COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01699 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNF4

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

[Localité 10]

C/

[N] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 23/00499

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine LAUTREDOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6]

Chez son Syndic, la SARL WALTER

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : M^e Martine LAUTREDOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

APPELANT

****************

Monsieur [N] [B], DA signifiée à un tiers présent au domicile, le 16/05/2024

[Adresse 1]

[Localité 8]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires a assigné M. [N] [B] le 6 janvier 2023 devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de le voir condamner notamment, selon ses dernières écritures présentées devant le Tribunal le 3 août 2023, au paiement de la somme de 4 970, 93 euros au titre de charges de copropriété impayées et d’une somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 13 novembre 2023 (M. [B] assigné par acte remis à personne, n’ayant pas constitué avocat), le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires :

* 699,11 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— rappelé que la somme de 413 euros non retenue au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, doit être recréditée sur le compte de M. [B],

— condamné M. [B] aux dépens de l’instance, dont distraction à Maître Lautredou en application de l’article 600 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 11 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 7 mai 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— réformer/annuler le jugement rendu le 13 novembre 2023 en ce qu’il l’a :

* Débouté de sa demande de condamnation de M. [B] au paiement de la somme en principal de 5 363,41 euros se décomposant en 4 596,41 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et 767 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 606,38 euros à compter du 18 novembre 2021 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,

* Débouté de sa demande de condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages-intérêts au titre de résistance abusive,

* Débouté de sa demande de condamnation de M. [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [B] au paiement de la somme en principal de 5 363,41 euros, se décomposant en 4 596,41 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et 767 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 606,38 euros à compter du 18 novembre 2021 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,

— condamner M. [B] pour le solde comptes (sic) arrêtés au 3 mai 2024 avec intérêt à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [B] au paiement de la somme de 3 000 euros à son profit à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [B] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier dont distraction au profit de Maître Lautredou en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [B], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 16 mai 2024 à domicile, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [B], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement d’une somme de 4 596,41 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article

14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande tendant à recevoir la somme de 4 596,41 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B],

— le décompte des sommes dues par M. [B] en sa qualité de copropriétaire, actualisées au 3 mai 2024 (pièce n° 63),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er avril 2019, 30 septembre 2020, 9 novembre 2021, 7 juin 2022 et 14 juin 2023, assortis de leurs attestations de non-recours, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux et donnant quitus au syndic pour sa gestion au titre des exercices clos les 31 décembre 2019, 2020, 2021 et 2022.

Le Tribunal a considéré que la reprise d’un solde antérieur débiteur à hauteur de 4 606, 38 euros en septembre 2020, qui n’était ni expliqué ni justifié, devait être déduite de la créance exigible. En appel, le syndicat des copropriétaires, qui persiste à ne produire aucun élément justificatif, se borne à faire état de ce que les copropriétaires ont décidé de procéder à la désignation du cabinet Walter lors de l’assemblée générale du 30 septembre 2020 et que précédemment, un autre syndic assurait la gestion quotidienne de la copropriété.

La Cour rappelle qu’à l’occasion de la succession de syndics de copropriété, il incombe à ces deux professionnels de réaliser la passation complète et exhaustive des éléments de toute nature et non pas de se limiter à la reprise d’un solde débiteur qui ne serait pas justifié.

Par suite, comme précédemment, ce solde débiteur de 4 606,38 euros repris en septembre 2020, sera déduit de la créance exigible.

S’agissant de la créance du syndicat des copropriétaires actualisée à la date du 3 mai 2024, au vu des appels de charges, des procès-verbaux d’assemblées générales et du décompte produit, faisant apparaître un solde débiteur de 6 215,25 euros dont il convient de retirer :

— le solde débiteur de 4 606,38 euros repris en septembre 2020,

— des frais de 'mise en demeure’ pour 9 x 39 euros,

— des frais de 'seconde mise en demeure’ pour 8 x 20 euros,

Ce qui donne un total débiteur de 1 097,87 euros.

Le jugement sera réformé et M. [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 097,87 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 3 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 699,11 euros à compter de la date du jugement du 13 novembre 2023, et pour le surplus à compter de la date de signification des conclusions d’appelant à savoir le 16 mai 2024.

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Ne sont pas pris en compte les honoraires relatifs aux frais de 'mise en demeure’ qui ne sont établis par aucun justificatif d’envoi et/ou de réception : il en ira ainsi des frais de 'mise en demeure’ et des frais de 'seconde mise en demeure’ qui apparaissent sur le relevé de compte de copropriétaire de M. [B] arrêté à la date du 3 mai 2024, sauf en ce qui concerne les deux mises en demeure des 16 décembre 2021 et 6 mai 2022, qui doivent être prises en compte car d’une part elles font suite à celle du 18 novembre 2021 qui est assortie de sa preuve d’envoi, d’autre part elles sont elles-mêmes assorties de leur preuve d’envoi. Dès lors, une somme de 6 euros correspondant à leur coût réel d’expédition, sera décomptée pour chacune.

Le jugement sera réformé en se sens, et M. [B] sera condamné à payer une somme de 12 euros au titre des frais nécessaires.

La Cour rappelle que la somme de 432 euros non retenue au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, doit être recréditée sur le compte de M. [B].

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

Eu égard au sens du présent arrêt et au quantum des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, qui n’établit d’ailleurs pas l’existence d’un préjudice financier.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut :

REFORME le jugement du 13 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a :

— Condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 699,11 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M. [N] [B] demeurant [Adresse 2], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 097,87 euros d’arriéré de charges de copropriété net actualisé au 3 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 699,11 euros à compter de la date du jugement du 13 novembre 2023, et pour le surplus à compter du 16 mai 2024, la condamnation étant prononcée en deniers ou quittance,

CONDAMNE M. [N] [B] demeurant [Adresse 2], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 euros au titre des frais nécessaires,

RAPPELLE que la somme de 432 euros non retenue au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, doit être recréditée sur le compte de M. [N] [B],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [B] demeurant [Adresse 2], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic la société Walter, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité à son siège social sis [Adresse 4], la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [N] [B] demeurant [Adresse 2], aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT