COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 07 MARS 2018

(Rédacteur : Jean-E FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 17/00422

A Y

c/

SAS F

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 janvier 2017 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 1°, RG : 15/03113) suivant déclaration d’appel du 19 janvier 2017

APPELANT :

A Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représenté par Maître BRIDET substituant Maître Dominique LAPLAGNE, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SAS F, dont le siège social est […], prise en la personne de son liquidateur amiable, M. D E F, demeurant […]

représentée par Maître TESSIER substituant Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats postulants au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Manuel RAISON de la SCP SOCIETE D’AVOCATS RAISON CARNEL, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 janvier 2018 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-E FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-E FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

Greffier lors des débats : G H-I

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

En qualité d’héritier de M. C Y, décédé le […], M. A Y a demandé à la société F immobilier (ci-après désignée société F), exerçant une activité d’agent immobilier à Arcachon, d’évaluer l’appartement type T2 avec parking dont le défunt était propriétaire dans cette même ville, […].

Par courrier du 31 octobre 2012, la société F a évalué le bien entre 110 000 et 120 000 euros net vendeur.

Le même jour, M. A Y a donné à la société F un mandat exclusif de vente de cet appartement pour un prix de 130 000 euros incluant la rémunération de l’agence (10 000 euros).

Selon compromis du 12 décembre 2012, puis acte authentique dressé le 29 mars 2013 par la SCP DUCOURAU-J-K-L, notaires, le bien a été vendu aux époux X au prix de 117000 euros, outre la commission de 10 000 euros à la charge des acheteurs.

Le 16 avril 2014, l’administration fiscale a adressé à M. A Y une proposition de rectification de droits d’enregistrement, pour un montant de 11698 euros outre 562 euros de pénalités, en retenant une valeur vénale réelle de 143000 euros pour le bien précité.

M. Y a réglé ces sommes après commandement du 30 juin 2014.

Estimant que l’agent immobilier avait procédé à une mauvaise évaluation du bien et que la société de notaires avait manqué à son devoir de conseil, M. A Y les a vainement mis en demeure, puis les a fait assigner par acte du 17 mars 2015 devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en indemnisation de son préjudice au visa des articles 1134, 1147 et 1382 (anciens) du code civil.

Par jugement en date du 2 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a débouté

M. A Y de ses demandes.

Le tribunal a considéré d’une part que le notaire n’avait été saisi qu’après signature du compromis de vente et évaluation par l’agence immobilière de sorte qu’il ne lui était plus possible d’influer sur la fixation du prix de vente et, d’autre part, qu’il n’avait pas obtenu les documents nécessaires pour contester la réclamation de l’administration fiscale.

Pour le reste, il a estimé que la faute commise par la société F dans l’évaluation du bien et par manquement à ses obligations d’information et de conseil n’était pas en lien de causalité avec le préjudice subi, dès lors que M. Y avait préféré s’acquitter des droits réclamés sans adresser de réclamation à l’administration fiscale.

Celui-ci a relevé appel du jugement par déclaration en date du 19 janvier 2017 en intimant uniquement la société F.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 décembre 2017, il demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— de déclarer recevable sa demande au titre du préjudice moral,

— de dire que la société F a manqué à son obligation d’évaluer à sa juste valeur l’appartement T 2 situé 16, quai du capitaine Allegre à Arcachon, ainsi qu’à son devoir d’information et de conseil, en ne lui donnant pas des informations exactes et loyales sur la valeur du bien vendu,

— de dire que ces manquements fautifs sont en lien direct, certain et exclusif avec la perte financière qu’il a subie à raison d’une part de la vente d’un immeuble à un prix inférieur à celui du marché, et d’autre part en raison de la rectification fiscale effectuée sur la base de la valeur réelle,

— de condamner en conséquence la société F à lui payer la somme de 13740 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral,

— de rejeter toutes les demandes de la société F et de la condamner au paiement d’une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2018, la société F demande à la cour :

— de déclarer nouvelle, et donc irrecevable en cause d’appel la demande de M. Y en réparation de son prétendu préjudice moral,

— de confirmer le jugement dès lors que sa responsabilité ne peut être engagée en l’espèce en l’absence de faute, de préjudice indemnisable et de lien de causalité,

— à titre subsidiaire, de dire que le pourcentage de responsabilité de l’agence ne pourrait excéder 5 %, et de de minorer très substantiellement le préjudice invoqué,

— en toutes hypothèses, de condamner M. Y au paiement d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des faits de l’espèce, des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DECISION:

Fondant son action sur les dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, M. A Y devait démontrer, de manière cumulative, l’existence d’une faute de l’agent immobilier, celle d’un préjudice, et celle d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice subi.

Avant de lui donner un mandat de vente, l’appelant avait bien confié une mission spécifique d’évaluation à l’agence, puisque dans son courrier du 31 octobre 2012, celle-ci lui indiquait: «Nous vous remercions de l’accueil que vous nous avez réservé et de la confiance que vous nous avez témoignée en nous demandant l’estimation de votre bien immobilier à savoir un appartement T2 n°53 d’une surface habitable d’environ 33,40 m² avec balcon et parking extérieur situé au deuxième étage de la résidence Port soleil […]».

L’agence a estimé le bien dans une fourchette de prix comprise entre 110 000 euros et 120 000 euros net vendeur à partir de son état, de son emplacement et du marché actuel de l’immobilier.

Cette estimation n’est assortie que d’une seule réserve, à savoir sa durée de validité (trois mois compte tenu de la fluctuation du marché local), et il n’est nullement fait état d’une estimation purement indicative, contrairement à ce que soutient l’intimée devant la cour.

Dans sa proposition de rectification du 16 avril 2014, le service de la fiscalité immobilière a retenu que la valeur de ce bien portée dans la déclaration de succession déposée le 5 avril 2013 (117000 euros) n’était pas conforme à celle du marché immobilier local au jour de l’ouverture de la succession le […].

L’administration fiscale a procédé à son évaluation par comparaison avec les ventes de lots intervenues dans la même résidence Port Soleil les 21 octobre 2011, 30 juillet 2012 et 9 octobre 2012, en retenant un prix au mètre carré moyen de 4340 euros, ce qui permettait d’évaluer à 143220 euros l’appartement de M. Y, soit une valeur arrondie à 14300 euros.

Cette évaluation est supérieure de 24,5 % à l’évaluation moyenne par l’agence (115000 euros), et de 22,2 % au prix de vente.

Pour expliquer cette différence très significative, l’agence soutient que l’appartement était dans un état de délabrement important et que des nombreux travaux étaient nécessaires pour le remettre en état.

Par courrier du 15 octobre 2012, M. Y l’avait effectivement informé que suite aux plaintes des copropriétaires pour l’odeur nauséabonde se dégageant de l’appartement, il avait nettoyé avec son épouse la zone ensanglantée mais «qu’il restait néanmoins encore beaucoup à faire» et il avait demandé le concours de l’agence pour les prestations suivantes :

— réparer la chasse d’eau,

— remettre en état de fonctionnement le volet roulant de la chambre,

— changer la moquette de la chambre et refaire la peinture de l’appartement.

La société F ne peut sérieusement contester avoir fait procéder à des travaux conformément à cette demande puisqu’elle a adressé à M. Y :

— le 31 octobre 2012, un courrier lui indiquant qu’elle le tiendrait informé de l’évolution de ce dossier concernant ce bien, tant sur les visites que sur la rénovation,

— le 17 décembre 2012, un courrier portant la référence au numéro de son mandat de vente (3986), qui précisait « Veuillez trouver ci-joint factures de fournitures concernant les travaux réalisés dans l’appartement».

Les tickets de caisse Mr.Bricolage sont en date du 9 novembre 2012, 23 novembre 2012 et 7 décembre 2012, et concernent bien des achats de peinture, rouleau, barre de seuil, moquette, brosse, colle et toile de verre.

L’agence avait la responsabilité de la rénovation et ne saurait reprocher à l’appelant de ne pas produire de facture de main d''uvre.

Il ressort en définitive de ces différents éléments que l’appartement, dans lequel le frère de M. Y s’était donné la mort, présentait le 31 octobre 2012 un état de dégradation pouvant alors justifier une minoration du prix.

En revanche, aucun élément concret ne démontre que l’appartement était toujours en mauvais état après travaux lors de la signature de l’acte de vente sous conditions suspensives le 12 décembre 2012, lequel ne contient à cet égard aucune mention particulière.

Par ailleurs, il n’est nullement établi que les acquéreurs de l’appartement, domiciliés dans l’Aisne, aient au connaissances des conditions dramatiques de la disparition de M. C Y, ni que cet élément ait eu une incidence quelconque sur le prix de vente.

Dans le cadre de son obligation d’information et de conseil, résultant de son mandat, l’agence immobilière aurait dû aviser M. Y que le prix de 117000 euros net vendeur était insuffisant au regard de la valeur de lots comparables et des travaux réalisés après l’estimation initiale.

Par ailleurs, l’agence n’a produit au débat aucune recherche d’antécédent ni élément de comparaison concernant les prix du marché de l’immobilier à Arcachon en décembre 2012, alors même qu’elle exerçait son activité dans cette ville et elle ne fournit aucune critique sérieuse de l’avis de redressement adressé par l’administration fiscale, particulièrement détaillé et fondé sur des ventes intervenues dans la même résidence à des dates très proches du 12 décembre 2012.

La société F a donc bien commis un manquement fautif à ses obligations contractuelles.

Le tribunal avait retenu, à bon droit, que le dommage invoqué ne pouvait être imputé en son entier à la faute commise, et qu’il s’agissait tout au plus d’une perte de chance. Ce moyen est désormais soutenu à titre subsidiaire par l’appelant et contesté par l’intimée.

En manquant à son obligation d’information et de conseil, l’agent immobilier a effectivement fait perdre à M. Y une chance de refuser de contracter pour un prix de 117000 euros,

inférieur de 26000 euros à la valeur réelle de l’appartement, et de ne pas payer des intérêts de retard à l’administration fiscale sur une valeur d’actif successoral éludée. Il s’agit bien d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En revanche, même s’il avait été mieux conseillé sur la valeur réelle du bien, M. Y aurait dû s’acquitter des droits d’enregistrement correspondant à l’actif net successoral, et ceux-ci ne peuvent donc constituer un élément de préjudice indemnisable.

Pour écarter l’existence d’un lien de causalité, la société intimée ne peut utilement invoquer l’absence d’observations écrites adressée par M. Y au service de la fiscalité immobilière, dans le délai de 30 jours à compter de la réception de la proposition de rectification.

En effet, selon procuration du 23 mai 2017, M. Y avait autorisé M^me Z, responsable de l’agence F, à faire en son nom les démarches nécessaires dans le cadre du dossier de rectification.

Celle-ci n’a pas justifié de manière concrète des démarches accomplies et s’est contentée de l’envoi d’un courriel à M. Y le 2 juin 2014, en lui indiquant qu’elle avait présenté le dossier au service des impôts d’Arcachon, en reconnaissant que cette démarche n’avait «malheureusement pas changé grand chose», à part l’obtention d’une une proposition de réduction des frais de retard de 50 % et d’un échéancier éventuel de paiement.

La société intimée, qui a donc échoué en quasi-totalité dans sa mission de négociation avec l’administration fiscale, ne démontre nullement qu’un recours écrit de M. Y aurait pu davantage prospérer, compte tenu des références précises fournies dans l’avis de redressement et de l’absence de toute communication, par ses soins, d’autres références de vente susceptibles de faire revenir l’administration sur sa position.

En définitive, la faute de l’agence a entraîné pour M. Y une perte de chance d’éviter le préjudice matériel suivant :

— perte d’un capital de 26000 euros (143000 euros ' 117000 euros),

— paiement d’intérêts de retard, à hauteur de 562/2 = 281 euros (puisque l’administration avait en toutes hypothèses accepté une réduction de 50 % de ces intérêts).

Total = 26281 euros

L’indemnisation ne peut être totale et la perte de chance sera fixée à 50 % en tenant compte de la part d’aléa propre à chaque vente immobilière, de l’intérêt que pouvait trouver M. Y à contracter néanmoins avec les acquéreurs trouvés par l’agence, mais également de l’absence d’urgence particulière à la cession.

La demande d’indemnisation doit être déclarée bien fondée à hauteur de 26281/2= 13140 euros.

La demande complémentaire au titre du préjudice moral est nouvelle en cause d’appel, puisque non contenue dans le dispositif des dernières conclusions déposées devant le tribunal de grande instance le 20 avril 2016.

Toutefois, dès lors qu’elle trouve son fondement dans la même faute contractuelle, cette demande est accessoire à la demande principale au titre du préjudice matériel et doit donc être déclarée recevable sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile.

En revanche, M. Y ne produit au débat aucune pièce démontrant que la simple réception d’un avis de redressement fiscal lui ait occasionné un préjudice moral, par atteinte à son honneur et à sa considération, d’agissant d’une procédure dépourvue de toute publicité et sans connotation infamante (l’avis de redressement mentionne d’ailleurs que sa bonne foi n’est pas mise en cause de sorte que le rappel de droits n’est pas assorti de majoration).

La demande formée de ce chef doit être rejetée.

Il convient donc d’infirmer le jugement dans la limite de l’appel, et de condamner la société F à payer à M. Y la somme de 13140 euros à titre de dommages-intérêts.

Il est équitable d’allouer à M. Y une indemnité de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de procédure irrépétibles de première instance et d’appel.

La société F doit supporter les dépens de première instance et d’appel, et supportera ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS:

LA COUR,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Dit que la société F a commis une faute par manquement à son devoir d’information et de conseil,

Dit que cette faute a fait perdre à M. A Y une perte de chance d’éviter de vendre son bien immobilier pour un prix inférieur de 26000 euros à sa valeur réelle, et de payer 281 euros d’intérêts de retard à l’administration fiscale,

Fixe à 50% la perte de chance d’éviter ce préjudice,

Condamne en conséquence la société F immobilier à payer à M. A Y la somme de 13140 euros à titre de dommages-intérêts,

Déclare recevable mais mal fondée la demande de M. Y au titre de son préjudice moral,

Rejette en conséquence la demande faite par M. Y en paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne la société F immobilier à payer à M. A Y la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société F immobilier aux entiers dépens de première instance et d’appel, et autorise Maître Laplagne, avocat, à recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans recevoir provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,