NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Mai 2026

N° RG 23/01001 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HI3W

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 04 Mai 2023

Appelante

S.A.S. DU ROCH, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Marion CELISSE, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Maylis MOTTE, avocat plaidant au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Intimée

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 mars 2026

Date de mise à disposition : 12 mai 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte du 8 novembre 2017 publié au Service de Publicité Foncière et de l’Enregistrement (SPFE) de [Localité 1], la société Du Roch a acquis un hôtel composé de 2 bâtiments élevés d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et 5 étages, sis [Adresse 3] à [Localité 2], pour un montant de 18.500.000 euros. La société Du Roch s’est acquittée auprès du Trésor Public des droits de mutation pour la somme de 1.074.230 euros.

Par acte complémentaire du 25 mai 2021, la société Du Roch a pris l’engagement d’effectuer des travaux de remise à neuf de l’immeuble dans le délai de 4 ans, aux fins d’être exemptée du paiement des droits de mutation au visa de l’article 1594-0 G A du code général des impôts.

Suivant réclamation contentieuse du 1er juin 2021 reçue par l’administration fiscale le 3 juin 2021, la société Du Roch a sollicité la restitution des droits de mutation réglés suite à l’acquisition de l’immeuble en raison de l’engagement de réaliser des travaux de remise à neuf pris dans l’acte complémentaire.

Par décision du 7 avril 2022, la Direction Régionale des Finances Publiques a déclaré la réclamation de la société Du Roch irrecevable comme étant prescrite en application de l’article R.196-1 du livre des procédures fiscales.

Par acte d’huissier du 3 juin 2022, la société Du Roch a assigné la Direction Générale des Finances Publiques devant le tribunal judiciaire de Chambéry au visa des articles 1594 OG et 1594 du code général des impôts, afin de voir prononcer le dégrèvement des droits de mutation d’un montant de 1.074.230 euros réglés en 2017 et la condamnation de la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens et frais de procédure.

Par jugement du 4 mai 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

— Déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande de la société Du Roch aux fins de dégrèvement des droits de mutation au taux prévu par l’article 1594 D du Code général des impôts ;

— Condamné la société Du Roch à payer à la Direction Générale des Finances Publiques la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Débouté la société Du Roch de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la société Du Roch aux entiers dépens ;

— Constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Au visa principalement des motifs suivants :

L’engagement de construire pris postérieurement à l’acquisition dans un acte complémentaire n’est pas en tant que tel un élément nouveau susceptible de rouvrir le délai de réclamation ;

Aucune des pièces versées aux débats ne permet de retenir l’existence d’un élément nouveau indépendant de la volonté de la société Du Roch et ayant présidé à cet acte complémentaire et il lui était au contraire possible d’opter dès l’acquisition pour l’engagement de construire à neuf lui permettant de bénéficier du régime dérogatoire de l’article 1594-0 G A du Code général des impôts ;

Le point de départ du délai de prescription de la réclamation doit donc être fixé à la date du versement des droits de mutation à titre onéreux, en l’absence d’application du délai dérogatoire prévu par l’article R* 196-1 c/ du livre des procédures fiscales de sorte que le délai de prescription opposable à la société Du Roch pour solliciter le remboursement des droits de mutation expirait dans ces conditions au 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l’impôt soit le 31 décembre 2019.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 30 juin 2023, la société Du Roch a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 25 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Du Roch demande à la cour de :

— Annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 4 mai 2023, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dégrèvement des droits de mutation ;

— Dire et juger que selon la doctrine administrative l’engagement de bâtir prévu à l’article 1594 OG du CGI peut être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement (BOI-ENR-DMTOI-10-40 n° 270) ;

— Dire et juger que la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R* 196-1 du livre des procédures fiscales (BOI-EN R-DMT01-10-40n°270).

— Dire et juger que l’acte complémentaire du 25/05/2021 qu’elle a déposé et par lequel elle a pris l’engagement prévu par l’article 1594 OG du CGI) d’effectuer des travaux de remise à neuf de l’immeuble dans le délai de quatre ans, constitue le point de départ du délai de réclamation fixé à l’article R 196-1 du livre de procédure fiscale ;

— Prononcer en conséquence le dégrèvement des droits de mutation au taux prévu à l’article 1594 D du code général des impôts, qui ont été payés en 2017 et se sont élevés à la somme de 1.074.230 euros ;

— Condamner la Direction Générale des Finances Publiques aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société Du Roch fait notamment valoir que :

Les conditions de réalisation d’une rénovation lourde n’étaient pas réunies à la date de l’acquisition et les pourparlers puis l’accord de la mairie de [Localité 3] constituent des événements nouveaux susceptibles de rendre le projet réalisable ;

Ces événements étaient indépendants de sa volonté ;

Le point de départ du délai de réclamation fixé à l’article R 196-1 du livre de procédure fiscale ne peut être la date du versement des droits de mutation à titre onéreux afférents à l’acte de vente initial mais la date de l’élément nouveau constitué par le dépôt de l’acte complémentaire, de sorte qu’auxcune prescription ne peut lui être opposée.

Par dernières écritures du 12 janvier 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Direction Générale des Finances Publiques demande à la cour de :

— Juger que la demande d’annulation du jugement formée par l’appelante dans le dispositif de ses conclusions n’est fondée sur aucune des causes de nullité prévues par la loi ;

— Juger que faute d’avoir été saisie d’une demande de réformation ou d’infirmation du jugement par le dispositif des conclusions de l’appelante, la Cour n’est pas saisie d’une telle demande,

— Confirmer en conséquence le jugement dont appel ;

Subsidiairement et quand bien même la Cour s’estimerait saisie d’une demande de réformation,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable comme étant prescrite la demande présentée par la société Du Roch ;

— Débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes ;

— Rejeter ses demandes fondées sur les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

— La condamner reconventionnellement au versement d’une somme de 5.000 euros au profit de l’administration en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Direction Générale des Finances Publiques fait notamment valoir que :

Les conclusions de la société Du Roch visent l’annulation du jugement et ne saisissent pas la cour d’appel d’une demande d’infirmation ou de réformation, de sorte que la cour doit confirmer le jugement ;

La prise de l’engagement de construire postérieurement à l’acte d’acquisition, dans un acte complémentaire, ne constitue pas un événement nouveau susceptible de rouvrir le délai de réclamation dès lors qu’il dépend de la seule volonté de l’acquéreur ;

Le point de départ du délai de réclamation doit donc être fixé à la date du versement des droits de mutation à titre onéreux, ces droits ayant été versés spontanément, le délai de prescription expirait au 31 décembre de la deuxième année suivant le versement de l’impôt soit le 31 décembre 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 12 janvier 2026 a clôturé l’instruction de la procédure et l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

Motifs de la décision

I – Sur la saisine de la cour

En application de l’article 562 du Code de procédure civile, 'L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement.'

La jurisprudence retient de manière constante que lorsqu’un appel porte sur la nullité du jugement et non sur celle de l’acte introductif d’instance, la cour d’appel, saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, est tenue de statuer sur le fond quelle que soit sa décision sur la nullité. (Voir notamment 2e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-11.387, publié ou 3e Civ., 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-16.935, publié).

Doivent par ailleurs impérativement figurer au dispositif des conclusions de la partie appelante à la fois une demande tendant à l’infirmation ou à l’annulation de la décision entreprise (2e Civ.,31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.983 : sanction par caducité de la déclaration d’appel) et des prétentions (2e Civ., 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611, Bull. 2013, II, n° 230), sans quoi la caducité de la déclaration d’appel est encourue (2e Civ., 9 septembre 2021, pourvoi n° 20-17.263, publié). Il n’est pas exigé que figurent à ce dispositif les chefs de jugement expressément critiqués.

La déclaration d’appel formée par la société Du Roch n’est pas critiquée. Le dispositif des conclusions a été rappelé in extenso ci-avant et il comporte bien une demande d’annulation de la décision ainsi que des prétentions.

Il peut être constaté que bien que sollicitant l’annulation du jugement aux termes de ses écritures, la société Du Roch ne développe aucun moyen de nullité de la décision querellée et la cour ne peut dès lors que rejeter cette demande. Partant, elle est saisie de l’entier litige au fond quand bien même la société appelante n’a pas repris aux termes du dispositif de ses écritures, de demandes d’infirmation ou réformation des chefs du jugement.

Conformément à l’article 954 du Code de procédure civile, la cour n’est cependant tenue de répondre qu’aux prétentions émises auxquelles ne sont pas assimilables les demandes tendant à voir constater ou dire et juger qui ne tendent qu’à des constatations que la loi n’impose pas.

II – Au fond

L’article 1594-0 G du Code général des impôts énonce :

'Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement :

A. I. ' Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II. ' Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application du IV, de l’exécution des travaux prévus au I.

(…)

IV. ' Sur demande de l’acquéreur, une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre ans fixé au I peut être accordée par l’autorité compétente de l’Etat du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par décret. L’absence de notification d’un refus motivé de l’administration dans les deux mois de la réception de la demande vaut acceptation.

(…)'

La doctrine administrative admet que l’engagement d’effectuer les travaux dans le délai de 4 ans suivant l’acquisition, puisse être pris dans un acte complémentaire présenté au service des impôts du lieu de situation de l’immeuble en charge de l’enregistrement. En pareil cas, la restitution des droits de mutation perçus initialement peut être effectuée sur demande formulée dans les limites du délai de réclamation prévu à l’article R*196-1 du livre des procédures fiscales. (BOI-ENR-DMTOI-10-40, n°270).

L’article Article R*196-1 du Livre des procédures fiscales précise que :

'Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas :

a) De la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d’un avis de mise en recouvrement ;

b) Du versement de l’impôt contesté lorsque cet impôt n’a pas donné lieu à l’établissement d’un rôle ou à la notification d’un avis de mise en recouvrement ;

c) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation. Ne constitue pas un tel événement une décision juridictionnelle ou un avis mentionné aux troisième et cinquième alinéas de l’article L. 190.

Toutefois, dans les cas suivants, les réclamations doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas :

a) De la réception par le contribuable d’un nouvel avis d’imposition réparant les erreurs d’expédition que contenait celui adressé précédemment ;

b) Au cours de laquelle les retenues à la source et les prélèvements ont été opérés s’il s’agit de contestations relatives à l’application de ces retenues ;

c) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d’impôts directs établies à tort ou faisant double emploi'.

En l’espèce, l’acquisition a eu lieu le 8 novembre 2017 et l’acte qui la constate ne comporte aucun engagement de construire à neuf de la part de la société Du Roch qui a acquitté les droits de mutation. Cet engagement a été pris dans un acte complémentaire en date du 25 mai 2021 et la société a sollicité le remboursement des droits de mutation acquittés, par réclamation contentieuse en date du 1er juin 2021, reçue le 3 juin par l’administration fiscale.

Il est constant que le 1er juin 2021, plus de deux ans s’étaient écoulés depuis le versement de l’impôt dont le remboursement était sollicité de sorte que la recevabilité ne peut être appréciée qu’à l’aune du c) du premier alinéa de l’article R*196-1.

Il résulte en effet d’une jurisprudence constante du Conseil d’Etat et de la Cour de cassation que seuls doivent être regardés comme constituant le point de départ du délai de réclamation les événements « de nature à exercer une influence sur le bien-fondé de l’imposition, soit dans son principe, soit dans son montant » (CE, 19 décembre 1984, n° 39421 n° 77688 ; CE plén., 30 janvier. 1976, n° 96173, Com., 10 mars 1998, n° 95-20.449 ; CE 25 mai 1970, ) ou, selon une autre formule, les événements « de nature à exercer une influence sur le principe même de l’imposition, son régime ou son mode de calcul » (CE, 5 octobre 2007, n°294318 ). Le Conseil

d’Etat a pu donner une définition plus étroite : « événements qui ont une incidence directe sur le principe même de l’imposition, son régime ou son mode de calcul » (CE plén., 9 mars 2016, n° 371463).

L’événement motivant la réclamation ne doit pas pouvoir être regardé comme un fait du contribuable (CE, 19 nov. 2008, n 285472, Sté d’exploitation du Musée de l’automobile) ou résider dans la simple confirmation d’éléments de fait ou de droit déjà connus de lui (CE, 28 nov. 1986, n 47147, de Bierre). Le contribuable ne doit pas avoir de prise sur l’événement.

En ce sens, la seule rédaction d’un acte complémentaire comportant l’engagement de construire à neuf ne saurait à elle seule constituer un 'événement qui motive la réclamation’ au sens du c) une telle rédaction relevant de la seule volonté du contribuable qui aurait alors tout loisir de reporter à sa convenance le point de départ du délai de réclamation. (Com., 9 février 2022, pourvoi n° 20-11.964)

Dans un arrêt du 21 septembre 2004 (n°RG 03/00263), la cour d’appel de Nîmes a jugé que l’obtention d’un permis de construire, délivré à la demande de l’administré qui a pris unilatéralement la décision de construire ne saurait répondre à la définition de l’événement qui, au sens de l’article R.*196-1 du LPF, est indépendant de la volonté du justiciable Ainsi, l’obtention du permis de construire le 13 juin 2000 ne saurait répondre à la définition de l’événement et constituer alors le point de départ du délai de réclamation, 'car même si le permis de construire est un document délivré par les autorités locales, il ne l’est que suite à la demande de l’administré qui a pris unilatéralement la décision de construire’ ; elle a jugé que ne pouvait pas non plus être qualifié d’événement l’acte complémentaire faisant état de l’obtention du permis de construire et sollicitant le placement rétroactif et en totalité à la TVA, en ce que cet acte marquait la date de la réclamation et ne pouvait, dès lors, constituer son point de départ.

En l’espèce, la société Du Roch fait valoir qu’au regard des règles d’urbanisme applicables sur la commune de [Localité 3], la réalisation du projet de rénovation était conditionnée par la création de 32 places de stationnement ce qu’elle ne pouvait respecter à la date de l’acquisition dès lors que cette condition imposait la création de 18 places (outre les 14 possibles en sous sol) et nécessitait de la mairie une concession à long terme ou la cession de parcelles en amont de l’hôtel. Elle indique que les pourparlers en ce sens ont été initiés dès décembre 2019 et que l’accord de la mairie a été obtenu en 2021, rendant le projet réalisable, ce qui constitue un événement nouveau lui ayant permis de prendre l’engagement de construire par acte complémentaire.

Il apparaît que même si les travaux envisagés ne sont rendus possibles qu’à la suite de l’accord de cession de parcelles donné par la commune en 2021, cet accord fait suite aux démarches et négociations menées par la société Du Roch -qui l’indique elle-même dans ses écritures- qui avait connaissance dès 2017 de la situation du PLU et de la nécessité d’obtenir de la mairie la possibilité d’utiliser des parcelles complémentaires, seule la décision de la municipalité étant différée. Dès 2017, la société Du Roch, dont l’acte de vente indique qu’elle est un investisseur averti dans le domaine immobilier, était en mesure de s’engager à réaliser des travaux et de demander le bénéfice des dispositions fiscales favorables, le cas échéant avec une ou plusieurs prorogation du délai de réalisation selon l’évolution de ses pourparlers avec la commune.

Ainsi, l’obtention de l’accord ne constitue pas un événement nouveau justifiant l’ouverture d’un nouveau délai de réclamation et c’est à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de dégrèvement des droits de mutation formée par la société Du Roch.

La décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

III – Sur les mesures accessoires

La société Du Roch qui succombe, supportera la charge des dépens et versera à l’intimée la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, sa propre demande sur ce fondement étant rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Rejette la demande tendant à l’annulation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 4 mai 2023 (RG 22-943),

Confirme ce jugement en toutes ses dispositions,

Ajoutant,

Condamne la SAS Du Roch aux dépens,

Condamne la SAS Du Roch à payer à la Direction Générale des Finances Publiques la somme de somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la SAS Du Roch de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,