Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 4 février 2025, n° 21/05777

CA Montpellier
Confirmation 4 février 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Défaut de qualité de l'auteur de la convocation
La cour a confirmé que l'annulation de l'assemblée générale de 2018 entraînait la nullité de toutes les assemblées subséquentes, y compris celle du 28 juin 2019.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que les actions de La Caploc étaient justifiées par la contestation de la légalité de l'assemblée.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 févr. 2025, n° 21/05777
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/05777
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud LAURENTJean Luc ENOUEve TRONEL PEYROZ
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ 12 ] sise c/ S.C.I. LA CAPLOC

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05777 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PE7T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 SEPTEMBRE 2021

Tribunal Judiciarie de BÉZIERS

N° RG 19/02149

APPELANTE :

Syndic de copropropriétaires RESIDENCE THALACAP

Syndicat des copropriétaires de la résidence [12] sise [Adresse 9]), pris en la personne de son Syndic en exercice la société FONCIA SOGI PELLETIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 6] [Adresse 8][Localité 5], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Eve TRONEL substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LA CAPLOC

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière La Caploc est copropriétaire au sein de la résidence Thalacap, située au [Localité 7].

Le 25 septembre 2019, la société La Caploc a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2019 et sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

Annulé l’assemblée générale du 28 juin 2019 ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Condamné le [Adresse 10] Thalacap à payer à la SCI La Caploc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamné le [Adresse 11] aux dépens ;

Accordé à Maître Enou le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la communication de la liste des copropriétaires et au visa de l’article 32 du décret du 17 mars 1967, les premiers juges ont dit qu’aucun texte ne prévoyait expressément qu’un copropriétaire puisse demander au syndic la communication de cette liste, qui contenait au surplus des éléments de nature personnelle, qu’ainsi, cette liste, nécessaire pour le syndic aux fins d’exercer sa mission, mais contenant des éléments relatifs à la vie privée de chaque copropriétaire, n’avait pas à être systématiquement communiquée à un copropriétaire qui en ferait la demande.

Au cas d’espèce, s’agissant de la demande de la société La Caploc d’obtenir la liste à jour des copropriétaires, les premiers juges ont considéré que la feuille de présence et d’émargement correspondait à cette demande, expurgée de tout élément à caractère personnel, en l’absence d’un doute que pourrait faire naître la demanderesse.

Sur l’interdiction faite au syndicat des copropriétaires de voter s’il détient des lots de la copropriété et au visa de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 2, qui prévoit que le syndicat peut acquérir lui-même à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif, qu’il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent, mais qu’il ne dispose pas de voix en assemblée générale au titre des parties privatives acquises par lui, qu’en pareilles circonstances, il est admis qu’il convient de déduire du total des voix, les tantièmes afférents aux lots appartenant au syndicat, les premiers juges on dit que tel n’était pas été le cas en l’espèce puisque le syndicat des copropriétaires reconnaissait, non seulement que les tantièmes acquis par lui avaient été compris dans le calcul total des tantièmes et qu’il avait donné mandat au copropriétaire [I] aux fins d’être représenté et voter au cours de l’entière assemblée générale du 28 juin 2019, qui devait, par conséquent, être annulée.

Surabondamment, sur l’absence de vote de l’assemblée générale sur la répartition des charges et au visa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, les premiers juges ont relevé que l’assemblée générale du 3 mai 2010 avait autorisé une série de travaux au sein de la copropriété, avec modification de l’état descriptif de division, que pour autant, ces travaux avaient consisté en des travaux de suppressions, de divisions de lots suivis de cessions, que l’assemblée générale n’avait pas décidé de la nouvelle répartition des charges, que par la suite, l’état descriptif de division avait été modifié le 20 décembre 2010 et le 14 février 2012, sans que cela puisse valoir modification contractuelle du règlement de copropriété, qu’ainsi, le règlement de copropriété n’avait pas été modifié à l’unanimité pour la nouvelle répartition des charges, que pas davantage, aucune assemblée générale n’avait statué sur cette même nouvelle répartition des charges et qu’aucun copropriétaire n’avait saisi le tribunal à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire sur le fondement de l’article précité, dernier alinéa.

Les premiers juges en ont tiré pour conséquence que l’assemblée générale litigieuse, à laquelle avaient participé les propriétaires des lots nés de la division, était nulle dès lors que celle-ci n’avait pas donné lieu à une approbation de la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 septembre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 7 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

« Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2019,

Vu la feuille de présence et les pouvoirs,

Vu les dispositions des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965, et 7, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967,

Vu le jugement dont appel ;

Débouter la SCI La Caploc de son appel incident ;

Confirmer le jugement dont appel s’agissant de la demande de communication de pièces ;

Le réformer pour le surplus ;

Débouter la SCI La Caploc de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la SCI La Caploc à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance. »

Pour l’essentiel, sur la demande de réformation du jugement quant au vote du syndicat des copropriétaires, celui-ci soutient que les premiers juges ont soulevé d’office ce moyen, tiré de l’interdiction faite au syndicat des copropriétaires de voter s’il détient des lots de la copropriété, pour annuler l’assemblée générale du 28 juin 2019.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires estime que ce moyen était infondé et entend rappeler qu’il est de jurisprudence constante que l’erreur matérielle dépourvue d’incidence sur le sens des décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas de nature à entrainer la nullité des résolutions en cause.

En l’espèce, il souligne que les résolutions 1 à 12, 21 et 24 ont été voté à l’unanimité, que si sont déduits les tantièmes du syndicat des copropriétaires, ces résolutions demeurent votées à l’unanimité, que s’agissant des résolutions, 13 et 23, celles-ci ont été rejetées, de sorte que la prise en compte ou non des voix du syndicat des copropriétaires est sans effet, enfin, que les résolutions 14 à 20, 22, 25 et 26 n’ont pas été mises au vote, qu’ainsi, il n’y a pas lieu à annulation.

S’agissant du moyen de nullité tenant au nombre de voix composant le syndicat des copropriétaires, celui-ci entend rappeler que l’argument de la société La Caploc selon lequel le nombre de voix constituant le syndicat des copropriétaires mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale, de 10 529, serait erroné et qu’en vertu du règlement de copropriété, il serait en réalité de 10 000, a déjà été porté devant le tribunal et la cour par elle dans le cadre des précédentes contestations, que le tribunal a, par quatre fois, rejeté cet argument, suivant jugements du 9 avril 2018, du 31 décembre 2018, du 25 avril 2019, du 29 juillet 2019 et du 10 mai 2021, que la cour l’a également jugé à quatre reprises, dans des arrêts en date des 28 mai 2019, 24 novembre 2020 et 7 décembre 2021,

S’agissant du moyen tiré de la nullité de l’assemblée générale pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation, le syndicat des copropriétaires expose que le syndic a été désigné lors de l’assemblée du 29 juin 2018 pour un mandat allant jusqu’au 30 juin 2019, que par un jugement du 13 septembre 2021, cet assemblée générale a été annulée, qu’il a interjeté appel de cette décision, que l’instance étant actuellement pendante devant la cour, sous le n° RG 21/05778, qu’il a sollicité qu’il soit sursis à statuer sur l’argument tire de la nullité pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation dans l’attente de la décision à intervenir dans cette instance qui, selon lui, réformera ledit jugement, de sorte qu’il y aura lieu de constater la parfait validité de la convocation.

S’agissant du moyen nouveau relatif aux pouvoirs, la société La Caploc contestant les votes des copropriétaires Yvernault et [Y], pour ce dernier, le syndicat des copropriétaires estime que l’argument est incompréhensible puisque l’intimée fait état de la feuille de présence et d’un pouvoir relatifs à l’assemblée générale du 29 juin 2018, qui n’ont rien à voir avec la présente procédure, puisqu’elle concerne l’assemblée générale qui s’est tenue le 28 juin 2019.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il résulte de la feuille de présence de cette assemblée que le copropriétaire [Y] était présent, qu’il n’y a donc pas de pouvoir à son nom pour cette assemblée.

S’agissant du copropriétaire Yvernault, la société La Caploc faisant état de ce que le pouvoir avait été donné à Mme [I], puis que son nom avait été barré et que celui-ci avait été confié à Mme [M], de la SCI Davant, le syndicat des copropriétaires avance qu’il n’y a là aucun motif d’annulation au motif que le pouvoir mentionne expressément la faculté de subdélégation.

Enfin, à titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société La Caploc à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il avance qu’elle lui cause un préjudice évident, le syndicat des copropriétaires ne pouvant sereinement faire voter les décisions impératives au fonctionnement de la copropriété et à la préservation de ses droits. Il ajoute que la société La Caploc entrave manifestement le bon fonctionnement de la copropriété car non seulement les copropriétaires craignent de voter mais, également, les décisions prises ne peuvent être appliquées tenant l’existence des contestations élevées par elle.

Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2024, la société La Caploc demande à la cour de :

« Vu les articles d’ordre public 8, 10-1, 11, 15-1, 18, 21, 24, 22, 25, 42 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 7, 9, 11, 11-8°, 13, 14, 15, 12, 19-2, 32, 33, 55 et 59 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute clause contraire aux dispositions des articles notamment 6 à 37 de la loi sont réputées non écrites, de sorte que les dispositions de l’article 16 d’ordre public ne peuvent pas être transgressées et sans avoir à démontrer l’existence d’un grief,

Vu l’article 1192 du code civil,

Vu les articles 563 et 954 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement du 13 septembre 2021 en ce qu’il accepte l’absence de communication par le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap de la liste des copropriétaires de l’ensemble immobilier ;

Déclarer irrecevables et rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap ;

Confirmer le jugement du 13 septembre 2021 en ce qu’il annule l’assemblée générale du 28 juin 2019, ordonne l’exécution provisoire, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap à payer à la SCI La Caploc la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap aux dépens ;

Annuler l’entière assemblée du 28 juin 2019 pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation de l’assemblée du 28 juin 2019 ;

Annuler les résolutions 1 à 24 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] pour comptabilisation lors des votes de 10 529 millièmes au titre de l’ensemble du syndicat alors que le règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties selon l’article 8 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, mentionne que le syndicat totalise 10 000 millièmes, aucune liste des copropriétaires n’étant communiquée aux débats, le syndicat n’entendant pas se soumettre à ses risques et périls aux dispositions de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 ;

Annuler la résolution 1 portant sur l’élection du président de séance de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] adoptée à l’unanimité lors du vote par 6921 millièmes en ce compris les 64 millièmes du lot 115 appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] qui a voté, ce qui lui est interdit, par un mandataire en vertu d’un pouvoir qui sera jugé nul et de nul effet ;

Annuler les résolutions 2 à 24 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] en conséquence de l’annulation de la première résolution de l’assemblée du 28 juin 2019 pour défaut d’élection régulière d’un président de séance et encore pour comptabilisation lors des votes des 64 millièmes du lot 115 appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap qui a voté par un mandataire et pour comptabilisation de 529 millièmes supplémentaires illicites et inopposables au concluant au visa du règlement de copropriété qui indique que l’ensemble immobilier totalise 10 000 millièmes ;

Annuler les résolutions 1 à 24 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] pour comptabilisation lors des votes de 10 529 millièmes au titre de Pensemble du syndicat alors que le règlement de copropriété, qui constitue la loi des parties selon l’article 8 d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, mentionne que le syndicat totalise 10 000 millièmes, aucune liste des copropriétaires n’étant communiquée aux débats, le syndicat n’entendant pas se soumettre aux dispositions de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 ;

Annuler les résolutions 1 à 24 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] pour comptabilisation lors des votes des 133 millièmes du lot 31 qui d’après la feuille de présence appartient à [Y] alors que le syndicat produit lors de la procédure de l’assemblée du 29 juin 2018 un pouvoir établi par [C] pour voter pour le lot 31 affecté de 133 millièmes ;

Annuler les résolutions 1 à 24 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 de la copropriété de la résidence [12] pour comptabilisation lors des votes des 106 millièmes du lot 35 qui d’après la feuille de présence appartient à Yvernault qui a voté par un mandataire mais qui n’est pas celui qu’il a désigné lui-même de sorte que le vote illicite sera annulé ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap à payer à la SCI La Caploc la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d’appel, avec bénéfice au profit du concluant de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et dépens dont distraction au profit de l’avocat du concluant, par application de l’article 699 du code de procédure civile. »

Pour l’essentiel, dans le dispositif de ses dernières conclusions, la société La Caploc demande la confirmation du jugement dont appel, principalement pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2019.

Pour le surplus, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé de cette motivation et des autres moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la régularité de l’assemblée générale du 28 juin 2019

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires, qui est habituellement convoquée par le syndic, de sorte que son mandat doit être valable à la date à laquelle les convocations sont adressées aux copropriétaires.

Il est constant que l’annulation de l’assemblée générale désignant le syndic entraîne la remise en cause de toutes les assemblées générales ultérieures, même si ces assemblées générales restent valables tant qu’elles ne sont pas annulées.

En l’espèce, il doit être relevé que le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, qui avait prononcé l’annulation de l’assemblée générale de la résidence Thalacap du 29 juin 2018, laquelle assemblée avait désigné à compter du 29 juin 2018 et jusqu’au 30 juin 2019 la société Foncia Sogi Pelletier en qualité de syndic, a fait l’objet d’une confirmation suivant un arrêt rendu le même jour par la présente cour, sous le numéro RG 21-5778.

La nullité de l’assemblée générale du 29 juin 2018 entraine donc avec elle la nullité de la désignation du syndic qui, par voie de conséquence, n’avait plus qualité pour convoquer des assemblées générales ultérieures, dont celle du 28 juin 2019, qui est donc entachée de nullité.

En conséquence, par motif substitué, il y a lieu d’annuler cette assemblée générale et de confirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, qui a fait droit à la demande de la société La Caploc visant à voir annuler ladite assemblée.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap sera condamné aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap, qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à la société La Caploc la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec bénéfice, au profit de la société La Caploc, de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Thalacap à payer à la société La Caploc la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel, et ce avec bénéfice de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le [Adresse 10] Thalacap aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente