ID

MINUTE N° 560/2015

Copies exécutoires à :

Maître CROVISIER

Maître SPIESER

La SELARL WEMAERE

— LEVEN-LAISSUE

Le 25 septembre 2015

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 25 septembre 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 12/04528

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 août 2012 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Monsieur M-N Q B

2 – Madame E L épouse B

demeurant ensemble XXX

XXX

représentés par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître LUTTRINGER, avocat à STRASBOURG

INTIMÉS et défendeurs :

1 – Maître I J

Notaire

XXX

XXX

représenté par Maître SPIESER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître SALLABERRY(SCP KUHN), avocat à PARIS

XXX

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SELARL WEMAERE-LEVEN-LAISSUE, avocats à COLMAR

plaidant : Maître BEUTER, avocat à PARIS

3 – La S.A. BANQUE POPULAIRE LORRAINE CHAMPAGNE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX

représentée par Maître SPIESER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître LUTZ, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Adrien LEIBER, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller, faisant fonction de Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Ouï Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller en son rapport,

* * *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Sur la base d’une étude établie par la « société européenne de gestion financière » (Segefi), société de conseil en investissement et en gestion de patrimoine, les époux M-N et E B ont acquis, selon un acte sous seing privé du 12 juin 2006, pour un prix de 682 796 €, de la SA Foncière Barbatre, filiale de la société Financière Barbatre, le lot n° 400 d’un programme immobilier dénommé 'communs du château de Serquigny', ayant pour objet la réhabilitation d’un bâtiment historique et sa transformation en résidence hôtelière.

L’achat a été financé par un prêt in fine de 597 100 € consenti par la Banque populaire de Lorraine Champagne pour une durée de 16 ans, suivant offre de prêt acceptée le 10 août 2006. Le lot a été donné à bail à la société Résidence et Châteaux, également filiale de la société Financière Barbatre, par un acte sous seing privé du 24 novembre 2006.

La vente a été régularisée par un acte authentique reçu par M^e J, notaire à Saint Romain de Colbosc, le 1^er décembre 2006. Le prix de vente a été séquestré à concurrence de 172 642,72 € en la comptabilité du notaire jusqu’à l’achèvement de travaux à la charge de la société Foncière Barbatre, lesquels devaient être exécutés par une autre filiale de la société Financière Barbatre, la société Sogecif, pour le 31 décembre 2006 au plus tard.

Les travaux n’ayant pas été achevés, les loyers n’ont plus été payés à partir du premier trimestre 2007. La SARL Financière Barbatre et ses filiales, ont été placées en redressement judiciaire le 16 octobre 2007 puis en liquidation judiciaire le 1^er avril 2008.

Le 23 mars 2009, les époux M-N et E B ont fait citer la SARL Segefi, M^e I J et la Banque Populaire Lorraine Champagne devant le Tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts.

Par un jugement du 8 août 2012, le tribunal les a débouté de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

Le tribunal a considéré que Segefi était intervenue dans l’opération comme conseil de gestion en patrimoine des époux B, qu’elle était tenue envers eux d’un devoir de conseil mais qu’elle n’était pas garante de la bonne fin de l’opération et a estimé que la preuve n’était pas rapportée de ce qu’elle ait eu connaissance, avant signature des actes, de la situation obérée de la société Foncière Barbatre.

Pour écarter la responsabilité du notaire, le tribunal a relevé que l’efficacité de l’acte n’était pas en cause, que le notaire n’était pas tenu de vérifier la solvabilité de l’une des parties au contrat et a considéré que les garanties prises étaient suffisantes.

Le tribunal a enfin considéré qu’il ne pouvait être reproché à la Banque Populaire Lorraine Champagne un manquement à son devoir de mise en garde, dès lors que d’une part, il n’était pas démontré que l’endettement des emprunteurs aurait été excessif et d’autre part, qu’elle n’était pas tenue de rechercher des éléments d’informations sur la situation financière du cocontractant des emprunteurs et qu’en tout état de cause, il n’était pas démontré qu’elle leur aurait dissimulé des informations connues d’elle.

Les époux B ont interjeté appel de ce jugement le 10 septembre 2012 intimant toutes les parties.

Par arrêt avant dire droit en date du 20 décembre 2013, la cour a invité la SCP X et Y, administrateur judiciaire et M^e A, mandataire judiciaire du redressement judiciaire des sociétés du groupe Barbatre à communiquer à la cour le bilan économique et social établi, à préciser les causes et origines des difficultés financières des sociétés du groupe et à indiquer la date de cessation des paiements et son report éventuel.

Par conclusions du 28 mai 2014, les époux M-N et E B concluent à l’infirmation du jugement et demandent la condamnation de la SARL Segefi, de M^e J et de la Banque Populaire Lorraine Champagne « solidairement ou in solidum » au paiement de la somme de 1 012 156 € à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, ainsi que d’une indemnité de procédure de 40 000 € et demandent la réserve de leurs droits sur la partie du préjudice qui sera subie après le 31 décembre 2014.

Ils exposent que :

— l’opération, leur a été présentée par la SARL Segefi à la fois comme une opération d’investissement et de défiscalisation, qui devait permettre un autofinancement à hauteur d’environ 75 % grâce aux avantages fiscaux résultant du statut de loueur en meublé professionnel et à la mise en location à Résidence et Châteaux, avec au terme du bail commercial consenti pour onze ans et neuf mois, la possibilité de revendre le bien sans plus-value à la société Financière Barbatre,

— les études réalisées par la SARL Segefi attestaient de la viabilité de la rentabilité de l’opération qui devait leur rapporter 500 000 € au bout de seize ans.

Ils recherchent la responsabilité de la SARL Segefi, en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine et soutiennent qu’en cette qualité, elle est tenue d’une obligation d’information et de renseignement, d’un devoir de conseil et de mise en garde, ajoutant, que quand bien même serait-elle intervenue comme un courtier, ainsi qu’elle le prétend, elle serait tenue des mêmes obligations et devoirs.

Ils lui reprochent des manquements à son devoir d’assistance et de conseil et notamment de :

— leur avoir assuré que la société Financière Barbatre et ses filiales étaient des sociétés saines,

— les avoir dissuadés d’engager une action en résolution de la vente dès les premiers impayés de loyers en soutenant avoir vérifié la solidité financière du groupe,

— de les avoir amenés à prendre des risques inconsidérés pour percevoir une rémunération élevée, sans procéder aux vérifications nécessaires, alors qu’elle aurait dû être alertée par de nombreux indices révélateurs de l’existence de difficultés financières des sociétés du groupe Barbatre depuis l’année 2003,

— de ne pas leur avoir transmis les éléments dont elle disposait et de s’être abstenu de toute analyse et vérifications plus approfondies.

Ils soulignent qu’ils ont fait procéder postérieurement au jugement à un audit qui a révélé l’état préoccupant de la situation financière du groupe avant le 15 octobre 2006, ce qu’a confirmé le bilan économique et social des mandataires judiciaires.

Ils considèrent que la SARL Segefi n’a pas seulement était négligente mais qu’elle a cherché à les tromper par des manoeuvres dolosives, leur ayant notamment affirmé que la société Financière Babartre était une spécialiste dans le domaine de la rénovation de monuments historiques alors que celle-ci avait jusqu’en 2004 une activité de transport maritime et avoir constaté sur place que le château de Serquigny était prêt à louer, ce qui n’était pas le cas, les travaux n’ayant pas encore démarré et ne pouvant être menés à bien en l’absence de permis de construire.

Les époux M-N et E B lui reprochent enfin d’avoir établi des simulations erronées et de ne pas avoir vérifié l’adéquation de l’investissement à leurs capacités financières.

Les appelants reprochent au notaire d’avoir manqué à son obligation de conseil, en s’abstenant d’attirer leur attention sur les risques de leur engagement alors qu’il avait connaissance des difficultés financières du groupe Barbatre dont il était le notaire habituel et d’avoir fixé une date de livraison manifestement irréaliste.

Ils lui reprochent également :

— d’avoir manqué à son devoir de mise en garde sur l’équilibre économique de l’opération, le prix de vente de leur lot étant trois fois supérieur à la valeur du mètre carré dans la commune ce qu’il ne pouvait ignorer,

— d’avoir affirmé que les travaux ne nécessitaient pas de permis de construire alors que la transformation du château en résidence hôtelière supposait une rénovation complète et la création de deux niveaux supplémentaires dans le colombier,

— d’avoir établi un règlement de copropriété prévoyant une destination non conforme au plan d’occupation des sols applicable, ce qui faisait obstacle à la délivrance d’un permis de construire,

— de ne pas avoir soumis la vente au régime des ventes en l’état futur d’achèvement, qui leur aurait permis de bénéficier d’un échelonnement des paiements et d’une garantie d’achèvement.

Ils estiment que M^e J, qui connaissait les lieux et les difficultés du groupe Barbatre rendant impossible l’obtention d’une telle garantie les a sciemment trompés et que c’est vainement qu’il tente de s’exonérer de tout devoir de conseil en soutenant qu’il n’aurait fait qu’authentifier un acte sous seing privé établi par les parties sans son concours alors qu’il est le rédacteur de l’acte. Ils concluent enfin au rejet de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Les époux M-N et E B, qui contestent être des emprunteurs avertis, soutiennent enfin que la responsabilité de la Banque Populaire Lorraine Champagne est également engagée pour manquement à son obligation de renseignement et à son devoir de mise en garde quant aux charges financières du prêt consenti. Ils lui reprochent d’avoir négligé de se renseigner sur leur situation financière et patrimoniale et de s’être abstenue de tout contact direct avec eux, alors même qu’avec un précédent concours qu’elle leur avait consenti en 2004 pour un projet similaire, ils étaient engagés envers elle pour plus d’un million d’euros et qu’elle exigeait de nombreuses garanties.

Ils reprochent également à la banque un manquement à son devoir de vigilance pour ne pas avoir vérifié la situation financière du groupe Financière Barbatre qui avait une cotation Banque de France défavorable et de leur avoir accordé un prêt disproportionné par rapport à l’apport demandé constitué par un contrat d’assurance vie de 100 000 € sans exiger d’abondement annuel fixe.

En ce qui concerne leur préjudice, les appelants font valoir que cette opération les a entraîné dans une situation de surendettement et qu’ils ont été privés des gains escomptés. Ils prétendent que leur lot est estimé à 180 000 €, sans tenir compte de l’inachèvement des parties communes et du caractère illicite des travaux réalisés sans permis de construire et en méconnaissance du POS, qu’ils ne perçoivent qu’un loyer modique provenant des Gîtes de France, qu’ils ont subi des pertes financières pouvant être évaluées à 641 078 € au 31 décembre 2013, auxquelles s’ajoutera chaque année jusqu’à la fin de la période d’épargne en 2022 une perte annuelle de l’ordre de 21 000 €, soit une perte de 662.156 € au 31 décembre 2014. Ils invoquent également la perte d’une chance d’avoir pu constituer un capital, le gain escompté au terme de la période d’épargne étant de 534 449 € et mettent en compte à ce titre une somme forfaitaire de 300 000 € ainsi que des dommages et intérêts à hauteur de 50 000 € pour préjudice moral.

Par conclusions du 31 octobre 2014, la SARL Segefi sollicite la confirmation du jugement et le paiement d’une indemnité de procédure de 30 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique qu’elle était non seulement le conseil en gestion de patrimoine des époux B mais également la mandataire d’une société Orphéa Finance, en charge de la commercialisation du programme 'Château de Serquigny', qui était elle-même mandatée par la société Foncière Barbatre et que c’est en qualité de courtier qu’elle a proposé aux époux B l’investissement litigieux.

Elle fait valoir que le conseil en gestion de patrimoine n’a pas pour mission, sauf convention expresse, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, de rechercher un produit spécifique pour ses clients et considère qu’elle a rempli son devoir de conseil en recommandant à ses clients un investissement leur permettant de bénéficier du régime fiscal du loueur de meublés professionnel qui était en adéquation avec leurs aspirations et leurs besoins.

En revanche, elle considère qu’en qualité de courtier, elle était seulement tenue d’une obligation d’information relative à l’opération traitée mais qu’elle n’était pas tenue de vérifier la solvabilité de la société qu’elle conseillait, sa responsabilité ne pouvant être engagée que si l’une des parties était notoirement insolvable ou si elle connaissait cette insolvabilité, ce qui n’était pas le cas au regard notamment des indications fournies par la société Financière Barbatre dans un courrier en date du 21 novembre 2005 dont elle a communiqué la teneur aux époux M-N et E B.

Elle soutient qu’aucun élément ne permet de démontrer que la société Financière Barbatre aurait été en situation d’insolvabilité à la date de conclusion du contrat et conteste à la fois la valeur probante et les conclusions du rapport d’audit, non contradictoire, sur lequel s’appuient les appelants, qu’elle estime empreint de partialité, soulignant qu’en tout état de cause, ce rapport conclut à un risque de défaillance à court terme des sociétés du groupe Barbatre et non pas à une insolvabilité notoire caractérisée.

L’intimée estime que les éléments tirés du bilan économique et social ne démontrent pas davantage une insolvabilité notoire des sociétés du groupe à l’automne 2006, observant que le rapport met en évidence des détournements et des opérations de cavalerie de la part des dirigeants dont elle ne pouvait avoir connaissance.

Elle considère que les époux B, tout comme leur notaire, étaient conscients des risques de l’opération. Subsidiairement, elle conteste le préjudice invoqué, faisant valoir qu’elle n’avait pas pris d’engagement contractuel envers le acquéreurs quant aux gains escomptés, qu’ils ne peuvent demander le remboursement de l’emprunt qui leur a permis d’acquérir un bien qui se retrouve dans leur patrimoine et qui leur procure des loyers, alors qu’ils ont également pu bénéficier d’une réduction d’impôt, que tout au plus pourraient-ils invoquer la perte d’une chance d’avoir pu ne pas souscrire à cette opération.

Par conclusions du 28 août 2014, M^e I J sollicite la confirmation du jugement et conclut à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet des prétentions des époux M-N et E B. À titre reconventionnel, il sollicite leur condamnation au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et d’une indemnité de procédure de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir à titre liminaire, que les époux M-N et E B ne justifiant pas avoir déclaré leur créance au passif de la société Financière Barbartre, leur créance à l’égard de celle-ci est éteinte et qu’ils ne peuvent dès lors prétendre obtenir du notaire plus qu’ils ne seraient en droit d’obtenir de leur débiteur légitime, le notaire étant privé de tout recours subrogatoire contre la société Financière Barbatre.

Il fait valoir ensuite que les époux B étaient assistés de leur propre notaire, M^e Thomas, qui a formulé plusieurs observations sur le projet d’acte, et que lui-même s’est contenté d’authentifier une convention sous seing privé qui avait été conclue le 12 juin 2006, six mois auparavant, en dehors de son ministère, de sorte qu’aucun manquement à son devoir de conseil ne peut lui être reproché.

Il estime que l’acte qu’il a reçu n’encourt aucune critique et affirme que, lorsqu’il a reçu l’acte, il était convaincu de la bonne santé financière de la société Financière Barbatre qui n’a fait l’objet d’un redressement judiciaire que dix mois plus tard. Il soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir signalé une situation qui était imprévisible à la

date de signature de l’acte authentique et qu’il ne lui appartenait pas de procéder à des investigations sur la solvabilité de l’une des parties, les retards de certains chantiers n’étant pas en eux-mêmes révélateurs de difficultés de la société holding, qu’enfin il n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opportunité économique d’une opération.

Il estime qu’au regard de la nature des travaux d’aménagement à réaliser et de la destination commerciale des locaux, la vente ne relevait pas du régime de la vente d’immeuble à construire, lequel n’avait d’ailleurs pas été envisagé par les parties dans l’acte sous seing privé et qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir soumis l’opération au régime de la vente d’immeuble à rénover qui n’était pas encore en vigueur. Il ajoute que des garanties équivalentes avait été prévues, le séquestre d’une partie du prix de vente et que le prix de vente tient compte des travaux d’ores et déjà réalisés.

A titre subsidiaire, il conteste le préjudice allégué. Il relève que les époux M-N et E B ont admis que les travaux restant à réaliser s’élevaient à 49 044,73 €, or ils ont déjà perçu une somme de 69 864, 88 € à titre d’avance correspondant à deux années de loyers ainsi que le solde du compte de séquestre s’élevant à 49 156, 26 €. Il considère que la demande présente un caractère abusif qui justifie les dommages et intérêts réclamés reconventionnellement, sa compétence professionnelle ayant été gravement mise en cause de manière injustifiée.

Par conclusions du 12 mars 2015, la Banque populaire de Lorraine Champagne conclut à l’irrecevabilité, en tous cas au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement et sollicite le paiement par les appelants d’une indemnité de procédure de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle avait consenti aux époux B un premier prêt le 25 novembre 2004 d’un montant de 470 000 € en principal, pour un investissement similaire également préconisé par Segefi, lequel est remboursé sans difficulté et que lors du nouvel investissement, elle connaissait la solvabilité des emprunteurs dont les revenus avaient été actualisés, ces derniers étant par ailleurs assistés de leur propre notaire pour les aspects juridiques de l’opération projetée.

Elle soutient que son obligation de vigilance n’est pas en cause en l’espèce et que les époux B, qui étaient conseillés par leur notaire et qui sont des emprunteurs avertis tant du fait des fonctions de 'vice-président manufacturing’ exercées par M. B, que de l’implication personnelle de son épouse dans l’opération, comme dans l’investissement précédent, ne peuvent invoquer un manquement à son devoir de mise en garde.

Elle soutient par ailleurs qu’il n’existait aucun risque de surendettement, les difficultés ne provenant pas du caractère prétendument disproportionné du prêt mais de la faillite de la société Financière Babartre. Elle relève que Segefi n’est pas une de ses filiales, qu’il n’existe aucun lien particulier entre elles, qu’elle n’était pas tenue de vérifier les préconisations de Segefi, qu’enfin des garanties avaient été prises et qu’elle ne disposait pas d’informations qu’elle aurait dissimulées aux emprunteurs.

Elle conteste toute disproportion, s’agissant d’un prêt in fine et les loyers escomptés étant supérieurs aux charges du prêt, de plus un contrat d’assurance-vie produisant des intérêts avait été souscrit pouvant faire l’objet d’abondements libres garantissant un remboursement au moins partiel du capital.

Subsidiairement, elle conteste le préjudice invoqué, seule une perte de chance de ne pas conclure le prêt pouvant être imputée à la banque, ainsi que et le lien de causalité entre le préjudice invoqué et l’octroi du prêt, enfin le préjudice lié à la moins-value de l’immeuble n’est pas arrêté à ce jour et constitue un préjudice hypothétique.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2015.

MOTIFS

Sur la demande dirigée contre la SARL Segefi

Le jugement doit être approuvé en ce qu’il a considéré que la SARL Segefi était intervenue auprès des époux M-N et E B non pas en sa qualité de courtier-mandataire d’Orphéa Finances, mais en qualité de conseil en gestion de patrimoine, ces deux qualités n’étant pas exclusives l’une de l’autre, dès lors que son rôle ne s’est pas limité à mettre les parties en relation, mais a consisté à recommander à ses clients une stratégie patrimoniale à des fins d’investissement et de défiscalisation en leur proposant différents projets portés par des sociétés différentes et qu’elle les a assistés activement dans leurs démarches, tant au stade du montage financier de l’investissement retenu (cf annexes 48 à 51 des appelants), en participant à la rédaction du bail commercial avec la SA Résidence et Châteaux, en recherchant un financement et en établissant les dossiers de demande de prêt et d’assurance, que dans les suites de leur acquisition, en s’enquérant auprès de la société Financière Barbatre de l’état d’avancement des travaux et en l’invitant à régulariser les loyers impayés, alors que le mandat confié par Orphéa Finance prenait fin à la signature de l’acte authentique de vente.

En cette qualité, la SARL Segefi était tenue d’une obligation de conseil, en vertu de laquelle il lui appartenait de recommander à ses clients un produit adapté à leur situation et à leurs objectifs ainsi que d’une obligation d’information portant sur les caractéristiques de l’investissement proposé et sur les risques encourus.

Les appelants, qui ne démontrent pas le caractère prétendument irréalistes des simulations présentées, l’erreur dénoncée quant au montant de la TVA récupérable laquelle porte sur un montant de 14 145,70 € étant sans emport et qui n’établissent ni l’incohérence du prix de vente au mètre carré par rapport au marché local, la référence faite à une étude réalisée en 2012 ou au prix de vente de lots non rénovés situés dans un autre bâtiment étant inopérante, ni la disproportion de l’investissement proposé par rapport à leurs revenus, l’opération devant être financée par les loyers perçus, lesquels étaient dus indépendamment du taux d’occupation, tandis que l’adoption du statut de loueur en meublé professionnel leur permettait de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables et qui ne peuvent utilement se prévaloir de l’évolution de leur précédent investissement, dont le caractère déficitaire n’est au demeurant pas suffisamment démontré par le courrier qu’ils versent aux débats, ne caractérisent aucun manquement de la SARL Segefi à son devoir de conseil, l’affirmation selon laquelle celle-ci les aurait dissuadés d’engager une action en résolution de la vente dès les premiers impayés de loyers n’étant par ailleurs étayée par aucun élément de preuve.

Le devoir d’information pesant sur la SARL Segefi en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, lui imposait de s’assurer de la fiabilité du projet et de se renseigner sur les garanties de l’opération immobilière et ce d’autant plus que l’opération impliquait, à tous les stades, des sociétés dépendant du même groupe et était assortie d’une garantie de rachat consentie par la société Financière Barbatre.

À cet égard, l’intimée verse aux débats un courrier de la société Financière Barbatre en date du 21 novembre 2005, transmis par la société Orphéa Finance, qu’elle reconnaît ne pas avoir adressé aux époux M-N et E B et dont elle n’établit pas leur avoir communiqué la teneur ainsi qu’elle le prétend.

Ce courrier n’était toutefois pas suffisant, en l’état des autres éléments d’informations dont pouvait disposer la SARL Segefi à la date de l’acte, pour que celle-ci soit amenée à émettre des doutes sérieux sur la pérennité du projet et sur la solidité des garanties offertes. En effet, si ce courrier fait état de difficultés, tels des retards d’encaissements de 8 millions d’euros induisant des retards de paiements des fournisseurs et investisseurs et des chantiers en attente de permis de construire, il met aussi en avant les mesures envisagées pour y remédier, à savoir la constitution de réserves rendue possible par l’augmentation très importante du chiffre d’affaires ainsi que des augmentations du capital social des sociétés du groupe dont la SARL Segefi a pu vérifier la réalisation effective, lesquelles ont par ailleurs permis de pallier à l’insuffisance de fonds propres constatée en 2003.

En outre, à la date à laquelle la SARL Segefi a proposé l’investissement litigieux et à laquelle a été régularisée la vente, seuls les comptes 2005 étaient disponibles, le délai pour déposer les comptes de l’exercice clos au 31 août 2006 n’étant pas expiré. Or tant les pièces comptables produites que le bilan économique et social établi par l’administrateur judiciaire, la SCP X-Y, font apparaître pour 2005, des indicateurs en faveur d’une solvabilité de la société Financière Barbatre : réalisation d’un chiffre d’affaire de 8 millions d’euros, d’un résultat brut d’exploitation de 3,146 millions d’euros et d’un bénéfice de 1,451 millions d’euros, existence d’un excédent d’actif pour cet exercice représentant 7,3 millions d’euros, les besoins en fonds de roulement de la société étant par ailleurs largement couverts.

Selon l’administrateur judiciaire, si en 2005 l’état de cessation des paiements était proche pour la SNC Nord Mérantaise détenue à 50 % par la SARL Financière Barbatre, les autres sociétés du groupe devaient par contre pouvoir éviter une procédure collective. De fait, la date de cessation des paiements a été fixée au 7 septembre 2007 pour la SARL Financière Barbatre, au 21 septembre 2007 pour la société Foncière Barbatre et pour la société Résidence et Châteaux, soit près d’une année après l’investissement des époux B qui ne peuvent dès lors utilement tirer argument des inscriptions de privilèges prises depuis fin 2005.

Si la date de cessation des paiements a par contre été fixée au 26 octobre 2006 pour la société Sogecif, il n’est pas pour autant démontré que la SARL Segefi pouvait l’anticiper à la date de la vente, compte-tenu des éléments dont elle pouvait disposer, la SARL Sogecif ayant en effet procédé le 1^er février 2005 à une augmentation conséquente de son capital par incorporation de réserves, lequel est passé de 38 112 € à 1 million d’euros et ayant dégagé en 2005 un résultat brut d’exploitation de 555 255 € ainsi qu’un bénéfice de 158 587 € et la SARL Segefi ne pouvant être informée des assignations en paiement délivrées à la SARL Sogecif.

Il importe par ailleurs de relever que la SCP X-Y impute le déficit enregistré par la société Financière Barbatre pour l’exercice 2005-2006, à une dissipation de l’excédent d’actif susévoqué, soulignant qu’à l’évidence les fonds versés par les investisseurs pour le financement des travaux n’avaient pas été affectés à cet usage mais à la couverture de dettes d’exploitation, à de nouvelles acquisitions immobilières et au paiement de loyers aux investisseurs. Or la SARL Segefi ne pouvait avoir connaissance du fait que les dirigeants avaient recours à des opérations relevant de la 'cavalerie', quand bien même le schéma locatif consistant à verser des loyers aux

investisseurs dès l’acquisition, avant même l’achèvement des travaux, a-t-il pu être qualifié d’aberrant par le mandataire judiciaire, tel n’étant pas le cas en l’espèce, puisque si le bail commercial conclu par les époux M-N et E B avec la société Résidence et Châteaux prenait effet dès leur acquisition, la date d’achèvement des travaux concernant leur lot était toutefois fixée au 31 décembre 2006.

Si la SARL Segefi devait s’enquérir de l’état d’avancement des travaux, il ne lui incombait cependant pas de se rendre sur place pour vérifier l’exactitude des déclarations faites par le constructeur dans son courrier du 2 août 2006 quant aux travaux restant à effectuer dont l’achèvement avait été reporté au 31 décembre 2006, l’affirmation des appelants selon laquelle le conseiller leur aurait indiqué s’être rendu sur place et avoir vérifié que les lieux étaient prêts à louer, n’étant étayée par aucun élément de preuve.

Il résulte en tous cas des productions des parties que la SARL Segefi s’est renseignée auprès du notaire s’agissant de la nécessité ou non d’un permis de construire et des assurances souscrites par la SARL Sogecif en charge des travaux, dont la compétence en matière de construction n’apparaît pas discutable, cette société ayant été créée en 1973 pour exercer une activité de promotion immobilière.

La SARL Segefi ne pouvait enfin pas avoir connaissance de l’enquête diligentée à l’initiative du Président du tribunal de commerce de Versailles dès 2005 concernant certaines des sociétés du groupe, notamment la SNC Nord Mérantaise qui n’était pas impliquée dans l’opération, cette enquête n’étant par nature pas publique.

Au soutien de leur appel, les époux M-N et E B produisent une attestation de M. G H, dirigeant des sociétés du groupe Barbatre, laquelle est dépourvue de valeur probante, son auteur étant particulièrement impliqué dans la déconfiture du groupe, ainsi qu’un rapport établi le 11 octobre 2012 par le Cabinet Euraudit, lequel bien que n’étant pas contradictoire, peut néanmoins être opposé à la SARL Segefi, qui a été en mesure d’en discuter les conclusions, dès lors que les époux M-N et E B s’appuient sur d’autres éléments de preuve, notamment les comptes des sociétés du groupe.

Ce cabinet affirme qu’en s’appuyant sur les éléments disponibles à la date d’acquisition par les époux M-N et E B, le risque de défaillance du groupe à court terme était incontestablement avéré.

Cette analyse, qui est contestée par l’intimée, ne peut être retenue dans la mesure où elle est contredite par les éléments du bilan économique et social ci-dessus relatés, l’administrateur judiciaire ayant par ailleurs indiqué être dans l’impossibilité d’analyser et de commenter précisément certains chiffres en l’absence d’éléments d’information suffisants, notamment quant aux méthodes de comptabilisation des encours immobiliers et de comptes consolidés.

Il ne peut dans ces conditions être reproché à la SARL Segefi de ne pas s’être livrée à une analyse comptable approfondie qui ne relevait pas de sa mission.

En l’état de ces constatations, il n’est pas suffisamment démontré que la SARL Segefi, qui avait procédé aux vérifications qui lui incombaient, disposait ou aurait pu disposer à la date de la vente d’éléments d’information susceptibles de la conduire à émettre des doutes quant à la capacité des sociétés du groupe Barbatre à mener à bien l’opération proposée ou à suspecter un risque prévisible de défaillance à court terme excédant l’aléa inhérent à tout investissement de ce type. Aucun manquement à son devoir d’information n’est dès lors caractérisé.

Le jugement devra donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande dirigée contre la SARL Segefi.

Sur la demande dirigée contre M^e J

Contrairement à ce qu’ils affirment, les appelants ne justifient pas avoir régulièrement déclaré leur créance au passif de la société Financière Barbatre, le courriel objet de leur annexe 34 ne pouvant être assimilé à une telle déclaration. Néanmoins, l’action en responsabilité dirigée contre le notaire n’ayant pas de caractère subsidiaire et n’étant pas subordonnée à l’exercice de poursuites préalables contre d’autres débiteurs, l’absence de déclaration de créance est sans incidence sur la recevabilité de la demande dirigée contre M^e I J.

Les appelants reprochent en premier lieu au notaire un manquement à son devoir de conseil pour avoir omis de les informer des risques de l’opération alors qu’il aurait eu connaissance des difficultés du groupe Barbatre et du retard considérable des travaux.

Le notaire rédacteur d’un acte, qui est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de l’acte qu’il reçoit, n’est pas dispensé de son devoir de conseil par la présence d’un autre notaire aux côtés des acquéreurs.

M^e J soutient vainement qu’il n’aurait fait qu’authentifier un acte sous seing privé reçu en dehors de son ministère, alors que s’agissant d’un compromis de vente soumis à des conditions suspensives, il lui appartenait de vérifier que les conditions requises pour la régularisation de la vente était réunies.

Pour le surplus, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, il n’est pas démontré, compte-tenu de ce qui précède, qu’à la date de signature de l’acte, le notaire, qui n’était pas tenu de procéder à des investigations sur la solvabilité des parties ou l’opportunité économique de l’opération, aurait disposé d’informations quant à l’existence de difficultés prévisibles des sociétés du groupe Barbatre de nature à compromettre la réalisation du projet.

Il n’est pas davantage démontré que le notaire disposait d’informations lui permettant de mettre en doute la sincérité des déclarations faites par la société Sogecif dans son courrier du 2 août 2006 joint à l’acte, aux termes desquelles le gros oeuvre était en bon état, le bâti était clos et couvert et les travaux d’aménagement intérieur à réaliser représentaient 30 % du montant global de la vente, lesquelles ne sont contredites ni par le courriel que lui a adressé un autre acquéreur, M^me D, le 19 septembre 2006 qui concerne un lot situé dans un autre bâtiment livrable au 30 juin 2006, ni par le courrier du conseil de la SCI Z en date du 30 août 2006 adressé à la société Foncière Barbatre suivi d’une assignation en référé en date du 6 décembre 2006, qui concernent également l’autre bâtiment et dont il n’est pas démontré que le notaire ait eu connaissance.

Il n’est enfin pas démontré que le notaire, qui n’avait pas l’obligation de se rendre sur les lieux pour vérifier l’état d’avancement des travaux ait pu se convaincre, au vu des documents qui lui avaient été fournis, du caractère irréaliste de la date prévisionnelle de livraison reportée au 31 décembre 2006 et ce quand bien même se serait-il rendu sur les lieux avant commercialisation des lots du château, comme l’affirme M. G H, cette commercialisation ayant en effet débuté dès la fin 2004.

Le tribunal a écarté à bon droit le grief fait au notaire de ne pas avoir proposé de soumettre la vente au régime de la vente en l’état futur d’achèvement prévu par les articles 1601-1 et suivant du code civil, applicable en secteur libre, les parties s’accordant pour admettre que la vente ne pouvait être soumise au régime de la vente d’immeubles à rénover issu de la loi du 13 juillet 2006 en l’absence de parution des décrets d’application, au motif pertinent qu’il n’est pas démontré que ce régime aurait procuré aux acquéreurs une protection supérieure à la consignation d’une partie du prix à hauteur de 25 % libérable à l’achèvement des travaux attesté par l’acquéreur, dès lors que l’immeuble étant hors d’eau et hors d’air, selon les indications du constructeur, la société Foncière Barbatre aurait en tout état de cause pu exiger au moins 70 % du prix.

Les époux M-N et E B reprochent enfin au notaire un manquement à son devoir de mise en garde quant à l’équilibre de l’opération immobilière.

Ce grief en tant qu’il repose sur une prétendue incohérence du prix de vente par rapport au marché local n’est pas fondé, ainsi que cela a été évoqué précédemment.

Les appelants reprochent enfin à M^e J de leur avoir dissimulé l’ampleur exacte des travaux à réaliser qui selon eux nécessitaient un permis de construire ainsi que l’impossibilité d’exploiter dans les lieux une résidence hôtelière au regard de la destination des parcelles classées en zone NDb du plan d’occupation des sols destinée à l’accueil d’équipements socio-éducatifs et de santé dans le respect de l’environnement et d’avoir omis de mentionner l’inscription du colombier, objet de leur acquisition, à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

La nécessité d’obtenir la délivrance d’un permis de construire n’est pas suffisamment établie par l’attestation de M. G H, laquelle doit être appréciée avec la plus grande circonspection au regard de son implication dans l’échec de l’opération, l’affirmation selon laquelle deux étages supplémentaires auraient été créés n’étant corroborée par aucun élément objectif, et étant en contradiction avec les termes du courrier de Sogecif du 2 août 2006 et avec les mentions des différents actes.

Sur la prétendue impossibilité d’exploiter, il convient de constater en premier lieu, qu’ont été annexés à l’acte, à la demande expresse des acquéreurs (courrier de M^e Thomas du 23 novembre 2006) une note d’urbanisme délivrée par la commune le 1^er décembre 2005 et un courrier de la Ville de Serquigny en date du 15 décembre 2005 relatif au classement de l’immeuble et aux conditions d’obtention d’une autorisation en matière d’urbanisme, dont les termes sont repris dans l’acte ainsi qu’un courrier de la société Foncière Barbatre en date du 17 novembre 2006, et que l’acte comporte en page 19 une clause aux termes de laquelle l’acquéreur déclare 'avoir eu parfaite connaissance de ces documents (…) et avoir reçu du notaire toutes explications et éclaircissements sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges, prescriptions et limitations et décharger le notaire de toute responsabilité à cet égard’ et en second lieu, que les travaux d’aménagement du colombier acquis par les appelants sont achevés (attestation de M^e Massonet du 25 septembre 2012) et que ce bien est loué à usage de location saisonnière par Gîtes de France.

L’absence de référence expresse dans l’acte à l’inscription du colombier à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, dont les acquéreurs étaient par ailleurs informés par l’annexion à l’acte de l’arrêté de classement du 22 mai 1951, est enfin dépourvue de tout lien de causalité avec le préjudice invoqué par les appelants, qui résulte de l’inachèvement des travaux consécutif à la faillite de la société en charge de les réaliser, l’exploitation des locaux n’étant pas compromise ainsi que cela été relevé précédemment.

Le jugement doit donc également être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande dirigée contre M^e J.

Sur la demande reconventionnelle de M^e J

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par le notaire, la présente procédure n’ayant pas dégénéré en abus et n’ayant pas été engagée avec une légèreté fautive.

Sur la demande dirigée contre la Banque Populaire Lorraine Champagne

Ainsi que le relève à juste titre l’intimée, sa responsabilité ne peut être recherchée pour manquement à son devoir de vigilance lequel se rapporte à la régularité des opérations réalisées par son intermédiaire qui n’est pas discutée.

C’est par contre de manière inopérante qu’elle prétend s’exonérer de son devoir de mise en garde en soutenant que les époux B seraient des emprunteurs avertis, alors que les fonctions de 'vice président manufacturing’ qu’exerçait M. B au sein de la société Daramic SAS étaient de nature essentiellement technique ainsi qu’il en justifie et que la circonstance que son épouse, professeure des écoles, soit intervenue activement dans le projet, en se rendant sur place début 2007 avec un huissier pour faire constater l’état d’avancement des travaux ou en formulant une proposition de répartition des fonds consignés, ne permettent pas de considérer que les époux possédaient une compétence particulière en matière d’investissement financier et de fiscalité, quand bien auraient-ils déjà réalisé en 2004 un investissement similaire et étaient-ils assistés de leur notaire.

Toutefois, ainsi que l’a rappelé le premier juge le devoir de mise en garde qui pèse sur le banquier à l’égard de son client suppose qu’il existe un risque d’endettement excessif.

La banque a satisfait à son obligation de s’informer des capacités financières des emprunteurs, laquelle n’impose pas nécessairement un contact direct entre eux, dès lors qu’elle a sollicité et obtenu de la SARL Segefi, par l’entremise de laquelle le concours a été consenti, les éléments nécessaires à l’appréciation de la solvabilité des emprunteurs (avis d’imposition et fiches de paie) ainsi que les éléments relatifs à l’investissement projeté. Il sera en outre observé qu’elle connaissait la situation patrimoniale des appelants pour leur avoir consenti un précédent concours en 2004. Le fait que cette première opération soit déficitaire, ainsi que l’affirment les appelants, est sans incidence sur l’appréciation de leurs capacités financières, dès lors que l’adoption du statut de loueur en meublés professionnel leur permettait d’imputer les déficits de leur revenu imposable.

Le concours consenti étant un prêt in fine destiné à financer un investissement locatif, le risque d’endettement doit s’apprécier au regard de l’équilibre général de l’opération.

En l’espèce, le prêt de 597 100 € consenti par la Banque Populaire Lorraine Champagne était d’une durée de 192 mois dont 189 mois en franchise de capital et les échéances trimestrielles pendant la période de franchise s’élevant à 5373,90 € devaient être couvertes par les loyers escomptés d’un montant annuel de 31 127 € TTC conformément au contrat de bail du 24 novembre 2006.

Le remboursement du capital était garanti par le privilège du prêteur de deniers, par une hypothèque conventionnelle complémentaire de premier rang ainsi que par le nantissement d’un contrat d’assurance-vie d’un montant initial de 100 000 € souscrit par M. B et par la délégation de deux polices d’assurances décès souscrites à hauteur de 100 % par M. B et de 50 % par son épouse.

Le fait que la banque n’a pas exigé de versements périodiques déterminés sur le contrat d’assurance-vie lequel pouvait faire l’objet de versements libres, n’est pas suffisant pour caractériser une disproportion du concours consenti, cette circonstance n’affectant pas l’équilibre intrinsèque de l’opération, compte-tenu de la durée du prêt, de la rémunération des fonds placés sur ce contrat ainsi que de l’engagement pris par les emprunteurs de verser intégralement les loyers perçus, lesquels devaient excéder les charges du prêt, sur un compte ouvert auprès de la banque, ce qui permettait la constitution d’un capital suffisant pour rembourser, au moins partiellement, le capital emprunté.

En l’état de ces constations, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’aucun risque d’endettement excessif n’était démontré.

Le jugement doit également être approuvé en ce qu’il a écarté tout manquement de la banque à son devoir de conseil quant au caractère adapté de l’opération, la Banque Populaire Lorraine Champagne n’étant pas à l’origine ni de la proposition d’investissement ni du montage financier de l’opération pour laquelle son concours était sollicité et n’étant pas tenue de rechercher des informations quant à la situation financière du cocontractant de ses clients dans les affaires desquels elle n’avait pas à s’immiscer, dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait eu des informations ignorées de ses clients sur les risques de l’opération financée.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, il ne peut être déduit du délai de quatre mois séparant l’offre de prêt du déblocage des fonds, la preuve d’une connaissance par la banque des difficultés rencontrées et notamment du retard d’achèvement des travaux.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande dirigée contre la Banque Populaire Lorraine Champagne.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les époux M-N et E B, qui succombent supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser à chacun des intimés une indemnité de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 8 août 2012 en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTE les époux M-N et E B de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux M-N et E B aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la SARL Segefi une somme de 6000 € (six mille euros), à M^e I J, une somme de 4000 € (quatre mille euros) et à la Banque Populaire Lorraine Champagne une somme de 3000 € (trois mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président