ID

MINUTE N°

508/2021

Copie exécutoire à

— M^e Marion POLIDORI

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 25/11/2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 19/03776 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HFLY

Décision déférée à la cour : 26 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Mulhouse

APPELANTE et intimée incident :

SCI LIBERTY représentée par son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représentée par M^e Marion POLIDORI, avocat à la cour.

INTIME et appelant incident :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 'DOMAINE DU VIEUX MOULIN’ Représenté par son Syndic en exercice, la SAS CLM IMMO au siège […] à […], elle-même représentée par son représentant légal audit siège

ayant son siège social 15, 17, 19, 21, 23, […]

[…]

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 12 novembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

[…] à Eschentzwiller est un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété comprenant des bâtiments collectifs et des maisons individuelles jumelées.

La SCI Liberty, qui était propriétaire d’un appartement situé en rez-de-jardin dans cette résidence, bâtiment Blizzard, et bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif sur une partie du jardin, partie commune, attenant à son lot, a fait édifier une clôture grillagée autour de cet espace.

L’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017 ayant, par sa résolution n°20, rejeté la demande de la SCI Liberty tendant au maintien de la clôture édifiée par ses soins, la SCI Liberty a, par exploit du 28 septembre 2017, fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance Mulhouse aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par jugement du 26 juillet 2019, le tribunal a déclaré l’action dirigée par la SCI Liberty à l’encontre du syndicat des copropriétaires recevable, débouté la SCI Liberty de ses demandes d’annulation de la résolution n° 20 et d’autorisation judiciaire de maintien de la clôture, lui a ordonné de procéder à l’enlèvement de la clôture, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, à l’expiration du délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et pendant une durée de six mois, sans se réserver le contentieux de liquidation de l’astreinte, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et a condamné la SCI liberty aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Liberty qui avait vendu son bien en cours de procédure, au motif qu’elle avait bien la qualité de copropriétaire au moment de l’introduction de sa demande.

Après avoir relevé que la SCI Liberty avait érigé la clôture sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, le tribunal a considéré que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de ratifier a posteriori des travaux non autorisés ne constituait pas un abus.

Il a rappelé que le règlement de copropriété imposait le respect de l’harmonie de l’ensemble, qui s’entendait tant de l’aspect esthétique de la clôture que de la cohésion visuelle de l’ensemble immobilier et imposait une égalité d’aspect entre lots de même nature, et a considéré que l’édification d’une clôture, sans autorisation, sur une partie commune d’un immeuble collectif, alors que les autres lots n’en comportaient pas, était susceptible de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble, de sorte que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser le maintien de cette clôture était exempt d’abus

Le premier juge a en outre considéré que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne revêtait pas de caractère discriminatoire puisque la demande similaire présentée par M^me X avait également été rejetée, relevant en outre que, les consorts F-G dont la demande avait été accueillie possédaient une maison individuelle, et que les consorts Y et Z avaient obtenu une autorisation, le 29 juillet 2011, en considération de l’existence d’un risque de chute de personnes, qui n’existait pas s’agissant du lot de la SCI Liberty bordé par une haie vive dont la présence et le maintien n’étaient pas contestés.

Le tribunal a donc rejeté la demande d’annulation de la résolution critiquée ainsi que la demande de la SCI Liberty tendant au maintien de ladite clôture. Il a considéré que le syndicat des copropriétaires avait qualité à agir pour demander la démolition de la clôture, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, mais a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

La SCI Liberty a interjeté appel de ce jugement le 19 août 2019, en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique, le 5 avril 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— annuler la résolution n° 20 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017,

— rejeter les demandes et prétentions du syndicat des copropriétaires,

— déclarer l’appel incident du syndicat des copropriétaires irrecevable, en tout cas mal fondé,

— le rejeter,

— en tout état de cause, autoriser la SCI Liberty à ne pas détruire la clôture objet du présent litige, en application de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, elle indique qu’ayant cédé son bien immobilier à M^me A et M. C D, le 17 septembre 1998, l’appel incident du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Elle expose qu’au sein de la copropriété, il existe un problème de divagation de chiens errants ou non tenus en laisse, en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété qui interdit de laisser divaguer les chiens, et qu’elle déplore des déjections canines dans le jardin affecté à son usage privatif.

Elle indique que le syndic ayant tenté de détruire la clôture qu’elle avait érigée, elle a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de la maintenir pour des raisons de sécurité et de tranquillité, et considère que cette autorisation lui a été refusée de manière abusive.

Le tribunal ayant refusé d’ordonner une vue des lieux, elle a fait établir un constat d’huissier qui démontre que son lot est dans une situation très spécifique, du fait de la présence au sud d’une forte pente qui débouche sur des rochers et sur un parking, la haie existante étant insuffisante pour sécuriser sa parcelle et empêcher le passage d’un enfant, et du fait de la proximité immédiate au nord d’un chemin rural et de champs de maïs, ce qui crée un risque d’intrusion d’animaux ou de personnes étrangères à la copropriété. Elle ajoute que les nouveaux propriétaires souhaitent également conserver cette clôture qui sécurise leur lot et que la SCI le Blizzard, ancien propriétaire de son lot, dont le gérant est membre du conseil syndical, s’était engagée à planter une haie vive d’une hauteur de 60 cm à une distance de 50 cm le long du chemin d’accès menant vers l’entrée de la résidence, en raison des dangers inhérents à la configuration de la parcelle.

Elle soutient que la clôture qu’elle a mise en place, dans le prolongement de cette haie, de couleur verte, est parfaitement esthétique, qu’elle n’est pas visible de l’extérieur et ne rompt pas l’harmonie générale de l’ensemble et estime que le constat d’huissier produit par le syndicat des copropriétaires ne met pas en exergue la spécificité de son lot.

Elle soutient que le maintien de la clôture répond à une nécessité impérieuse d’assurer la sécurité des personnes au nord et au sud de sa parcelle et considère être victime de discrimination, puisque, lors de la même assemblée générale des copropriétaires, les consorts F-G ont obtenu l’autorisation de poser une clôture, comme l’avaient déjà obtenue avant eux, le 29 juillet 2011, MM. Y et Z pour des raisons de sécurité tenant à un risque de chute de personnes.

La SCI Liberty considère donc que la résolution critiquée doit être annulée pour abus de droit, abus de majorité et rupture du principe d’égalité de traitement entre tous les copropriétaires et demande que la cour l’autorise à ne pas détruire la clôture en application de l’article 30, alinéa 4 de la loi précitée.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de rejeter l’appel, de confirmer le jugement, dans la limite de l’appel incident qui porte sur les dommages et intérêts et l’astreinte, de déclarer son appel incident recevable et statuant à nouveau, de dire que l’astreinte continuera à courir jusqu’à réalisation des travaux de remise en état après enlèvement de la clôture, et de condamner La SCI Liberty au paiement d’une somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives et d’une indemnité de procédure de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé considère que la clause de l’acte de vente par laquelle le vendeur s’engage expressément à prendre en charge les frais de la procédure en cours et précise que le résultat fera son profit ou sa perte doit être interprétée comme permettant à la SCI Liberty de poursuivre la procédure engagée. Il estime que l’acte de vente qualifiant lui-même les travaux d’illégaux il y aurait un aveu de leur irrégularité.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’article 49 du règlement de copropriété qui prévoit qu’aucun aménagement ne doit rompre l’harmonie de l’ensemble, y compris pour les jardins privatifs des maisons individuelles, cette clause étant reprise dans le règlement intérieur qui énonce 'aucun aménagement ni aucune décoration apportée extérieurement ne doivent rompre l’harmonie de l’ensemble immobilier', toute plantation d’arbuste ou pose de clôture

étant au surplus expressément soumises à l’approbation du syndic ou de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il considère que la SCI Liberty ne rapporte pas la preuve des risques allégués, ses affirmations étant contredites par les constatations de M^e Willer, huissier de justice, qui relève notamment la présence d’une haie de thuyas d’une hauteur approximative de 1,60 m dont la densité est de nature à former une barrière naturelle contre le risque de chute sur le parking en contrebas.

Il ajoute que La SCI Liberty s’est au surplus appropriée une partie substantielle des parties communes, puisqu’elle ne bénéficie d’un droit de jouissance privative que sur une superficie de 86 m², or elle a clôturé bien au delà de cette emprise, s’appropriant une superficie supplémentaire de 14 m², au surplus sans aucune autorisation de la mairie. Elle considère que la SCI Liberty ne peut utilement se référer à l’engagement pris par la SCI Le Blizzard, dans son acte de vente, qui ne précise pas que la haie est destinée à délimiter le jardin à usage privatif de son lot.

L’intimé considère qu’il y a atteinte à l’harmonie de l’ensemble, la copropriété étant conçue pour permettre à tous les copropriétaires d’accéder aux jardins, parties communes, et réfute toute discrimination faisant valoir que la situation des consorts F-G est différente puisqu’ils possèdent une maison jumelée et que l’autorisation donnée porte sur une clôture partielle visant à séparer les deux jardins accolés, sans être visible depuis la rue, ce qui ne nuit pas à l’harmonie de l’ensemble.

L’autorisation donnée aux consorts Z et Y était motivée par des raisons de sécurité et ne concerne que la partie située vers la rue.

L’intimé soutient enfin que la cour ne peut donner l’autorisation sollicitée par La SCI Liberty, l’article 30 susvisé concernant uniquement les travaux d’amélioration et supposant qu’une autorisation ait été demandée à l’assemblée générale des copropriétaires avant la réalisation des travaux.

Il considère donc que La SCI Liberty, qui a mis en place une clôture sans autorisation et s’est indûment appropriée des parties communes, empêchant l’accès de l’entreprise en charge de l’entretien du jardin commet un abus de droit.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 avril 2021.

MOTIFS

Il ressort de l’acte de vente reçu le 10 septembre 2018, par M^e Glock, notaire, que La SCI Liberty a cédé les lots dont elle était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier de Résidence du Domaine du Vieux Moulin à Eschentzwiller à M^me E A et à M. H C D.

L’acte de vente précise, page 34,

que l’acquéreur est informé de l’existence d’une procédure en cours concernant la clôture (installation sans autorisation, installation allant à l’encontre du règlement de copropriété) et que 'le vendeur s’engage expressément à prendre à sa charge les frais de la procédure et que le résultat de ladite procédure fera son profit ou sa perte'.

Cette clause doit être interprétée comme conférant à la SCI Liberty qualité pour poursuivre la procédure en cours.

L’appel incident du syndicat des copropriétaires, qui concerne le délai de l’astreinte et les dommages et intérêts pour abus de procédure est, par voie de conséquence, également recevable puisque la procédure a été engagée par la SCI Liberty et qu’aux termes de l’acte, elle est tenue d’en supporter toutes les conséquences.

Sur l’annulation de la résolution n°20 et la demande de démolition de la clôture

Au fond, il est constant que la clôture litigieuse a été édifiée par la SCI Liberty, sur une partie commune, sans autorisation préalable de la copropriété.

Dans son courrier du 25 mars 2017 demandant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution tendant au maintien de la clôture grillagée plastifiée mise en place dans une haie végétale, la SCI Liberty invoquait un risque de chutes de personnes faisant référence à la résolution n°19 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2011.

Il sera tout d’abord relevé que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires refusant de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, en violation des dispositions du règlement de copropriété, n’est pas en elle-même, pour ce seul motif, constitutive d’un abus, alors qu’au surplus le risque de chute de personnes allégué n’est pas démontré.

En effet, au vu des constats d’huissier produits de part et d’autre et des photographies qui y sont jointes, il apparaît que le jardin sur lequel la SCI Liberty avait un droit de jouissance privative est fermé, dans sa partie surplombant le parking, par une haie de thuyas très dense, d’une hauteur approximative de 1,60 m selon M^e Willer.

Le risque d’intrusion d’animaux ou de personnes depuis le chemin rural est en outre inexistant, ce chemin et le champ de maïs contigu étant distants de la copropriété dont ils sont séparés par un talus d’une hauteur d’environ 4 m revêtu d’un couvre-sol persistant selon constat de M^e Willer, huissier de justice, page 5, photos 11 et 12, ce qui est confirmé par les photographies annexées au constat de M^e B établi à la demande de la SCI Liberty. La prétendue spécificité du jardin attenant au lot de la SCI Liberty n’est dès lors pas caractérisée.

Le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires est en outre d’autant moins abusif qu’il n’est pas discuté que la clôture édifiée par la SCI Liberty englobe une bande de terrain, partie commune, dont la SCI Liberty n’avait pas la jouissance privative, puisque, selon relevé de géomètre figurant en annexe H1 de l’intimé, non contesté, la clôture délimite une superficie de 100 m² alors que seule une superficie de 86 m² était affectée à la jouissance privative du lot 326 ayant appartenu à la SCI Liberty, peu importe à cet égard que ladite clôture ait été implantée dans le prolongement d’une haie mise en place par l’auteur de l’appelante, cette haie qui a pour effet de sécuriser la parcelle n’emportant pas, à la différence de la clôture, appropriation d’un espace vert, partie commune.

Le refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas davantage discriminatoire, le tribunal ayant en effet exactement relevé à cet égard que M^me X dont le lot se trouve dans une situation similaire à celui de la SCI Liberty, n’avait pas non plus obtenu l’autorisation de maintenir la clôture qu’elle avait édifiée sans autorisation, que les consorts F-G, propriétaires d’une maison jumelée, qui au surplus avaient sollicité une autorisation préalable et non a posteriori, n’étaient pas dans une situation comparable, comme les époux Z qui avaient obtenu l’autorisation de poser une clôture en

2011pour des raison de sécurité tenant à un risque de chute de personnes, non caractérisé en l’espèce.

Enfin, le premier juge a considéré à bon droit que la notion d’harmonie de l’ensemble s’entendait de l’aspect général de l’ensemble immobilier et non pas du seul aspect esthétique ou non de la clôture, et que les clôtures n’étant autorisées dans l’ensemble de la copropriété que pour séparer les jardins des maisons individuelles jumelées et non pas pour les jardins attenants aux appartements, l’appelante ne pouvait rompre unilatéralement et sans autorisation la cohérence visuelle des différents lots de même nature.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 20, ainsi qu’en ce qu’il a ordonné à la SCI Liberty de procéder à l’enlèvement de la clôture érigée sur la partie commune dont elle avait l’usage privatif, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, cette demande étant en effet recevable, dès lors qu’il résulte de l’acte de vente que la SCI Liberty reste responsable des conséquences de la procédure en cours.

Le jugement n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire, il convient toutefois de le réformer en ce qui concerne le point de départ de l’astreinte et de dire que l’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle il appartiendra, le cas échéant, aux parties de saisir le juge de l’exécution.

Sur la demande d’autorisation de ne pas détruire la clôture

La SCI Liberty ne peut utilement invoquer les dispositions de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettent à un copropriétaire d’être autorisé par le juge à exécuter des travaux d’amélioration en cas de refus d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation qu’elle sollicite ne relevant pas des prévisions de ce texte qui ne vise que des travaux d’amélioration, et suppose, au préalable, un refus d’autorisation des travaux de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition n’a en effet pas vocation à ratifier a posteriori des travaux exécutés irrégulièrement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur les autres demandes

Il ne résulte pas des circonstances de la cause la preuve suffisante que la procédure ait été engagée de mauvaise foi ou dans des conditions susceptibles de caractériser un abus du droit d’agir en justice, ni d’une résistance abusive de la SCI Liberty. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, qui par ailleurs ne rapporte pas la preuve d’un préjudice.

En considération de la solution du litige, le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. La SCI Liberty qui succombe en son appel supportera la charge des dépens d’appel ainsi que d’une indemnité de procédure de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel incident du syndicat des copropriétaires recevable ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse en date du 26 juillet 2019 sauf en ce qui concerne le délai de l’astreinte ;

REFORME le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DIT que l’astreinte commencera à courir à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de six mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

Ajoutant au jugement,

DEBOUTE La SCI Liberty de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE la SCI Liberty à supporter les entiers d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine au vieux moulin une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre