MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 17 Février 2026

N° RG 23/00378 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HGDD

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 08 Février 2023

Appelante

S.C.I. VALPARC, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELAS RTA AVOCATS, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

S.A.R.L. MTI, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 27 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 janvier 2026

Date de mise à disposition : 17 février 2026

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

La société MTI est propriétaire de 2 terrains à bâtir sis à [Localité 2], sous [Localité 3], portant les numéros 4 et 5 du lotissement [Adresse 3], et cadastrés section BA n°[Cadastre 1] et 2020. Elle a conclu le 27 février 2019, devant Me [B], notaire à Annecy, une promesse unilatérale de vente de ces terrains au prix de 682.000 euros au bénéfice de la SCI Valparc.

Cette promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives dont l’une relative à l’obtention par la SCI Valparc d’un ou plusieurs prêts outre une indemnité d’immobilisation.

Le 5 novembre 2019 et le 20 février 2020, la SCI Valparc a sollicité la restitution de l’indemnité prévue, le notaire a refusé le versement de celle-ci en raison du refus de la société MTI.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2020, la société MTI a assigné la SCI Valparc devant le tribunal judiciaire d’Annecy notamment aux fins d’entendre condamner la SCI Valparc à lui payer à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible de 10.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée par la SCI Valparc, et séquestrée entre les mains de l’étude de Me [B].

Par jugement du 8 février 2023, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Condamné la SCI Valparc à payer 10.000 euros à la société MTI à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée par la SCI Valparc, et séquestrée entre les mains de l’étude de Me [B], notaire à Annecy (74000), [Adresse 4] ;

— Déclaré la décision à intervenir opposable à Me [B] ;

— Débouté la société MTI de sa demande de dommages et intérêts ;

— Condamné la société MTI à payer 2.000 euros à la SCI Valparc en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires ;

— Condamné la société MTI aux dépens dont distraction au profit de M^e Seaumaire, avocat ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’exclure.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les conditions pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la SCI Valparc ne sont pas réunies dès lors qu’une des attestations bancaires n’est pas conforme aux stipulations de la promesse ;

La société MTI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dès lors qu’elle ne démontre ni la résistance abusive ni l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’immobilisation.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 7 mars 2023, la SCI Valparc a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Condamné la SCI Valparc à payer 10.000 euros à la société MTI à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée par la SCI Valparc, et séquestrée entre les mains de l’étude de Me [B], notaire à Annecy (74000), [Adresse 4] ;

— Déclaré la décision à intervenir opposable à Me [B] ;

— Rejeté toutes les autres demandes et demandes plus amples et contraires ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’exclure.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 22 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Valparc sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Annecy le 8 février 2023 en ce qu’il a :

— Condamné la SCI Valparc à payer la somme de 10.000 euros à la société MTI à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée par la SCI Valparc et séquestrée entre les mains Me [B] notaire à Annecy ;

— Condamné la SCI Valparc à payer à la société MTI la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau,

— Débouter la société MTI de sa demande en condamnation à hauteur de 2.000 euros pour résistance abusive ;

— Condamner la société MTI à lui restituer la somme de 10.000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains de l’Etude de Me [B] notaire à [Localité 1] ;

— Condamner le société MTI à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la société MTI à lui payer la somme de 3.000 euros au fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société MTI aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Valparc fait notamment valoir que :

Elle n’a commis aucune faute de nature à faire obstacle à l’accomplissement de la condition suspensive ;

Elle démontre avoir effectué les demandes conformément aux stipulations du contrat ;

Il ne saurait lui être reproché le fait de persister dans sa demande et de réitérer les arguments éventuellement rejetés par les juges du premier degré.

Par dernières écritures du 25 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société MTI demande à la cour de :

— Confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne son appel incident ;

Sur l’appel incident,

— Infirmer le jugement rendu le 8 février 2023 en ce qu’il l’a débouté de sa demande en condamnation de la SCI Valparc à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI Valparc à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Valparc de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCI Valparc à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle somme s’ajoutera à la somme de 2 000 euros prononcée par le tribunal judiciaire d’Annecy aux termes de son jugement du 8 février 2023 ;

— Condamner la même aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Seaumaire, avocat et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société MTI fait notamment valoir que :

La défaillance des conditions suspensives est imputable à la SCI Valparc ;

La SCI Valparc ne démontre pas avoir respecté ses obligations découlant de la condition suspensive justifiant ainsi le versement de l’indemnité forfaitaire et non réductible de l’indemnité d’immobilisation ;

La SCI Valparc, qui n’apporte aucun élément nouveau dans le cadre de la procédure d’appel, s’est abusivement opposée au versement de la somme de 10.000 euros.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 27 octobre 2025 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la défaillance de la condition suspensive

L’article 1103 du code civil dispose 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits', l’article suivant énonçant 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.'

L’article 1304-3 du code civil dispose’La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'

Aux termes de la promesse de vente signée le 27 févier 2019, la cession était soumise à plusieurs conditions suspensives au bénéfice de la société Valparc, et notamment la suivante : 'd) la promesse est consentie sous la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Montant maximum : cinq cent quatre-vingt mille euros (580.000 eur)

organismes sollicités : tous organismes bancaires ou assimilé

taux du prêt : 2,5% par an hors assurance

le bénéficiaire s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai d’un mois de la présente promesse et à justifier au promettant de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les 4 mois de la signature des présentes.'

En outre, la promesse stipulait en page 11 'indemnité d’immobilisation – séquestre. En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul du bénéficiaire, dans le délai ci-dessous fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de dix mille euros (10 000,00 eur), somme non supérieure à 5% du prix de vente et ce conformément aux dispositions de l’article R442-12 du code de l’urbanisme.'

La société Valparc a fourni pour justifier de ses démarches pour obtenir un ou plusieurs prêts bancaires :

— une attestation du Crédit Lyonnais du 20 mai 2019 indiquant 'nous confirmons que Valparc, société civile immobilière au capital de 1000 euros, dont le siège social est [Adresse 5] et inscrite au RCS sous le numéro 822212957 a sollicité auprès de notre établissement un financement d’un montant de 580 000 euros, au taux fixe maximum souhaité de 2,5% l’an et ayant pour objet l’acquisition d’un ténement immobilier composé de deux parcelles, lots respectivement cadastrés BA [Cadastre 1] [Localité 4] et BA [Cadastre 2] [Localité 4]. Nous attestons qu’après avoir étudié la demande de financement, nous n’avons pas convenance à y donner une suite favorable',

— un courrier du CIC Lyonnaise de Banque du 27 juin 2019 indiquant 'conformément à votre demande en date du 21 mai 2019, nous avons étudié votre dossier de prêt immobilier pour un montant global de 580 000 euros moyennant un taux d’intérêt fixe de 2,5% sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition d’un terrain situé sous [Localité 3], lot 4 parcelles BA201 et [Localité 5]. Nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à cette demande'.

Il n’est donc pas contestable qu’un prêt a été sollicité et refusé par deux établissements bancaires, toutefois, il n’existe pas de certitude sur le fait que le prêt sollicité auprès du Crédit Lyonnais était conforme aux stipulations contractuelles, puisque la durée de celui-ci n’est pas mentionnée. La production par la société Valparc du 'prévisionnel d’investissement’ qui aurait été présenté aux banques à l’appui de la demande de prêt ne permet pas de palier la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve de ce que le prêt sollicité était demandé sur une durée de 180 mois, dans la mesure où il n’est pas démontré que ce document a bien été communiqué (aucun récépissé, courriel, ou autre élément n’y fait référence). Aucun échange avec la société Crédit Lyonnais n’est fourni, alors que des courriels auraient pu être produits.

Or, la promesse de vente stipulait que l’indemnité d’immobilisation serait restituée 'au bénéficiaire dans le cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt susvisé, c’est-à-dire si le ou les prêts que le bénéficiaire a pu déclarer ci-dessus vouloir solliciter ne lui était pas accordé aux conditions de montant, de durée et de charges de remboursement ci-dessus définies, mais à la condition expresse que le bénéficiaire justifie d’avoir sollicité le financement qui lui était nécessaire et s’être vu opposé un refus par, au moins deux banques ou établissements financiers différents. Pour pouvoir prétendre à cette restitution le bénéficiaire devra produire la réponse par simple lettre de chacun des organismes sollicités par lui, l’informant du refus ou de l’un de ces prêts.'

Il ressort en outre du dossier, et du mail de Mme [H] du 21 mai 2019, que la société Valparc n’avait pas déposé de demande de permis de construire 'nous avons besoin de savoir où vous en êtes concernant le dépôt de permis de construire. Nous devons être en mesure de faire un retour au vendeur le 27 mai au plus tard.' La demande de prêt formulée auprès du CIC Lyonnaise de Banque a en outre été déposée à cette date du 21 mai 2019, de sorte qu’il est établi que la société Valparc n’a pas mis en oeuvre tous les moyens nécessaires pour obtenir le prêt et le permis de construire nécessaire.

En effet, M. [Y], de la société Operatrix qui a manifestement des liens avec la société Valparc a indiqué dans un mail du 5 juin 2019 'pour mémoire, il était initialement prévu que 2/3 du projet soit pris par notre entreprise, Operatrix, ainsi que par notre partenaire le groupe comptable Eurex. Malheureusement ces derniers ont eu une offre de vente sur les locaux qu’ils occupent actuellement et ont décidé de se retirer du projet [R], ce qui a conduit au retard ces deux derniers mois. Dans ces conditions, il nous est impossible de lever le financement auprès de nos partenaires bancaires et donc de mener à bien l’acquisition, aussi, nous sommes contraints de nous retirer du compromis.'

Les conditions suspensives n’étaient donc pas réalisées et la société Valparc ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse, et le jugement de première instance sera confirmé.

II- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le demandeur, devenu appelant, ce qui n’est pas établi en l’espèce. Il n’est, en effet, fait référence qu’aux incidences de la procédure judiciaire en cours, et n’est présenté aucun préjudice distinct, tel que d’éventuelles difficultés pour trouver un nouvel acquéreur, la perte d’avantages fiscaux ou des difficultés de trésorerie ou l’engagement de frais particuliers. Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société MTI de sa demande de dommages et intérêts.

III- sur les mesures accessoires

Succombant en son appel, la société Valparc supportera les dépens de l’instance, ainsi qu’une indemnité procédurale de 2.000 euros au bénéfice de la société MTI.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Valparc aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Valparc à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société MTI.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,