N° Minute : [Immatriculation 2]/398

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 06 Novembre 2025

N° RG 24/00618 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HPDU

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 12 Avril 2024, RG 1124000015

Appelant

OPAC SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal

Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [H] [S], dont la dernière adresse connue est [Adresse 6]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 09 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 9 août 2018, l’OPAC Savoie a donné à bail à M. [H] [S], un logement à usage d’habitation situé immeuble "Le Grésivaudan [Adresse 1] [Localité 8] pour un loyer mensuel de 274,65 euros.

Un litige est né entre les parties, l’OPAC Savoie se prévalant d’agissements graves et répétés de la part de M. [S] nuisant à la sécurité et à la tranquillité de l’immeuble.

Par acte du 12 octobre 2023, l’OPAC Savoie a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Puis, par acte du 5 janvier 2024, l’OPAC Savoie a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail en raison de l’absence de jouissance paisible des lieux et ordonner l’expulsion du locataire.

Par jugement réputé contradictoire du 12 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de jouissance paisible des locaux loués par M. [S],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2018 entre l’OPAC de la Savoie et M. [S] concernant le logement à usage d’habitation situé immeuble '[Adresse 7] sont réunies à la date du 24 novembre 2023,

— en conséquence, ordonné à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

— dit qu’à défaut pour M. [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPAC de la Savoie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

— condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 875,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2023, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 3 mai 2024, l’Organisme OPAC Savoie a interjeté appel du jugement, en sollicitant sa réformation en ce qu’il :

— déboute l’OPAC de la Savoie de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de jouissance paisible des locaux loués par M. [S],

— condamne M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 875,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec intérêts au taux légal,

— condamne M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l’Organisme OPAC Savoie demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé l’appel formé par l’OPAC Savoie contre le jugement déféré,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de jouissance paisible des locaux loués par M. [S],

— condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 875,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2023, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

— condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que M. [S] ne respecte pas son obligation de jouir paisiblement du logement appartenant à l’OPAC de la Savoie,

— prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à M. [S] le 9 août 2018 du fait des troubles de jouissance commis par celui-ci dans l’exécution dudit bail sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 28 050,05 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives impayées au 4 juin 2025, dépôt de garantie de 274,65 euros déduit,

— condamner M. [S] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner M. [S] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés, avocats.

La déclaration d’appel a été signifiée à M. [S] le 20 juin 2024 (à personne), lequel n’a pas constitué avocat. L’OPAC a déposé ses premières conclusions le dimanche 5 août 2024, qu’elle a signifiées le 7 août 2024 à la personne de M. [S]. Les dernières conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par acte du 9 juillet 2025 (procès-verbal de recherches infructueuses).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail :

Par le jugement du 12 avril 2024, signifié le 25 avril 2024, et devenu définitif sur ce chef de dispositif, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies le 24 novembre 2023, et, en conséquence, a ordonné à M. [S] de libérer les lieux et de restituer les clés.

Il en résulte que le bail est résolu depuis le 24 novembre 2023. De surcroît il ressort d’un procès-verbal d’expulsion du 16 octobre 2024 que l’OPAC de Savoie a repris possession des locaux. La demande tendant à prononcer la résiliation du bail est devenue sans objet, le prononcé de la résiliation n’intervenant qu’à la date à laquelle la cour statue. Le jugement est confirmé en ce qu’il la rejette.

Par ailleurs le tribunal a prononcé l’expulsion, et il n’a pas été interjeté appel de ce chef. De surcroît l’expulsion est déjà intervenue. La demande tendant à une seconde décision d’expulsion est sans objet et sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’une somme de 28 050,05 euros :

L’OPAC de Savoie sollicite la condamnation de M. [S] à une somme de 28 050,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et des réparations locatives.

Il y a lieu dans un premier temps de distinguer l’arriéré locatif recouvrant les loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés d’une part, et les réparations locatives, correspondant à une demande indemnitaire, d’autre part.

Sur l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, le tribunal a fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, et cette décision est devenue définitive.

En application de l’article 954 du code de procédure civile M. [S], qui ne conclut pas devant la cour, est réputé s’approprier les motifs du jugement qui a retenu que l’arriéré locatif représentait 875,78 euros, échéance de décembre 2023 incluse, après soustraction de frais de commandement de payer que l’OPAC avait intégrés dans son décompte.

A la lecture du décompte du 15 février 2024, et au vu des avis d’échéances de novembre 2023 à janvier 2024 inclus qui sont régulièrement produits en appel, il apparaît que M. [S] restait devoir au bailleur au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés à l’échéance de janvier 2024 incluse, la somme de 1100,62 – 65,27 – 68,98 = 966,37 euros, ce après déduction des 'frais de commandement de payer’ (déjà inclus dans les dépens par le jugement) et 'frais de poursuite’ indûment mis en compte (pièces 15 et 17 de l’OPAC).

Par ailleurs les avis d’échéances d’indemnités d’occupation des mois de février à juin 2024 inclus (pièce 22) permettent de constater que M. [S] est débiteur au titre de cette nouvelle période d’un arriéré d’indemnités d’occupation de (190,37 x 3) + 182,75 + 457,88 = 1 211,74 euros, déduction déjà faite d’une somme de 250 euros mise en compte à tord en mai 2024 sous la mention 'dommages-intérêts art 700", alors que le jugement constitue un titre exécutoire à cet égard, ainsi que d’une somme de 116,71 euros injustement mise en compte au titre de 'frais de poursuite'. En revanche l’avis de juin 2024 indique que l’indemnité d’occupation de juin 2024 à prendre en compte à compter du mois de juin 2024 est plus élevée et s’élève désormais à 457,88 euros en l’absence d’APL et de RLS.

L’OPAC ne produit pas les avis d’échéance de juillet 2024 à octobre 2024, ni de décompte détaillé pour cette période. Le dernier décompte au 4 juin 2025 part d’un solde débiteur au 1er novembre 2024.

Toutefois au vu de l’indemnité d’occupation du mois de juin 2024, les indemnités d’occupation de juillet 2024 à septembre 2024 représentent 1373,64 euros, et celle due du 1er octobre 2024 jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur selon PV d’expulsion du 16 octobre 2024 représente 236,32 euros au prorata temporis.

Un dépôt de garantie de 274,65 euros est à déduire ainsi qu’il ressort du contrat et de l’avis d’échéance du mois de novembre 2024. En outre des régularisations de charges ('régul’ de chauffage, charges communes, eau chaude et taxe OM) représentant – 89,80 et – 496,87 euros doivent également être déduites selon l’OPAC au vu des indications fournies dans les avis d’échéance de novembre 2024 et avril 2025 produites en pièce 36 et dans le dernier décompte. En revanche les 'frais de poursuite’ mis en compte par l’OPAC dans ces avis et dans son dernier relevé de compte au 4 juin 2025 ne correspondent pas à un arriéré locatif.

Au regard de tout ce qui précède, l’arriéré locatif en loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 16 octobre 2024 inclus, arrêté au 4 juin 2025, représente au total 2 926,75 euros, dépôt de garantie déjà déduit.

Sur les réparations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, s’il est fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre comme tels, sauf la preuve contraire.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ces textes, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives, mais dès que l’existence d’un désordre est établie, c’est au preneur de démontrer qu’il a eu lieu sans sa faute, c’est-à-dire qu’il n’en est pas l’auteur, ni personne de son fait, ou qu’il résulte d’un cas de force majeure ou qu’il est dû à l’usure normale ou à la vétusté.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 9 août 2018 indique que le logement était en bon état. Le procès-verbal (PV) d’inventaire du 16 octobre 2024 d’une part, qui comporte des photographies attestant du très mauvais état des locaux repris, et le PV de constat de l’état des lieux de sortie du 19 janvier 2025, permettent de constater que le logement a été rendu très encombré, dans un état sale et globalement très dégradé, à l’exception de quelques éléments en 'état d’usage’ ou en bon état. Les nombreux désordres décrits par la commissaire de justice ne relèvent pas de la simple vétusté mais procèdent de réelles dégradations s’agissant d’éléments encombrants abandonnés, de la grande saleté des locaux, de multiples trous dans les murs, de taches, de tags, de brûlures et poinçons au sol, de multiples éléments et revêtements 'hors d’usage'.

L’OPAC produit une liste des réparations locatives non effectuées totalisant 16 827,54 euros, en lien avec les dégradations constatées. Au vu de cette liste et de la comparaison de l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie la somme de 16 827,54 euros est à mettre en compte.

En outre l’OPAC produit trois factures totalisant 5 870,92 euros au titre de prestations de nettoyage, de déblais de contenu insalubre, de nettoyage et désinfection, ainsi que de petite fourniture, et de suppression d’un branchement sur la prise des communs dans la cave. Les dégradations constatées dans les PV précités justifient qu’il soit fait droit à la demande en indemnisation correspondante.

En conséquence les réparations locatives représentent 22 698,46 euros pour l’appartement.

En définitive, au vu des pièces nouvelles produites en appel, il convient de condamner M. [S] à verser à l’OPAC la somme totale de 25 625,21 euros et d’infirmer le jugement quant au montant de la condamnation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. [S], débiteur et partie perdante, devra supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile, et il est équitable qu’il soit condamné à verser à l’OPAC Savoie la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de la somme déjà allouée en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté l’OPAC de la Savoie de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de jouissance paisible des locaux loués par M. [S],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 août 2018 entre l’OPAC de la Savoie et M. [S] concernant le logement à usage d’habitation situé immeuble 'le [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 novembre 2023,

— condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [S] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 875,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2023, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

Statuant à nouveau sur cette disposition infirmée,

Condamne M. [H] [S] à payer à l’OPAC Savoie (Office Public de l’Habitat), établissement public à caractère industriel et commercial, la somme totale de 25 625,21 euros, au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et réparations locatives impayées au 4 juin 2025, dépôt de garantie de 274,65 euros déjà déduit,

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant à ordonner une seconde fois l’expulsion de M. [H] [S],

Condamne M. [H] [S] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés, avocats,

Condamne M. [H] [S] à verser à l’OPAC Savoie la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 06 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

06/11/2025

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

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