XXX

MINUTE N° 17/0483 Copie exécutoire à :

— M^e Julie Y

— M^e Raphaël REINS

Le 29/05/2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D’APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 29 Mai 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 15/06260

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 septembre 2015 par le tribunal d’instance de Mulhouse

APPELANT(S) :

Monsieur A Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Julie Y, avocat à la cour

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIME :

Monsieur C D E

XXX

XXX

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR : L’affaire a été débattue le 20 mars 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat en date du 29 avril 2004, M. C D-E a donné à bail à M. A Z un logement sis XXX

Le 23 octobre 2012, M. A Z a assigné M. D-E devant le tribunal d’instance de Mulhouse pour le voir condamner à prendre en charge les frais nécessaires à la réfection de l’appartement et à lui payer 5000 euros de dommages-intérêts pour préjudice matériel et trouble de jouissance, au motif que le logement est en état d’insalubrité.

Reconventionnellement, M. C D-E a sollicité la résiliation du bail et le paiement d’un arriéré locatif.

Par ordonnance du 1^er décembre 2014, M. A Z a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Par jugement du 15 septembre 2015, le tribunal d’instance de Haguenau a :

— dit que la créance de M. A Z contre M. C D-E se chiffre à 2000 euros,

— dit que la créance de M. D-E contre M. A Z se chiffre à 8453,85 euros,

— ordonné la compensation des créances,

— condamné M. A Z à payer à M. D-E la somme de 6453,85 euros,

— rejeté les demandes pour le surplus,

— condamné M. A Z aux dépens. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé que l’état des lieux dressé contradictoirement entre les parties le 29 avril 2004 montre que le logement présentait un bon état général à cette date ; que cependant, selon copie d’un rapport d’intervention du service communal d’hygiène et de santé en date du 6 juin 2011, l’électricité est vétuste dans l’ensemble du logement et qu’il a été procédé à l’arrêt de la chaudière pour non-conformité de l’installation, que le lavabo de la salle de bains est descellé ; que le propriétaire n’a pas justifié des diligences engagées ni des travaux effectués pour rétablir une installation de chauffage conforme alors qu’il était informé du rapport d’enquête du service communal d’hygiène et de santé ; que le locataire est fondé à obtenir la somme de 2000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice subi au regard de la nécessité de disposer d’un chauffage fonctionnel le temps pendant lequel cette situation a perduré.

Le premier juge retient aussi que le locataire a procédé à des travaux dans le logement sans autorisation préalable du bailleur, cassant les toilettes du logement, peignant les fenêtres et garde-corps du logement en infraction avec les dispositions du code de l’urbanisme, déposant la porte commune d’accès à la cave, découpant le verrou de cette porte à la scie à métaux ; que le constat d’huissier dressé le 1^er octobre 2014 montre que le logement présente un état très dégradé qui n’a aucun lien avec les problèmes de chauffage rencontré par le locataire, justifiant des réparations pour un coût de 8000 euros, outre un arriéré locatif et la moitié du coût du constat.

M. A Z a interjeté appel de cette décision le 7 décembre 2015.

Par dernières écritures transmises par voie électronique le 14 février 2017, il conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande la cour de :

— condamner M. D-E au paiement de 9 999 € au titre des préjudices subis tant matériels (frais avancés pour les travaux et les médicaments) que du trouble de jouissance,

— débouter M. D-E de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire sensiblement sa créance,

— lui accorder des délais de paiement,

— débouter M. D-E de son appel incident,

— condamner M. D-E à payer à Maître Y la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 91, cette condamnation valant renonciation de l’avocat au versement de l’aide juridictionnelle avec toutes les conséquences de droit,

— condamner M. D-E aux dépens.

Il fait valoir qu’il a été contraint d’entreprendre des travaux dans le logement, compte tenu de l’état de ce dernier et au vu de la carence du bailleur ; que le premier juge n’a pris en compte que le dysfonctionnement de l’installation de chauffage alors qu’il en est résulté de graves problèmes d’humidité et d’infiltrations qui ont entraîné une détérioration générale du bien devenu vétuste faute d’entretien de la part du bailleur.

Il se réfère à cet égard au rapport du service d’hygiène de santé du 6 juin 2011, relevant une forte humidité dans la salle de bains, un lavabo descellé, une fuite au niveau du siphon, des fenêtres en bois simple vitrage, une électricité vétuste et dangereuse avec des fils volants, une absence de ventilation basse dans la cuisine en présence d’une chaudière à gaz, une absence de ventilation basse dans les WC bouchés.

Il fait valoir que par courrier du 10 octobre 2013, il a informé le bailleur de ce que les écoulement de l’appartement du dessus fuyaient dans sa salle de bains et son entrée ; que l’intimé n’a aucunement réagi; que ces fuites et l’humidité ambiante ont gravement détérioré l’appartement ; que l’humidité constante lui est préjudiciable ainsi que pour ses chiens, ce qui l’a contraint à quitter les lieux de toute urgence, non sans avoir entrepris auparavant des travaux notamment dans la salle de bains pour remédier à l’état déplorable des lieux.

Il conteste fermement les dégradations alléguées par l’intimé, relevant que la demande au titre des frais de remise en état n’est fondée que sur un simple devis qui laisse apparaître plusieurs erreurs et abus.

Il précise qu’il ne perçoit que le RSA de sorte qu’il ne pourrait en tout état de cause pas régler les sommes réclamées, sans délai de paiement.

Par conclusions transmises par voie électronique le 1^er février 2017, M. C D-E a conclu à l’irrecevabilité ou au mal fondé de l’appel principal et a formé appel incident pour voir :

— condamner M. A Z à lui payer une somme de 10 200,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, au titre d’un arriéré de loyers et charges et de frais de remise en état des lieux,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus,

En toute hypothèse,

— condamner M. A Z à lui payer 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A Z aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel y compris aux frais d’huissier d’un montant de 193,88 euros.

Il conteste formellement les problèmes d’humidité, de ventilation et d’insalubrité allégués par le locataire et soutient que les problèmes dont ce dernier fait état ne résultent que du mauvais entretien du logement par le locataire lui-même.

Il fait valoir que le locataire a déplacé lui-même a des conduites de gaz ; qu’il n’est aucunement démontré que la salle de bain serait inutilisable ; que le locataire s’est acharné à entreprendre sur le moindre respect des règles de l’art et sans autorisation préalable des modifications des installations électriques, de l’installation de la chaudière au gaz et a commis de multiples dégradations dont il est seul responsable ; que lui-même a dû s’adresser à de multiples reprises au service d’hygiène et de sécurité de la ville de Mulhouse et à d’autres services pour régler les problèmes posés par le locataire.

Il fait valoir que la demande d’indemnisation formée par l’appelant ne repose sur aucun manquement de sa part, aucun préjudice n’étant d’ailleurs démontré ; que M. A Z a déménagé du logement il y a plus de deux ans et que les dégradations importantes qu’il a occasionnées ont entraîné d’importants frais de remise en état.

Il fait valoir qu’entre-temps, à la dette locative s’est nettement aggravée mais a été effacé par la commission de surendettement ; que le montant des réparations fixées à 8000 euros par le premier juge est insuffisant et ne couvre pas l’intégralité du préjudice qu’il a subi.

MOTIFS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 février 2017 ;

Sur le trouble de jouissance : En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il ressort d’un rapport du service communal d’hygiène et de santé daté du 6 juin 2011 que le logement donné à bail, qui se compose d’une cuisine, salle d’eau, wc, une chambre et un séjour divisé en deux parties présente une électricité vétuste ; que des fils sont volants et peuvent présenter un danger ; que les fenêtres sont en bois simple vitrage ; qu’il n’y a pas de ventilation basse dans la cuisine ; que la salle de bains présente une très forte humidité ; que la ventilation donne dans la cuisine ; que le lavabo est descellé et présente une fuite au niveau du siphon ; qu’il n’y a pas de ventilation basse dans le wc.

Selon lettre de la société Savelys GDF-Suez, il a été rappelé à M. Z que son installation de gaz était non conforme, le tuyau de raccordement présentant un étranglement. Un devis de travaux non compris dans le contrat d’entretien a été joint, pour un montant de 193,49 euros et transmis également à l’Udaf 68, qui gérait alors une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de M. Z.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juin 2011, M. D-E a eu communication par le service communal d’hygiène et de santé du rapport du 6 juin 2011, mentionnant que le locataire a transmis au service le bon d’intervention de l’entreprise Savelys pour l’entretien annuel et que le technicien a procédé à l’arrêt de la chaudière pour non-conformité de l’installation. Il lui a été demandé de procéder, dans un délai de six semaines, à divers travaux, dont : la recherche des causes de l’humidité dans la salle de bains, la réparation de la fuite dans la salle de bains, la création de ventilations réglementaires dans la cuisine, salle d’eau et WC, la mise en conformité de l’installation de gaz, la remise en état du lavabo de la salle de bains et la mise en sécurité de l’installation électrique.

Par lettre du 21 juin 2011, M. D-E a indiqué au service municipal qu’une grille basse d’amenée d’air était en place dans la porte palière ; que M. Z a démoli cette porte et a refusé qu’une nouvelle grille donnant sur l’extérieur soit implantée dans la nouvelle porte. Il s’est étonné du caractère non conforme de l’installation de gaz, affirmant que le locataire avait déplacé des tuyaux d’alimentation en gaz et a démonté le carénage du chauffe-eau.

M. Z se prévaut par ailleurs d’un compte rendu de visite de la société GDF Suez qui a constaté le 6 juin 2012 que le conduit de raccordement présente un diamètre non adapté notamment à la buse de l’appareil et au conduit de fumée, ce qui a nécessité une mise en sécurité immédiate.

Il convient de relever que le désordre relatif à l’étranglement du conduit de raccordement du chauffe-eau a été réparé dès le 21 juin 2012 par l’intervention d’une société mandatée par le locataire, pour un coût de 99,93 euros, de sorte qu’il peut en être tiré que l’installation de chauffage était à nouveau en état de fonctionnement à partir de cette date. S’il n’est en rien démontré que le descellement du lavabo soit à la charge du propriétaire, non plus que la réparation de la fuite d’eau du siphon, alors que l’état des lieux d’entrée montrait un appartement en bon état d’entretien et que le locataire a à sa charge, en vertu des dispositions du décret du 26 août 1987 définissant les réparations locatives, pour les installations de plomberie, le remplacement des joints et colliers, des tuyaux souples de raccordement, le nettoyage des dépôts de calcaire ; que le descellement du lavabo ne peut être que le fait du locataire, qui ne conteste pas, voire revendique même, avoir effectué dans les lieux diverses modifications et travaux, l’intimé ne rapporte pour autant aucune preuve de ce qu’il aurait fait procéder courant 2011 à la remise en état de l’installation de gaz, alors qu’il se borne à énoncer, sans preuve rapportée, que M. Z aurait déplacé les tuyaux d’alimentation en gaz ; qu’il lui appartenait en tout état de cause de faire vérifier par un homme de l’art la conformité de l’installation et de faire procéder aux réparations nécessaires, quitte à en imputer le coût au locataire si la preuve du caractère locatif de la réparation était rapportée.

Il est ainsi justifié de ce que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien ; que le locataire n’a pu bénéficier à compter de mai 2011 d’un chauffage en bon état de fonctionnement et a dû utiliser un radiateur électrique.

Le préjudice subi a été exactement estimé par le premier juge et réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros, dans la mesure où il est établi que les fiches d’entretien de la chaudière antérieures à 2011 ne relevaient aucune anomalie ; que l’installation a été réparée en juin 2012 ; que bien qu’une forte humidité, dont l’origine n’est pas établie, ait été relevée dans la salle de bains, le logement ne présentait pas de moisissures ni d’humidité ambiante dans les autres pièces ; que M. Z ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre cette humidité et les problèmes de peau et d’eczéma que ses chiens ont pu présenter ; qu’aucune preuve n’est rapportée d’écoulements ou d’infiltrations qui proviendraient de l’appartement du dessus ; qu’il ne peut pas plus se prévaloir du descellement du lavabo, qui ne peut que provenir de son fait, ni d’une fuite du siphon, dont l’entretien est à sa charge.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur la demande principale, les intérêts courant au taux légal à compter du jour du jugement déféré sur la somme de 2 000 euros.

Sur l’arriéré locatif et les réparations locatives :

En vertu de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de : payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il ne peut de même pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Selon décompte du 16 décembre 2014, le bailleur a mis en compte un solde de loyers et charges de 6 298,74 euros ainsi que le loyer de septembre 2014 de 402,04 euros, pour un montant total de 6 700,78 euros.

Cet arriéré locatif a été effacé à hauteur de la somme de 6 700 euros par l’effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont M. Z a bénéficié. Il est mis en compte pour le surplus une somme de 77,81 euros au titre du loyer d’octobre 2014 prorata temporis, des charges de 266,55 euros pour 2014 dont le montant n’est pas discuté par le locataire, ainsi qu’une somme de 9 566,57 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement, une somme de 37 euros pour le remplacement du barillet de la porte d’entrée, une somme de 109,49 euros pour la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie et 142,74 euros pour les frais d’assignation de résiliation au préfet, soit au total une somme de 10 200,94 euros. Concernant les réparations locatives et compte tenu du constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement par Maître Stehle, huissier de justice, le 1^er octobre 2014, qui décrit un appartement particulièrement dégradé, aux murs détapissés, tachés avec des trous dans les murs, des plafonds arrachés dans l’entrée, la salle de bains et la cuisine, le plancher du premier étage étant visible, des revêtements de sol non posés ou hors d’usage, une porte démontée et dégradée, deux vitres et la crémone d’une fenêtre cassées, la cuvette des wc, que M. Z a reconnu par écrit avoir cassée, n’étant pas fixée au sol, non branchée et non alimentée en eau, compte tenu également d’un devis de réfection du 13 novembre 2014 de 9 566,57 euros, il sera retenu que c’est par une exacte appréciation des faits de la cause que le premier juge a fixé à la somme de 8 000 euros le coût de la remise en état des lieux. Il n’existe en effet aucun lien entre les doléances émises par le locataire, qui ont donné lieu à une indemnisation pour trouble de jouissance et les dégradations importantes qui ont été constatées dans les lieux et qui ne proviennent que d’une action intempestive de M. Z, qui a cru pouvoir entreprendre divers travaux et transformations de l’appartement, sans le moindre respect des règles de l’art et sans solliciter ni obtenir la moindre autorisation du bailleur et dont il sera relevé qu’il a été condamné pour dégradation légère du bien d’autrui pour avoir démonté la porte commune d’accès à la cave et en avoir découpé le verrou à la scie à métaux et qu’il a repeint les fenêtres et garde-corps de l’immeuble en infraction avec les dispositions du code de l’urbanisme, ce qui a valu au bailleur une mise en demeure des services de la Ville de Mulhouse. Aucune preuve n’est de même rapportée que le démontage des plafonds serait en lien avec une fuite provenant de l’étage supérieur, qui n’a donné lieu à aucune information du bailleur ni déclaration à l’assurance. L’intimé ne justifiant pas qu’il aurait conservé à sa charge d’autres frais d’huissier qui ne seraient pas inclus dans les dépens, le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé la créance du bailleur à la somme de 8 453,85 euros, incluant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, date de la demande, mais son dispositif en sera modifié, la compensation des créances réciproques des parties étant constatée. Sur les délais de paiement : En raison des revenus de M. Z, qui ne dispose que de prestations sociales pour un montant d’environ 1 000 euros par mois, l’apurement de la créance de M. D-E ne peut être envisagée dans le délai maximal de 24 mois qui peut être accordé sur le fondement de l’article 1244-1 du code civil. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante à hauteur d’appel, M. Z sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700-2 du code de procédure civile et condamné aux dépens de la procédure d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à l’intimé la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics, CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné M. A Z à payer à M. D-E la somme de 6 453,85 euros (six mille quatre cent cinquante trois euros et quatre-vingt-cinq centimes) Statuant à nouveau sur ce point, CONDAMNE M. C D-E à payer à M. A Z la somme de 2 000 euros (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du jour du jugement, CONDAMNE M. A Z à payer à M. C D-E la somme de 8 453,85 euros (huit mille quatre cent cinquante trois euros et quatre-vingt-cinq centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, CONSTATE la compensation des créances réciproques des parties à concurrence de la moins élevée des deux, Y ajoutant, REJETTE la demande de délais de paiement, CONDAMNE M. A Z à payer à M. C D-E la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. A Z aux dépens de la procédure d’appel. Le greffier, La présidente de chambre,