République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/11/2024

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N° de MINUTE : 24/805

N° RG 23/03354 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAO6

Jugement (N° 22/00302) rendu le 08 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Calais

APPELANTS

Monsieur [C] [J]

né le 11 Juillet 1987 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/000898 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [M] [B]

née le 09 Septembre 1983 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentés par M^e Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/000899 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Madame [Y] [O] épouse [F]

née le 15 Décembre 1965 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hervé Leclercq, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 03 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

****

Par contrat du 10 mai 2019, Mme [Y] [O] épouse [F] (ci-après Mme [F]) et M. [L] [F] ont donné à bail à Mme [M] [B] et M. [C] [J] un local d’habitation situé [Adresse 1] moyennent un loyer mensuel de 650 euros prenant effet à compter du 1er juin 2019 et s’achevant le 31 mai 2022, tacitement reconductible par périodes de trois ans.

Par acte signifié le 21 juin 2021, Mme [F] a fait assigner Mme [B] et M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais en vue de faire constater la validité du congé délivré le 21 juin 2021, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 8 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a :

validé le congé délivré le 21 juin 2021 par Mme [F] à Mme [B] et M. [J] ;

dit que le contrat de bail est résilié à compter du 1er juin 2022 ;

ordonné à Mme [B] et M. [J] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, ainsi que le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement ;

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433·1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale à l’expiration un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— condamné Mme [B] et M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros par mois ;

dit que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2022 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou son mandataire ;

condamné Mme [B] et M. [J] solidairement à payer à Mme [F] la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive ;

condamné Mme [F] à payer à Mme [B] et M. [J] la somme de 957 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

débouté Mme [B] et M. [J] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

débouté Mme [B] et M. [J] de leur demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;

débouté Mme [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Mme [B] et M. [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [F], d’une part, et Mme [B] et M. [J], d’autre part, aux dépens à hauteur de 50% pour la première et 50% pour les seconds ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [B] et M. [J] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 18 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce que Mme [F] a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, Mme [B] et M. [J] demandent à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu’il a :

dit le congé régulier,

débouté les demandeurs de leur indemnisation pour congé frauduleux,

limité le préjudice de jouissance à 10%,

débouté les demandeurs de leur demande au titre du préjudice moral,

Déclarer les demandes nouvelles de Mme [F] au titre des dégradations locatives irrecevables ;

Statuant à nouveau,

dire que le congé délivré le 21 juin 2021 est frauduleux ;

condamner Mme [F] au paiement de la somme de :

2 000 euros au titre de dommages et intérêts au titre du congé frauduleux ;

10 725 euros au titre du préjudice de jouissance ;

2 500 euros en réparation du préjudice moral ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [F] aux entiers frais et dépens, outre la somme de 1 511,52 euros sur le fondement du second alinéa de l’article 700 du code de

procédure civile, Mme [B] et M. [J] étant bénéficiaires de l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, Mme [F] demande à la cour de :

Constater l’absence de demande d’infirmation ou d’annulation de la décision de première instance et confirmer celle-ci ;

Au titre des demandes accessoires, condamner solidairement M. [J] et Mme [B] aux sommes de :

A titre d’indemnité d’occupation du 1er novembre 2022 au 4 août 2023 : 5 850 euros,

Au titre des dégradations locatives : 6 097,59 euros ;

Les condamner solidairement à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que, contrairement à ce qui est allégué par Mme [F], les appelants formulent dans leurs dernières conclusions des critiques du jugement entrepris et précisent dans le dispositif de celles-ci les chefs du jugement critiqués.

Sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne conge à son locataire, ce conge doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, comme notamment l’inexécution par le par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

La fraude ne se présume pas, de sorte que le locataire qui souhaite s’en prévaloir doit établir qu’à l’époque de la délivrance du congé, le bailleur avait une intention frauduleuse.

En l’espèce, les locataires allèguent que la bailleresse ne justifie aucunement du caractère réel et sérieux de sa reprise à son profit et à celui de son époux, M. [F].

A titre liminaire, la cour constate que les parties s’accordent sur le fait que Mme [B] et M. [J] ont quitté le logement postérieurement au jugement entrepris. Ainsi, par constat d’huissier de justice du 8 août 2023, il a été relevé que le conseil des locataires avait déposé les clés du logement en cause le 4 août 2023 et un état des lieux a été effectué.

Mme [F] a fait délivrer un congé à ses locataires le 21 juin 2021 par la voie d’un huissier de justice, un délai de 6 mois pour quitter les lieux étant précisé. Il était également mentionné la volonté de la bailleresse de reprendre le logement pour y résider personnellement avec M. [F], son époux. Mme [F] exposait être partie vivre en Bourgogne mais avoir voulu revenir vivre à [Localité 3] où elle résidait dans l’attente de retrouver son logement.

Alors que les locataires allèguent le caractère frauduleux de ce congé qui constituerait une « vengeance » après leur demande de réalisation de travaux dans l’immeuble au cours du mois d’avril 2021, ceux-ci font uniquement valoir que ce congé leur a été délivré le 21 juin 2021, soit quelques semaines après leur demande.

Or, comme justement relevé par le premier juge, un courrier des locataires daté du 5 septembre 2020 fait état de la volonté de la bailleresse de ne pas renouveler le bail, et ce alors même que le litige né de la demande de réalisation de travaux courant avril 2021 n’avait pas débuté. Mme [F] déclare en outre comme adresse dans le cadre de la procédure d’appel celle du logement litigieux, à savoir le [Adresse 1], et justifie dans ce sens d’un contrat d’assurance habitation daté du 5 septembre 2023 et d’un contrat auprès du service de l’eau de la commune du 14 août 2023 correspondant à la remise des clés du logement constatée par huissier de justice le 4 août 2023.

Dans ces conditions, les locataires, lesquels ne produisent aucune nouvelle pièce sur ce point en cause d’appel, échouent à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé délivré et se trouvent par ailleurs occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022, fin du bail de trois ans fixés au 31 mai 2022.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a validé le congé délivré le 21 juin 2021, débouté les locataires de leur demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux, dit que le contrat de bail était résilié à compter du 1er juin 2022 et ordonné l’expulsion des locataires en ce qu’il n’est pas contesté que les clés n’avaient pas été rendues au jour du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’état de ce qui précède et Mme [B] et M. [J] ne contestant pas avoir versé l’équivalent du loyer charges comprises jusqu’au 31 octobre 2022, il sera précisé que l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge à hauteur de 650 euros par mois sera due du 1er novembre 2022 au 4 août 2023, date de remise effective des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise fois, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La cour constate que le jugement n’est pas précisément critiqué en ce qu’il a condamné Mme [B] et M. [J] à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en ce qu’il est établi, comme exposé ci-dessus, que les locataires n’ont rendu les clés du logement que le 4 août 2023, et ce alors même qu’ils reconnaissent dans leurs écritures avoir obtenu un nouveau logement au mois de décembre 2022.

Le montant des dommages et intérêts ayant par ailleurs été justement évalué par le premier juge, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [B] et M. [J] à verser à Mme [F] la somme de 500 euros de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires des locataires au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

Sur le préjudice de jouissance

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, Mme [B] et M. [J] soutiennent que le logement était difficile à chauffer, notamment dans les chambres à l’étage, que la toiture était affectée de malfaçons, ce qui a occasionné des infiltrations d’eau. Ils sollicitent de la cour de retenir 50% du montant du loyer pour fixer le montant de leur préjudice jusqu’à leur départ des lieux.

Dans ses dernières écritures, Mme [F] ne formule aucune observation précise sur ce point.

Au soutien de leur demande, les appelants produisent un compte-rendu du conseiller municipal en environnement intérieur de [Localité 5] du 23 février 2021 réalisé suite à une demande du médecin traitant de la famille aux fins d’évaluation de l’impact du logement sur l’état de santé de leur fille [Z] qui est allergique aux pollens de graminées. Celui-ci constate de l’humidité et des moisissures dans la véranda et dans une chambre, une absence de ventilation, des infiltrations et des zones froides au niveau des murs et des parois en raison d’un manque d’isolation. L’installation électrique est à contrôler comme par exemple des luminaires au plafond de la salle de bain pouvant être en contact avec l’isolation. Enfin, l’escalier menant à l’étage bouge et une partie de la toiture est mise hors d’eau avec une bâche.

Par courrier du 26 avril 2021, le service hygiène et salubrité de la direction générale des services techniques de [Localité 3] a mis en demeure la bailleresse d’avoir à effectuer les travaux de rénovation nécessaires dans un délai de 15 jours.

Par courrier du 18 juin 2021, le même service a informé les locataires qu’il leur appartenait de permettre l’accès au logement afin que les travaux soient réalisés dans les meilleurs délais. Enfin, par courrier du 15 juillet 2021, le même service a accusé réception des justificatifs attestant de la réalisation des travaux et le dossier a été clôturé.

Ainsi, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance des locataires à compter du 26 mars 2020, date fixée par ces derniers comme point de départ de leur préjudice en raison des désordres constatés qui ont fortement restreint le confort de leur logement mais également présenté des éléments de dangerosité en raison de l’importante humidité, de branchements électriques inquiétants, de la toiture en mauvais état remplacée en partie par une bâche et de l’escalier mal fixé.

Néanmoins, devra être retenue la date du 15 juillet 2021 comme date de fin de ce préjudice de jouissance, cette date correspondant à la réception par la commune des justificatifs de fin de travaux.

En outre, au regard de la gravité des désordres constatés, le préjudice sera plus justement évalué à la somme de 4 065 euros correspondant à 40% des loyers du 26 mars 2020 au 15 juillet 2021.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [B] et M. [J] soutiennent que l’état de santé de leur fille [Z] a été spécifiquement impacté en raison de l’état du logement insalubre et que la situation leur a causé un stress spécifique.

S’il résulte des constatations précédentes que le logement en cause présentait une importante humidité et que la fille des locataires, [Z], est allergique aux pollens de graminées, aucune pièce médicale ne vient attester du lien de causalité directe et certain entre cette humidité et cette allergie ou une aggravation de celle-ci. Le compte-rendu du conseiller municipal en environnement intérieur de [Localité 5] du 23 février 2021 met également en lumière l’utilisation par les locataires de nombreux polluants chimiques d’entretien qui sont, selon le compte-rendu, peu recommandés en cas d’allergie.

Ainsi, les appelants échouant à rapporter la preuve d’un préjudice distinct de celui indemnisé au titre de leur préjudice de jouissance, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

Sur la demande de la bailleresse au titre des dégradations locatives

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

S’il est acquis que Mme [F] n’a pas formulé de demande indemnitaire en première instance sur le fondement de dégradations locatives, force est de constater que celle-ci n’a obtenu la restitution des clés de son logement que le 4 août 2023, de sorte qu’elle ne pouvait faire établir un état des lieux de sortie avant cette date.

Il s’ensuit que sa demande formulée en cause d’appel est recevable.

Sur le fond

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective des ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Si Mme [B] et M. [J], ou leur conseil, étaient absents lors de l’état des lieux de sortie réalisé le 8 août 2023 alors que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties en date du 10 mai 2019, sans intervention d’un huissier de justice, il résulte des termes du procès-verbal de constat que leur conseil a été valablement averti de la date et de l’heure, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal a relevé que cet acte leur était opposable alors qu’il est par ailleurs valablement discuté dans le cadre d’un débat contradictoire.

Aux termes de ce procès-verbal de constat, l’huissier de justice a relevé plusieurs désordres :

En façade avant, l’habillage de cache moineau est manquant en partie.

Dans l’entrée, le sol est sale, une plinthe est cassée, il y a des éraflures sur les parties murales lambrissées. Sur la partie murale en briques, trois briques sont manquantes.

Dans la cuisine, l’espace de rangement est sale, il manque une poignée sur un tiroir. La plaque de cuisson et le four sont graisseux, les bacs avec égouttoir sont entartrés outre la robinetterie. Le plan de travail stratifie avec des marques d’usure est sale. Un boîtier électrique est cassé. Il y a trois gros éclats sur le carrelage.

Dans la salle de bain : le WC est entartré, le lavabo est cassé. La baignoire est entartrée, la robinetterie n’est pas raccordée. Les portes de l’armoire de toilette sont manquantes.

Dans la véranda, l’habillage du faux plafond est partiellement manquant. La porte d’accès a un gros impact sur l’extérieur. Les sangles de volets roulants sont défectueuses, deux portes à petits carreaux sont démontées, le sol est sale.

La chaudière est descellée.

Dans le jardin et la remise, les boiseries extérieures sont entretenues avec de peintures qui s’effritent. Le jardin est envahi de mauvaises herbes. Les containers sont pleins. Un barbecue rouillé et des matériaux et gravats hétéroclites sont dans le jardin, alors que la remise est vétuste et encombrée.

Dans la pièce sur rue, il y a des marques de décoloration sur le plafond avec une teinte non uniforme.

Dans la pièce centrale, il y a une découpe circulaire dans le lambris. Le thermostat est déboîté.

L’escalier en colimaçon comporte des marches en bois très abîmées. Le bois n’est pas entretenu et le nez de marche est effrité. Il y a deux éclats sur le sol carrelé devant l’escalier.

Dans une chambre, la tapisserie est sale avec des déchirures.

Dans la pièce sur rue, la porte est tapissée avec des déchirures. La tapisserie murale est sale et crayonnée. Le plafond tapissé est noirci dans un angle. La peinture est abîmée sous la soupente.

Dans la chambre en façade arrière, la porte d’accès est tapissée avec des déchirures. La tapisserie murale est crayonnée par endroits et sale.

Toutefois, il a été constaté ci-dessus, en raison de l’insalubrité du logement, l’humidité de celui-ci, l’existence de traces de moisissures dans la véranda et dans a minima une chambre, une absence de ventilation, des infiltrations et des zones froides au niveau des murs et des parois en raison d’un manque d’isolation. L’installation électrique posait également difficulté, l’escalier menant à l’étage manquait de solidité et une partie de la toiture était mise hors d’eau avec une bâche.

Cette insalubrité du logement doit nécessairement être prise en considération dans l’appréciation des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie en ce qui concerne les conséquences de l’absence d’isolation du logement et de la forte humidité de celui-ci. Ainsi, le mauvais état des tapisseries et peintures, les marques de décoloration et le mauvais entretien des boiseries ne peuvent à l’évidence être mis à la charge des locataires.

En outre, l’état des lieux d’entrée, s’il mentionne un bon état général du logement, révèle de la toile décollée en dessous de la fenêtre dans la chambre n°1 côté rue alors que, de manière contradictoire, les murs sont notés comme étant en très bon état. De la même façon, alors que le débarras côté cuisine est noté comme ayant une porte en très bon état, il est noté l’existence de la trace d’un coup dans celle-ci. L’arrière cuisine est notée également comme étant en très bon état alors qu’il a été relevé un éclat dans la fenêtre du milieu. La chambre n°2 côté rue est notée comme ayant des murs en très bon état alors que, également de manière contradictoire, il a été relevé que la toile est décollée au-dessous de la fenêtre, tout comme dans la chambre n°3 côté cour.

Aucune mention n’est par ailleurs faite sur l’état des lieux d’entrée sur la façade de l’immeuble ainsi que sur l’entrée. Celui-ci fait état d’une toiture et d’une isolation en très bon état, ce qui interroge la cour sur le déroulé de cet état des lieux d’entrée réalisé en mai 2019 au regard des graves désordres constatés au cours de l’année 2021. En outre, il n’est nullement établi que la chaudière, si celle-ci était descellée lors de l’état des lieux de sortie, n’était plus en état de marche après vérification.

La durée d’occupation des locataires de mai 2019 à décembre 2022 permet également de caractériser l’existence d’une usure normale des lieux loués rendant nécessaire la réalisation de travaux de rafraîchissement du logement à la charge de la bailleresse.

En l’état de ces constatations, cet examen comparatif des états de lieux d’entrée et de sortie et l’étude des devis produits permettent de retenir les dégradations locatives suivantes à la charge des locataires :

le remplacement d’une poignée d’une porte de la cuisine :15,90 euros

le remplacement d’une armoire de toilette dans la salle de bains : 290 euros

la vérification de la chaudière : 90,05 euros,

l’évacuation des objets laissés dans le jardin qu’il convient d’évaluer à 200 euros,

Soit un total de 595,95 euros.

En conséquence, Mme [B] et M. [J] seront condamnés à payer cette somme à Mme [F] au titre des dégradations locatives.

Sur les autres demandes

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la non application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour des considérations tirées de l’équité.

Le sens du présent arrêt conduit également à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris SAUF en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à Mme [B] et M. [J] la somme de 957 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé,

Condamne Mme [F] à payer à Mme [B] et M. [J] la somme de 4 065 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Dit que l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge à hauteur de 650 euros par mois sera due du 1er novembre 2022 au 4 août 2023 ;

Déclare recevable la demande de Mme [F] au titre des dégradations locatives ;

Condamne Mme [B] et M. [J] à payer à Mme [F] la somme de 595,95 euros au titre des dégradations locatives ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Sylvie COLLIÈRE