Pacte de préférence
Décisions
[…] Attendu que pour annuler la vente conclue avec les époux Y… et leur substituer M me Z…, l'arrêt retient que si le « compromis de vente » signé le 30 avril 2003 ne fait aucune référence au pacte de préférence, le notaire, qui a dû découvrir l'existence de ce pacte postérieurement à cette date, a notifié à M me Z… par acte du 14 août 2003 le projet de vente avec ses conditions, que dans la mesure où le notaire a signifié à M me Z… la possibilité de se prévaloir du pacte, […] comme elle y était invitée (cf. les conclusions d'appel des exposants p.18 et 19, spéc. p.19 in fine), si abstraction faite de l'idée de renonciation, M me Z… ne s'était pas trouvée déchue de son droit de préférence, […]
En l'état d'un contrat de bail comportant un pacte de préférence et ayant pris effet avant la signature d'une promesse synallagmatique de vente, les juges du fond apprécient souverainement, au jour de la réitération de l'acte de vente, les conditions relatives à la connaissance de l'existence de ce pacte par le tiers acquéreur et à l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir […] portant sur un immeuble à usage commercial, que le 11 mars 2002 elle a consenti sur le même bien un bail commercial à effet du 1er janvier 2002 à la société Spriet, stipulant un droit de préférence au profit du locataire, […]
Le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant, de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien. Dès lors, doit être cassé l'arrêt qui, pour rejeter les demandes du bénéficiaire d'un pacte de préférence, retient que seule la date de l'échange des consentements est à prendre en considération et que, l'acte signé étant une promesse unilatérale de vente, la vente ne pouvait prendre effet qu'à la levée de l'option, intervenue postérieurement à la date d'échéance du pacte
[…] Attendu que le pourvoi soutient que la convention relative a la vente des recoltes etait limitee a neuf annees venues a expiration en 1956 et que meme s'il y avait eu tacite reconduction cette circonstance n'etablirait pas qu'a la date du 6 fevrier 1957 les freres dourthe etaient encore beneficiaires du pacte de preference, la cour d'appel ayant omis de constater la persistance de la volonte des parties au sujet de ce pacte, au moment du renouvellement du contrat d'abonnement en 1956 ;
Si le pacte de preference est en principe transmissible, il en est differemment lorsque les circonstances revelent une intention meme tacite des parties. […] Que, le bail et le pacte adjoint ayant ete proroges en 1951 par les heritiers de patard, dame x…, cessionnaire du bail, invoquant un droit de preference, a demande la nullite d'un acte par lequel dame z…, petite-fille de patard, proprietaire indivise de l'immeuble, avait rachete les droits de sa coindivisaire ;
[…] y compris en leurs clauses éventuellement stipulées en contemplation de la personne dès lors qu'elles participent au maintien de l'activité et qu'aucune autre considération n'impose leur exclusion ; qu'en affirmant que le repreneur ne pouvait se prévaloir du pacte de préférence stipulé au profit du débiteur pour la raison que le jugement homologuant le plan de cession n'aurait comporté aucune disposition particulière concernant la reprise du dit pacte au profit du premier, quand ledit jugement emportait cession du bail en tous ses éléments, la cour d'appel a violé l'article L. 621-88 du code de commerce ;
Un pacte de préférence constituant une créance de nature personnelle, la cession de ce droit n'est opposable aux tiers que si elle a été régulièrement signifiée ou acceptée dans un acte authentique.
[…] Attendu M. X… et M me Y… font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le pacte de préférence qui impose au promettant, au cas où il déciderait d'aliéner le bien, de donner préférence au bénéficiaire du pacte, à un prix prédéterminé dans le contrat, constitue une atteinte au droit de propriété lorsque la durée de cet engagement est de vingt ans de sorte que la clause instituant un tel pacte doit être annulée ; qu'en décidant le contraire, tout en constatant que le contrat conclu entre M. X… et M me Y… et la commune stipulait que les premiers s'engageaient, au cas où ils décideraient de vendre, à donner préférence à la commune, à un prix prédéterminé au contrat, pendant une durée de vingt ans, la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ;
[…] Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant retenu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que M me X… avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;
[…] aux termes d'un acte notarié du 7 novembre 1958, procédé au partage d'immeubles ruraux dépendant des successions de leurs parents, décédés en 1952 et en 1955 ; que dans l'acte était insérée une clause contenant pacte de préférence et ainsi rédigée ; " en cas de vente ou location, chacune des parties aura un droit de préférence à prix égal ; en conséquence, celui qui voudra vendre ou louer devra notifier à ses copartageants le prix de la vente ou de la location, lesdits copartageants ayant un délai de huit jours pour faire connaître leur décision " que, […]
pendant 7 jours
Commentaires
Rappel juridique et factuel Rappel juridique : définition et effets du pacte de préférence Aux termes de l'article 1223 du Code civil, le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle se déciderait de contracter. […] 6 juin 2001, n°97-21.786). […] Les faits de l'espèce En juillet 1990, la propriétaire de parcelles de terrain consent un droit de préférence au profit d'un couple. […] Le 16 mai 2011, la propriétaire des parcelles demande aux bénéficiaires de se prononcer dans un délai de trois mois, tel que le prévoit le pacte. […]
Lire la suite…Le fait par le locataire de ne pas manifester sa volonté de faire appliquer le pacte de préférence d'acquisition dont il bénéficiait s'analyse en une renonciation tacite et non équivoque. Cette décision donne toute sa portée à l'adage « le silence vaut acceptation »ou encore »qui ne dit mot consent ». […] En l'espèce, le bail commercial comporte un pacte de préférence au terme duquel la société locataire disposait d'un droit de préférence en cas de cession de l'immeuble, […] et qu'elle n'avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d'invoquer le pacte […] de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, […]
Lire la suite…L'histoire : un pacte de préférence sans terme Une promesse faite en 1990 En juillet 1990, Madame Z, propriétaire d'une maison près d'Aix-en-Provence, accorde à Monsieur et Madame P un pacte de préférence sur son bien. […] Ces derniers font alors valoir leur droit de préférence et acceptent d'acheter. […] Un pourvoi rejeté Monsieur T conteste cette décision en cassation, avançant deux arguments : Le caractère perpétuel du pacte porterait atteinte au droit de propriété. […] En l'absence de résiliation formelle du pacte, celui-ci reste applicable. […] À retenir sur les pactes de préférence Depuis l'ordonnance du 10 février 2016, les engagements perpétuels sont interdits. […]
Lire la suite…Le pacte de préférence implique l'obligation, pour le promettant (propriétaire), de donner préférence au bénéficiaire lorsqu'il décide de vendre le bien et ce avant toute signature de promesse de vente. […] Le 16 novembre 2009, il vend ces lots à une tierce personne sans proposer au bénéficiaire du pacte d'acquérir les biens par priorité. […]
Lire la suite…Le pacte de préférence est le contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage à proposer prioritairement la vente d'un bien à une autre personne (le bénéficiaire), au jour où elle décidera de vendre. […] III, n° 24). […] En cas de non-respect du pacte par le promettant, le bénéficiaire a droit à une indemnité et peut, à la double condition que le tiers acquéreur connaissait le pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, demander la nullité de la vente au tiers ainsi que sa substitution dans les droits du tiers acquéreur (Cass. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.49). […]
Lire la suite…Fréquent dans les baux commerciaux pour pallier l'absence de droit de préemption au profit du preneur à bail, le pacte de préférence mérite que l'on s'attarde sur ses contours afin d'éviter – autant que possible – le contentieux qu'il est susceptible de générer. 1- Objet Le pacte de préférence est un contrat unilatéral au terme duquel le propriétaire d'un bien s'engage, pour le cas où il le vendrait, à le réserver au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne. […] Un tel contrat crée donc – de façon consensuelle – un droit de préemption qui peut aboutir, sous certaines réserves, à la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur. […]
Lire la suite…Autonomie et potestativité du pacte de préférence Fréquemment utilisé pour préparer une vente d'immeuble ou de parts sociales, le pacte de préférence est un avant-contrat soumis à des règles qui lui sont propres. Il tire sa singularité de la nature potestative du droit d'option qui apparaît dans le patrimoine du bénéficiaire au moment où le contrat envisagé est en passe d'être conclu. Cet article a été publié en 2001 dans le numéro 99 de la la revue Droit & patrimoine (Éditions Lamy).
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre II : La formation du contrat
- Section 1 : La conclusion du contrat
- Sous-section 3 : Le pacte de préférence et la promesse unilatérale
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. […]
Article 515-7 du Code civil
- ···
- Livre Ier : Des personnes
- Titre XIII : Du pacte civil de solidarité et du concubinage
- Chapitre Ier : Du pacte civil de solidarité
Le pacte civil de solidarité se dissout par la mort de l'un des partenaires ou par le mariage des partenaires ou de l'un d'eux. […]
Article 515-3 du Code civil
- ···
- Livre Ier : Des personnes
- Titre XIII : Du pacte civil de solidarité et du concubinage
- Chapitre Ier : Du pacte civil de solidarité
Les personnes qui concluent un pacte civil de solidarité en font la déclaration conjointe devant l'officier de l'état civil de la commune dans laquelle elles fixent leur résidence commune ou, en cas d'empêchement grave à la fixation de celle-ci, devant l'officier de l'état civil de la commune où se trouve la résidence de l'une des parties.
Article L331-19 du Code forestier (nouveau)
- ···
- Partie législative
- LIVRE III : BOIS ET FORÊTS DES PARTICULIERS
- TITRE III : REGROUPEMENT DE LA PROPRIÉTÉ ET DE LA GESTION FORESTIÈRE
- Chapitre Ier : Regroupement de la propriété
- Section 5 : Droit de préférence des propriétaires de terrains boisés
En cas de vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d'une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d'une parcelle boisée contiguë, tels qu'ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d'un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.
Article 2333 du Code civil
- ···
- Livre IV : Des sûretés
- Titre II : Des sûretés réelles
- Sous-titre II : Des sûretés sur les meubles
- Chapitre II : Du gage de meubles corporels
Le gage est une convention par laquelle le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence à ses autres créanciers sur un bien mobilier ou un ensemble de biens mobiliers corporels, présents ou futurs.
Article 8 de la LOI n° 2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures (1)
liberté contractuelle ; énumérer et définir les principales catégories de contrats ; préciser les règles relatives au processus de conclusion du contrat, y compris conclu par voie électronique, afin de clarifier les dispositions applicables en matière de négociation, d'offre et d'acceptation de contrat, notamment s'agissant de sa date et du lieu de sa formation, de promesse de contrat et de pacte de préférence ;
Article 1124 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre II : La formation du contrat
- Section 1 : La conclusion du contrat
- Sous-section 3 : Le pacte de préférence et la promesse unilatérale
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du …
Article L228-19 du Code de commerce
- ···
- Partie législative
- LIVRE II : Des sociétés commerciales et des groupements d'intérêt économique
- TITRE II : Dispositions particulières aux diverses sociétés commerciales
- Chapitre VIII : Des valeurs mobilières émises par les sociétés par actions
- Section 2 : Des actions
Les porteurs d'actions de préférence, constitués en assemblée spéciale, ont la faculté de donner mission à l'un des commissaires aux comptes de la société, s'il en existe, d'établir un rapport spécial sur le respect par la société des droits particuliers attachés aux actions de préférence. Ce rapport est diffusé à ces porteurs à l'occasion d'une assemblée spéciale.
Article L132-4 du Code de la propriété intellectuelle
- ···
- Partie législative
- Première partie : La propriété littéraire et artistique
- Livre Ier : Le droit d'auteur
- Titre III : Exploitation des droits
- Chapitre II : Dispositions particulières à certains contrats
- Section 1 : Contrat d'édition
- Sous-section 1 : Dispositions générales
Est licite la stipulation par laquelle l'auteur s'engage à accorder un droit de préférence à un éditeur pour l'édition de ses oeuvres futures de genres nettement déterminés. […]
Article 927 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre II : Des libéralités
- Chapitre III : De la réserve héréditaire, de la quotité disponible et de la réduction
- Section 2 : De la réduction des libéralités excessives
- Paragraphe 2 : De l'exercice de la réduction
Néanmoins dans tous les cas où le testateur aura expressément déclaré qu'il entend que tel legs soit acquitté de préférence aux autres, cette préférence aura lieu ; et le legs qui en sera l'objet ne sera réduit qu'autant que la valeur des autres ne remplirait pas la réserve légale.
- Article L123-9 du Code de commerce
- AIST
- SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS ALTY AUDE LAPALU THOMAS YESIL ENGHIEN-LES-BAINS
- EVERSAT
- Tribunal administratif de Versailles, 12 décembre 2013, n° 0906534
- FORTE LAUNDRY AND CLEANER (GOUSSAINVILLE, 401123682)
- Cour de cassation, Chambre criminelle, 26 février 2025, n° 24-82.752
- Article 1130 du Code civil
- Tribunal Judiciaire de Meaux, Jld, 23 octobre 2024, n° 24/02675
- Article 333 du Code civil
- ETS BOURLET (BIOZAT, 885264325)
- LE REFUGE (ANNECY, 878972371)
Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter (Article 1123 du Code civil). […] Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. […] Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu'il fixe et qui doit être raisonnable, l'existence d'un pacte de préférence et s'il entend s'en prévaloir. […]
Lire la suite…