Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 4 décembre 2017, n° 16/04010

TI Colmar 19 juillet 2016

CA Colmar
Infirmation partielle 4 décembre 2017

Arguments

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Accepté
Responsabilité des locataires pour dégradations
La cour a constaté que les dégradations étaient avérées et que les locataires n'avaient pas prouvé l'existence d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur.
Accepté
Montant des réparations
La cour a évalué le montant des réparations à 3 600 €, tenant compte des devis présentés par le bailleur.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, accordant une somme de 1 300 €.
Accepté
Confirmation des décisions antérieures
La cour a confirmé les décisions antérieures concernant la taxe d'ordures ménagères et la compensation avec le dépôt de garantie.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 4 déc. 2017, n° 16/04010
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	16/04010
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Colmar, 19 juillet 2016
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Annie MARTINO, président
Avocat(s) :	Jean Louis COLOMBBiasantonio CALVANO

Texte intégral

AM/ML

MINUTE N° 17/0975

Copie exécutoire à :

—  M^e Biasantonio CALVANO

—  M^e Jean Louis COLOMB

Le 04.12.2017

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 04 Décembre 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 16/04010

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2016 par le tribunal d’instance de COLMAR

APPELANTE :

Madame B A

[…]

Représentée par M^e Biasantonio CALVANO, avocat au barreau de COLMAR

INTIMES :

1) Monsieur D Y

2) Mademoiselle F Z

[…]

Représentés par M^e Jean Louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. RUER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 3 septembre 2013, Madame B A a consenti un contrat de bail à usage d’habitation à Monsieur D Y et à Madame F Z .

Un état des lieux a été effectué contradictoirement lors de l’entrée dans les lieux des locataires au 1^er octobre 2013.

Les locataires ont résilié le bail par courrier à effet au 31 octobre 2014.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement effectué le 31 octobre 2014 par le ministère de Maître Deneuville, huissier de justice.

Le bailleur a fait citer les locataires devant le tribunal d’instance de Colmar aux fins de les voir déclarer entièrement responsables des dégradations commises dans les locaux donnés à bail et des transformations réalisées et d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 10'810,47 euros correspondant au coût de réparation desdites dégradations majoré de la taxe d’ordures ménagères non payée et sous déduction du montant du dépôt de garantie s’élevant à 950 €.

Par jugement en date du 19 juillet 2016, le tribunal d’instance de Colmar a condamné solidairement Monsieur Y et Madame Z à payer à la bailleresse la somme de 500 € au titre de la réparation des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement, la somme de 194,75 euros au titre du paiement de la taxe d’ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, a dit que ces sommes seront compensées avec le dépôt de garantie retenu par la bailleresse, a débouté les locataires de leur demande reconventionnelle en dommages intérêts pour procédure abusive, a condamné les locataires aux dépens de la procédure y compris la moitié des frais d’ huissier à hauteur de 132 € et a laissé à chacune des parties la charge des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me A a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration enregistrée le 10 août 2016 et par dernières écritures notifiées le 17 février 2017 elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a limité son indemnisation un montant de 500 € à titre de dommages intérêts et demande à la cour, statuant à nouveau de ce chef, de':

— condamner solidairement Monsieur Y et Madame Z à lui payer la somme de 11'433,47 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la demande de première instance du 16 décembre 2015,

— ordonner la compensation partielle avec le dépôt de garantie de 950 €,

— dire et juger qu’après compensation, les intimés sont redevables d’un solde de 10'810,47 euros et les condamner au paiement de cette somme,

— condamner Monsieur Y et Madame Z aux entiers frais et dépens des procédures de première instance et d’appel,

— les condamner au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

Par dernières écritures notifiées le 4 janvier 2017, Monsieur Y et Madame Z concluent à la confirmation de la décision entreprise et sollicitent la condamnation de la partie à appelante aux entiers dépens et à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Sur les réparations locatives :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il ressort de la comparaison des procès-verbaux d’état des lieux établis à l’entrée puis à la sortie de M. Y et de M^me Z, lesquels sont seuls à devoir être pris en compte à titre probatoire, que des dégradations mineures ( cf énonciations du jugement déféré auxquelles il est référé de ce chef ) et pertes ( bidet, dont il est implicitement reconnu qu’il a été enlevé et non restitué sans autorisation, dégradations de portes par suite de l’installation de chatières sans autorisation ) sont survenues au préjudice des locaux donnés à bail sans que les locataires ne justifient d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’ils n’auraient pas introduit dans le logement.

Au vu des devis et pièces justificatives fournis aux débats par la partie appelante, ces dégradations et pertes seront compensées par l’allocation à la bailleresse et propriétaire d’une indemnité d’un montant de 1 600 €.

Sur les transformations :

La partie appelante se prévaut d’un bail ne portant pas l’indication que les locataires auront l’ autorisation d’effectuer des travaux dans les lieux alors que la partie intimée produit un bail prévoyant que les locataires effectueront des «travaux ( parquet)».

Les motifs du jugement déféré par lesquelles le premier juge a dit que le bail applicable entre les parties est celui produit aux débats par M^me A doivent être adoptés en raison de leur pertinence non seulement en raison de l’attestation non contredite de Madame H I, négociatrice immobilière, mais encore parce qu’il comporte, contrairement à l’exemplaire dont se prévalent les locataires, la signature de M. Y et de M^me Z et non seulement celle de Madame Z comme sur l’exemplaire dont ils se prévalent.

En vertu de l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

En revanche, l’article 6 d de la loi du 6 juillet 1989 fait interdiction au bailleur de s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le contrat de bail indique pour sa part que les embellissements ou améliorations faites par le locataire resteront acquis au bailleur sans indemnité et devront être remis au bailleur en bon état d’entretien en fin de jouissance.

Au titre des transformations, Madame A fait état de':

— la modification des plinthes existantes en cuisine et au salon,

— la pose de parquet stratifié sur le sol en daflex,

— le rabotage de trois portes de chambre pour permettre leur fonctionnement du fait que le sol a été rehaussé par superposition du parquet sur le daflex,

— le sectionnement du garde corps de la terrasse extérieure, la création d’un passage et la fixation d’un escalier pour accéder au jardin,

— un cadre en bois « laissé accroché à gauche de la porte de la salle de bain » (cf constat d’ huissier ),

— le mur de cloison entre cuisine et salon démoli puis remonté à la demande du bailleur qui prétend que la nouvelle structure a été effectuée sans respecter les règles de l’art,

— disparition d’un meuble bas cuisine équipée,

— arrachage des thuyas.

En l’espèce, la modification des plinthes ne porte pas atteinte au gros 'uvre et à la structure du bâtiment et participe d’un élément de décoration. Elle constitue en cela un simple aménagement auquel le bailleur ne peut pas s’opposer.

De même, la pose de parquet simplement posé sur le revêtement initial et dont il n’est pas allégué que son retrait porterait atteinte à l’existant, constitue un aménagement et non une transformation.

Encore, le cadre en bois dont l’ huissier indique qu’il a été laissé accroché ne constitue qu’un élément de décoration ne portant pas atteinte à la structure et participe d’un aménagement que le locataire était en droit d’apporter à la chose louée et que le bailleur doit souffrir.

Il est constant que le mur de la cloison qui avait été abattu entre cuisine et salon a été remonté sur la demande de Madame A sans que cette dernière justifie que la reconstruction aurait été opérée, comme elle le soutient, sans respecter les règles de l’art et d’une façon différente de l’état antérieur.

La « disparition du meuble de cuisine » ne constitue pas une transformation et il n’est pas même justifié en l’état du procès-verbaux d’état des lieux à l’entrée dans les lieux, que ce meuble existait et équipait les lieux donnés à bail,ce que la partie intimée ne reconnaît ni expressément ni implicitement.

Le procès-verbal d’état des lieux établi à l’entrée des locataires ne mentionne pas la présence de thuyas.

Constituent en revanche des transformations qui requéraient l’autorisation du bailleur, et non des simples aménagements voire des améliorations, le rabotage de trois portes de chambres et le sectionnement du garde corps de la terrasse pour créer un passage en bois permettant d’accéder à un escalier scellé sur le mur du voisin.

Madame A justifie avoir adressé à la partie intimée, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 4 décembre 2014, une mise en demeure de réparer sans délai les désordres et l’ a menacée, à défaut, d’ exécuter les travaux à leur charge.

Même si la remise en état n’aurait pu matériellement être exécutée par la partie intimée puisqu’il est reconnu que de nouveaux locataires sont entrés dans les lieux dès le 2 novembre 2013, il reste que la bailleresse a rapidement manifesté son intention de ne pas accepter les transformations opérées par ses anciens locataires.

Il s’ensuit que l’appelante est fondée à solliciter le coût de remise en état, dont le montant au vu des devis présentés, sera arrêté à la somme de 2 000 €.

Ainsi au total, la partie intimée reste redevable de la somme de 3 600 € avec les intérêts au taux légal sur 500 € à compter du jugement déféré et sur le surplus à compter de ce jour.

Il y aura lieu de confirmer la décision entreprise en ce que les anciens locataires ont été condamnés au paiement de la taxe d’ordures ménagères à hauteur de la somme de 194,75 euros et en ce qu’elle a dit que la créance de Madame A se compense avec celle de la partie intimée résultant de la rétention du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 950 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur Y et M^me Z seront condamnés aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.

En revanche, il sera fait droit à la demande de Madame A au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 300 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME la décision déférée sauf en ce qu’elle a limité à la somme de 500 € (cinq cents euros) le montant des dommages intérêts dus par Monsieur Y et Madame F Z à Madame B A,

Et statuant à nouveau dans cette seule limite,

CONDAMNE solidairement M. Y et M^me Z à payer à Madame A la somme de 3 600 € (trois mille six cents euros) avec les intérêts au taux légal à compter du jugement déféré sur la somme de 500 € (cinq cents euros) et sur le surplus à compter de ce jour conformément aux dispositions de l’article 1153-1 ancien du code civil,

CONDAMNE solidairement M. Y et M^me Z à payer à Madame A la somme de 1 300 € (mille trois cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur Y et Madame Z aux dépens d’appel.

Le Greffier, La Présidente de Chambre,