COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 MARS 2022

sa

N°2022/ 123

Rôle N° RG 19/08956 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEL3J

Z Y

C/

SCI VILLA LA GATOUNIERE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e Pascal ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date du 09 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03750.

APPELANT

Monsieur Z Y

demeurant […]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Sandrine TURRIN, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

SCI VILLA LA GATOUNIERE société civile immobilière, 1102, […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Jennifer GUIGUI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame C GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié en date du 19 janvier 1987, M^me C D, épouse X propriétaire de sept parcelles situées dans la commune de Mougins au lieu-dit 'Fouille’ sur lesquelles étaient édifiées trois maisons a constitué une copropriété de six lots ; selon acte modificatif du 10 octobre 1990, les lots n° 2 à 6 sont devenus le lot n° 7 lui-même divisé en cinq nouveaux lots numérotés 8 à 12.

Le 8 août 1997, M. Z Y a acquis le lot n°8 lui conférant « la jouissance exclusive privative et à perpétuité d’une parcelle de terrain telle que délimitée et entourée d’un liseré jaune au plan avec le droit pour le propriétaire d’édifier une villa avec garage et les 785/10 000° de la propriété du sol et des parties communes générales » ; la villa a été édifiée en 1998 par la société venderesse titulaire d’un permis de construire pour trois villas ; en 2000, M. Y a fait édifier une piscine.

Le 29 novembre 2007, la SCI Villa La Gatounière a acquis le lot n° 9 lui conférant « la jouissance exclusive, privative et à perpétuité d’une parcelle de terrain telle que délimitée et entourée d’un liseré bleu au plan ci annexé, avec le droit pour son propriétaire d’y édifier un bâtiment à usage de bureaux et les 3967/10'000° de la propriété du sol et des parties communes générales ».

Soutenant que M. Z Y avait empiété sa parcelle, la SCI Villa La Gatounière a sollicité par courrier recommandé du 11 mai 2017 la démolition amiable de l’empiétement ; M. Z
Y ayant proposé un échange de superficie sur lequel les propriétaires riverains n’ont pu s’entendre, la SCI l’a fait assigner le 28 juillet 2017 devant le tribunal judiciaire de Grasse en restitution d’une parcelle de 116 m² et en démolition de la partie de piscine empiétant son fonds ; M. Z Y s’est opposé à la demande en invoquant principalement son irrecevabilité en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement la prescription acquisitive de 10 ans prévue à l’article 2272 du code civil.

Considérant que ces dispositions n’étaient pas applicables en l’espèce, le tribunal judiciaire de Grasse selon jugement contradictoire du 9 mai 2019 a :

vu les articles 15 et 784 du code de procédure civile,

ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture,

fixé la clôture des débats à la date de l’audience de plaidoirie,

vu les articles 554 et suivants du code civil,

'ordonné la démolition de la piscine de M. Z Y qui empiète sur la propriété de la SCI Villa La Gatounière à savoir la partie de la piscine et du dallage qui se trouve au-delà de la limite de propriété sur le terrain du lot n° 9 en pointillés rouges sur le plan de l’expert géomètre A ;

'débouté la SCI Villa La Gatounière du surplus de ses demandes ;

'condamné M. Z Y à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné le même aux dépens.

M. Z Y a régulièrement relevé appel de cette décision le 4 juin 2019 et demande à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 décembre 2021 de:

'à titre liminaire, écarter des débats le procès-verbal de constat du 12 juillet 2017 et en tant que de besoin le déclarer inopposable à M. Y ;

'réformer la décision déférée sauf en ce qu’elle déboute la SCI Villa La Gatounière du surplus de ses demandes et statuant à nouveau :

'à titre principal, vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et subsidiairement l’article 2272 du code civil, déclarer prescrite la demande de la SCI Villa La Gatounière ;

'plus subsidiairement, vu l’article 1353 du code civil, débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes ;

'plus subsidiairement, désigner un expert avec pour mission de dire s’il existe un empiètement du lot n° 8 sur le lot n° 9. ;

'plus subsidiairement encore, ordonner la restitution de la superficie de 13 m² correspondant à l’empiétement litigieux conformément au plan dressé le 4 septembre 2020 par le géomètre expert A ;

'condamner la SCI Villa La Gatounière à payer à M. Z Y la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la même aux dépens de première instance et d’appel avec faculté de recouvrement direct.

Au soutien de son recours, M. Z Y explique que la demande de la SCI est prescrite en lecture de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 organisant la copropriété des immeubles bâtis qui prévoit que les actions personnelles entre copropriétaires se prescrivent par 10 ans, la piscine litigieuse ayant été réalisée au cours de l’année 2000, soit 17 ans avant l’acte introductif d’instance, qu’en application de l’article 2272 du code civil il bénéficie d’une même prescription décennale pour avoir acquis ou « de bonne foi et par juste titre », que lors de son acquisition en 1997, la parcelle était déjà clôturée et une excavation avait été pratiquée pour recevoir la piscine ce qui explique que lors du devis réalisé par l’entreprise E F le 20 janvier 2000 il n’est prévu aucun travaux de terrassement.

L’appelant ajoute à titre subsidiaire que les pièces produites par la SCI n’établissent pas l’empiétement qu’elle allègue et pas même le plan du géomètre A proposant un échange de terrains pour solutionner le litige à l’amiable, que dans son procès-verbal de constat du 12 juillet 2017 l’huissier instrumentaire qu’elle a mandaté a procédé à des constatations et interpellations sans accord exprès et préalable, son statut d’officier public ne lui conférant pas celui d’enquêteur et qu’en définitive l’empiétement prétendu n’excéde pas 13 m² et est réciproque, circonstance nécessitant l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 14 octobre 2021, la SCI Villa La Gatounière demande à la cour de :

vu les articles 15 et 783 du code de procédure civile,

vu les articles 544, 545, 2227 et 2272 du code civil,

vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

'confirmer la décision déférée sauf en ce qu’elle déboute la SCI Villa La Gatounière du surplus de ses demandes ;

'ordonner la restitution de 116 m² à la SCI Villa La Gatounière conformément au plan du géomètre expert figurant en annexe du constat d’huissier de M^e H ;

'ordonner la démolition de la partie de la piscine de M. Z Y empiétant la propriété de la SCI Villa La Gatounière ;

'rejeter la demande infiniment subsidiaire de M. Y tendant à l’organisation d’une expertise judiciaire ;

'le condamner à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'le condamner aux dépens.

La SCI intimée soutient principalement que la force probante du constat de l’huissier H en date du 10 juillet 2017 ne peut être contestée en ce qu’il a été établi en application de l’article 9 du code de procédure civile, que l’appelant informé de sa venue dans les lieux ne s’y est pas opposé, que ce constat caractérise l’empiétement reconnu par l’appelant lui-même et matérialisé par la plage de la piscine et le skimmer débordant sur le lot n° 9, que M. Z Y a d’ailleurs proposé un échange de parcelles pour régulariser la situation et que c’est avec une particulière mauvaise foi qu’il entend aujourd’hui contester cette évidence.

S’agissant de la prescription qui lui est opposée, la SCI Villa La Gatounière objecte que l’article 42 de la loi de 1965 précitée ne vise que les actions personnelles entre copropriétaires et non pas les actions réelles telle une action en revendication de propriété, que l’article 2272 du code civil n’est applicable qu’autant que « le juste titre » vise ou évoque l’élément immobilier objet de la prescription, que tel n’est pas le cas puisque le titre de propriété de la SCI ne fait aucunement état d’une piscine achevée mais seulement de la construction en l’état futur d’achèvement d’une maison à étage de cinq pièces principales avec garage.

Enfin, la SCI fait valoir que l’appelant ne saurait ignorer l’ampleur de l’empiétement puisqu’il a lui-même fait intervenir un géomètre expert en la personne de M. A.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 4 janvier 2022.

MOTIFS de la DECISION

Sur la recevabilité :

Il est constant que le litige oppose deux copropriétaires puisque leurs parcelles respectives constituent des lots de copropriété soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965 prescrivant en son article 42 par 10 ans les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Tel n’est pas le cas d’une action réelle immobilière ayant pour objet une restitution foncière au motif d’empiétement qui relève de la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil ; en l’état d’une assignation délivrée le 28 juillet 2017 et de la construction de la piscine à l’origine de l’empiétement litigieux dans le courant de l’année 2000, le délai trentenaire n’est pas acquis.

M. Z Y ne peut pas plus invoquer la prescription abrégée prévue à l’article 2272 du même code puisque le juste titre au sens de ces dispositions, soit son acte d’acquisition du 8 août 1997, porte sur un lot à bâtir nu de toute construction ; aussi, aucun effet translatif de propriété ne peut être affecté à un ouvrage édifié postérieurement à une date d’ailleurs incertaine puisque la seule pièce produite est un devis datant de 2000.

En considération de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré l’action recevable.

Au fond :

L’empiétement réalisé en limite séparative par la piscine de M. Z Y sur le fonds de la SCI La Gatounière n’est pas contestable et n’est pas contesté sérieusement par l’appelant puisqu’il en a expressément reconnu la teneur lors du constat réalisé le 12 juillet 2017 par l’huissier G H. C’est en vain qu’il conclut aujourd’hui à son inopposabilité au motif d’une violation par l’huissier instrumentaire des règles de son statut ; il n’en est rien dès lors que préalablement à son intervention, l’huissier a décliné à M. Z Y son identité et l’objet de sa mission, a procédé à ses investigations depuis la parcelle de la SCI, s’est fait remettre sur les lieux le plan du géomètre A établi à la demande de l’appelant et a mentionné la connaissance par ce dernier du litige, de l’empiétement et d’un projet de transaction pour y apporter une solution amiable.

Ces propos, que d’ailleurs M. Z Y ne conteste pas, ayant été exprimés librement par leur auteur, l’huissier pouvait valablement les consigner en dehors de toute sommation interpellative en ce qu’ils entrent dans le cadre de sa mission ; ils sont corroborés par la remise du plan précité ; enfin M. Z Y ne s’est opposé en rien à l’intervention de l’huissier et n’apporte aujourd’hui aucun élément pouvant contredire un élément quelconque du procès-verbal critiqué ; il en résulte que l’huissier a agi conformément à son statut sans en excéder les pouvoirs qu’il lui confère et qu’aucune irrégularité ou inopposabilité n’affecte son procès-verbal.

Il est aussi largement conforté par les plans antérieurs de division des parcelles lors de la création de la copropriété horizontale, des permis de construire accordés et des titres de propriété respectifs des parties ; le plan du géomètre A qui établit la limite séparative en tirets rouge au droit de la piscine litigieuse est expressément revendiqué par l’appelant pour soutenir que l’empiétement n’excède pas 13 m² ; le plan du géomètre Pierrot réalisé en 2019 figurant en pièce n° 12 de son dossier fait ressortir le même empiétement au niveau de la piscine. En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge, en lecture des articles 544 et 545 du code civil, a ordonné le rétablissement de la limite séparative dans des termes qui méritent confirmation et sans qu’il y ait lieu à expertise judiciaire.

En effet, aucun élément circonstancié ne permet d’accréditer la thèse de M. Z Y selon laquelle l’empiétement de 13 m² serait réciproque puisqu’aucun des plans dont ceux qu’il revendique sont muets sur cette circonstance et il n’appartient pas à la cour qui statue au fond de parfaire son dossier probatoire par une mesure d’instruction qui pouvait être sollicitée à la mise en état ; aucune conséquence de droit ne peut être tirée non plus de l’échange de parcelles envisagé sur une superficie plus large de 116 m² dans le but de trouver une solution amiable au litige mais qui en excède l’objet tel que déféré à la cour.

***

Aucune circonstance économique ou d’équité ne contrevient à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z Y qui succombe dans son recours est condamné aux dépens en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à expertise ;

Condamne M. Z Y à payer à la SCI La Gatounière la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne le même aux dépens d’appel.