5ème Chambre

ARRÊT N° 58

N° RG 22/01349 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SQ32

(Réf 1ère instance : 19/000618)

M. [S] [E]

C/

MORBIHAN HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laporte (+ afm)

M^e Preneux

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [S] [E]

né le 12 Février 1973 à [Localité 7], de nationalité française, sans emploi

[Adresse 3]

[Localité 6] ([Localité 11])

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/417 du 21/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Représenté par M^e Clémence LAPORTE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

MORBIHAN HABITAT, office public de l’Habitat venant aux droits de [Localité 13] GOLFE HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Chloé MORIN substituant M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2010, l’office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat (ci-après [Localité 13] Golfe Habitat) a donné à bail à M. [S] [E] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 432,55 euros, outre 16,41 euros à titre de provision sur les charges.

Un dépôt de garantie de 432 euros a été versé.

Un contrat de location de parking a également été conclu à la même date pour un parking situé [Adresse 1], pour 18,89 euros par mois et une provision mensuelle de 1,87 euros.

Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2017, le bailleur a fait délivrer à M. [S] [E] un commandement de payer la somme de 565,64 euros au titre des loyers et charges dus et une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Le 13 décembre 2017, un procès-verbal d’abandon des lieux a été établi par huissier.

Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge d’instance de [Localité 13], saisi sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a constaté la résiliation du bail, autorisé la reprise des lieux et condamné M. [S] [E] au paiement de la somme de 1 703,51 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Par acte d’huissier délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, [Localité 13] Golfe Habitat a fait signifier le procès-verbal de reprise des lieux le 28 mai 2018.

Un procès-verbal de constat d’état des lieux a été établi par huissier, le 7 juin 2018.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2019, Vannes Golfe Habitat a fait assigner M. [S] [E] devant le tribunal d’instance de Vannes

Par jugement en date du 3 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— condamné M. [S] [E] à payer à l’Office public [Adresse 9] les sommes de :

* 4 195,05 euros titre des loyers et charges impayés,

* 2 667,59 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie et des paiements réalisés par la défenderesse,

— rejeté tous les autres chefs de demande,

— débouté l’Office public HLM [Localité 13] Golfe Habitat de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [S] [E] à payer à l’Office public [Adresse 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] [E] aux entiers dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 3 mars 2022, M. [S] [E] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 novembre 2024, il demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] le 3 juin 2021 (RG n°11-19-000618) en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’il a débouté l’office public HLM [Localité 13] Golfe Habitat de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant de nouveau :

— débouter l’office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement,

— prononcer un délai de paiement de 24 mois à son bénéfice sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

En tout état de cause,

— débouter l’office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions pour (sic) amples ou contraire aux présentes,

— déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de l’office public [Localité 13] Golfe Habitat tendant à le voir condamner à payer la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts, subsidiairement l’en débouter,

— déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de l’office public [Localité 13] Golfe Habitat tendant à le voir condamner à payer la somme de 400 euros au titre de la facture de désencombrement, subsidiairement l’en débouter,

Y additant :

— condamner l’office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat à payer la somme de 2 500 euros au profit de M^e Clémence Laporte, avocat, conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi de 1991 et 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 mars 2023, la société Morbihan Habitat venant aux droits de l’établissement public [Localité 13] Golfe Habitat OPH demande à la cour de :

— débouter M. [S] [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement du 3 juin 2021, en ce qu’il a :

* condamné M [S] [E] à lui payer la somme de 4 195,05 euros au titre des loyers et charges impayés,

* condamné M [S] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [S] [E] aux entiers dépens de l’instance,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts, et de remboursement de la facture de désencombrement et réduit le montant des réparations locatives,

En conséquence, y additant,

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 6 168,21 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

— déclarer recevables et bien fondées, ses demandes au titre de la facture de désencombrement et au titre des dommages et intérêts,

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 400 euros au titre de la facture de désencombrement,

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [S] [E] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] [E] en tous les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les loyers et charges impayés

M. [E] indique ne jamais avoir été destinataire d’un acte relatif à la procédure d’abandon de son logement, celui-ci s’étant rendu aux Antilles avec son fils en bateau et y étant resté pendant quelques mois.

Il estime que l’office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat n’a pas justifié du bienfondé de sa créance en ne produisant pas les recettes des biens lui appartenant qui ont été vendus aux enchères.

Il ajoute qu’à la dette, il convient de déduire le dépôt de garantie de 432 euros.

L’office Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 13] Golfe Habitat, réclame la somme de 4 195,05 euros au titre des loyers et charges impayés suivant le décompte produit.

Il avance que les biens de M. [E] n’avaient aucune valeur marchande et qu’ainsi aucune somme n’a été perçue, leur enlèvement ayant à l’inverse coûté 400 euros. Il relève que l’appelant ne remet pas en cause le montant.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il sera rappelé par ailleurs que le dépôt de garantie s’impute d’abord sur les réparations locatives, puis sur les loyers impayés.

Dans le cadre d’une procédure en abandon de domicile, et en l’absence de contestation de l’ordonnance de constat de résiliation du bail et de reprise du logement, le logement a été officiellement repris le 28 mai 2018 par le bailleur, date de libération conséquente des obligations de M. [E].

Le décompte produit par l’office [Adresse 10] permet d’établir l’arriéré au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à une somme de 4 195,05 euros, sans qu’aucun document du locataire ne vienne le contredire. Celui-ci, ne s’opposant d’ailleurs nullement à l’absence de règlement des loyers en première instance, affirme à présent avoir payé ses loyers sans retard, sans toutefois le démontrer.

L’appelant mentionne une vente aux enchères dont il n’aurait aucune information, relevant ainsi uniquement d’une supposition. Le procès-verbal de reprise des lieux énonce en effet «les biens présents étant sans valeur marchande », excluant tout bénéfice financier réalisé par le bailleur sur ces biens.

En l’absence de versements réalisés depuis le premier jugement, M. [E] sera condamné à verser la somme de 4 195,05 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le jugement de première instance est confirmé.

— Sur les réparations locatives

M. [E] avance que les réparations locatives à la charge du locataire ne peuvent à elles seules engager la responsabilité du locataire, le bailleur étant également tenu à l’entretien normal du logement et responsable en cas de vétusté.

Il conteste toute condamnation formulée en première instance sur le fondement d’un état des lieux réalisé par constat d’huissier non contradictoirement, affirmant que ce dernier n’a nullement cherché à le joindre avant de réaliser un constat d’abandon. Il ajoute que le bailleur avait connaissance de son départ à la Réunion et qu’il a par ailleurs envoyé l’assignation à son domicile. Il explique qu’en outre, le constat d’huissier fait état d’un logement meublé et propre.

L’appelant conteste le quantum des demandes du bailleur, les estimant non justifiées car fondées sur un simple tableau réalisé par lui-même. Il rappelle que le préjudice économique ne peut faire l’objet d’une réparation forfaitaire et qu’il doit être évalué in concreto afin de respecter le principe de réparation intégrale.

Il fait valoir que le bailleur ne présente aucun élément objectif ou devis permettant d’évaluer son préjudice, précisant que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

A titre subsidiaire, M. [E] affirme qu’étant resté plus de 7 ans dans le logement, un coefficient de vétusté doit être appliqué à l’ensemble des éléments. Il observe que si des travaux ont été rendus nécessaires, le bailleur doit en justifier, et que lors du constat d’abandon, le logement était en bon état. Il précise que la poussière accumulée pendant les 4 mois écoulés entre le constat et la reprise de logement ne peut lui être imputée, celui-ci ne détenant plus les clés du logement. Il réfute tout frais de nettoyage.

L’office HLM Morbihan Habitat avance qu’il est justifié des dégradations locatives par l’état des lieux de sortie ainsi que les photos du constat d’abandon, actant d’un mauvais entretien du logement.

Il indique qu’il n’a jamais été informé du départ de M. [E], aucune obligation ne lui incombant par ailleurs, de rechercher son locataire disparu. Il rappelle que son départ a été si particulier qu’une information judiciaire de disparition inquiétante a été ouverte le 20 octobre 2017, nécessitant une perquisition à son domicile, et l’a contraint à entreprendre une procédure d’abandon de logement.

Au regard de l’état déplorable du logement récupéré, le bailleur réclame la somme de 6 168,21 euros au titre des dégradations locatives et de la saleté constatée bien au-delà de la poussière invoquée, arguant que le logement avait été refait à neuf avant l’entrée de M. [E].

L’intimé explique que M. [E] ne présente aucun élément contrariant le chiffrage réalisé et qu’il a déduit le dépôt de garantie.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Suivant l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement stipule en en-tête «sauf précisions contraires, les éléments dans toutes les pièces ont été mis en service ou remis à neuf le 2 décembre 2010». Il est en outre précisé pour l’ensemble des pièces et les équipements, leur caractère neuf.

Le procès-verbal de sortie a été réalisé par constat d’huissier le 7 juin 2018, suite à l’absence de réponse à la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux délivrée le 6 novembre 2017, au procès-verbal d’abandon en date du 13 décembre 2017, et à l’ordonnance constatant la résiliation du bail et la reprise du logement le 19 mars 2018, conformément aux règles de la procédure d’abandon de logement codifiées à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989. M. [E] invoque un état des lieux réalisé non contradictoirement alors même que l’ensemble de ces documents ont été transmis à son adresse connue. Ayant quitté son domicile sans justifier d’information quelconque adressée au bailleur, il ne peut arguer de son absence pour remettre en cause le déroulement de la procédure.

Les constatations de l’état des lieux de sortie et les demandes du bailleur sont consignées comme suivant :

Constatations

Demandes du bailleur

Cuisine

— le volet roulant est en bon état mais sale

— la porte fenêtre (vitre et châssis) est sale

— l’évier, la faïence murale, le radiateur, le sol en plastique, la ventilation sont sales

— l’installation électrique est encrassée

— le meuble sous évier est cassé

— le papier peint des murs est jauni par le tabac

— la peinture du plafond, les plinthes sont jaunies

— nettoyage : 56,96 euros

— dépose, fourniture et pose d’un meuble sous évier 173,85 euros (vétusté 0) : 173,85 euros

— forfait intervention plomberie + 1 heure d’intervention : 9,20 euros + 40,48 euros

— remplacement papier peint 161,70 euros (vétusté 75 %) : 40,42 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

— indemnité de dépréciation sol plastique 75 euros (vétusté 0) : 75 euros

— métallisation sol plastique 27,72 euros (vétusté 0) : 27,72 euros

Cellier

— la ventilation et le sol plastique sont sales ; l’installation électrique est encrassée

— la peinture des murs est abîmée

— la peinture du plafond est jaunie

— la porte est abimée

— les plinthes sont jaunies

— nettoyage : 33,54 euros

— réfection peinture des murs 110 euros (vétusté 0) : 110 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture porte 33 euros (vétusté 0) : 33 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

Séjour

— la baie vitrée est en bon état mais sale (vitre et châssis)

— la porte est jaunie par le tabac (serrure cassée)

— la ventilation haute, le radiateur, le volet roulant sont sales

— l’installation électrique est encrassée

— le papier peint des murs est déchiré

— la peinture du plafond est jaunie

— les plinthes sont jaunies

— la porte-fenêtre est sale (vitre et châssis)

— le sol plastique est poinçonné

— nettoyage : 72,74 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50 %) : 20,62 euros

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros

— forfait intervention menuiserie : 12 euros

— intervention menuisier pour peinture menuiserie : 88 euros

— remplacement papier peint du séjour 443,63 euros (vétusté 0) : 443,63 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

— remplacement dalles de sol 591,80 euros (vétusté 0) : 591,80 euros

Chambre 1 :

— la ventilation haute, le radiateur, le volet roulant, sol plastique sont sales

— le placard est sale, en mauvais état, 2 galets cassés et plusieurs détritus

— la tapisserie est tachée (plusieurs tâches et chevilles)

— la peinture du plafond est jaunie

— les plinthes sont abîmées (2 plinthes remplacées sans peinture)

— la serrure de la porte est cassée, la porte est jaunie par le tabac

— fenêtre cassée (double vitrage brisé)

— nettoyage : 66,74 euros

—  2 équerres à galet porte placard (vétuste 0) : 24,06 euros

— forfait intervention hors [Localité 13] : 28,50 euros

— remplacement papier peint 271,70 euros (vétusté 0) : 271,70 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture des plinthes 44 euros (vétusté 0) : 44 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50%) : 20,62 euros

— serrure complète et poignées : 21,24 euros

— fourniture et pose double vitrage 98,30 euros (vétusté 0) : 98,30 euros

— forfait intervention hors [Localité 13] : 28,50 euros

Chambre 2 :

— la ventilation haute, fenêtre, le radiateur, le sol plastique sont sales

— la tapisserie est tachée et déchirée

— la peinture du plafond est jaunie

— les plinthes sont jaunies

— le volet roulant est sale et cassé

— la porte est jaunie par le tabac

— nettoyage : 56,56 euros

— remplacement papier peint 271,70 euros (vétusté 0) : 271,70 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— temps intervention menuisier pour réparation volets : 88 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50 %) : 20,62 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

Chambre 3 :

— la ventilation haute, fenêtre, le radiateur, le sol plastique sont sales

— la tapisserie est tâchée et déchirée (bas de cloison manquante en entrée)

— la peinture du plafond est jaunie

— les plinthes sont jaunies et manquantes

— le volet roulant est sale et cassé

— la porte est jaunie par le tabac

— l’installation électrique est encrassée

— nettoyage : 58,55 euros

— remplacement papier peint chambre 271,70 euros (vétusté 0) : 271,70 euros

— fourniture et pose d’une cloison bois avec bloc porte et fourniture/pose de plinthes 1 554,04 euros (vétusté 0) : 1 554,04 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétuste 37,50 %) : 20,62 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

— fourniture et pose de plinthes 38,28 euros (vétusté 0 %) : 38,28 euros

— temps d’intervention menuisier pour pose de plinthes : 88 euros

Couloir :

— le placard et le sol plastique sont sales

— la tapisserie des murs tâchée

— la peinture du plafond est jaunie

— la porte est jaunie et la serrure cassée

— les plinthes sont abimées

— nettoyage : 65,06 euros

— remplacement papier peint 264 euros (vétusté 0) : 264 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50 %) : 20,62 euros

— réfection peinture des plinthes 44 euros (vétusté 0) : 44 euros

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros

Salle d’eau :

— le hublot, l’applique murale, la faïence murale, le receveur et la cabine de douche, le radiateur, le sol plastique (5 poinçonnements), la ventilation sont sales

— l’installation électrique est encrassée

— la tapisserie est déchirée (manque morceau de cloison en partie basse)

— la peinture du plafond est jaunie

— les plinthes sont manquantes

— la serrure de la porte est cassée et la porte est jaunie

— nettoyage : 62,57 euros

— remplacement papier peint 198 euros (vétusté 0) : 198 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— fourniture et pose de plinthes 12,76 euros (vétusté 0) : 12,76 euros

— réfection peinture des plinthes 44 euros (vétusté 0) : 44 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50 %) : 20,62 euros

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros

— indemnité dépréciation sol plastique : 75 euros

Entrée :

— la tapisserie des murs est tâchée

— la peinture du plafond, les plinthes sont jaunies

— le sol plastique et l’installation électrique sont sales

— la porte d’entrée est abimée

— nettoyage : 23,36 euros

— remplacement papier peint 88,28 euros (vétusté 0) : 88,28 euros

— réfection peinture plafond 132 euros (vétusté 75 %) : 33 euros

— réfection peinture de la porte 33 euros (vétusté 37,50 %) : 20,62 euros

— réfection peinture plinthes 44 euros (vétusté 37,50 %) : 27,50 euros

Balcon :

— sol béton sale

— nettoyage : 9,60 euros

WC :

— la tapisserie des murs est déchirée

— la porte, les plinthes, le sol plastique, le WC, la ventilation et l’installation électrique sont sales

— nettoyage : 45,92 euros

— remplacement papier peint 110 euros (vétusté 0) : 110 euros

5 clés manquantes

40,10 euros

Nettoyage total : 551,60 euros (pièce 13)

Il convient de rappeler que le préjudice subi par le bailleur du fait d’une restitution non conforme des locaux, peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Le tableau présenté par l’office [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat envisageant les divers frais est tout à fait recevable, le principe «nul ne peut se constituer de titre à soi-même» ne s’appliquant pas aux faits juridiques.

En revanche, s’il est constant qu’une réparation forfaitaire ne peut survenir sans contrevenir au principe de réparation intégrale, la réalisation de devis préalables est supposée quant à la détermination du montant des réparations présenté.

Par ailleurs, M. [E] ayant occupé le logement 7 ans et demi, un coefficient de vétusté s’applique suivant la durée de vie des éléments concernés en cas d’usure normale, les éléments cassés ou manquants restant toutefois à sa charge.

L’appelant ne contestant pas les coefficients de vétusté appliqués par le juge de première instance il sera retenu un coefficient de vétusté de 75 % pour la réfection des papiers et peintures, et revêtements plastiques, dont la durée de vie est de 7 ans, et de 38 % pour les menuiseries intérieures, celles-ci ayant une durée de vie de 20 ans.

* Le nettoyage général (551,60 euros)

Ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, le locataire est tenu de restituer le logement en bon état de propreté et de rangement, aucune vétusté ne pouvant être retenue.

En l’espèce, le constat d’huissier note un état général de saleté du logement. L’accumulation de poussières invoquée par M. [E] entre le constat d’abandon et l’état des lieux de sortie, ne peut le dédouaner de sa responsabilité, le procès-verbal d’abandon n’ayant pas pour objectif de constater l’état général de fonctionnalité du logement, mais l’absence de présence régulière d’occupants.

La somme de 551,60 euros réclamée par M. [E] et comprenant le montant de 9,60 euros au titre du nettoyage du balcon, ayant été allouée en première instance, sera confirmée.

* La cuisine (307,95 euros) :

Les dispositions de première instance sont confirmées pour :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 40,42 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

— l’exclusion de l’indemnité de dépréciation du sol plastique et la métallisation : un nettoyage du sol a déjà été pris en compte et aucun remplacement du sol n’est effectué. Ce poste n’est pas justifié et la demande est rejetée.

Elles sont toutefois infirmées sur :

— la dépose et fourniture d’un meuble sous évier (vétusté 0) : 173,85 euros.

— le forfait intervention plomberie + 1 heure d’intervention : 9,20 euros + 40,48 euros.

En effet, le meuble noté cassé à la sortie du locataire alors qu’il était en bon état à l’entrée, justifie une imputation de la facture totale à M. [E], à savoir 223,53 euros.

* Le cellier (79,75 euros) :

L’ensemble des dispositions de première instance sont confirmées quant au montant alloué au titre des dégradations du cellier auxquelles la cour ne trouva matière à critique :

— la réfection de la peinture des murs (vétusté 75%) : 27,5 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75%) : 33 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75%) : 8,25 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75%) : 11 euros.

* Le séjour (344,34 euros) :

Le premier jugement est confirmé sur les points suivants :

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— l’exclusion de l’intervention du menuisier pour la peinture des menuiseries : il n’est pas justifié d’une nécessité de recourir à un menuisier pour réaliser les peintures, la demande sera rejetée.

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 110,90 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

— remplacement dalles de sol (vétusté 75 %) : 147,95 euros.

Toutefois, sont infirmés les postes suivants :

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros.

— forfait intervention menuiserie : 12 euros.

Les éléments retrouvés cassés à la sortie du locataire alors qu’ils ne l’étaient pas à l’entrée, justifient que la totalité de la somme engagée aux fins de réparations lui soit réclamée, soit 33,24 euros.

* La chambre 1 (263,77 euros) :

Les dispositions de première instance sont confirmées en ce qu’elles retiennent :

— s’agissant des 2 forfaits intervention hors [Localité 13] : il n’est aucunement justifié d’une nécessité de faire appel à un professionnel éloigné géographiquement, la demande sera rejetée.

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 67,92 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— la fourniture et pose double vitrage : la fenêtre étant retrouvée cassée, l’entière somme de 98,30 euros sera facturée au locataire.

En revanche, sont infirmés les postes de réparations suivants :

—  2 équerres à galet porte placard (vétuste 0) : 24,06 euros.

— serrure complète et poignées : 21,24 euros.

M. [E] sera condamné à verser la somme de 45,30 euros correspondant aux éléments notés cassés dans l’état des lieux de sortie, qui étaient en état de marche lors de son entrée.

* La chambre 2 (208,17 euros) :

Le jugement de première instance est entièrement confirmé sur les sommes allouées au titre des dégradations de la chambre 2 :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 67,92 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— le temps d’intervention du menuisier pour la réparation des volets : 88 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

* La chambre 3 (1 195,4 euros) :

Les dispositions de première instance suivantes sont confirmées :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 67,92 euros.

— la fourniture et pose d’une cloison bois avec bloc porte et fourniture/pose de plinthes (vétusté 38%) : 963,50 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

— la fourniture et pose de plinthes (vétusté 38 %) : 23,73 euros.

Toutefois, sera également retenu au titre des dégradations locatives :

— le temps d’intervention du menuisier pour pose de plinthes : 88 euros.

En effet, les plinthes sont manquantes, la pose afférente est justifiée. Le jugement sera infirmé sur ce point.

* Le couloir (139,49 euros) :

Sont confirmées les dispositions de première instance suivantes :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 66 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

Est néanmoins infirmé le poste de réparation suivant :

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros

La quincaillerie étant indiquée cassée dans l’état des lieux de sortie, contrairement à celui d’entrée, le locataire est redevable de son remplacement pour la somme de 21,24 euros, en l’absence de cause exonératoire.

* La salle d’eau (130,9 euros) :

Le premier jugement est confirmé sur les points suivants :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 49,50 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— fourniture et pose de plinthes (vétusté 38 %) : 7,91 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— indemnité dépréciation sol : ce montant n’étant justifié au regard d’aucun élément, cette demande est rejetée.

Il est infirmé sur ce point :

— serrure et jeu de poignées : 21,24 euros.

Le remplacement des éléments cassés pour un montant de 21,24 euros sera mis à la charge du locataire, seul responsable de leur détérioration au cours du bail.

* L’entrée (74,32 euros) :

Les dispositions de première instance sont entièrement confirmées sur cette pièce :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 22,07 euros.

— la réfection des peintures du plafond (vétusté 75 %) : 33 euros.

— la réfection de la peinture de la porte (vétusté 75 %) : 8,25 euros.

— la réfection des peintures des plinthes (vétusté 75 %) : 11 euros.

* Les WC (27,50 euros) :

Le jugement est également confirmé sur ce point :

— le remplacement du papier peint (vétusté 75 %) : 27,50 euros.

* Les clés (40,10 euros) :

L’état des lieux d’entrée indiquant la remise de 6 clés hors celle du garage, et seule une clé ayant été restituée, la facturation des 5 autres pour un montant de 40,10 euros lui sera imputée. Le jugement est confirmé sur ce point.

* Sur la facture des frais de désencombrement (400 euros) :

M. [E] avance que la demande d’indemnisation des frais de désencombrement n’ayant pas été formulée devant le premier juge, elle doit donc être déclarée irrecevable.

En tout état de cause, il indique que la demande est prescrite en ce qu’elle porte sur une facture du 4 juin 2018 ayant été formulée pour la première fois le 19 septembre 2022, le délai de prescription de 3 ans se trouvait excédé.

A titre très subsidiaire, l’appelant rappelle qu’en l’absence de justification des suites de la vente de ses meubles, l’OPH [Localité 13] Golf Habitat doit être débouté.

En réponse, l’office [Adresse 10] rétorque qu’une telle demande avait été formulée en première instance, le juge de première instance n’y ayant pas répondu. Il l’estime non prescrite.

L’intimé explique qu’en tout état de cause, elle constitue une demande relevant de l’article 566 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La demande d’indemnités des frais de désencombrement est mentionnée dans l’assignation en date du 28 juin 2019 et ne constitue en cela pas une demande nouvelle. Celle-ci n’est par ailleurs pas atteinte par la prescription, ayant été formulée environ 1 an après l’émission de la facture.

La demande de l’office HLM Morbihan Habitat est en conséquence recevable.

Les frais de désencombrement faisant suite à la procédure d’abandon de logement, ils sont intégralement imputables au locataire ayant quitté les lieux sans information. Suivant la facture de la société Débarras Services, la somme de 400 euros sera réclamée à M. [E] à ce titre.

L’ensemble des dégradations locatives s’élève à 3 763,29, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 432 euros. M. [E] devra en conséquence verser la somme totale de 3 331,29 euros.

Le jugement de première instance est infirmé quant au montant des réparations locatives.

— Sur la demande de délais de paiement

M. [E] énonce que si la capacité d’apurement de sa dette locative est requise pour l’octroi de délais de paiement supplémentaires suivant la loi du 6 juillet 1989, en revanche, aucune obligation telle n’est prévue par le code civil. Il indique que seul le code civil s’applique lorsque le locataire n’est plus dans le logement.

L’appelant explique avoir un enfant, ne pas avoir les moyens de régler sa dette en une seule fois et qu’en tout état de cause, sa supposée mauvaise foi ne peut remettre en cause cette demande. Il ajoute avoir payé son loyer pendant 7 années sans retard, et perdu l’ensemble de ses affaires du fait de l’absence de contradictoire exercé par l’OPH Morbihan Habitat.

Le bailleur réfute cette demande en ce que le locataire ne présente aucun élément factuel sur ses aides et charges actuelles, ni sur sa situation familiale, ayant certes un enfant à charge, sans préciser s’il bénéficiait d’une pension alimentaire.

Il renchérit que M. [E] a finalement déjà eu des délais de paiement sans proposer aucun règlement et les loyers sont dus depuis plus de 5 ans.

L’estimant de mauvaise foi, l’office [Adresse 10] souhaite qu’il soit débouté.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Si en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

Celle-ci résultant d’une ordonnance rendue dans le cadre d’une procédure d’abandon de logement, seul l’article 1343-5 du code civil s’applique.

Parmi les documents produits par M. [E], seules les attestations de paiement de la CAF sur la période 2021-2024 décrivent sa situation financière actuelle. Sont ainsi relevés :

— son absence d’emploi, via la perception du revenu de solidarité active (RSA),

— sa résidence seul avec la charge d’un enfant pour lequel l’autre parent ne participe plus à l’entretien depuis au moins 1 mois ou verse une pension alimentaire inférieure à 195,85, en ce qu’il perçoit l’allocation de soutien familial,

— la charge de deux enfants de moins de 20 ans au total, via le versement des allocations familiales.

Le versement des aides par la CAF assure à M. [E] des ressources d’un montant entre 750,23 euros et 1 171,73 euros, dont il n’est toutefois pas prouvé le versement tous les mois.

La dette du locataire s’élevant à présent à 7 526,34 euros (4 195,05 + 3 331,29 euros), elle nécessiterait le versement d’une somme d’environ 300 euros pendant 24 mois. Cette somme représentant presque la moitié du montant de 750 euros parfois perçu, les capacités financières du locataire ne permettent pas de s’assurer de l’apurement d’une telle dette.

Il convient par ailleurs de souligner que ses ressources sont sensiblement similaires à celles présentées pour l’année 2018, période à compter de laquelle le locataire n’a plus honoré son obligation de payer les loyers.

En outre, l’appelant ne formule aucune proposition de remboursement et il n’est pas contesté qu’aucun versement n’a été réalisé au titre de sa créance locative, ce qui démontre sa mauvaise foi. Constatant que le locataire a déjà bénéficié de larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 3 juin 2021, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Le jugement de première instance est confirmé sur ce point.

— Sur la demande de dommages et intérêts

M. [E] soulève l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts portant sur le préjudice lié au temps alloué au dossier, formulée en appel par le bailleur, estimant qu’elle diffère de celle de première instance invoquant des difficultés de trésorerie générées par les retards de paiement des loyers.

Subsidiairement, il estime que le préjudice économique avancé n’est ni justifié dans son principe ni dans son quantum, l’office HLM ne pouvant subir de difficultés économiques à cause de lui.

Il ajoute que le préjudice moral avancé ne peut être invoqué par une personne morale, caractérisant des troubles et tracas liés à une procédure, et ne relevant en outre que de l’article 700.

L’office [Adresse 10] rappelle que M. [E] est redevable de plus de 4 195 euros de loyers et charges impayées et qu’il a dû faire face à plus de 6 568 euros de frais au titre du désencombrement et de la remise en état du logement.

Il estime que son inexécution contractuelle lui a occasionné un réel préjudice économique en ce qu’il l’a empêché de relouer le logement dans les plus brefs délais, et justifie l’octroi de dommages et intérêts supplémentaires à hauteur de 400 euros.

Il explique que le temps alloué aux démarches et procédures n’est qu’une conséquence s’ajoutant au préjudice économique, caractérisé au titre d’un manque à gagner, et qu’il ne constitue donc pas une prétention nouvelle.

En tout état de cause, il estime que cette prétention tend à la même fin.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En vertu des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, le créancier pouvant obtenir des dommages et intérêts distincts en cas de préjudice indépendant de ce retard.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts formulée en appel par l’office HLM Morbihan Habitat tend à la réparation du même préjudice consécutif à l’inexécution contractuelle de M. [E], que celle de première instance et est donc déclarée recevable.

Au titre de son préjudice économique, le bailleur ne présente aucune pièce caractérisant des difficultés de trésorerie rencontrées en l’absence de paiement des loyers et de relocation postérieure rapide.

Il argue d’une perte de temps consacré à la réalisation des démarches mais ne justifie pas d’une quelconque incidence financière.

Au demeurant, le préjudice résultant du seul retard dans le paiement des loyers est déjà indemnisé par l’application d’intérêts au taux légal.

En l’absence de préjudice économique caractérisé, la demande de dommages et intérêts formulée par l’office [Adresse 10] sera rejetée et le jugement de première instance confirmé sur ce point.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [E] succombant majoritairement à l’instance, il sera débouté de sa demande en frais irrépétibles et condamné au paiement des dépens ainsi qu’à verser la somme de 2 500 euros à l’office HLM Morbihan Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Il est précisé que les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Déclare recevable la demande de l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat au titre des dommages et intérêts et au titre de la facture de désencombrement ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il condamne M. [S] [E] à payer 2 667,59 euros au titre des réparations locatives ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [S] [E] à payer à l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat la somme de 3 331,29 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie ;

Y ajoutant,

Déboute M. [S] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion ;

Condamne M. [S] [E] à payer à l’Office public Morbihan Habitat, venant aux droits de l’Office public [Adresse 8] [Localité 13] Golfe Habitat, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [E] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,