NH/SL

N° Minute

1C25/184

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 01 Avril 2025

N° RG 24/00456 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HOJX

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de [Localité 4] en date du 20 Février 2024

Appelant

M. [O] [B], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Ophélie RAOULT, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

Syndicat des copropriétaires SAINT GEORGES 1 & 2 représenté par son syndic en exercice BOUVET CARTIER IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

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Date de l’ordonnance de clôture : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 janvier 2025

Date de mise à disposition : 01 avril 2025

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [O] [B] est propriétaire des lots n°437 et 585 situés au sein de la copropriété de l’Immeuble SAINT GEORGES 1 et 2 situé à [Localité 3] ( 74).

Suivant exploit en date du 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges, dommages et intérêts et indemnité procédurale.

Par jugement contradictoire du 20 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— déclaré irrecevables les conclusions adressées par courrier par M. [O] [B],

— condamné M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice, la somme de 14.282,70 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière depuis la demande en justice,

— condamné M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2 représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné M [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2 représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné le même aux entiers dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et la signification du jugement.

Par déclaration au greffe du 29 mars 2024, M. [B] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 10 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [B] demande à la Cour de :

— infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions frappées d’appel,

— déduire l’appel de charges pour le remplacement des menuiseries pour un montant de 2.170,00 euros de l’ensemble des appels de charges et travaux de son compte copropriétaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.213,31 euros au titre du trop perçu des charges du premier juillet 2017 au 30 juin 2023,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2 de toute autre demande plus ample ou contraire,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement,

Y ajoutant et en tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2 à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que :

' le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de charges dont la légalité ne peut être vérifiée tant au regard des tantièmes qu’au regard des décisions des assemblées générales ;

' les travaux de ravalement qui ont ainsi été portés au débit de son compte n’ont pas été valablement approuvés en assemblée générale en violation des dispositions de l’article 14-2-1 de l aloi du 10 juillet 1965 ;

' son propre décompte fait apparaître qu’au 30 juin 2023, il est en réalité créancier du syndicat des copropriétaires pour la somme de 43,31 euros à laquelle s’ajoute le coût des travaux de remplacement des fenêtres qui lui ont été imputés alors qu’il avait procédé à ce remplacement antérieurement ;

' que les frais exposés par le syndic et dont il réclame paiement sur le fondement de l’article 10 de la loi de 1965, n’étaient pas nécessaires et que par ailleurs au vu des éléments qui précèdent, sa résistance ne présente pas un caractère abusif.

Par dernières écritures du 13 janvier 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice la SAS BOUVET CARTIER IMMOBILIER, demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Thonon les Bains le 20 février 2024 en ce qu’il a condamné M. [O] [B] à payer la somme de 14.282,70 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023,

Et statuant à nouveau,

— condamner M. [O] [B] à lui payer, la somme de 9.606,61 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

Pour le surplus,

— confirmer le jugement rendu par le Président du Tribunal judiciaire de Thonon les Bains,

— débouter M. [O] [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,

Et y ajoutant,

— condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir :

' que M. [B] ne règle ses charges qu’avec retard et de manière aléatoire ce qui a donné lieu à une première condamnation par un arrêt confirmatif de la Cour d’appel de Chambéry du 25 janvier 2018, dont le traitement a donné lieu à décompte séparé sur lequel ont été imputés partie des paiements opérés par M. [B] postérieurement à l’arrêt, les versements étant affectés à la dette la plus ancienne,

' que cependant l’intégralité des paiements effectués par M. [B] et rappelés dans ses écritures, a bien été prise en compte et portée au crédit de ses comptes soit principal, soit créé pour traitement de la condamnation de 2018, soit créé pour traitement de la condamnation résultant du jugement déféré ;

' que les appels de charges et procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats confirment le bien fondé des sommes portées au débit du compte de M. [B], et que s’agissant du fond travaux, les décisions de l’assemblée générale, prise en application de la loi de 1965, sont justifiées, la loi n’imposant pas un vote annuel sur le montant de la cotisation travaux ;

' que M [B] n’a jamais contesté les résolutions adoptées par des assemblées générales ;

' que les sommes portées au débit du compte de l’appelant au titre du changement des huisseries privatives ont été recréditées,

' que par ailleurs après régularisation 2022/2023, les sommes dues pour la période allant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023 ont été réduites au montant désormais sollicité ;

' que le comportement récurrent de M. [B] contraint le syndicat des copropriétaires à faire l’avance des sommes manquantes afin de régler les dépenses courantes ainsi que ses propres créanciers et lui cause ainsi un préjudice qu’il est légitime de réparer ;

' que M. [B] a de fait déjà bénéficié de larges délais de paiement et ne peut être accueilli en sa demande.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 janvier 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2025.

Motifs de la décision

I – Sur les comptes entre les parties

La relation des parties est soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 42, dans leur rédaction applicable à l’espèce et auxquelles la cour se réfère.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 12 décembre 2016, 18 décembre 2017, 7 novembre 2018, 5 décembre 2019, 4 mars 2021, 31 janvier 2022 et 30 mars 2023. Ces assemblées générales ont approuvés les comptes des exercices courant, pour ce qui concerne le litige, 2017 à 2023 et votés les budgets prévisionnels jusqu’au premier semestre 2024 ainsi que les engagements de travaux de l’ensemble de ces années.

Il en est notamment ainsi des travaux de ravalement de façades, votés en assemblée générale du 7 novembre 2018, à laquelle M. [B] n’a pas assisté mais dont il n’a néanmoins pas cru devoir contester la validité judiciairement, dans les délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’il n’est plus recevable à le faire.

L’assemblée générale du 12 décembre 2016, à laquelle M. [B] a assisté, a voté à l’unanimité un fonds de réserve pour travaux futurs (résolution 45) prévoyant le versement de 40.000 euros par an, ce qui laisse supposer que cette résolution était stipulée non pas uniquement pour l’année 2016/2017, mais également pour les exercices futurs. Les dispositions invoquées par M. [B] imposent non pas un vote annuel en la matière, mais le versement d’une cotisation annuelle, dans les mêmes conditions -ie de périodicité et de répartition- que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Aucune irrégularité n’affecte donc les appels de fonds opérés à ce titre par le syndic.

L’assemblée générale du 5 décembre 2019, à laquelle l’appelant était absent et non représenté mais dont il n’a pas contesté judiciairement les résolutions, a ramené le montant de la cotisation au titre du fonds de travaux, à 5% du budget prévisionnel, minimum prévu par la loi et qui s’imposerait y-compris en l’absence de délibérations de l’assemblée générale qui ne peut que voter un abondement supérieur.

Aucune irrégularité n’affecte ainsi les appels au titre de cette cotisation.

Le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des appels de charges adressés à M. [B] pour la période litigieuse et qui permettent de confirmer que tant les décisions des assemblées générales que la clé de répartition ont été respectées.

Dès lors l’ensemble des sommes portées au débit du compte de M. [B] au titre des charges, travaux (la régularisation étant intervenue s’agissant des travaux de remplacements des fenêtres, auquel l’appelant n’était pas tenu), et fonds de travaux, outre les condamnations prononcées à l’encontre du copropriétaire, sont fondées.

S’agissant des frais, le suivi du dossier contentieux transmis à l’avocat dont il ne peut être considéré qu’il constitue un travail habituel du syndic qui doit répondre aux sollicitations que son conseil estime utiles compte tenu des observations et moyens développés par le copropriétaire recherché en paiement, a néanmoins été exclu par le premier juge dont le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la décision quant au montant retenu. Il n’y a dès lors pas lieu de répondre aux développements de M. [B] sur ce point.

L’appelant soutient que plusieurs de ses paiements n’auraient pas été pris en compte. Il peut être constaté cependant que l’ensemble des chèques dont il verse copie aux débats, et l’ensemble des sommes pour lesquelles il produit ses relevés de compte bancaire, sont bien portées à son crédit dans le décompte établi par le syndic. S’agissant des sommes réglées en exécution de l’arrêt de la présente cour en date du 25 janvier 2018, ayant condamné M. [B] au paiement de charges, frais, dommages et intérêts et indemnité procédurale, elles ont également été retenues. Il apparaît en effet que le décompte opéré spécifiquement pour cette condamnation, fait apparaître des paiements par l’huissier de justice conformément à ce qu’indique M. [B], et des paiements du copropriétaire, affectés à la dette la plus ancienne, conformément à la règle. Ces derniers, initialement portés au crédit du compte général, ont nécessairement été portés au débit de ce compte pour être affectés au crédit du compte dédié au jugement.

Aucun des versements dont il est justifié ou qui est seulement allégué, n’est omis dans le décompte et la demande du syndicat des copropriétaires, qui intègre une régularisation au titre de l’exercice 2022-2023, favorable à M. [B], sera accueillie. L’appelant sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble St Georges 1 et 2, la somme de 9.606,61 euros au titre des charges de copropriétés et frais de recouvrement dus pour la période courant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date de l’audience devant le premier juge.

II – Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [B] ne justifie aucunement de sa situation et ne permet pas à la cour de constater qu’elle commanderait de lui allouer les délais qu’il sollicite.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Le comportement de M. [B] qui ne règle que sporadiquement les charges qu’il doit, reporte sur les autres copropriétaires la charge des avances et paiement qu’il ne fait pas lui-même.

Il génère par ailleurs une obligation accrue de suivi comptable, de relance et de réponse à des mises en cause infondées.

Le préjudice qui en résulte a été justement évalué par le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

IV – Sur les dépens et frais de procédure

M. [B] qui succombe, supportera la charge des dépens et versera au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice, la somme de 14.282,70 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice la SAS BOUVET CARTIER IMMOBILIER, la somme de 9.606,61 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus pour la période courant du 1er avril 2017 au 30 juin 2023,

Confirme le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Saint Georges 1 et 2, représenté par son syndic en exercice la SAS BOUVET CARTIER IMMOBILIER, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [O] [B] aux entiers dépens.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 01 avril 2025

à

M^e Ophélie RAOULT

la SAS MERMET & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 01 avril 2025

à

la SAS MERMET & ASSOCIES