PhD/ND

Numéro 24/96

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 11/01/2024

Dossier : N° RG 22/01748 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IH2U

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[V] [G]

C/

[H] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Novembre 2023, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [V] [G]

née le 02 Février 1958 à [Localité 4] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2030 du 27/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Camille LACAZE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [H] [O]

née le 20 Novembre 1970 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 17 FEVRIER 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 8 avril 2015, à effet au 30 avril 2015, Mme [H] [O] a donné à bail d’habitation à M. [M] [G], devenu, suite à un changement d’état, Mme [V] [G], un appartement dépendant d’un immeuble collectif, situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 25 septembre 2020, la bailleresse a donné congé au 29 avril 2021 pour motif légitime et sérieux tiré de la réalisation de travaux d’amélioration et de rénovation rendant impossible le maintien de la locataire dans les lieux loués.

Suivant exploit du 18 avril 2021, Mme [G] a fait assigner Mme [O] par devant le juge des contentieux de la protection de Pau en nullité du congé, indemnisation de son préjudice et restitution d’indus.

Par jugement contradictoire du 17 février 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré valide le congé du 25 septembre 2020

— dit que Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2021

— ordonné en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

— dit qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné Mme [G] à verser à Mme [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

— condamné Mme [O] à rembourser à Mme [G] la somme de 1.080 euros au titre des charges

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné Mme [G] à verser à Mme [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [G] aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 21 juin 2022, Mme [G] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 octobre 2023.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022 par Mme [G] qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

— dire et juger que le congé ne présente pas de caractère légitime et sérieux

— déclarer non-valide le congé donné par la bailleresse le 29 avril 2021

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, suite aux répercussions de ses agissements sur son état de santé, au stress et au préjudice moral engendré

— condamner Mme [O] à lui rembourser les sommes indûment payées au titre des trois dernières années au titre de l’indexation, soit la somme de 2.468,24 euros

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses prétentions contraires

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2023 par Mme [O] qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il l’a condamnée à rembourser à Mme [G] la somme de 1.080 euros et l’a déboutée du surplus de ses demandes, et statuant à nouveau, de :

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes

— condamner Mme [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral et du stress causé par cette dernière

— condamner, y ajoutant, Mme [G] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

sur la validité du congé pour motif légitime et sérieux

L’appelante fait grief au jugement d’avoir déclaré valide le congé litigieux alors que, en la forme, celui-ci est vague et ne permet pas à la locataire d’être informée des travaux en cause ni de l’impossibilité de rester dans les lieux, d’autant qu’il n’est pas justifié que les travaux allégués concernent le logement loué, et que, sur le fond, les travaux prévus ne sont pas nécessaires et, en tout cas, il n’est pas démontré que leur réalisation serait incompatible avec le maintien de la locataire dans les lieux. L’appelante en déduit le caractère frauduleux du congé destiné à réaliser une opération immobilière spéculative en vue de relouer le logement en augmentant le loyer, outre les motivations discriminatoires sur l’identité de genre à la suite de son changement d’état-civil survenu le 23 janvier 2019, et illicites destinées à échapper à la procédure d’insalubrité du logement paralysant tout congé.

En droit, il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur peut donner congé pour motif légitime et sérieux et que, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article, et, notamment, déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En application de ces dispositions, est légitime et sérieux le congé donné pour réaliser des travaux utiles et nécessaires à la conservation du bien loués et dont l’exécution est incompatible avec le maintien du locataire dans les lieux.

En l’espèce, le congé est motivé par la « réalisation à venir d’importants travaux d’amélioration et de rénovation rendant impossible votre maintien à l’intérieur dans les lieux loués ».

Les dispositions de l’article 15 précité n’exigent pas que le bailleur communique avec le congé les pièces justificatives des travaux mais que les motifs du congé soient, par eux-mêmes clairs et dénués d’équivoques, ce qui est le cas en l’espèce,

Mme [G] étant précisément informée des raisons du congé et mise en mesure ainsi d’en contrôler la légitimité et le sérieux en demandant à la bailleresse la communication des pièces intéressant son projet de rénovation.

Sur le fond, l’appelante échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé dont le caractère sérieux et la légitimité est, au contraire, établi.

En effet, il ressort du devis Nunez accepté le 21 septembre 2020, avec règlement d’un acompte, que l’entreprise a été chargée de réaliser des travaux de fourniture et de pose d’un plafond suspendu en BA 13 acoustique et isolation en laine de verre, dans le séjour et la chambre, moyennant un prix de 2.116,84 euros, aucune TVA n’étant applicable.

L’entreprise Nunez a réactualisé son devis en date du 13 septembre 2021 pour la somme de 2.116,84 euros, outre la TVA de 10 %, à la suite de son changement de statut social et fiscal.

Par leur nature, ces travaux induisent l’intervention d’un peintre.

L’intimée a produit un devis en date du 16 septembre 2021 établi par l’entreprise La Symphonie des couleurs, d’un montant de 3.128,20 euros TTC pour la remise en état et peinture des murs et plafonds du séjour et de la chambre, outre la réfection du sol de la salle de bains.

Il ressort encore des pièces versées aux débats que ces devis concernent bien, sans aucune ambiguïté, le logement loué par Mme [G], et, le devis de peinture ne saurait être discrédité au motif que la peintre est la compagne de la bailleresse.

En l’état, ces devis décrivent des travaux et des montants cohérents et exclusifs de toute volonté d’amplifier artificiellement leur nature ou leur consistance.

Ces travaux participent incontestablement de la rénovation acoustique et thermique du logement dans un bâtiment collectif du début du 20 ème siècle, chauffé au gaz, dont les étages sont séparés par des planchers en bois, et au sein duquel la bailleresse est propriétaire de plusieurs lots qu’elle a entrepris de rénover en étalant dans le temps les travaux, d’autres logements ayant bénéficié des travaux programmés pour le logement occupé par Mme [G].

Ces travaux sont manifestement utiles et nécessaires, tant en raison des obligations pesant sur les bailleurs dans le cadre de la transition énergétique, que du diagnostic technique du 3 avril 2006 qui avait été établi préalablement à la mise en copropriété du bâtiment collectif.

En outre, il est démontré qu’ils sont incompatibles avec le maintien de la locataire dans les lieux.

En effet, le logement occupé par Mme [G] est un T2 de 60 m², composé d’une chambre de l’ordre de 15 m², d’un séjour de l’ordre de 24 m², d’une salle de bains et d’une cuisine, au deuxième étage du bâtiment.

Si la durée prévisible des travaux, estimés à deux à trois semaines par le plâtrier, et à quatre semaines par le peintre, peut paraître excessive, il n’en demeure pas moins que leur réalisation nécessite l’évacuation totale des pièces à rénover afin d’acheminer et stocker les matériaux, réaliser les travaux qui vont générer des gravats et d’importantes quantité de poussière lors de la fixation des fourrures métalliques dans les planchers supérieurs recouverts de lattis, puis la pose des faux-plafonds en BA 13, doublée de laine de verre, avant la réalisation des joints, puis l’intervention de l’entreprise de peinture.

Or, Mme [G] ne propose aucune solution qui permettrait d’organiser sa cohabitation avec les artisans pendant plusieurs semaines consécutives, dans un espace de vie exigu, tout en leur garantissant un libre accès aux pièces rénovées et en la préservant des nuisances susceptibles de l’exposer à des risques pour sa sécurité et sa santé.

Par conséquent, Mme [O] démontre que le motif du congé est sérieux et légitime, privant d’intérêt l’examen des autres griefs tirés de la fraude, au surplus, infondés alors que, contrairement à ce que soutient l’appelante, d’une part, le logement loué n’a pas fait l’objet d’une procédure d’insalubrité mais d’un rapport de la ville de [Localité 5], postérieur au congé, qui a relevé des non-conformités des parties communes et de certains points du logement de Mme [G] et dont la bailleresse a justifié de la levée intégrale dûment attestée par la même autorité administrative à la suite de la visite des lieux en date du 1er septembre 2021, et, d’autre part, le motif discriminatoire ne repose sur aucun élément factuel.

Il s’ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu’il a validé le congé, déclaré Mme [G] occupante sans droit ni titre à compter du 30 avril 2021, ordonner son expulsion et l’a condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

sur la restitution de l’indu au titre des charges locatives

L’intimée fait grief au jugement de l’avoir condamné à restituer un indu de ce chef alors qu’elle justifie des charges provisionnelles à hauteur de 30 euros par mois et verse aux débats, en appel, les tantièmes de répartitions des charges générales à tous les lots et les feuilles de calcul reprenant les tantièmes des appartements.

La cour constate que Mme [G], qui n’a pas demandé la confirmation du jugement sur ce point, n’a pas conclu non plus sur ce point.

Si le premier juge a fondé sa décision sur l’absence de production d’un justificatif de la clé de répartition des charges entre les lots, Mme [O] a produit ces éléments en appel dont il ressort que Mme [G] n’a pas réglé d’indu au titre des charges locatives.

Le jugement sera infirmé de ce chef, et Mme [G] déboutée de cette demande accueillie en première instance.

sur l’indu au titre de l’indexation du loyer

L’appelante fait grief au jugement d’avoir rejeté sa demande alors que la bailleresse n’a pas manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux clauses du bail et que le contrat de bail ne contient aucune mention d’une date annuelle de révision, de sorte que Mme [O] devra être considérée comme ayant renoncé à ladite pratique, dans la mesure où les conditions particulières prévalent sur les conditions générales, et ce en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais, le contrat de bail liant les parties stipule que le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat, par l’application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et confirmé par l’envoi d’une lettre RAR du bailleur. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Il s’ensuit, d’une part, qu’ayant accepté de régler les loyers indexés, aux dates anniversaires successives du contrat, à la demande de la bailleresse, Mme [G] n’est plus fondée à lui opposer l’irrégularité formelle de sa demande qui n’a pas été faite par lettre recommandée avec accusé de réception pour obtenir la restitution de l’indexation.

D’autre part, si les conditions particulières du contrat ne fixent pas la valeur de l’indice de référence des loyers, il ressort des pièces produites que Mme [O] a informé Mme [G] de l’augmentation annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers en prenant en compte le dernier IRL connu avant la date anniversaire du contrat.

Dès lors, le principe de la révision annuelle du loyer était convenu dans les conditions générales, il se déduit de l’exécution volontaire de l’indexation sollicitée par la bailleresse, conformes à la pratique en la matière, l’existence d’un accord sur les modalités de cette indexation, tenant lieu de loi aux parties.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande de restitution de l’indexation des loyers.

sur les demandes de dommages et intérêts

Le jugement sera confirmé, par adoption des motifs, en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes réciproques de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé sur les dépens mis à la charge de Mme [G], mais infirmé sur les frais irrépétibles.

Mme [G] sera condamnée aux dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer la somme de 1.080 euros au titre des charges locatives et condamné Mme [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau de ce chef,

DEBOUTE Mme [G] de sa demande de restitution d’un indu au titre des charges locatives,

CONDAMNE Mme [G] aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente