NH/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Mai 2026

N° RG 23/00772 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHWY

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 20 Février 2023

Appelantes

SCCV MAXILLY GRAND LARGE, dont le siège social est situé Sis [Adresse 1]

S.A.S. MIXCITE, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentées par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL CHAMBORD AVOCATS, avocats plaidants au barreau de BORDEAUX

Intimés

M. [S] [I]

né le 29 Juin 1953 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

S.A.R.L. C.L.I, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentés par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 19 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 mars 2026

Date de mise à disposition : 19 mai 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par protocole d’accord du 15 mars 2018, établi entre la société Mixcité et la société LB Création Immobilière, en présence de la société C.L.I, et signé par ces trois sociétés, a été décidée la constitution par Mixcité et LB Création Immobilière, de la SCCV Maxilly Grand Large, pour réaliser une opération de promotion immobilière sur des terrains situés sur la commune de [Localité 2].

Ce protocole comporte la mention suivante : 'les Parties conviennent qu’une commission de montage/apport d’affaire d’un montant de cent cinquante mille (150.000) euros sera attribuée à C.L.I pour rémunérer le travail amont réalisé. Les modalités de paiement de cette commission s’établiront comme suit : un tiers (1/3) à l’acquisition du foncier assiette de l’opération, un tiers (1/3) au démarrage des travaux, le solde au fur et à mesure de la réalisation du chantier'.

Par acte du 6 juillet 2018, les parts sociales de la SCCV Maxilly Grand Large détenues par la société LB Création Immobilière, ont été cédées aux sociétés Mixcité et Mixcité Invest 1.

Par courrier du 14 mai 2019, la société C.L.I a présenté une facture d’un montant de 180.000 euros à la société Mixcité, en application selon elle du protocole du 15 mars 2018. Par courrier du 8 juillet 2019, la société Mixcité a refusé le paiement de cette facture.

Par acte d’huissier du 6 novembre 2019, M. [S] [I], en qualité de représentant légal de la société C.L.I, a assigné la société Mixcité devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment aux fins d’obtenir le règlement de la somme de 180.000 euros en paiement de l’apport de l’affaire et de la cession du permis de construire de l’opération.

Par acte d’huissier du 9 avril 2021, M. [I], en qualité de représentant légal de la société C.L.I, a assigné la SCCV Maxilly Grand Large devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains. Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 20 février 2023, le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains a :

— Constaté l’intervention volontaire de la société C.L.I ;

— Condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 98.000 euros ;

— Condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SCCV Maxilly Grand Large ;

— Rejeté la demande en dommages et intérêts de la société C.L.I sur le fondement du manque à gagner ;

— Rejeté la demande en dommages et intérêts de la société Mixcité et de la SCCV Maxilly Grand Large ;

— Condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Mixcité aux dépens, dont distraction au profit de M^e Merotto ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

Si le protocole d’accord du 15 mars 2018 a pour objet principal la constitution de la SCCV Maxilly Grand Large par les sociétés Mixcité et LB Création Immobilière, il comporte pour autant des engagements réciproques entre les parties principales et la société C.L.I qui constituent un contrat au sens de l’article 1101 du code civil ;

La SCCV Maxilly Grand Large n’est pas partie au contrat et les demandes à son endroit ne peuvent aboutir ;

C.L.I a obtenu le permis de construire et en a opéré le transfert de sorte qu’elle a respecté ses obligations et doit en contrepartie recevoir paiement des honoraires prévus soit la somme de 150.000 euros qui doit être retenue TTC faute de mention contraire ;

Les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large ne justifient pas s’être acquittées de frais qui auraient dû incomber à C.L.I ;

Il est justifié que la somme de 52.000 euros a été versée à la société C.L.I au titre de la commission de sorte que reste due la somme de 98.000 euros ;

Si la collaboration entre les parties n’a pu être mise en place, il n’est pas justifié que les désaccords soient imputables à Mixcité.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 15 mai 2023, la SCCV Maxilly Grand Large et la société Mixcité ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a rejeté la demande en dommages et intérêts de la société C.L.I sur le fondement du manque à gagner.

Par ordonnance du 19 mars 2024, la première présidente de la cour d’appel de Chambéry a :

— Débouté la société Mixcité de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

— Autorisé la société Mixcité à consigner la somme de 113.000 euros entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que la société C.L.I pourra poursuivre l’exécution provisoire de la totalité des causes du jugement de première instance à défaut de consignation dans le délai prescrit ;

— Débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de toutes autres demandes ;

— Condamné la société Mixcité à supporter la charge des dépens de l’instance.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, la conseillère de la mise en état, saisie par les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large aux fins de mainlevée de la consignation fixée par la cour sur appel de la décision du juge de l’exécution de Thonon les Bains, a :

— Rejeté les demandes des sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large,

— Condamné les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large aux dépens,

— Débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Prétentions et moyens des parties

Les appelantes ont notifié leurs conclusions prévues par l’article 908 du Code de procédure civile le 28 juillet 2023 par voie électronique. Elles ont notifié des conclusions récapitulatives le 22 janvier 2024, au terme desquelles elles demandaient à la cour de :

A titre principal,

— Dire le défaut de fondement contractuel relatif à une commission d’apporteur d’affaire entre la SAS Mixcité et la Sarl C.L.I ;

— Dire l’abus de prise d’une hypothèque provisoire sur un bien appartenant à la SCCV Maxilly Grand Large alors qu’il n’y a jamais eu de lien contractuel entre cette SCCV et la Sarl C.L.I ;

— Annuler le jugement n° RG 19/02310 du Tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 20 février 2023 ;

— Débouter la Sarl C.L.I et son gérant de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum la Sarl C.L.I et son gérant à verser à la société Mixcité et à la SCCV Maxilly Grand Large la somme de 52.000 euros au titre de la répétition de l’indu ;

— Condamner in solidum la Sarl C.L.I et M. [I] à verser la somme de 160.000 euros aux sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large en réparation du préjudice résultant du retard de commercialisation du programme immobilier litigieux (matériel et image) ;

A titre subsidiaire,

— Dire les manquements de la Sarl C.L.I dans la cession du permis de construire à la SAS Mixcité et à la SCCV Maxilly Grand Large ;

— Dire l’abus de prise d’une hypothèque provisoire sur un bien appartenant à la SCCV Maxilly Grand Large alors qu’il n’y a jamais eu de lien contractuel entre cette SCCV et la Sarl C.L.I ;

— Réformer le jugement n° RG 19/02310 du Tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 20 février 2023 ;

— Débouter la Sarl C.L.I et son gérant M. [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum la Sarl C.L.I et son gérant à verser à la société Mixcité et à la SCCV Maxilly Grand Large la somme de 52.000 euros au titre de la répétition de l’indu ;

— Condamner in solidum la Sarl C.L.I et M. [I] verser la somme de 160.000 euros aux sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large en réparation du préjudice résultant du retard de commercialisation du programme immobilier litigieux (matériel et image) ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire les manquements de la Sarl C.L.I dans la cession du permis de construire à la SAS Mixcité et à la SCCV Maxilly Grand Large ;

— Réformer le jugement n° RG 19/02310 du Tribunal judiciaire de Thonon les Bains du 20 février 2023 ;

— Débouter la Sarl C.L.I et son gérant M. [I] de leurs demandes en ce qu’ils ne sont pas fondés à réclamer la somme de 180.000 euros TTC ;

— Réduire à 52.000 euros la commission de M. [I] et juger que la société Mixcité ne doit plus verser aucune somme à la Sarl C.L.I ;

En tout état de cause,

— Condamner la Sarl C.L.I et M. [I] in solidum à payer à la société Mixcité et à la SCCV Maxilly la somme de 10.000 euros chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [I] et la Sarl C.L.I in solidum aux entiers dépens.

Les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large ont notifié de nouvelles écritures le 19 janvier 2026, par voie de communication électronique, au terme desquelles elle sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du 20 février 2023 du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ce qu’il a :

— rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SCCV Maxilly Grand Large ;

— rejeté la demande en dommages et intérêts de la société C.L.I sur le fondement du manque à gagner ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 98.000 euros ;

— condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté la demande en dommages et intérêts de la société Mixcité et de la SCCV Maxilly Grand Large ;

— condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Mixcité aux dépens, dont distraction au profit de M^e Merotto ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Statuant de nouveau en appel,

— Juger qu’aucun engagement contractuel n’a été formé entre les sociétés C.L.I, d’une part, et Mixcité et Maxilly Grand Large, d’autre part, portant sur le commissionnement de l’apport d’un foncier et la cession des droits attachés au permis de construire de l’opération immobilière ;

— Juger que la société C.L.I n’a réglé aucune facture de montage du dossier de demande de permis de construire et qu’elle n’était pas propriétaire des droits attachés au permis de construire ;

— Juger abusive et disproportionnée la prise d’une hypothèque provisoire sur le bien appartenant à la SCCV Maxilly Grand Large alors qu’il n’y avait jamais eu de lien contractuel entre cette SCCV et C.L.I ;

En conséquence,

A titre principal,

— Condamner la société C.L.I à restituer la somme de 52.000 euros au titre d’avances sur des prestations futures qui n’ont pas été réalisées ;

— Condamner la société C.L.I à leur verser la somme de 160.000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la société C.L.I à leur verser la somme de 160.000 euros en réparation de leurs préjudices matériels et moraux ;

En tout état de cause,

— Débouter la société C.L.I de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société C.L.I à leur payer la somme de 10.000 euros chacune, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société C.L.I aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Par dernières écritures au fond du 14 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [I] et la société C.L.I demandent à la cour de :

— Confirmer le Jugement du 20 février 2023 du tribunal judiciaire de Thonon les Bains en ce qu’il a :

— condamné la société Mixcité à payer les sommes dues à la société C.L.I sur le fondement contractuel mais le réformer sur le quantum,

— condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I des dommages et intérêts pour résistance abusive mais le réformer sur le quantum,

— condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais le réformer sur le quantum,

— Le réformer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— Juger qu’un engagement contractuel s’est formé entre les sociétés C.L.I, d’une part, et Mixcité et Maxilly Grand Large, d’autre part, portant sur le commissionnement d’apport d’affaire et le transfert du permis de construire de l’opération immobilière ;

— Juger que les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large n’ont pas rempli leur obligation contractuelle de règlement envers la société C.L.I ;

En conséquence,

A titre principal,

— Condamner solidairement les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 188.000 euros TTC (240.000 euros TTC ' 52.000 euros déjà perçus) ;

A titre subsidiaire,

— Condamner solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 128.000 euros (180.000 euros TTC ' 52.000 euros déjà perçus) ;

Et, pour compenser l’éviction,

— Condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 60.000 euros de dommages et intérêts pour le manque à gagner causé par son éviction unilatérale de la promotion immobilière de l’opération (240.000 euros TTC ' 180.000 euros TTC) ;

A titre très subsidiaire,

— Condamner solidairement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 98.000 euros (150.000 euros TTC ' 52.000 euros déjà perçus) ;

Et, pour compenser l’éviction,

— Condamner in solidum sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 90.000 euros de dommages et intérêts pour le manque à gagner causé par son éviction unilatérale de la promotion immobilière de l’opération (240.000 euros TTC ' 150.000 euros TTC) ;

En tout état de cause,

— Débouter au besoin les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Plus particulièrement, débouter les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large de leur demande de compensation formulée sans qu’aucune demande de condamnation en paiement n’ait jamais été formulée ;

— Condamner in solidum les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 60.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner in solidum les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 1.301,92 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance ;

— Condamner in solidum les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens de l’instance liquidés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Chapuis, avocat.

Une ordonnance du 19 janvier 2026 a clôturé l’instruction de la procédure et fixé l’affaire à l’audience du 31 mars 2026.

Par conclusions du 26 mars 2026, la société C.L.I et M. [I] demandent à la cour de :

— déclarer que les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large ont violé le principe du contradictoire, en notifiant des conclusions modifiées et des pièces, le jour de la clôture alors que l’instruction de l’affaire dure depuis près de deux ans,

En conséquence,

— écarter des débats les conclusions récapitulatives et pièces 35 et 36 notifiées le 19 janvier 2026 par les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large,

— condamner in solidum les sociétés Mixcité et SCCV Maxilly Grand Large à payer à la société C.L.I la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance liquidés selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître François-Xavier Chapuis, avocat au barreau de Chambéry.

En réplique, par conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2026, les sociétés Maxilly Grand Large et Mixcité demandent à la cour de :

— juger qu’elles n’ont apporté aucun moyen nouveau ou prétention nouvelle en notifiant leurs conclusions n°3 et pièces le jour de la clôture d’instruction ;

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes, fins et prétentions des intimés, en particulier d’écarter des débats les dernières écritures et pièces des appelantes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026 à laquelle les parties ont été avisées que la cour apprécierait dans le cadre de son délibéré au fond, le sort à réserver aux conclusions et pièces transmises le 19 janvier 2026 par les sociétés appelantes.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe, retenues par la cour et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Motifs de la décision

I – Sur les conclusions et pièces notifiées le 19 janvier 2026

En application de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. L’article 16 énonce que 'le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

Il apparaît en l’espèce que les conclusions des sociétés appelantes ont été communiquées le jour même de la clôture de la procédure, dont la date leur avait été annoncée le 2 mai 2024. Les intimés ont conclu au fond pour la dernière fois le 14 mai 2025 ce qui laissait aux appelantes un délai très important pour prendre connaissance de ces écritures et pièces et y répondre si elles le souhaitaient tout en permettant au débat de se tenir.

Il peut encore être constaté que le conseiller de la mise en état a statué le 3 juillet 2025 et qu’à supposer que sa décision ait nécessité de nouvelles écritures au fond, les appelantes disposaient là encore d’un temps long pour prendre de telles écritures dans un délai garantissant les droits des intimés à pouvoir en débattre.

Les conclusions notifiées le 19 janvier 2026 diffèrent des précédentes écritures au fond des appelantes tant dans leur dispositif que dans le corps des écritures, en ce qu’elles comportent des ajouts et retraits et nécessitent donc une analyse fine de la part des intimés pour être en mesure d’en débattre ou simplement s’assurer qu’elles ne contiennent pas de prétentions et moyens nouveaux, cette analyse étant impossible le jour même, pour respecter la clôture.

Compte tenu de leur tardiveté, les dernières conclusions des appelantes auxquelles les intimés n’ont pas été en mesure de répondre, doivent dès lors être déclarées irrecevables.

La cour tiendra compte des demandes et moyens tels que figurant dans les conclusions du 22 janvier 2024.

S’agissant des pièces nouvellement communiquées le jour de la clôture, il peut être observé qu’elles datent pour la pièce 35, du 6 mai 2024 et pour la pièce 36 du 7 juin 2018, et que les appelantes ne prétendent pas n’en avoir que récemment disposer. Elles étaient dès lors en capacité de les produire à une date permettant le débat et, pour les motifs précédemment évoqués, elles seront donc écartées.

II – Au fond

A) Sur l’existence d’un lien contractuel entre les parties

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large font notamment valoir que :

— Il n’existe aucun fondement contractuel relatif aux modalités de commissionnement d’apport d’un foncier et de cession des droits attachés à un permis de construire entre la société Mixcité et la société C.L.I ;

— C.L.I n’est pas mentionnée en qualité de partie au protocole du 15 mars 2018 qui a pour objet principal la constitution d’une société de projet, la SCCV Maxilly Grand Large, et n’évoque que de manière incidente que les deux parties, soit Mixcité et LB Creation, conviennent entre elles de rémunérer C.L.I ultérieurement ont en lui versant une commission de montage/apport d’affaire pour un montant de 150.000 euros, cet engagement n’étant pas contracté directement vis-à-vis de la société C.L.I ;

— Celle-ci ne s’est pas davantage engagée à l’égard de Mixcité et Maxilly Grand Large en signant le protocole ;

— Des discussions entre Mixcité et C.L.I ont lieu de août 2018 à février 2019 pour déterminer les conditions et modalités de leur collaboration dont il ressort que les conditions et les modalités de la rémunération d’apporteur d’affaire et de cession de permis de construire de l’opération de Maxilly Grand Large étaient encore en discussion et que des désaccords persistaient, aucun accord n’ayant jamais été trouvé ;

— Les versements de juin 2018 à décembre 2018 de 52.000 euros sont des avances d’honoraires à percevoir sur de futures missions, sur lesquelles les parties devaient se mettre d’accord, et destinées à régler des problèmes de trésorerie de C.L.I pour régulariser sa situation en matière de TVA ;

— C’est au demeurant l’analyse de la société intimée qui fonde ses demandes sur le protocole du 4 février 2019 resté au stade de projet, et non sur le protocole du 15 mars 2018.

Pour leur part, M. [I] et la société C.L.I font valoir que :

— La société C.L.I s’est engagée dans le projet immobilier « [Localité 2] » il y a plus de 4 ans et a exécuté son engagement puisqu’elle a obtenu le permis de construire pour la SCCV Maxilly Grand Large et lui a transféré la propriété dudit permis ;

— Sa rémunération a toujours été convenue dès le protocole du 15 mars 2018, et l’accord n’a ensuite évolué qu’après qu’elle avait elle même respecté ses engagements ;

— Elle a au demeurant perçu des premières avances de la part de Mixcité qui se considérait donc comme tenue au paiement ;

Sur quoi,

L’article 1101 du code civil énonce que 'Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.'

L’article 1113 précise que 'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.'

Il convient dès lors de déterminer si le protocole d’accord signé le 15 mars 2018 par la société Mixcité, la société C.L.I et la société LB Création Immobilière, peut s’analyser comme un contrat synallagmatique entre les deux premières, sans qu’il y ait lieu pour cela de s’arrêter à la rédaction littérale du contrat quant aux qualités données aux sociétés visées mais en déterminant si ces sociétés ont pris des engagements les unes à l’égard des autres.

Le protocole énonce qu’il est conclu entre Mixcité et LB Création Immobilière, désignées comme les 'parties’ ou individuellement comme une 'partie', et 'en présence’ de la société C.L.I. Il peut être constaté que la société C.L.I est, comme LB Création Immobilière et Mixcité, signataire du protocole, chacune des signataires en acceptant donc les termes.

L’article 1.3 'La Coopération’ énonce que 'Les Parties s’engagent à coopérer de bonne foi en vue de l’accomplissement du projet …' puis au 1.3.1 décrit la chronologie des opérations préalables dans le cadre desquelles la société C.L.I se trouve débitrice d’obligations, ce qui ne peut s’entendre d’un simple tiers au contrat conclu en sa seule présence. Le 'B’ indique en effet que 'C.L.I se porte fort du transfert ou de la substitution de ce compromis (Mallet) au profit de la SCCV'. Et au 'C’ 'Transfert au profit de la SCCV du permis de construire obtenu par C.L.I/[S] [I] sur ces deux tènements.' Il apparaît en conséquence que le protocole crée bien des obligations à la charge de la société C.L.I.

Comme indiqué précédemment, au sein de l’article 1.3.2, A, dernier alinéa, le protocole énonce que 'les Parties conviennent qu’une commission de montage/apport d’affaire d’un montant de cent cinquante mille (150.000) euros sera attribuée à C.L.I pour rémunérer le travail amont réalisé. Les modalités de paiement de cette commission s’établiront comme suit : un tiers (1/3) à l’acquisition du foncier assiette de l’opération, un tiers (1/3) au démarrage des travaux, le solde au fur et à mesure de la réalisation du chantier'.

Cette clause stipule un engagement des sociétés Mixcité et LB Création Immobilière (les Parties) à l’égard de C.L.I et non comme le soutiennent Mixcité et Maxilly Grand Large, entre les seules sociétés Mixcité et LB Création Immobilière, une telle disposition ne créant aucune obligation réciproque entre elles, de sorte que cette interprétation priverait la clause de tout effet.

Il peut être constaté que ce protocole est établi peu de temps après que, dans le cadre des transferts de permis de construire pour les opérations menées par Mixcité, M. [F] dirigeant de la société Mixcité, a adressé à M. [I], pour solliciter l’arrêté de permis de construire, le Cerfa de transfert 'à retourner signé’ et l’a informé de ce qu’il préparait pour un second temps les protocoles pour ces deux opérations (E-mail du 6 février 2018, pièce 14 intimés).

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la rédaction de la clause consacre l’engagement des 'Parties’ à rémunérer à hauteur de 150.000 euros le travail réalisé par C.L.I en amont et décrit plus haut à la rubrique 'opérations préalables'.

Ainsi, le protocole d’accord signé le 15 mars 2018 a bien valeur de contrat liant les sociétés Mixcité et LB Création Immobilière d’une part, C.L.I d’autre part, mettant à la charge des premières la rémunération de la prestation de service que la deuxième s’est engagée à assurer.

Si les termes de ce protocole et notamment la rémunération de la société C.L.I ont pu donner lieu à des discussions postérieures entre les parties et à la rédaction d’un projet de protocole à l’initiative de Mixcité, daté du 4 février 2019, les désaccords entre les parties matérialisés par les échanges de courriels produits aux débats, n’ont pas permis la signature de ce nouveau contrat, qui n’a donc pas modifié le cadre contractuel dans lequel les parties s’étaient placées le 15 mars 2018.

Le protocole d’accord valablement signé ne lie nullement la SCCV Maxilly Grand Large qui n’en est pas signataire et qui ne peut donc se voir rechercher en paiement par la société C.L.I, comme l’a retenu à juste raison le premier juge. Le protocole ne mentionne en effet nullement que M. [F] s’engagerait pour le compte d’une société en formation, alors que l’objet du protocole étant notamment et précisément la création de ladite société, seules les sociétés signataires s’étant engagées à verser la rémunération.

Il n’apparaît pas davantage que la société Maxilly Grand Large puisse être recherchée sur le fondement de l’enrichissement sans cause alors même que son enrichissement, qui tient à la possibilité d’exploiter le permis de construire, procède de l’accomplissement par l’appauvri prétendu (la société C.L.I) de son obligation contractuelle.

La société C.L.I ne peut en conséquence prospérer en ses demandes contre la SCCV Maxilly Grand Large.

B) Sur l’exécution du contrat

Les engagements de la société C.L.I aux termes du protocole d’accord du 15 mars 2018 ont été remplis puisqu’elle devait transférer à la SCCV Maxilly Grand Large le permis de construire qu’elle avait elle-même obtenu sur le tènement le 18 mai 2017 et que ce transfert sollicité le 6 février 2018 a bien été obtenu le 17 juillet 2018, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la société Mixcité s’agissant du transfert matériel à tout le moins.

Celle-ci s’était engagée à verser à la société C.L.I, en rémunération de cette obligation, la somme de 150.000 euros, sans que le protocole fasse mention d’un montant hors taxes ou toutes taxes comprises.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, il apparaît qu’en l’absence de mention du caractère hors taxe de cette rémunération sur le protocole, alors que dans ce même document, cette précision est apportée à plusieurs reprises pour d’autres sommes, il convient de retenir que la rémunération de 150.000 euros s’entend TTC. Cette analyse est confirmée par le montant déclaré au titre des frais de rachat de permis de construire sur le budget prévisionnel remis au soutien de la demande de financement adressée au Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, qui comporte une dépense de 150.000 euros TTC soit 125.000 euros HT et 25.000 euros de TVA.

La société C.L.I devait donc, en application du contrat, percevoir une rémunération de 150.000 euros TTC.

Elle ne conteste pas avoir perçu d’ores et déjà la somme de 52.000 euros.

Les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large soutiennent qu’elles ont par ailleurs payé les frais liés au montage du dossier de demande du permis de construire pour un total de 121.969,56 euros TTC qui auraient dû être pris en charge par la société C.L.I, de même qu’il n’a jamais été convenu que la SCCV Maxilly Grand Large devrait régler ab initio les honoraires de maître d''uvre qui ont permis l’obtention du permis de construire et alors qu’elle a dû le faire du fait de la défaillance de C.L.I, pour conférer une validité au permis de construire transféré, comme elle a dû régler les autres prestataires ayant participé au montage.

M. [I] et la société C.L.I font valoir pour leur part que C.L.I n’était pas tenue de régler les factures des prestataires dont les appelantes invoquent le paiement et que ces dernières avaient au contraire intégré ces coûts à son plan de financement.

Les appelantes justifient du paiement de diverses factures liées à la phase préparatoire du projet de construction et notamment les honoraires du cabinet d’architecte. Pour autant, les pièces produites aux débats appellent les observations suivantes :

— le paiement à la société ESBA d’un montant de 4.800 euros, correspondrait à un acompte sur les honoraires prévus par le contrat de missions APS-APD-PRO-AMT, étude structure, or seul un devis est produit et il est daté du 11 avril 2019, soit très largement après l’obtention du permis de construire, et également après élaboration du projet de protocole par Mixcité, qui ne fait état d’aucune somme due par C.L.I.

— la facture de l’architecte [O], de 85.380 euros et celle de l’économiste [X], de 6.600 euros, toutes deux datées du 5 juillet 2018, ont été adressées, pour la première, à C.L.I qui était donc manifestement l’interlocuteur de [O] qui estimait qu’elle était sa débitrice ainsi qu’elle l’indique dans un courrier adressé à Mixcité le 13 juillet 2023. Elle a été réglée en plusieurs versements par la société Mixcité. Cependant, l’architecte n’est pas à même d’attester des engagements réciproques de Mixcité et C.L.I et ne peut donc par son témoignage, démontrer que sa facture incombait à C.L.I. La facture [X] a été établie au nom de la SCCV le 5 juillet 2018 qui l’a payée le 20 décembre 2018, sans qu’il soit établi qu’il s’agirait d’une refacturation suite à impayé. Il apparaît par ailleurs que les honoraires d’architecte tant de conception que d’exécution et les honoraires des géomètres, ont été intégrés au budget prévisionnel soumis à la banque pour obtenir son concours, sous la rubrique 'Frais d’acquisition', ce qui n’a pas de sens si ces honoraires devaient être supportés par C.L.I. Ces honoraires, tels qu’indiqués au prévisionnel, ne s’élèvent pas seulement à 456.000 euros HT comme le soutiennent Mixcité et Maxilly Grand Large, mais à 496.872 euros HT, et incluent les VRD comme le précise la mention en tête 'sous-total travaux construction y cps CRD'. Comme précédemment, il peut enfin être relevé que le projet de protocole établi en 2019 ne fait aucunement état de créance sur C.L.I au titre de factures payées pour son compte et il n’est pas davantage justifié de la moindre réclamation ou mise en demeure en lien avec ces factures.

Il résulte de ce qui précède que rien ne permet de retenir que les factures préparatoires devaient être prises en charge par C.L.I plutôt qu’acquittées par Mixcité -y-compris pour conférer un effet au permis de construire- et ceci s’applique également aux frais d’huissier s’agissant du constat d’affichage du permis de construire. Dès lors le montant de ces factures ne peut ni venir en réduction de la rémunération due à C.L.I en application du protocole d’accord signé par les parties, ni lui être restitué sur le fondement de l’article 1217 du code civil, aucune inexécution par C.L.I de ses obligations contractuelles, limitées aux termes du protocole d’accord de 2018, n’étant établie.

En conséquence, la société Mixcité reste débitrice de la somme de 98.000 euros (150.000 – 52.000) au profit de la société C.L.I et le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de cette somme.

C) Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La société C.L.I invoque son éviction de l’opération immobilière qui lui a fait perdre les avantages liés à la co-promotion. Il apparaît cependant qu’elle ne caractérise aucune faute de la part de Mixcité ou de Maxilly Grand Large. Son association à l’opération de promotion n’est en effet nullement assurée par le protocole de 2018 liant les parties et, s’il peut être constaté à la lecture des échanges entre les parties au cours des années 2018 et 2019, que la question de la co-promotion a été évoquée puis abandonnée, aucune des pièces versées aux débats ne permet de considérer que cette situation résulte d’une faute de la société Mixcité ou de la société Maxilly Grand Large plutôt que des désaccords, non fautifs, des parties.

Contrairement aux affirmations des intimés, le projet de protocole de 2019, au demeurant non créateur d’obligations puisque non signé, ne prévoit pas une augmentation en lien avec l’éviction puisqu’il énonce que la somme de 200.000 euros HT vient rémunérer 'l’apport d’affaire et la cession du permis de construire’ et dans le courriel auquel il est fait référence, M. [F] rattache cette augmentation au permis de construire et non à la perte de la possibilité d’être associée 'en revanche la quote part des honoraires de gestion est majorée pour tenir compte du PC'.

En l’absence de démonstration d’une faute, la société C.L.I ne peut prospérer en sa demande de dommages et intérêts au titre du refus d’association à la promotion immobilière.

La société C.L.I invoque en outre le retard de paiement de la rémunération et des difficultés d’exécution des condamnations pour solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 60.000 euros. Il apparaît cependant s’agissant du retard de paiement, que la société C.L.I ne démontre pas avoir subi un préjudice autre que celui qui est compensé par le jeu des intérêts, l’intimée ne justifiant pas que sa situation de découvert en compte et la clôture dudit compte soit exclusivement imputable à ce retard. Par ailleurs, le droit d’agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, et il incombe à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de ce chef de démontrer l’intention malicieuse et/ou la conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec. Le seul rejet des demandes ne suffit pas à caractériser l’abus de l’exercice du droit. En l’espèce, un tel abus qui ne peut résulter des seules modifications dans les moyens développés, n’est pas caractérisé.

La société C.L.I sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera infirmé en ce qu’il avait fait droit à sa demande à ce titre.

Les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large invoquent quant à elles l’acharnement procédural mis en oeuvre par la société C.L.I et M. [I] et notamment la prise d’une hypothèque provisoire qui a entraîné un retard de commercialisation et a empêché Maxilly Grand Large de rembourser ses prêts, pour fonder une demande de dommages et intérêts à hauteur de 160.000 euros correspondant aux pertes liées notamment aux intérêts d’emprunt, et à l’atteinte à son image.

Il apparaît cependant que l’hypothèque provisoire prise par la société C.L.I a été judiciairement autorisée comme il se doit et n’a été levée qu’à la suite de la consignation d’une somme correspondant au montant de la demande, de sorte que l’attitude procédurale de C.L.I et M. [I] qui a été judiciairement reconnue comme fondée dans l’attente d’une décision judiciaire, ne saurait être constitutive d’une faute. Les appelantes ne peuvent prospérer en leur demande de dommages et intérêts.

III – Sur les mesures accessoires

Les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large qui succombent en leur appel, supporteront la charge des dépens et verseront à la société C.L.I la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour, leur demande de ce chef ne pouvant par ailleurs qu’être rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevables les conclusions et pièces 35 et 36, notifiées par les sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large le 19 janvier 2026,

Infirme le jugement querellé en ce qu’il a condamné la société Mixcité à payer à la société C.L.I la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Déboute la société C.L.I de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Confirme le jugement querellé pour le surplus,

Ajoutant,

Condamne la SAS Mixcité et la SCCV Maxilly Grand Large aux dépens d’appel,

Condamne la SAS Mixcité et la SCCV Maxilly Grand Large à payer in solidum à la Sarl C.L.I, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande des sociétés Mixcité et Maxilly Grand Large au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,