MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 12 Mai 2026

N° RG 23/00959 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HIWS

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 21 Avril 2023

Appelants

M. [R] [B]

né le 24 Avril 1971 à , demeurant [Adresse 1]

Mme [Q] [J] épouse [B]

née le 03 Juillet 1973 à , demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE

Représentés par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimé

Syndicat des copropriétaires ADONIS représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représenté par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par la SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 12 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 24 mars 2026

Date de mise à disposition : 12 mai 2026

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Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

M. [R] [B] et Mme [Q] [O] épouse [B] sont propriétaires du lot n°26 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2].

Des demandes d’achat des combles situés au-dessus de l’appartement de Mme et M. [B] ont été portées à l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020 par les consorts [B] et par la SCI Val Oya.

Les combles litigieux ont été cédés à la SCI Val Oya suivant résolution n°23 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020, l’offre d’achat de M.et Mme [B] ayant été refusée au terme de la résolution n°24.

Par acte délivré le 23 octobre 2020, les époux [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis, représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de voir prononcer à titre principal l’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2020 et à titre subsidiaire l’annulation des résolutions n°21, n°22, n°23 et n°24 votées par cette même assemblée générale.

Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge de la mise en état a déclaré la demande d’annulation totale de l’assemblée générale du 27 août 2020 et la demande d’annulation de la résolution n°22, irrecevables.

Par jugement du 21 avril 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Annulé partiellement la résolution n°23 au titre de la mention suivante « l 'assemblée générale décide que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété placé sur un compte épargne », adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Ordonné en conséquence que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se diviseront de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot en application des dispositions de l’article 16-1 de la loi n°65-557 du 16 juillet 1965,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Rejeté les demandes de mesure d’expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par M. [B] et Mme [B],

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande de provision à valoir sur le préjudice occasionné par la perte définitive de la valeur occasionnée par la vente à un tiers des combles situées au-dessus de leur lot,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leurs demandes corrélatives tendant à voir déclarer parfaite la vente des combles à leur profit et tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans un délai de six mois à compter de la décision à intervenir,

— Condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens,

— Rappelé que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Au visa principal des motifs suivants :

Sur l’annulation des résolutions n°21, 23 et 24 de l’assemblée générale du 27 août 2020

Le moyen tiré du défaut d’indication de la distribution des mandats est inopérant dès lors que tous les mandats pris en compte lors des votes du 27 août 2020 sont nominatifs et que l’examen conjoint de ces mandats et de la feuille de présence, permet de constater que les pouvoirs ont bien été confiés aux copropriétaires désignés et que ce sont bien ceux-ci qui ont représenté les mandants.

Il n’est pas démontré une quelconque irrégularité concernant les mandats, les pouvoirs ayant été confiés aux copropriétaires désignés par chacun des mandants.

Le vote de la résolution n°21 ne porte aucunement atteinte au droit des consorts [B] de jouir de leurs parties privatives, les règles de majorité ayant été respectées, les copropriétaires ayant été parfaitement informés du type de travaux que projetait de réaliser la société Dynaval et les époux [B] ne démontrant pas avoir un droit acquis de surélévation de l’immeuble qui serait accessoire à leur lot privatif, ceux-ci bénéficiant d’un simple droit de priorité en cas de surélévation de l’immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la cession des combles au profit de la SCI Val Oya pour un montant de 2.000 euros le mètre carré qui n’est nullement dérisoire ou inexistant par rapport à l’offre d’achat des consorts [B], avec un écart de 500 euros pour le prix du mètre carré, de sorte qu’en vertu du principe de la liberté contractuelle, l’assemblée générale des copropriétaires est libre de choisir l’offre la moins-disante, sans que l’absence de recherche de gain supérieur ne caractérise un abus de majorité.

Le moyen de nullité de la résolution n°23 pour défaut de détermination de l’objet de la vente est écarté. Les copropriétaires avaient connaissance avant la tenue de l’assemblée générale des conditions essentielles de la vente des parties communes litigieuses, à savoir la chose et le prix de vente proposé au mètre carré, quand bien même le nombre total exact de mètres carrés que présentent les combles cédés n’était pas connu des copropriétaires.

Il convient de prononcer une nullité partielle de la résolution n°23 portant sur la répartition du prix de vente car cette mention ne constitue que l’accessoire de la décision principale de la vente des combles.

Le prix de la vente des combles au profit de la SCI Val Oya doit être réparti entre les copropriétaires susceptibles d’en bénéficier.

Sur les demandes aux fins d’expertise avant dire droit et d’indemnité provisionnelles

La demande d’indemnisation des époux [B], y compris à titre de provisions, n’apparaît pas fondée dès lors qu’ils ne bénéficient pas d’un droit de surélévation tel qu’il peut exister lorsqu’il constitue un droit accessoire au lot privatif et bénéficient seulement d’un droit de priorité en cas de surélévation de l’immeuble, ce qui n’est pas envisagé dans un avenir raisonnable.

La création de la fenêtre ayant été réalisée de manière régulière, il ne peut être reproché aucune faute au syndicat des copropriétaires justifiant la demande d’indemnisation.

La demande de mesure d’instruction n’est ni motivée ni soutenu par l’apport de pièces complémentaires, alors que par principe une telle mesure n’a pas pour objet de suppléer la carence des parties.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 22 juin 2023, Mme et M. [B] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Rejeté les demandes de mesure d’expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par M. [B] et Mme [B],

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande de provision à valoir sur le préjudice occasionné par la perte définitive de la valeur occasionnée par la vente à un tiers des combles situées au-dessus de leur lot,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leurs demandes corrélatives tendant à voir déclarer parfaite la vente des combles à leur profit et tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans un délai de six mois à compter de la décision à intervenir,

— Condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens,

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 10 février 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme et M. [B] demandent à la cour de :

— Réformer le jugement en date du 21 avril 2023 en ce qu’il a :

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— rejeté les demandes de mesure d’expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par M. [B] et Mme [B],

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande de provision à valoir sur le préjudice occasionné par la perte définitive de la valeur occasionnée par la vente à un tiers des combles situées au-dessus de leur lot,

— débouté M. [B] et Mme [B] de leurs demandes corrélatives tendant à voir déclarer parfaite la vente des combles à leur profit et tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans un délai de six mois à compter de la décision à intervenir,

— condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens,

— Juger recevable et bien fondée l’action engagée par M. et Mme [B],

— Prononcer l’annulation des résolutions n ° 21, 23 et 24, votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] du 27 août 2020 à 17h00 qui s’est tenue [Adresse 5] à [Localité 3],

En conséquence de l’annulation des résolutions 23 et 24,

— Constater que la vente des combles situées au-dessus du lot n° 26 au bénéfice de M. et Mme [B] est parfaite,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire à défaut d’annulation des dites résolutions,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Adonis à verser à M. et Mme [B], la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur le préjudice occasionné par la perte définitive de valeur occasionné par la vente à un tiers des combles situés au-dessus de leur lot,

Avant dire droit,

— Désigner tel expert qu’il plaira aux fins de déterminer la perte de la valeur définitive occasionnée,

— Surseoir à statuer dans l’attente du rapport sur le montant de la condamnation définitive,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Adonis à payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble Adonis aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe Murat, avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme et M. [B] font notamment valoir que :

A titre principal,

Sur la nullité de la résolution n°21,

La création d’une vue dans un mur pignon porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives situées à l’étage supérieur car elle restreint considérablement la possibilité de surélévation ;

L’autorisation de créer une fenêtre a été donnée à la seule majorité de l’article 25 alors même que la majorité de l’article 26 au moins aurait dû être mobilisée, si ce n’est l’unanimité ;

Sur la nullité des résolutions n°23 et 24

L’abus de majorité ne repose pas uniquement sur le caractère mieux-disant de l’offre de M.et Mme [B] mais surtout sur un faisceau d’indice établissant que la décision a été prise, en dépit de l’intérêt collectif, dans le but évident de favoriser un copropriétaire déterminé au détriment d’un autre ;

Il existe également une rupture d’égalité prégnante de traitement par le syndicat des copropriétaires entre les copropriétaires intéressés par l’achat des combles ;

Cette vente est consentie au mépris du droit de priorité dont bénéficient les époux [B] en cas de surélévation de l’immeuble et porte une atteinte substantielle à la consistance de leur lot ;

Les copropriétaires n’ont pas été pleinement informés de la portée et des conséquences juridiques de leur vote ;

A titre subsidiaire, sur la réparation du préjudice résultant de la vente consentie au profit d’un tiers

Si la vente au profit de la SCI Val d’Oya devait être validée, il n’en demeure pas moins qu’elle porte une atteinte substantielle à la consistance du lot de M.et Mme [B] qui ne serait alors plus un lot de dernier étage et perdrait le droit de priorité corrélatif qui est un avantage indéniable pour les copropriétaires du dernier étage ;

Le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965 prévoient un mécanisme spécifique pour la réparation du préjudice occasionné en cas de perte définitive de la valeur d’un lot en lien avec un choix de copropriété, exclusif de toute notion de faute ;

Le montant de la valeur de l’indemnité de perte de valeur devra être évalué à dire d’expert et une indemnité provisionnelle doit être accordée en réparation de la diminution définitive de la valeur de leur lot dans l’attente du chiffrage définitif de l’expert qui serait désigné.

Par dernières écritures du 10 juillet 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis demande à la cour de :

— Confirmer la décision du tribunal judiciaire d’Albertville du 21 avril 2023 en ce qu’elle a :

— annulé partiellement la résolution n°23 au titre de la mention suivante « l 'assemblée générale décide que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété placé sur un compte épargne », adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— ordonné en conséquence que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se diviseront de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot en application des dispositions de l’article 16-1 de la loi n°65-557 du 16 juillet 1965,

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— rejeté les demandes de mesure d’expertise judiciaire et de sursis à statuer formées par M. [B] et Mme [B],

— débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande de provision à valoir sur le préjudice occasionné par la perte définitive de la valeur occasionnée par la vente à un tiers des combles situées au-dessus de leur lot,

— débouté M. [B] et Mme [B] de leurs demandes corrélatives tendant à voir déclarer parfaite la vente des combles à leur profit et tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans un délai de six mois à compter de la décision à intervenir,

— condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— Condamner les consorts [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis fait notamment valoir que :

Sur l’annulation des résolutions n°21, 23 et 24

Aucun pouvoir en blanc n’a été remis pour l’assemblée générale du 27 août 2020, chaque copropriétaire étant arrivé avec des mandats dûment complétés et avec indication du mandataire ;

Les mandats sont réguliers et l’examen combiné du compte-rendu de l’assemblée générale, de la feuille de présence et des mandats démontre la régularité de la tenue de la réunion ;

L’assemblée générale était suffisamment informée des projets de travaux objet de la résolution 21 et Mme et M. [L] ne justifient pas en quoi les travaux envisagés n’auraient pas dû être votés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l’article 26 ;

L’allégation selon laquelle la création de la fenêtre ne permettrait pas, dans le futur, une surélévation de l’immeuble et porteraient atteinte au droit de surélévation des époux [B] n’est qu’hypothétique, aucune surélévation de l’immeuble n’ayant jamais été votée par l’assemblée générale, ni envisagée ou envisageable ;

Le propriétaire est libre de vendre à qui il souhaite, sans considération de prix et aucune rupture d’égalité entre les copropriétaires ni aucun abus de majorité ne sont caractérisés ;

Les conditions essentielles de la vente étaient déterminées dans la résolution n°23 qui précise qu’il s’agit de la vente des combles à côté de l’appartement et définit le montant de la vente au mètre carré ;

Seule la mention prévoyant que le prix de vente d’une partie commune ne peut être placé mais doit être distribuée au profit des copropriétaires au prorata de leurs quote-parts de parties communes doit être annulée, et non la totalité de la résolution n°23, dès lors qu’il s’agit d’une décision accessoire à la décision principale de vente ;

Sur la demande de dommages et intérêts

M.et Mme [B] ne démontrent ni le principe ni le quantum du préjudice qu’ils prétendent subir en lien avec la prétendue perte de valeur occasionnée par la vente des combes à la SCI Val d’Oya ;

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 janvier 2026 et l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

Le règlement de copropriété n’est pas versé aux débats dans son intégralité, mais il a été rappelé par le premier juge, sans contestation en cause d’appel, que l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou constituant des parties privatives différentes est réputé être un droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres.

I- Sur l’annulation de la résolution n°21

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :a) (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;(…)'.

L’article 26 de la même loi ajoute 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; (…).

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.'

Les articles 9 et 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énoncent que pour pouvoir procéder au vote d’une résolution, l’assemblée générale doit disposer de tous les éléments, dont '8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 ou au deuxième alinéa de l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965" qui doit accompagner la convocation.

La résolution litigieuse est ainsi libellée 'demande de Dynaval : autorisation de percer la dalle entre l’appartement n°10 et les combles et de créer une fenêtre de 120 cm * 90 cm. L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise M. [E], société Dynaval, à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de percement de la dalle entre l’appartement n°10 et les combles (lot 85) pour créer un escalier et la création d’une fenêtre de 120 cm*90cm dans les combles côté pignon est, conformément aux plans joints à la convocation.'

Le vote s’est révélé positif à la majorité de 27 copropriétaires représentant 87 704/100000 tantièmes, 2 copropriétaires totalisant 6917/100000 tantièmes y étant défavorables, ce qui représente plus que la majorité de l’article 26, puisque les 2/3 des voix correspondent à 66 666,7 tantièmes.

Les modalités des travaux étaient détaillées, et deux plans de niveau et trois plans de coupe dont un présentant la localisation de la fenêtre sur le mur pignon est présentaient cette modification à venir. Il est soutenu que la localisation de cette fenêtre, sur un mur pignon surplombant une toiture en contrebas appartenant à la même copropriété, priverait les propriétaires du dernier étage concerné de leur droit de priorité en cas de surélévation du bâtiment, puisque cette fenêtre ouvrirait une vue sur la surélévation à venir.

Or, la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité de l’article 26, par plus des 2/3 des voix, et il apparaît que le droit de surélévation au bénéfice du syndicat des copropriétaires n’est à ce jour qu’hypothétique, et non certain. Enfin, le d’information n’est pas caractérisé en ce que le plan de coupe était parfaitement clair et illustrait le fait que la fenêtre à créer surplomberait une partie de toiture de la copropriété qui se situe à un demi-niveau au-dessous de la toiture principale.

Le rejet de la demande d’annulation de la résolution n°21 doit être confirmé.

II- Sur l’annulation des résolutions n°23 et n°24

L’article 35 de la loi fixant le statut des immeubles en copropriété énonce 'La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.

Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.'

La résolution n°23 est ainsi libellée 'demande de la SCI Val Oya : achat de combles à côté de l’appartement n°30 et au-dessus de l’appartement n°26", au prix de 2000 euros le mètre carré, avec un minimum de 60 000 euros’ et elle a été adoptée à une majorité de 24 copropriétaires totalisant 80198/100000 tantièmes contre 5 copropriétaires représentant 14423 tantièmes. Corrélativement, la résolution n°24 'demande de M. [B] : achat de combles au-dessus de l’appartement 26 et adjacentes à l’appartement n°30", au prix de 2500 euros le mètre carré avec un minimum de 70000 euros a été rejetée selon les proportions inverses.

Sur l’existence d’une discrimination

M.et Mme [B] évoquent l’existence d’une servitude de passage portant dans les appartements du dernier étage et permettant l’accès aux combles convoités.

Il ressort d’un mail de M. [B] au syndic du 21 août 2020 que celui-ci a sollicité la possibilité de visiter les combles au-dessus de son appartement en début d’après-midi avant l’AG (15h), et d’un second mail du 27 août 2020 'je regrette que vous ne puissiez donner suite à ma demande de visite des combles situés au-dessus de chez moi, suite au refus de mon voisin d’y donner accès. A ma connaissance, il s’agit de parties communes et je ne comprends pas que l’accès me soit refusé surtout dans les circonstances actuelles où nos souhaitons acquérir ces parties communes.'

Les échanges intermédiaires, et notamment la réponse du syndic ne sont pas produits, et, dans la mesure où M. [B] n’a sollicité la visite qu’avec 5 jours de délai et sans proposer plusieurs dates ou créneaux horaires, il ne peut être considéré que le refus de visite le jeudi 27 août à 15h soit discriminatoire, alors que le copropriétaire concerné par la servitude d’accès aux combles pouvait avoir organisé son emploi du temps préalablement, ne pas être présent, et ne pas souhaiter qu’un tiers puisse y avoir accès en son absence.

Il n’est donc pas démontré de traitement discriminatoire de M.et Mme [B], qui ont formulé leur demande de visite tardivement.

Sur l’existence d’un abus de majorité

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3ème Civ. 17 décembre 2014, n°13-25.134).

Il ne peut être contesté que les deux résolutions n°23 et n°24 dépendent l’une de l’autre, que l’annulation de l’une ne peut qu’entrainer l’annulation de la seconde qui y est indissociablement liée. La vente des combles litigieux à la société Val Oya a pour conséquence d’ôter à l’appartement n°26 la qualité de lot du dernier étage, et de priver ainsi définitivement les époux [B] d’un droit intrinsèque à leur lot, qui est le droit de priorité sur 'une vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation'. En effet, la vente de parties communes situées dans les combles et destinées à devenir des lots privatifs ne peut que s’apparenter à une création de locaux privatifs, soumise à l’article 36 de la loi régissant les copropriétés. De la sorte, les copropriétaires de lots situés, en tout ou partie, en-dessous des locaux privatifs nouvellement créés, y-compris juridiquement, bénéficient d’un droit de priorité, dont les époux [B] sont indéniablement privés par la vente votée.

Il doit être rappelé que le libellé même des résolutions énonce que les combles à vendre sont situés au-dessus de l’appartement 26, alors que la société Val Oya est, selon les termes de la résolution, la propriétaire d’un lot adjacent ou contigü aux combles vendus, mais non au-dessus des combles vendus. La résolution n°23 a donc été prise au détriment des époux [B], copropriétaires minoritaires, qui n’ont pas bénéficié de leur droit de priorité, et en ont été privés par le vote majoritaire, dont la motivation reste incertaine.

En effet, il y a lieu d’observer que la résolution n°23 a validé une vente à un prix qui n’est pas dérisoire de 2000 euros/m², mais l’a été pour un gain moindre pour la copropriété, puisque la majorité a voté pour la première offre proposée, moins-disante. La différence de prix offert, 500 euros/m², est loin d’être anodine, et porte sur un minima de 10.000 euros, ce choix étant contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

En conséquence, les résolutions précitées n°23 et 24 doivent être annulées pour abus de majorité, mais également pour non-respect de la procédure de notification préalable par le syndic du projet de vente de parties communes destinées à devenir des lots privatifs aux propriétaires du lot du dernier étage situé sous les parties communes à aliéner, en passe de devenir des nouveaux locaux à usage privatif.

III- Sur les autres demandes

Il n’appartient en dernier lieu pas à la cour de substituer sa décision à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en déclarant la vente parfaite. C’est au syndic de renouveler la procédure d’offre des combles litigieux, en respectant le droit de priorité prévu à l’article 35 de la loi et du lot du dernier étage et en soumettant, en l’absence d’exercice du droit par le propriétaire du dernier étage, la proposition d’achat d’un ou plusieurs copropriétaires à l’assemblée générale.

IV- Sur les demandes accessoires

Succombant au fond, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’une indemnité procédurale de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°23 pour le surplus adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Débouté M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation des résolutions n°21 et n°24 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

— Condamné M. [B] et Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Adonis représenté par son syndic en exercice la société CIS Immobilier la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de M. [B] et Mme [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme et M. [B] aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

Déboute M. [B] et Mme [B] de leur demande en annulation de la résolution n°21 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020,

Annule les résolutions n°23 et n°24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis en date du 27 août 2020, pour abus de majorité et violation du droit de priorité de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute M.et Mme [B] de leur demande tendant à obtenir le constat que la vente des combles au-dessus du lot n°26 est parfaite à leur bénéfice et d’ordonner au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de prendre toute mesure pour procéder à la régularisation de la vente dans le délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Adonis à payer à M. [R] [B] et Mme [Q] [B] ensemble la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,