Cour d'appel de Chambéry, 2e chambre, 26 juin 2025, n° 23/00982

CA Chambéry
Confirmation 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un bail verbal
La cour a confirmé que le bail verbal existait et que le congé était nul, car il ne respectait pas le terme convenu.
Rejeté
Arriéré locatif
La cour a constaté que Mme [L] avait quitté les lieux et qu'aucun loyer n'était dû après cette date.
Rejeté
Communication de pièces
La cour a jugé que Mme [L] ne justifiait pas le besoin de cette communication pour la résolution du litige.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que Mme [R] devait supporter les dépens en raison de l'issue défavorable de son appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 2e ch., 26 juin 2025, n° 23/00982
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	23/00982
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christopher KOHLER
Cabinet(s) :	BOLLONJEON

Texte intégral

N° Minute : [Immatriculation 2]/288

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 26 Juin 2025

N° RG 23/00982 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIZQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 17 Mai 2023, RG 23/00073

Appelante

Mme [O] [R],

née le 4 juillet 1965 à [Localité 9] demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL BONNA AUZAS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Intimée

Mme [Y] [L]

née le 25 Septembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Christopher KOHLER, avocat au barreau D’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 25 février 2025 par Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu de contrats de locations saisonniers constamment renouvelés par trimestres de 2018 jusqu’en avril 2021, Mme [O] [R] a donné en location à titre de résidence secondaire à Mme [Y] [L] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8]. Le loyer était fixé à 5 260 euros par trimestre.

A compter du mois de mai 2021, l’occupation s’est poursuivie sans bail écrit, Mme [L] s’étant alors acquittée en une fois de la somme de 18 440 euros pour une année de location.

Par acte du 10 octobre 2022, Mme [R] lui a notifié la résiliation du bail avec un préavis de trois mois et a réclamé le paiement d’un arriéré locatif.

Par acte délivré le 4 janvier 2023, Mme [L] a fait assigner Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville aux fins principales de contestation du congé et de reconnaissance de l’existence d’un contrat de location de 3 ans pour un prix de 1 420 euros par mois charges comprises.

Mme [R] a conclu à l’existence d’un bail verbal à durée indéterminée, non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’une résidence secondaire, pour un loyer de 1 753 par mois et a sollicité que son congé soit validé, le bail pouvant être résilié à tout moment moyennant un délai raisonnable, et l’expulsion ordonnée.

Par jugement contradictoire du 17 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

dit que le bail verbal consenti par Mme [R] à Mme [L] portant sur un logement à usage de résidence secondaire situé [Adresse 4] à [Localité 8] a pour terme le 3 mai 2024 et pour prix annuel de 18 000 euros à titre de loyer et de 360 euros à titre de charges payables mensuellement,

déclaré nul le congé délivré par Mme [R] le 10 octobre 2022,

débouté Mme [R] de sa demande de libération des lieux sous astreinte, d’expulsion, d’enlèvement et de dépôt des meubles et d’indemnité d’occupation,

condamné Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 1 140 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

débouté Mme [L] de sa demande de communication des communications perçues par l’agent immobilier mandataire de Mme [R] entre mars 2018 et mai 2021,

condamné Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [R] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 27 juin 2023, Mme [R] a interjeté appel de ce jugement.

En cours d’instance, et le 3 mai 2024, Mme [L] a quitté les lieux loués et restitué les clés.

Par conclusions notifiées le 10 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [R] demande en dernier lieu à la cour de :

la dire et juger recevable et bien fondée,

débouter Mme [L] de toutes ses demandes,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le bail verbal consenti par Mme [R] à Mme [L] portant sur un logement à usage de résidence secondaire situé [Adresse 4] à [Localité 8] a pour terme le 3 mai 2024 et pour prix annuel de 18 000 euros à titre de loyer et de 360 euros à titre de charges payables mensuellement,

— déclaré nul le congé délivré par Mme [R] le 10 octobre 2022,

— débouté Mme [R] de sa demande de libération des lieux sous astreinte, d’expulsion, d’enlèvement et de dépôt des meubles et d’indemnité d’occupation,

— condamné Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 1 140 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— condamné Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

constater la restitution de l’appartement par Mme [L] le 3 mai 2024,

dire et juger qu’il existait un bail verbal à durée indéterminée entre l’intimée et l’appelante pour l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel charges comprises de 1753 euros,

condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme de 8 028 euros au titre des loyers impayés,

condamner l’intimée à payer à l’appelante les intérêts produits par chacun des loyers impayés, ce au taux de l’intérêt légal,

condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner l’intimée aux entiers dépens avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollongeon.

Par conclusions notifiées le 23 décembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [L] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les articles 1709 et 1714 du code civil,

Sur l’appel principal,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré nul le congé délivré par Mme [R] le 10 octobre 2022,

— débouté Mme [R] de sa demande de libération des lieux sous astreinte, d’expulsion, d’enlèvement et de dépôt des meubles et d’indemnité d’occupation,

— condamné Mme [R] à payer à Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens de l’instance,

En conséquence,

débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes,

Sur l’appel incident,

juger recevables et bien fondées ses demandes présentées à l’encontre de Mme [R] au titre de son appel incident,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de communication des commissions perçues par l’agent immobilier mandataire de Mme [R] entre mars 2018 et mai 2021,

Et statuant à nouveau,

ordonner à Mme [R] de lui communiquer les commissions perçues par l’agence immobilière entre les mois de mars 2018 et mai 2021 dans le cadre des renouvellements des baux saisonniers,

En tout état de cause,

débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes,

condamner Mme [R] à lui payer la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été clôturée à la date du 13 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 25 février 2025, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 15 mai 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les conditions du bail :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Et l’article 1714 du code civil prévoit que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement.

En l’espèce, il n’est pas contestable qu’à l’issue du dernier bail saisonnier ayant pris fin le 2 mai 2021, aucun nouveau bail écrit n’a été signé par les parties malgré les nombreux échanges intervenus. Il n’est pas non plus discutable que la location s’est poursuivie puisque Mme [L], qui a continué d’occuper le logement, a payé en mai 2021 une somme de 18 400 euros à Mme [R] qui l’a acceptée et le reconnaît, pour les loyers et charges d’une année entière.

Aussi c’est à juste titre, et par des motifs que la cour approuve, que le premier juge a retenu qu’à compter du 3 mai 2021 les parties sont liées par un bail verbal, ce qui n’est plus contesté par Mme [R].

Concernant la durée du bail, et ainsi que l’a justement relevé le premier juge, les échanges entre les parties démontrent qu’elles entendaient mettre en place un bail dont le terme était fixé au 3 mai 2024, soit une durée de trois ans à compter du 3 mai 2021, quoique hors application de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’une location en résidence secondaire. Sur ce point Mme [R] n’apporte aucun élément nouveau en appel de nature à démontrer qu’un autre terme aurait été convenu par les deux parties, ni qu’il s’agirait d’un bail à durée indéterminée, alors qu’il apparaît qu’un accord avait été trouvé pour la date du 3 mai 2024.

C’est donc à juste titre et par des motifs que la cour approuve que le premier juge a retenu que le congé, délivré par la bailleresse pour une autre date que le terme convenu, est nul et n’a produit aucun effet.

Il convient d’ajouter que ce débat n’a plus aucune portée à hauteur d’appel dès lors qu’il est constant que Mme [L] a quitté les lieux le 3 mai 2024, de sorte que la demande d’expulsion de la locataire est devenue sans objet, et n’est d’ailleurs plus formée en appel.

Enfin, c’est encore à juste titre que, à défaut d’autre accord intervenu entre les parties, le premier juge a retenu que le paiement intervenu en une fois en mai 2021 de 18 440 euros correspond à un loyer mensuel de 1 400 euros augmenté de 20 euros de charges et d’un mois de dépôt de garantie.

Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge, après avoir procédé à une complète lecture et à une exacte analyse des pièces produites, a jugé qu’à compter du mois de mai 2022 il avait été convenu entre les parties d’un loyer de 18 000 euros pour l’année, soit 1 500 euros par mois, outre 30 euros de charges. Aucun élément nouveau produit par les parties ne permet de retenir un autre montant de loyer.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ces différents points.

2. Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le premier juge a condamné Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 1 140 euros au titre de l’arriéré dû de mai 2022 à avril 2023. Ce calcul correspond au loyer fixé à 1 500 euros par mois outre 30 euros de charges, comme rappelé ci-dessus. Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef.

Pour les loyers postérieurs au jugement, Mme [R] ne prétend pas qu’ils n’auraient pas été payés, mais qu’ils auraient été payés avec retard et sollicite qu’ils produisent intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Toutefois, l’intimée justifie avoir exécuté le jugement par virement du 10 octobre 2023 (pièce n° 24 de Mme [L]) et avoir procédé par virements pour les loyers courants. Faute pour Mme [R] de préciser quelles sommes devraient être assorties des intérêts au taux légal et à compter de quelle date pour chaque somme, cette demande sera rejetée.

Il résulte ainsi des pièces produites que plus aucun loyer n’est dû par Mme [L] qui a quitté les lieux.

3. Sur la demande de communication de pièces :

Mme [L] réitère en appel sa demande de production de justificatifs des commissions payées à l’agence immobilière chargée de la gestion du bien.

Toutefois, pas plus qu’en première instance Mme [L] ne démontre que la bailleresse serait tenue à la communication d’une telle pièce en exécution des baux saisonniers antérieurs, ni du bail qui les lie depuis mai 2021, ou que cette pièce serait nécessaire à la solution du litige. Au demeurant, elle n’explique pas le fondement d’une telle demande étant souligné qu’elle ne justifie d’aucun paiement excédant le montant des loyers convenus. C’est donc à juste titre qu’elle a été déboutée de cette demande.

4. Sur les demandes accessoires :

Mme [R], qui succombe en son appel, en supportera les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [L] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Constate que Mme [Y] [L] a libéré les lieux loués le 3 mai 2024,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le 17 mai 2023,

Y ajoutant,

Déboute Mme [O] [R] de sa demande au titre des intérêts légaux produits par chacun des loyers,

Condamne Mme [O] [R] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne Mme [O] [R] à payer à Mme [Y] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en appel,

Déboute Mme [O] [R] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 26 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies :

26/06/2025

la SELARL BOLLONJEON

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M^e Christopher KOHLER

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