N° Minute : [Immatriculation 2]/296

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 03 Juillet 2025

N° RG 23/01290 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HKDQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 07 Août 2023, RG 22/00115

Appelante

S.C.I. ROGER’S prise la SELARL ETUDE [U] & GUYONNET, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI ROGER’S, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL JACK CANNARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DES SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocat au barreau D’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 06 mai 2025 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 février 2008, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie (ci après la société CRCAMS) a consenti à la SCI Roger’s un prêt immobilier in fine d’un montant de 150 000 euros, au taux d’intérêt annuel fixe de 5,1%, remboursable sur une durée de 144 mois hors anticipation, dont 143 mois de différé d’amortissement.

Se plaignant d’échéances impayées, par courrier adressé en recommandé du 7 juillet 2020, la société CRCAMS aurait mis en demeure la SCI Roger’s de s’acquitter des sommes dues, dans un délai de 15 jours, sous réserve de prononcer la déchéance du terme.

Faute de paiement spontané, le 15 janvier 2021, la société CRCAMS a prononcé la déchéance du terme et sollicité le paiement par la SCI Roger’s de la somme de 161 240,32 euros.

Par acte du 11 janvier 2022, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie a fait assigner la SCI Roger’s devant le tribunal judiciaire d’Annecy en vue d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes dues.

Par jugement contradictoire du 7 août 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

déclaré irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique, par la SCI Roger’s le 3 février 2023,

dit que la déchéance du terme du prêt n°00000086857 souscrit par la SCI Roger’s auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie a été prononcée à tort,

condamné la SCI Roger’s à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie, la somme de 157 375 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie aux dépens de l’instance dont distraction,

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté toutes demandes des parties plus amples ou contraires.

Par déclaration du 27 août 2023, la SCI Roger’s a interjeté appel de la décision.

Par jugement en date du 13 octobre 2023, le tribunal judiciaire a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Roger’s. La Selarl Etude [U] & Guyonnet a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI Roger’s représentée par la Selarl Etude [U] & Guyonnet demande à la cour de :

la recevoir en son appel et l’en dire bien fondée,

confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le devoir de mise en garde,

condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie à régler la somme de 150 740,32 euros,

compenser ce montant avec les sommes qu’elle doit éventuellement

condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour cette dernière au profit de M^e Forquin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

débouter la SCI Roger’s et la SELARL Etude [U] & Guyonnet en qualité de liquidateur de la SCI Roger’s de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Roger’s au paiement des sommes dues,

réformer le jugement en ce qu’il a prononcé la déchéance du droit aux intérêts et réduit la clause d’indemnité à la somme de 1 euro,

En conséquence,

juger qu’elle a prononcé conformément au contrat de prêt la déchéance du terme de manière régulière,

juger que l’indemnité de résiliation n’est pas abusive,

fixer au passif de la SCI Roger’s à titre privilégié la somme de 167 369,46 euros outre intérêts au taux contractuel de 5,10% sur la somme de 150 740,32 euros du 3 novembre 2021jusqu’à parfait paiement,

condamner la SELARL Etude [U] & Guyonnet en qualité de liquidateur de la SCI Roger’s à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SELARL Etude [U] & en qualité de liquidateur de la SCI Roger’s aux entiers dépens, avec application au profit de la SCP Bremant-Gojon-Glessinger-Sajous, avocats, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la déchéance du terme

Il résulte du contrat de prêt litigieux (pièce banque n°5) que le prêteur a la possibilité de se prévaloir de l’exigibilité immédiate du prêt, en capital, intérêts et accessoires, en cas de non paiement des sommes exigibles d’une seule échéance, malgré une mise en demeure de régulariser, adressée à l’emprunteur, par tout moyens, et restée sans effet pendant 15 jours.

Il résulte d’un courrier en date du 7 juillet 2020, adressé par la société CRCAMS à la SCI Roger’s que la première mettait en demeure la seconde de régulariser, dans un délai de 15 jours, des impayés concernant un prêt n°0000041097 pour un montant de 419 575,22 euros et concernant le prêt litigieux (n°00000086857) pour un montant de 713,09 euros (pièce banque n°9). Puis, par courrier en date du 15 janvier 2021, la banque prononçait la déchéance du terme du prêt litigieux en visant une échéance impayée du mois de janvier 2021 (pièce banque n°11). C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que, en visant une autre échéance impayée que celle qui a motivé la mise en demeure, la société CRCAMS ne démontrait pas que la SCI Roger’s n’avait pas régularisé cette échéance dans le délai imparti. A ce titre, la banque ne peut pas valablement invoquer le caractère commun aux deux prêts de la déchéance du terme. La nouvelle mise en demeure sur laquelle elle s’appuie, en date du 7 janvier 2021 (pièce n°18), ne vise en effet que le premier prêt et non le prêt litigieux. Enfin, aucune clause du premier contrat de prêt ne prévoit qu’en cas de déchéance du terme de ce prêt, la banque serait en mesure d’exiger le paiement immédiat des tous les autres engagements de la SCI Roger’s pris auprès d’elle. Chaque contrat de prêt est indépendant et ne prévoit en effet que l’exigibilité immédiate 'du présent prêt’ et la formule 'exigibilité immédiate de la totalité de sa créance’ qui figure par ailleurs ne peut s’entendre que de la seule créance née du prêt concerné.

Il en résulte que c’est par une exacte interprétation des éléments de fait et de droit que le tribunal a jugé que la déchéance du terme du prêt litigieux n’avait pas été prononcée régulièrement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2. Sur les sommes dues en principal et intérêts

Il n’est pas contesté que les intérêts du prêt litigieux, de type 'in fine', sont calculés sur la totalité du capital et réglés mensuellement avant l’échéance finale qui est intervenue le 10 octobre 2021. La SCI Roger’s ne conteste pas avoir cessé le paiement des mensualités correspondant à ces intérêts depuis le mois de janvier 2021. Ainsi, la banque demande le paiement du capital emprunté qui aurait dû être réglé au mois d’octobre 2021 (150 000 euros), outre le montant des intérêts, soit une somme mensuelle de 637,50 euros pendant 10 mois (janvier 2021 à octobre 2021), conduisant à un total de 156 375 euros (conclusions p.2). Elle ne demande toutefois le taux d’intérêt contractuel de 5,10% que sur la somme de 150 740,32 euros.

Il résulte du contrat de prêt que toute somme non payée à son échéance ou à sa date d’exigibilité donnera lieu de plein droit et sans mise en demeure préalable, au paiement d’intérêts de retard dont le taux est égal au taux du prêt majoré de 3 points. C’est donc à tort que le tribunal a écarté les intérêts contractuels affectant les sommes dues pour ne retenir que le taux légal. La cour constate néanmoins que la société CRCAMS ne sollicite que le taux d’intérêt contractuel sans majoration (5,10%) et uniquement sur une somme de 150 740,32 euros à compter du 3 novembre 2021.

Dans la mesure où la SCI Roger’s ne conteste pas être débitrice des sommes ci-dessus rappelées, il convient, réformant en cela le jugement déféré de fixer au passif de la SCI Roger’s une somme de 156 375 euros (150 000 + 6 375), outre intérêts au taux contractuel de 5,10% sur la somme de 150 740,32 euros à compter du 3 novembre 2021 et à compter de la date du jugement déféré pour le surplus.

3. Sur la clause pénale

Le contrat de prêt litigieux prévoit que, si pour parvenir au recouvrement de sa créance le prêteur exerce des poursuites, l’emprunteur s’oblige à lui payer, outre les dépens mis à sa charge, une indemnité forfaitaire de 7% calculée sur le montant des sommes exigibles, avec un minimum de 2 000 euros.

La société CRCAMS estime qu’il s’agit d’une clause contractuelle et non d’une clause pénale et que c’est une indemnité permettant de compenser les frais engagés. Elle sollicite le paiement d’une somme de 10 500 euros couvrant le 'dommage’ et les frais engagés.

L’article 1231-5 du code civil dispose que : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'.

La clause ci-dessus rappelée ne prévoit rien d’autre que le paiement d’une somme forfaitairement fixée résultant d’un manquement à l’exécution contractuelle. La banque, dans ses écritures, emploie elle-même le terme 'dommage’ pour justifier sa demande. C’est donc à bon droit que le tribunal a estimé que cette clause était une clause pénale. De la même manière, c’est par une exacte appréciation des éléments de fait et de droit que le tribunal a jugé cette clause manifestement excessive. En effet, elle s’élève à 7% des sommes dues, alors même qu’un intérêt de retard très élevé (taux contractuel + 3 points) est déjà prévu sur ces mêmes sommes. En outre, la société CRCAMS, dans ses écritures, appuie sa demande notamment sur la procédure concernant l’autre prêt souscrit avec un capital emprunté bien plus élevé, prêt qui ne relève pas de la présente cause. Il est vrai que, selon la banque, ce prêt aurait débouché sur une procédure de saisie immobilière. Toutefois, aucune raison ne permet de faire supporter par l’emprunteur les frais de cette procédure dans le cadre du présent litige qui concerne un autre prêt. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a ramené le montant de la clause pénale au montant d’un euro, montant qui sera également fixé au passif de la SCI Roger’s. Le jugement sera réformé en ce sens.

4. Sur le devoir de mise en garde

Le devoir de mise en garde consiste, pour un établissement de crédit, à alerter l’emprunteur ou la caution sur l’inadaptation de son engagement au regard de ses capacités financières et sur le risque d’endettement qui en résulte. Il n’existe toutefois qu’envers une personne non-avertie, étant précisé qu’un emprunteur professionnel ne peut être, de facto, considéré comme un emprunteur averti.

En l’espèce, la qualité d’emprunteur averti ne saurait résulter du seul fait qu’il est, en l’espèce, une société civile immobilière. La jurisprudence constante considère que le caractère averti d’une personne morale s’apprécie en la personne de son représentant au moment de l’engagement litigieux (cass. com. 4 janvier 2023, n°15-20-117, publié au Bulletin). Or aucun élément du dossier ne permet d’établir que Mme [Y] [N] [S] associée-gérante de la SCI Roger’s avait des compétences particulières en matière de droit bancaire ou de finances. Dès lors l’emprunteur doit être considéré comme non-averti.

Il appartient à l’emprunteur ou à la caution qui invoque un manquement au devoir de mise en garde d’apporter la preuve de l’inadaptation du concours ou du risque d’endettement excessif qui en résulterait. Or la SCI Roger’s ne verse, au soutien de sa prétention, que deux avis déclaration d’impôt de 2006 et 2007 montrant, pour la première année un déficit de 5 661 euros et, pour la seconde, un revenu net de 2 762 euros. Or ces documents sont insuffisants à caractériser un risque d’endettement excessif s’agissant du prêt litigieux lequel était garanti par un cautionnement de la société CAMCA assurances (pièce banque n°8) et par l’affectation de la valeur totale d’un contrat de capitalisation. La SCI Roger’s ne permet pas à la cour de porter une appréciation sur le contexte global de l’emprunt étant entendu que, de manière générale, les opérations de prêt de type 'in fine’ s’accompagnent d’autres opérations permettant d’assurer le remboursement des intérêts avant l’échéance finale et celui de cette échéance finale.

Par ailleurs, alors que la SCI Roger’s expose le caractère ruineux du prêt en raison de son coût total qui ne correspondrait pas aux conditions habituellement consenties, il sera relevé que l’opération elle-même n’a pas un caractère habituel. Il s’agit en effet d’un prêt in fine avec des intérêts se calculant pour leur totalité sur le montant total du capital emprunté sur la base d’un différé de 143 mois. Le coût élevé de l’opération est lié à la nature même de celle-ci par ailleurs clairement énoncé dans les conditions particulière du prêt accepté par l’emprunteur.

Ainsi, la SCI Roger’s ne démontre pas la réalité du risque d’endettement excessif auquel elle aurait été exposée au moment du prêt litigieux. Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Selarl Etude [U] & Guyonnet, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Roger’s qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Bremant-Gojon-Glessinger-Sajous par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par l’appelant partie des frais irrépétibles exposés par la société CRCAMS en première instance et en appel. La Selarl Etude [U] & Guyonnet sera condamnée, es-qualité de mandataire liquidateur de la SCI Roger’s à lui payer la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Réforme partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,

Dit que la déchéance du terme du prêt n°00000086857 souscrit par la SCI Roger’s auprès de la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie n’a pas été régulièrement prononcée,

Fixe au passif de la SCI Roger’s une somme de 156 376 euros, outre intérêts au taux contractuel de 5,10% sur la somme de 150 740,32 euros à compter du 3 novembre 2021 et au taux légal pour le surplus à compter du 7 août 2023,

Déboute la SCI Roger’s prise en la personne de la Selarl Etude [U] & Guyonnet, mandataire liquidateur, de sa demande en dommages et intérêts,

Condamne la Selarl Etude [U] & Guyonnet, ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI Roger’s aux dépens de première instance et d’appel, la SCP Bremant-Gojon-Glessinger-Sajous, avocat étant autorisée à recouvrer directement auprès d’elle ceux d’appel dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne la Selarl Etude [U] & Guyonnet, ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI Roger’s à payer à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 03 juillet 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et M^me Sylvie DURAND, Greffière, pour le prononcé.

La Greffière La Présidente

Copies :

03/07/2025

M^e Christian FORQUIN

+ GROSSE

la SCP BREMANT GOJON

GLESSINGER [J]

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