AM/ASC

MINUTE N° 17/0927

Copie exécutoire à :

—  M^e Frédérique DUBOIS

—  M^e Laurence FRICK

Le 20/11/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 20 Novembre 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 16/03531

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juin 2016 par le tribunal d’instance de SAVERNE

APPELANT :

Monsieur C A

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique DUBOIS, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Sophie GALLET, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMES ET APPELANTS INCIDENTS :

1) Monsieur E X

2) Madame F G épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour

Avocat plaidant : M^e Sébastien FINCK, avocat au barreau de SAVERNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 octobre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. RUER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Y

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian Y, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 29 décembre 2005, Monsieur et Madame X ont donné en location à Monsieur A un local à usage d’habitation située 9 Mare aux Canards à Pfaffenhoffen moyennant le paiement d’un loyer de 320 € par mois.

Depuis 2007, le locataire a signalé des problèmes d’humidité et de moisissures, lesquelles ont été constatées par divers intervenants et au terme d’une médiation réalisée sous l’égide de l’Union départementale Csf-apfs, un planning des travaux réalisés par le propriétaire concernant notamment l’isolation extérieure et le ravalement de la façade ainsi que le système d’aération intérieure, a été mis en place le 9 juin 2008.

Par acte signifié le 17 juin 2008, les bailleurs ont donné congé au locataire pour le 31 décembre 2008, ce congé étant justifié par la décision de vendre le bien immobilier donné en location et valant dès lors offre de vente au prix de 90 000 €, étant précisé que les travaux intérieurs prévus dans l’appartement par les propriétaires seraient exécutés pendant la période de congé.

Le locataire a quitté les lieux au début du mois de mars 2009.

Par acte d’huissier signifié le 27 décembre 2013, il a assigné les époux X devant le tribunal d’instance de Saverne aux fins de voir :

— déclarer nul et frauduleux le congé avec offre de vente délivré par les bailleurs,

— condamner ceux ci à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice résultant de cette fraude et de cette nullité,

— constater le manquement des bailleurs à leur obligation de louer un logement habitable et décent,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 9920 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance pendant la période de location,

— condamner les mêmes au paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de la perte de tous ses effets personnels à cause des moisissures, infiltrations et humidité,

— condamner les bailleurs au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice corporel subi du fait des moisissures, humidité condensation ayant causé l’apparition et la prolifération de champignons, cause de l’allergie et de l’asthme dont il a été victime,

— condamner les bailleurs au remboursement d’une somme de 445,60 euros au titre des régularisations de charges dûment réglées pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 janvier 2009, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’assignation,

— condamner les bailleurs au paiement d’une somme de 2000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’indifférence, du mépris et de l’humiliation du bailleur à l’égard de son ancien locataire,

— condamner les bailleurs au remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 640 euros et les condamner à lui payer la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le locataire faisait valoir que dès le début d’occupation du logement, il avait constaté l’apparition de nombreuses traces de moisissures et avait développé des problèmes de santé, qu’il avait demandé aux propriétaires de mettre le logement en conformité, fait constater par des tiers l’insuffisance de chauffage et d’aération dans son appartement, qu’une médiation est intervenue à partir du 8 juin 2008 qui aboutissait à un accord selon lequel un planning de travaux de réhabilitation était fixé et que le propriétaire lui avait signifié un congé pour éviter d’entreprendre lesdits travaux.

Les bailleurs ont soulevé la prescription et à titre subsidiaire ont réclamé reconventionnellement le paiement d’une somme de 1640,28 euros correspondant au coût des réparations des dégradations révélées par l’état des lieux de sortie, sous déduction du montant du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 6 juillet 2015, le tribunal a refusé de faire droit à la demande du locataire aux fins de voir ordonner une expertise médicale pour confirmer l’existence des troubles de santé présentés suite au problème d’insalubrité de son logement et par conclusions ampliatives du 30 novembre 2015, Monsieur A a demandé sous réserve de réévaluation par expertise médicale, une somme de 3500 € au titre du pretium doloris et de 17 000 € au titre du déficit fonctionnel. Il a porté sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000 €.

Par jugement en date du 6 juin 2016, le tribunal d’instance de Saverne a :

— Déclaré irrecevable la demande d’annulation du congé et la demande d’indemnisation à ce titre

— Débouté Monsieur A de ses autres demandes d’indemnisation et de sa demande d’expertise médicale,

— Débouté les bailleurs de leur demande reconventionnelle,

— Condamné les bailleurs solidairement à payer à Monsieur A une somme de 855,31 euros portants intérêts au taux légal à compter du jour du jugement et fait masse des dépens qu’il a mis à la charge de chacune des parties pour moitié.

Monsieur A a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 12 juillet 2016 et par dernières écritures notifiées le 8 février 2017, il demande de :

« Déclarer Monsieur A recevable et bien fondé en son appel contre le jugement avant-dire droit du 6 juillet 2015 et contre le jugement au fond du 6 juin 2016,

Y faisant droit,

Confirmer le jugement du 6 juin 2016 en ce qu’il a condamné les époux X à lui restituer la somme de 215,31 euros au titre d’un trop payé de charges locatives,

Confirmer le jugement du 6 juin 2016 en ce qu’il a condamné les époux X à lui restituer la somme de 640 € au titre du dépôt de garantie,

Confirmer le jugement du 6 juin 2016 en ce qu’il a débouté les époux de toutes leurs demandes,

Infirmer les jugements des 6 juillet 2015 et 6 juin 2016 en ce qu’ils ont débouté Monsieur A de toutes ses autres demandes ,

Statuant à nouveau,

Constater le défaut de prescription de tout ou partie des demandes suivantes :

— la demande et/ ou action en remboursement de charges indues

— la demande et/ou action en nullité du congé pour fraude

— la demande et/ou action en réparation du préjudice corporel

— la demande et/ou action en réparation du préjudice matériel et des troubles de jouissance

Constater que Mr A rapporte la preuve conformément aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile des manquements contractuels suivants :

— violation de l’obligation de remettre au locataire un logement décent et salubre

— violation de l’obligation de communiquer le décompte de charges

— violation de signifier un congé régulier

Constater que Monsieur A rapporte la preuve conformément aux dispositions de l’article 146 alinéa 2 du code de procédure civile de ses préjudices subis notamment corporels,

En conséquence ordonner une expertise médicale de Monsieur A avec pour mission la mission type conforme à la nomenclature Dinthillac,

Donner acte à Monsieur A de ce qu’il offre de faire l’avance des frais d’expertise et réserver ses droits après dépôt du rapport,

Constater l’insalubrité du logement mis à bail par les époux X à Monsieur A,

Condamner solidairement les époux X au paiement des sommes suivantes augmentées des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la décision à intervenir :

— au titre du préjudice corporel, : à toutes sommes découlant du rapport d’expertise médicale et à défaut d’expertise à 3500 € au titre du pretium doloris et 17 000 € au titre du déficit fonctionnel

— au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance 9920 €

— au remboursement du loyer du mois de janvier 2006 soit 320 €

— au titre du préjudice matériel : 5000 € du fait de la perte de tous les effets personnels à cause des moisissures infiltrations et humidité

Déclarer nul et frauduleux le congé avec offre de vente délivré par les époux X le 17 juin 2008,

Condamner solidairement les époux X à payer à Monsieur A la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts correspondant au préjudice subi du fait de cette fraude et de cette nullité,

Constater le manquement du bailleur à son obligation de mettre à disposition et justifier les décomptes de charges 2008 2009,

Condamner solidairement les époux X à lui rembourser la somme complémentaire de 445,60 euros -215,31 euros = 230,29 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure du 30 mai 2009,

Débouter les époux X de leurs demandes et les condamner solidairement aux entiers frais et dépens et à lui payer un montant de 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par dernières écritures notifiées le 8 décembre 2016, les époux X concluent à la confirmation de la décision du 6 juillet 2015 en toutes ses dispositions et à celle du jugement du 6 juin 2016 en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande d’annulation du congé et la demande d’indemnisation à ce titre et débouté Monsieur X de ses autres demandes d’indemnisation et de sa demande d’expertise médicale.

Ils concluent pour le surplus à l’infirmation de la décision entreprise et demandent à la cour, statuant à nouveau, de condamner Monsieur A à leur payer la somme de 1640,28 euros avec intérêts légaux à compter du 29 janvier 2015, date de la demande et de le condamner au paiement des entiers frais de première instance et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur les demandes au titre du congé délivré par les bailleurs

L’action en nullité pour vice de forme, notamment pour indétermination de l’objet de la vente et indétermination des conditions de la vente, du congé délivré le 17 juin 2008 pour le 31 décembre 2008 est incontestablement prescrite .

En effet, en vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, en l’espèce, la prescription quinquennale ayant en l’espèce commencé à courir le 17 juin 2008, l’action en nullité intentée le 27 décembre 2013 , ne peut qu’être déclarée irrecevable en raison de la prescription.

En revanche, l’action visant à voir déclarer frauduleux le congé pour vendre délivré le 17 juin 2008 n’est pas affectée par la prescription puisque le délai de prescription n’a pu courir qu’à compter du jour ou le locataire a pu se convaincre que le logement n’a en réalité pas été vendu par les bailleurs, soit au plus tôt au 1^er janvier 2009, date d’expiration du préavis de six mois délivré au locataire pour vider les lieux.

Les époux X ne contestent pas ne pas avoir vendu l’appartement qu’ils avaient loué à Monsieur A .

Les explications peu convaincantes qu’ils fournissent à ce sujet ne sont pas de nature à les exonérer de la responsabilité qui pèse sur eux pour avoir notifié un congé pour vendre sans la moindre intention de vendre et en réalité probablement pour se débarrasser d’un locataire revendiquant ses droits à un logement décent.

La faute ainsi commise par les bailleurs a incontestablement directement causé au locataire qui a dû quitter les lieux donnés à bail un préjudice financier qu’il convient d’évaluer à la somme de 1500 €, somme au paiement de laquelle les époux X seront solidairement condamnés.

Sur les demandes en réparation du trouble de jouissance subi en raison de l’indécence du logement donné à bail, du remboursement du loyer du mois de janvier 2006 et au titre du préjudice matériel lié à la perte, en cours de location, des effets personnels imprégnés par l’humidité

Toutes ces demandes sont prescrites puisque Monsieur X a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de les exercer plus de cinq ans avant la date d’introduction de l’instance.

Ces demandes se heurtent donc à la fin de non-recevoir tirée de la prescription et seront déclarées irrecevables.

Sur la demande d’expertise médicale et en réparation du préjudice corporel

Selon les dispositions de l’article 2226 du code civil, l’action en responsabilité née à raison d’un événement ayant entraîné un dommage corporel, engagée par la victime directe ou indirecte des préjudices qu’il en résulte, se prescrit par dix ans à compter de la date de la consolidation du dommage initial ou aggravé.

En l’espèce, il est amplement démontré par les éléments du dossier que les bailleurs ont mis à la disposition du locataire un logement qui, pour avoir était repeint à l’entrée dans les lieux, semblait en bon état mais dans lequel, en l’absence de toute ventilation dans les pièces notamment la cuisine, la salle de bain et les wc et surtout en raison de la mauvaise isolation et du mauvais état des façades extérieures, sont apparues des moisissures qui ont été analysées, mettant en évidence la présence massive notamment en cuisine et dans la chambre de « aspergillus versicolor , cladosporium sp et ulocladium sp ».

Les nombreux certificats médicaux versés aux débats, établis par des spécialistes des maladies respiratoires, apportent la démonstration que le locataire a, en raison de son exposition en 2007 et 2008 à ces moisissures, vu son état respiratoire antérieur s’aggraver de manière sensible. Inversement, les médecins qui le suivent indiquent que l’allergie a bien été stoppée avec l’arrêt de l’exposition par suite du déménagement de Monsieur A au mois de mars 2009.

Dans un certificat du 6 novembre 2015, le docteur B rapporte ainsi que « une exploration fonctionnelle respiratoire normale avait été effectuée en 2006 avant le contact des moisissures alors qu’après le contact des moisissures dans le logement, il y avait une dégradation de la fonction respiratoire en syndrome obstructif asthmatique qui a nécessité la mise en route d’un traitement pour l’allergie et pour la sinusite’ à l’examen de contrôle du 5 novembre 2009, la sensibilité aux moisissures s’est nettement améliorée car Monsieur A a déménagé en février 2009 dans un logement beaucoup plus sain et sans moisissures. Il y avait une réduction des tests cutanés aux moisissures et une amélioration de la respiration.

Il persistait seulement une sensibilité aux arbres bétulacées et qui était connue depuis de nombreuses années sans retentissement respiratoire.

Grâce au déménagement, l’arrêt de l’exposition a permis une récupération respiratoire confortable pour le patient alors qu’il persiste toujours le besoin de bronchodilatateurs, confirmant qu’il s’agit d’un préjudice pour le patient, avec un risque de reprise spastique s’il y a une nouvelle exposition aux moisissures.

Il a été revu en octobre 2015 avec une fonction respiratoire qui reste stable, alors que les tests retardés pour les moisissures montrent la persistance d’une légère sensibilité à la vingt-quatrième heure alors que l’allergie immédiate n’est plus présente. Les EFR d’octobre 2015 montrent une récupération du volume résiduel qui reste légèrement augmentée à 136 %. On peut chiffrer ce préjudice à 10 % pour les séquelles actuelles, en sachant qu’il est aussi un préjudice moral de 5 % durant la période où il a dû subir les nuisances dans ce logement insalubre.

On peut également émettre une augmentation du préjudice de 5 % en plus par des réserves des complications respiratoires à venir en raison de séquelles de douleurs thoraciques du sommet gauche, pour diminuer l’expiration forcée à 59 % des normes alors que nous ne sommes pas en période de pollinisation des arbres ou des graminées ».

Il apparaît ainsi incontestable que l’apparition de moisissures dans le logement donné à bail constitue un événement qui a causé au locataire un préjudice corporel et que la prescription décennale visée à l’article 2226, dont on peut estimer qu’elle a commencé à courir à la fin de l’année 2009, date de consolidation, n’était pas acquise au jour de l’assignation .

Il en résulte que Monsieur A, né le […], est fondé à solliciter la réparation de son préjudice corporel.

La Cour dispose ici des éléments nécessaires et suffisants pour statuer sur le montant des réparations sans avoir besoin de recourir à expertise judiciaire et le jugement qui a rejeté la demande d’expertise sera ainsi confirmé.

L’appelant sollicite la condamnation de l’adversaire à lui payer les somme de 3500 € au titre du pretium doloris et de 17 000 € au titre du déficit fonctionnel.

M. A ne fournit aucun élément permettant à la cour d’apprécier la réalité et l’importance de la douleur qu’il prétend avoir subie alors même que les médecins qu’il a sollicités pour quantifier ses préjudices n’évoquent à aucun moment l’existence d’un pretium doloris.

Ce poste de préjudice ne pourra donc qu’être écarté.

Le très léger déficit fonctionnel résiduel dont reste atteint M. A , indépendant de l’état antérieur, sera amplement réparé par l’allocation de la somme de 3000 euros au paiement de laquelle seront condamnés les époux X.

Sur la demande au titre des charges

Les époux X reconnaissent devoir rembourser à Monsieur A la somme de 215,31 euros au titre d’un trop payé de charges.

La demande complémentaire en remboursement de l’indu formé Monsieur A se heurte à la prescription quinquennale et ne peut donc être accueillie.

Sur les réparations locatives

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un procès-verbal de constat d’huissier établi à la sortie du locataire, le 13 mars 2009, faisant apparaître que le sol de la chambre à coucher est recouvert de linoléum gondolé et que sous ce linoléum se trouve un parquet fortement abîmé voire détruit.

Pour autant, le procès-verbal d’état des lieux établi à l’entrée du locataire le 1^er janvier 2006 fait état de présence de linoléum en très bon état au sol de la chambre et non de parquet de sorte qu’il ne peut être entendu que le locataire aurait installé du linoléum lequel aurait endommagé le parquet préexistant.

Ainsi, il ne peut être mis au compte du locataire la facture de la menuiserie Guth qui facture la dépose repose d’un parquet massif en sapin à clouer dans la chambre à coucher ainsi que dans le couloir.

La remise en peinture, lessivage, rebouchage de l’entier appartement ne peut davantage être mis au compte du locataire alors que le procès-verbal d’état des lieux démontre clairement que l’état de ces surfaces est en état d’usure normale.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande au titre des réparations locatives et condamné les bailleurs à restituer au locataire le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 640 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera infirmé quant aux dépens qui seront mis à la charge des époux X.

Succombant dans une certaine mesure sur l’appel initié par Monsieur A et succombant sur leur appel incident, les époux X seront condamnés aux dépens et condamnés à payer à l’adversaire la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME la décision déférée sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice corporel de Monsieur A et en ce qu’elle a déclaré irrecevable sa demande tendant à voir constater le caractère frauduleux du congé et subséquemment voir indemniser le préjudice qui en est résulté et sauf en ce qu’elle a statué sur les dépens,

Et statuant à nouveau dans cette seule limite,

CONDAMNE solidairement les époux X à payer à Monsieur A la somme de 1500 € (mille cinq cents euros) en réparation du préjudice résultant du caractère frauduleux du congé pour vendre qui lui a été délivré,

CONDAMNE solidairement les époux X à payer à Monsieur A la somme de 3000 € (trois mille euros) en réparation du préjudice corporel subi par suite des moisissures affectant le logement donné à bail,

CONDAMNE les époux X aux dépens de première instance ,

Et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement les époux X à payer à Monsieur A la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement les époux X aux dépens.

Le greffier La présidente de chambre