasion de la cession.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal de commerce d’Annecy, au motif de la carence probatoire des demandeurs, a :

— Débouté MM. [J] et [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Débouté la société [F] [A] de sa demande relative aux dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné MM. [J] et [T] à payer, solidairement, la somme de 5.000 euros à la société [F] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mis les dépens à la charge conjointe de MM. [J] et [T] ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

MM. [J] et [T] n’ont pas apporté la preuve que les honoraires de la société [F] [A] seraient réparties entre les associés de la SCI JPX au prorata de leur détention dans le capital de la SCI.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 14 octobre 2022, MM. [J] et [T] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté la société [F] [A] de sa demande relative aux dommages et intérêts pour procédure abusive.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 14 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, MM. [J] et [T] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Condamner la société [F] [A] à payer à M. [T] la somme principale de 57.544 euros au titre des honoraires de transaction impayés, outre intérêts au taux légal, à compter du 31 juillet 2019, date de la sommation de payer ;

— Condamner la société [F] [A] à payer à M. [T] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée ;

— Condamner la société [F] [A] à payer à M. [J] la somme principale de 19.181 euros au titre des honoraires de transaction impayés, outre intérêts au taux légal, à compter du 31 juillet 2019, date de la sommation de payer ;

— Condamner la société [F] [A] à payer à M. [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive injustifiée ;

— Ordonner la capitalisation des sommes ainsi allouées en application des dispositions de l’article 1343-2 du code de procédure civile ;

— Débouter la société [F] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société [F] [A] à verser à chacun des demandeurs la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [F] [A] aux entiers dépens au titre de la procédure de première instance et en cause d’appel, avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocat ;

— Dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée pourra être réalisée par l’intermédiaire d’un Commissaire de Justice et le montant des sommes retenues par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution forcée en application du décret du 26 février 2016 sera supporté par tout succombant, en sus des frais irrépétibles et des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, MM. [J] et [T] font notamment valoir que :

Il était convenu entre les quatre associés de la SCI JPX que les honoraires de vente à revenir à la société [F] [A] seraient répartis entre eux, au prorata de leur part du capital social de la SCI JPX, sur la base de la commission nette déduction faite des frais de commercialisation, raison pour laquelle la vente a été confiée à la société [F] [A] ;

Ils justifient de l’accord passé entre les associés qui ne peut être contesté par la société [F] [A] qui a bien versé à M. [Z] la part qui lui revenait en application de cet accord sans que la société [F] [A] soit en mesure de justifier du rôle d’apporteur d’affaire de M. [Z] ;

Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, invoquées par l’intimée, ne sont pas applicables au litige à défaut d’acte d’intermédiation réitérés.

Par dernières écritures du 13 avril 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société [F] [A] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 13 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté MM. [J] et [T] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamné MM. [J] et [T] à lui payer solidairement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Mis les dépens à la charge conjointe de MM. [J] et [T] ;

— Le réformer pour le surplus ;

— Condamner MM. [J] et [T], chacun, à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

— Les condamner solidairement à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Les condamner aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Briffod Puthod Chappaz.

Au soutien de ses prétentions, la société [F] [A] fait notamment valoir que :

La loi Hoguet réglemente strictement l’activité d’agent immobilier, et elle seule est titulaire de la carte lui permettant d’exercer cette activité, dès lors, elle était seule habilitée à percevoir une commission sur la vente immobilière ;

Il n’existe aucun contrat la liant à M. [T] et/ou M. [J] et elle a simplement été rémunérée pour son activité d’agent immobilier, conformément aux termes du mandat qui lui a été confié par M. [J], ès qualité de gérant de la SCI JPX ;

l’Eurl [Z] et non M. [Z] in personam, a été rémunérée en sa qualité d’apporteur d’affaire, ainsi que le permet la loi dans le cadre de l’activité d’agent immobilier.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 13 mai 2025 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 mai 2025.

Motifs

I – Sur la demande principale en paiement

L’article 1353 du code civil énonce que 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'. Il appartient en conséquence à Messieurs [T] et [J] de démontrer le bien fondé de la créance dont ils se prévalent, tant en son principe qu’en son quantum.

Les appelants indiquent qu’aucun contrat écrit n’a été conclu entre eux et la société [F] [A] mais soutiennent qu’il était convenu entre les 4 associés de la SCI JPX dont M. [A], président de la SAS éponyme, que la commission à percevoir par cette société dans le cadre de la vente du bien immobilier propriété de la SCI, serait répartie entre les 4 associés au prorata de leur participation dans la SCI, après déduction des frais assumés par la société [F] [A].

L’acte notarié de vente du bien immobilier de la SCI JPX à la société Canada, en date du 3 mai 2018, fait état de ce que la vente a été conclue par l’entremise de l’agence immobilière [F] [A] Real Estate Co et de ce que la commission brute due à cette dernière s’élève à 269.048 euros.

Ce montant correspond à celui qui figure sur le tableau figurant en pièces 6, 16 et 19 des appelants, qui en attribuent l’élaboration à la société [F] [A], tableau dénommé 'Vente immeuble [Adresse 9] Mégève’ qui prévoit le 'partage des honoraires de transaction’ et la 'répartition’ des dits honoraires entre messieurs [J], [T], [Z] et [A], pour des montants qui correspondent au prorata de leur participation respective au sein de la SCI JPX soit 10% pour M. [J] et 30% pour les trois autres associés.

Les deux procès-verbaux de constat, dressés les 27 janvier 2022 et 9 août 2023, permettent de constater que ce tableau a bien été adressé par la société [F] [A] à [O] [Z], en pièce jointe d’un courriel du 26 juillet 2018 dont le texte est le suivant :

'Ci-attachés docs :

— Décompte

— Ma facture

Cale ta facture sur les références de la mienne en rajoutant 'apport d’affaires’ ;

il est signé [F] [A] suivi de la signature de l’agence (logo et coordonnées).

La date du 9 octobre 2019 qui figure sur la pièce jointe apparaissant dans le procès-verbal de constat du 27 janvier 2022, n’apparaît pas sur les extractions effectuées par le commissaire de justice dans son constat du 9 août 2023 ; elle est dès lors dépourvue d’effet de datation du document mais peut en réalité être reliée à la transmission de ce courriel de M. [Z] vers M. [T], sur la boîte mail duquel est opéré le constat de janvier 2022 alors que le constat d’août 2023 est réalisé sur la boîte mail de M. [Z].

Le procès-verbal de constat du 27 janvier 2022 permet de constater que la facture de la société [F] [A] Real Estate Co est jointe à ce courriel (photos n°5 et 6 du constat) et comporte les références Vente SCI JPX / SAS CANADA, honoraires de négociation, facture n°27-0518 en date du 3 mai 2018.

Il n’est pas contesté par l’intimée qu’elle s’est acquittée de la facture que lui a adressée l’EURL [Z] exerçant sous l’enseigne Entreprise Parenthèse, datée du 26 juillet 2018, soit le jour même du courriel susvisé, comportant la référence Vente SCI JPX / SAS CANADA, pour une prestation d’apport d’affaire visée sous les termes 'honoraires pour assistance de recherche foncière’ et portant sur un montant strictement conforme à celui figurant dans le tableau de répartition des honoraires entre les associés, pour ce qui concerne la part revenant à M. [Z].

Ce dernier atteste le 10 juillet 2019, dans un document répondant aux exigences de l’article 202 du Code de procédure civile auquel est annexé copie de sa carte nationale d’identité, qu’il a reçu sa part sur les honoraires de vente du bien ayant appartenu à la SCI JPX, conformément à l’accord des associés de cette SCI et selon les montants figurant dans le tableau élaboré à cet effet par M. [A]. Si cette attestation fait apparaître la confusion opérée entre l’EURL [Z] et M. [Z] lui-même, pour des raisons qu’il n’appartient pas à la cour de rechercher et qui pourraient être fiscales, elle vient confirmer l’accord liant messieurs [T], [J], [Z] et [A], ce-dernier tant pour lui-même qu’en qualité de dirigeant de la société éponyme qui s’est acquittée de la part revenant à M. [Z].

L’intimé soutient que le versement opéré au profit de l’EURL [Z] correspondrait à un apport d’affaire, que n’ont pas réalisé les deux autres associés de JPX. Il apparaît cependant qu’à l’exclusion des mentions que M. [A] lui-même a demandé à M. [Z] de faire apparaître sur sa facture, aucun élément ne vient confirmer l’apport d’affaire allégué qui est au contraire contredit par divers éléments. Il apparaît d’abord que si l’EURL [Z] était bien associée d’une société Immofix, ayant une activité d’agence immobilière, à la date d’émission de sa facture, ce n’est pas cette société Immofix qui a facturé sa prestation mais une associée qui n’acquiert pas par cette seule qualité, des compétences en matière de recherche foncière alors qu’elle exerce une activité de peinture et vitrerie. Il peut ensuite être relevé que la société [F] [A], sur le document comportant le tableau déjà évoqué, fait apparaître un autre apporteur 'apporteur acquéreur [I]' rémunéré à hauteur de

80.640 euros TTC, de sorte que l’on peine à concevoir les motifs pour lesquels, à supposer que l’EURL [Z] ait effectivement eu un rôle d’apporteur d’affaire, son intervention ne serait pas clairement visée à l’instar de celle de L [X], et le cas échéant viendrait en déduction du montant brut perçu. Aucun rôle d’apporteur d’affaire ne peut davantage être imaginé pour la vente initiale intervenue entre Mme [V] et la SCI JPX, l’acte précisant que la vente a eu lieu sans intermédiaire. Enfin, rien ne permet de comprendre quel rôle effectif et concret d’apporteur d’affaire 'recherche foncière', un associé de la SCI JPX, aurait joué pour mettre en relation le vendeur du bien et un professionnel de l’immobilier, alors que le vendeur est sa propre SCI et qu’il n’a donc aucune recherche à faire, et que le professionnel de l’immobilier est un autre associé de cette SCI et gérant de l’agence immobilière en charge de la vente. L’argument tiré de l’apport d’affaire opéré par l’EURL [Z] ne peut donc être retenu.

Il est au contraire suffisamment établi que les associés de la société JPX dont M. [A] engageant la société [F] [A], ont effectivement convenu de la rétrocession de la rémunération nette perçue lors de la vente de l’immeuble Le Canada, à chacun d’eux, au prorata de sa participation dans la SCI.

La société [F] [A], dont le représentant ne pouvait qu’avoir parfaitement conscience de l’absence de rôle d’apporteur d’affaires de ses associés au sein de la SCI venderesse, et s’est néanmoins engagé à cette rétrocession, ne saurait invoquer sa propre turpitude pour échapper au paiement des sommes dues en application de cet accord, pas plus qu’elle ne peut invoquer la loi Hoguet dont le champ d’application concerne les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent, ou prêtent leurs concours, même à titre accessoire, à certaines opérations portant sur les biens immobiliers d’autrui, ce qui n’est pas le cas de messieurs [J] et [T].

Aucun élément ne permet de mettre en doute le montant des frais supportés par la société [F] [A] dans le cadre de la vente du bien, tous listés et dont la critique n’est aucunement étayée, et il y a lieu de retenir en conséquence que la société [F] [A] est débitrice à l’égard des appelants de la somme de 31.385 euros HT concernant M. [T] et de la somme de 10.462 euros HT concernant M. [J]. Elle sera condamnée à leur régler les dites sommes, assorties des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer qui lui a été délivrée le 31 juillet 2019, qui seront capitalisés par année entière à compter de la demande formée pour la première fois le 10 août 2020.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts

La société [F] [A] qui se voit condamnée à paiement, ne peut être accueillie en sa demande de dommages et intérêts, la procédure n’étant ni abusive, ni injustifiée.

Le retard apporté au paiement de leur créance est compensé par le jeu des intérêts et les appelants échouent à démontrer tout autre préjudice qu’ils auraient subi en raison du refus de paiement opposé par la société [P] [A], les frais de procédure étant pris en compte au titre des mesures accessoires. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III – Sur les mesures accessoires

Les chefs du jugement querellé concernant les dépens et les frais irrépétibles seront infirmés. La société [F] [A] supportera les dépens de première instance et d’appel et versera à chacun des appelants la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de commerce d’Annecy le 13 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Débouté MM. [J] et [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamné MM. [J] et [T] à payer, solidairement, la somme de 5.000 euros à la société [F] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Mis les dépens à la charge conjointe de MM. [J] et [T] ;

Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant,

Condamne la SAS [F] [A] à payer à M. [C] [T], la somme de 31.385 euros HT, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2019 ;

Condamne la SAS [F] [A] à payer à M. [H] [J], la somme de 10.462 euros HT, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2019 ;

Dit que les intérêts échus à compter du 10 août 2020 seront capitalisés par année entière ;

Déboute la SAS [F] [A], M. [C] [T] et M. [H] [J], de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déboute la SAS [F] [A] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS [F] [A] à payer à M. [C] [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS [F] [A] à payer à M. [H] [J] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SAS [F] [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 juillet 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ

Copie exécutoire délivrée le 01 juillet 2025

à

la SELARL BOLLONJEON

la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ