CC/SD

MINUTE N°

Copie exécutoire à

— M^e Antoine SCHEIDER

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 13.03.2013

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Mars 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A 11/06069

Décision déférée à la Cour : 22 Novembre 2011 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG

Défendeur et APPELANT :

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par M^e Antoine SCHEIDER, avocat à la Cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/000139 du 30/01/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Demanderesse et INTIMEE :

SCI Y

XXX

XXX

représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2013, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. VALLENS, Président de Chambre, et M. CUENOT, Conseiller, entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. VALLENS, Président de Chambre

M. CUENOT, Conseiller

M. ALLARD, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER, Greffier

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Jean-Luc VALLENS, président et M^me Christiane MUNCH-SCHEBACHER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Attendu que la SCI Y a poursuivi M. Z X pour obtenir le règlement de diverses sommes en suite de la résiliation d’un bail commercial ;

Attendu que par jugement du 22 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG a condamné M. Z X à payer à la SCI Y un arriéré de 5.242,81 euros et ses intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2009 ;

Qu’il a condamné sous astreinte M. X à enlever un reste de matériel entreposé, et qu’il l’a condamné à payer à la SCI trois mois d’indemnité d’occupation à 94,68 euros, puis une indemnité d’occupation ramenée à 47,34 euros à compter du 1^er février 2010 ;

Qu’il a condamné enfin M. X à payer à la SCI Y une compensation de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que M. Z X a relevé appel de ce jugement le 16 décembre 2011, dans des conditions de recevabilité non contestées ;

Attendu qu’au soutien de son recours, M. Z X indique qu’il critique seulement le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de paiement des travaux effectués dans les lieux loués, ainsi que sa demande de restitution d’une partie du pas de porte ;

Qu’il indique notamment que les travaux de mise aux normes de l’installation électrique incombaient au propriétaire ;

Qu’il reprend en conséquence sa demande de règlement d’une somme de 2.721,90 euros ;

Qu’il rappelle qu’il a payé un pas de porte de 10.000 euros, et qu’il s’estime fondé à obtenir la restitution de la partie de ce montant correspondant à ce qui excède la durée de jouissance des lieux loués ;

Qu’il explique que le bail a pris fin par résiliation contractuelle et non pas par résiliation judiciaire aux torts du preneur ;

Qu’il reprend en conséquence sa demande de remboursement d’un montant de 8.333,33 euros;

Attendu que M. Z X conclut en conséquence à l’infirmation du jugement entrepris, et à la condamnation de la SCI Y à lui régler les montants de 2.721,90 euros et de 8.333,33 euros ;

Qu’il demande que le dépôt de garantie de 1.900 euros s’impute sur l’arriéré de loyers et de charges ;

Attendu que la SCI Y conclut à la confirmation du jugement entrepris, en indiquant que les travaux exécutés par M. X résultaient de la transformation des lieux en local de restauration, selon le souhait du locataire ;

Qu’elle fait valoir que le pas de porte et le dépôt de garantie devaient lui rester acquis en cas de résiliation du bail par la faute du preneur ;

Qu’elle sollicite une compensation de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que les pièces versées aux débats montrent que par bail commercial du 15 avril 2008, la SCI Y a loué à M. Z X des locaux situés XXX à STRASBOURG pour y exploiter un commerce de petite restauration rapide de spécialités étrangères;

Attendu que le loyer a été fixé au montant HT de 950 euros par mois, majoré d’une provision pour charges de 200 euros ;

Que le contrat a stipulé le versement au profit du bailleur d’un pas de porte de 10.000 euros;

Qu’un dépôt de garantie de 1.900 euros a été constitué, et qu’il a été précisé qu’en cas de résiliation du bail par la faute du preneur, le pas de porte et le dépôt de garantie resteraient acquis au bailleur à titre de clause pénale ;

Attendu qu’un tableau des règlements du locataire montre que ceux-ci ont été effectués régulièrement jusqu’au mois de juin 2009, et qu’au mois de juillet, il n’a réglé qu’un montant de 320 euros ;

Que par la suite, il n’a plus rien réglé ;

Attendu que le 1^er septembre 2009, le locataire a contresigné une mise en demeure de régler un arriéré fixé alors à 3.685,75 euros ;

Que le 5 octobre 2009, il a contresigné un document qui contenait en substance une résiliation conventionnelle du bail ;

Qu’il a laissé encombrés les lieux loués, et qu’il n’a repris son mobilier qu’en février 2010, en laissant cependant quelques objets selon la SCI Y ;

Attendu que statuant sur la demande reconventionnelle du locataire tendant au remboursement de travaux, cette Cour observe qu’il produit une facture du 9 août 2008 d’un montant de 1.887,29 euros pour la mise aux normes de l’électricité dans le restaurant ;

Attendu qu’il est constant que les travaux de mise aux normes d’un local loué à usage commercial incombent au propriétaire au titre d’une obligation de délivrance dont il ne peut pas contractuellement s’exonérer, quelles qu’aient pu être les stipulations du bail ;

Attendu par conséquent qu’infirmant le jugement entrepris de ce chef particulier, la Cour met à la charge de la SCI Y ces travaux de mise aux normes de l’électricité d’un montant de 1.887,29 euros ;

Attendu que les autres factures de travaux produites par le locataire concernent des aménagements des lieux loués pour satisfaire à ses exigences personnelles, et que le bail prévoyait que de tels travaux devaient rester à la charge du preneur (article 7 du contrat) ;

Attendu qu’en ce qui concerne les autres demandes de M. Z X, qui ne conteste pas l’arriéré mis à sa charge par le Tribunal, la Cour rappelle que les clauses du bail stipulaient qu’en cas de résiliation par la faute du preneur, le pas de porte et le dépôt de garantie resteraient acquis au propriétaire ;

Attendu qu’en l’espèce, le bail a bien été résilié par la faute du preneur, qui a cessé de régler les loyers à compter du mois de juillet 2009 ;

Attendu que même si les parties se sont accordées pour une résiliation amiable dans le contexte précédent, il reste que la cause de la résiliation était bien l’inexécution par le locataire de ses obligations ;

Attendu que le bailleur était donc autorisé à conserver le pas de porte et le dépôt de garantie à titre d’indemnisation du préjudice causé par la résiliation du bail ;

Attendu que M. Z X ne demande pas la réduction de ces clauses pénales sur le fondement d’un excès manifeste, et que de fait, de telles clauses n’apparaissent pas effectivement comme manifestement excessives ;

Que l’on peut constater en effet que le locataire a laissé les lieux encombrés pendant assez longtemps, en sorte que le propriétaire a nécessairement perdu les revenus qu’il pouvait attendre de la location de son bien pendant cette période ;

Que rien n’établit précisément par conséquent un excès manifeste dans l’indemnisation conventionnelle du propriétaire ;

Attendu que la Cour confirme par conséquent le rejet de la demande de restitution du pas de porte et du dépôt de garantie ;

Attendu que M. Z X succombe majoritairement.

Que dans ces conditions, cette Cour estime devoir le condamner aux entiers dépens d’appel, sans cependant mettre à sa charge de plus amples compensations sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

P A R C E S M O T I F S

LA COUR,

REÇOIT l’appel de M. Z X contre le jugement du 22 novembre 2011 du Tribunal de Grande Instance de STRASBOURG ;

Au fond, REFORME partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Z X de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau de ce chef, DIT que la SCI Y doit le remboursement à M. Z X de la somme de 1.887,29 euros (mille huit cent quatre vingt sept euros vingt neuf centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande du 8 mars 2011 ;

ORDONNE la compensation de cette créance à due concurrence de son montant avec les créances du propriétaire au titre de l’arriéré locatif ;

CONFIRME le rejet des plus amples demandes reconventionnelles de M. Z X ;

CONSTATE que les autres dispositions du jugement entrepris, relatives à l’arriéré locatif et aux conséquences de l’encombrement des lieux par le mobilier appartenant au locataire, ne sont pas remises en cause en appel ;

CONFIRME la compensation allouée à la SCI Y en première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, mais REJETTE sa demande sur ce fondement en cause d’appel ;

CONDAMNE M. Z X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER : LE PRÉSIDENT :