Cour d'appel de Colmar, Chambre 3 a, 2 juin 2025, n° 24/01787

TGI Strasbourg 22 mars 2024

CA Colmar
Confirmation 2 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité délictuelle du syndic
La cour a estimé que le transfert de jouissance des terrains litigieux était conforme au règlement de copropriété et que le syndic n'avait pas commis de faute en permettant les travaux, qui avaient été votés par l'assemblée générale.
Rejeté
Ambiguïté de la résolution votée
La cour a jugé que la résolution était claire et que les documents annexés permettaient de comprendre l'ampleur des travaux, qui ne portaient pas atteinte aux droits des copropriétaires.
Rejeté
Absence de préjudice
La cour a constaté que l'appelant n'avait pas démontré de préjudice financier résultant des travaux et que les droits des copropriétaires n'avaient pas été affectés.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [X] [V] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg qui l'avait débouté de ses demandes contre la S.A.S. Immobilière Zimmermann, syndic de copropriété. Les questions juridiques portaient sur la responsabilité du syndic pour avoir autorisé des travaux sur des parcelles dont M. [V] contestait la jouissance. Le tribunal de première instance avait jugé que M. [V] était recevable dans ses demandes mais n'avait pas prouvé de faute du syndic ni de préjudice. La cour d'appel a confirmé ce jugement, considérant que M. [V] n'avait pas démontré que le transfert de jouissance nécessitait un accord de l'assemblée générale, ni que les travaux avaient causé un préjudice. La cour a donc infirmé les demandes de M. [V] et l'a condamné à verser des frais à l'intimée.

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Sur la décision

Référence :	CA Colmar, ch. 3 a, 2 juin 2025, n° 24/01787
Juridiction :	Cour d'appel de Colmar
Numéro(s) :	24/01787
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Strasbourg, 22 mars 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie LEPAROUX-OUTTERSKarima MIMOUNI
Parties :	S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN

Texte intégral

MINUTE N° 25/281

Copie exécutoire à :

— M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS

Copie à :

— M^e Karima MIMOUNI

— greffe de la 11ème chambre civile, commerciale

et des contentieux de la

protection du TJ

Strasbourg

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01787 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJQZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mars 2024 par la 11ème chambre civile, commerciale et des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [X] [V]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Karima MIMOUNI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

M. [X] [V] est copropriétaire des lots n° 340, 267 et 442 (appartement, cave et emplacement de parking) situés dans un ensemble immobilier composé de dix corps de bâtiments, dénommé [Adresse 2] sise [Adresse 2] soumise au statut de la copropriété, dont la Sas Immobilière Zimmermann est syndic.

Aux termes du règlement de copropriété établi le 19 juillet 1972, la station-service, qui se situait au rez-de-chaussée du bâtiment K, disposait d’un local commercial et du droit de jouissance exclusive et privative, perpétuelle et à titre gratuit de toute la parcelle de terrain sise entre ses locaux sur leur façade et leurs côtés et la [Adresse 2].

Par acte du 18 juin 2020, la Sci du Soleil a racheté auprès de la société Total les lots n°207 et 281 (à savoir la réserve commerciale et le local commercial comprenant divers équipements de la station-service, assorti du droit de jouissance précité).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2020, a été adoptée à la majorité des voix une résolution portant autorisation de M. [N], gérant de la Sci du Soleil, dans le cadre du projet de déménagement de la pharmacie du Soleil, de «modifier l’aspect extérieur du bâti, selon projet énoncé ci-dessus», à savoir «l’extension de l’ancienne station essence sur le côté Est, le côté Sud étant prévu pour un parking client».

Après échanges de courriers entre M.'[V] et le syndic, relativement aux questions de ce dernier sur les travaux réalisés par la pharmacie du Soleil, le syndic a, à l’occasion de l’assemblée générale réunie le 28 juin 2022, répondu à la question inscrite à l’ordre du jour à la demande de M. [V] de savoir «'qui a autorisé le pharmacien à construire sur une parcelle dont il n’aura que la jouissance'», en rappelant que, lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, les copropriétaires avaient donné à M. [N] l’autorisation de modifier l’aspect extérieur du bâtiment selon le projet qui était soumis, à savoir l’extension de l’ancienne station-service sur le côté Est, dont il avait la jouissance. Ladite assemblée générale a par ailleurs décidé le remplacement des conduites d’évacuation qui passaient notamment dans le local commercial,'avec adoption d’un budget afférent de 30'000 euros.

Mettant en cause les travaux ainsi réalisés alors qu’aucun accord quant au transfert de jouissance des parcelles n’avait été sollicité et sans qu’ait été proposé aux copropriétaires de procéder à la vente de ces parcelles, M. [V] a, se prévalant d’un préjudice financier personnel (à savoir la dévalorisation de son lot de copropriété, l’acquittement d’un impôt foncier sur une parcelle dont il n’a plus la jouissance et la participation aux frais de travaux bénéficiant à la pharmacie), saisi le tribunal de proximité de Strasbourg afin de voir condamner l’agence Zimmermann, prise en la personne de son représentant légal, au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 2'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il a complété ses demandes en cours de procédure et a sollicité de voir ordonner au syndic de convoquer une assemblée générale en vue de procéder à la vente des parcelles sur lesquelles la Sci du Soleil a réalisé la construction d’un parking privé et d’une partie de la pharmacie, en sus des condamnations financières précitées, en faisant reproche au syndic d’avoir manqué à son devoir de conseil et de vigilance en n’informant pas

les copropriétaires des conséquences de cette autorisation et en n’ayant pris aucune mesure pour empêcher la pharmacie de construire sur une parcelle de terrain ne lui appartenant pas, sans aucune contrepartie financière et alors qu’il convenait de proposer la vente de la parcelle litigieuse.

La Sas Immobilière Zimmermann a conclu à titre principal, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à l’irrecevabilité des demandes formées plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ; à titre subsidiaire au débouté des demandes présentées, en l’absence de preuve d’une faute de sa part, en tout état de cause à la condamnation de M. [V] au paiement d’une indemnité de procédure de 2'000 euros et des dépens. Elle s’est notamment fondée sur le fait que la Sci du Soleil avait acquis, lors de l’achat du 18 juin 2020, le droit de jouissance des terrains litigieux, en tant qu’accessoire au local commercial et que le projet de construction de la pharmacie était clairement connu des copropriétaires puisqu’annexé à la convocation à l’assemblée générale du 10 décembre 2020. Elle a contesté le droit de M. [V] de prétendre intervenir au nom des copropriétaires ainsi que l’existence de tout préjudice financier.

Par jugement contradictoire rendu le 22 mars 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a’déclaré M. [V] recevable en ses demandes, l’a débouté de l’intégralité de ses demandes’et l’a condamné à verser à la Sas Immobilière Zimmermann la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a’déclaré recevable et non-prescrite l’action en responsabilité personnelle engagée par M. [V] à l’égard du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur son bien-fondé, il a relevé que, suite à la vente conclue le 18 juin 2020 entre la société Total Marketing France et la Sci du Soleil, cette dernière s’était vue transférer le droit de jouissance dont béné’ciait la venderesse, à titre exclusif, privatif, perpétuel et gratuit'; que l’assemblée générale du 10 décembre 2020 avait autorisé la Sci du Soleil à modifier l’aspect extérieur du bâtiment selon le projet annexé à la convocation, soumis à une résolution dépourvue d’ambiguïté’ et votée après communication des documents donnant pleine connaissance dudit projet ; qu’il n’apparaissait pas que les travaux d’extension de la pharmacie avaient conduit à étendre le droit de jouissance de la Sci du Soleil au-delà du périmètre fixé dans le règlement de copropriété, lequel ne subordonnait pas le transfert de propriété du lot concerné et du droit de jouissance afférent à l’accord de l’assemblée générale'; que ce droit de jouissance avait un caractère réel et perpétuel dont la pérennité ne dépendait pas de son usage effectif et qui ne pouvait être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire'; que le syndic n’avait donc commis aucun manquement à son devoir de conseil ou de vigilance concernant le projet d’extension soumis à l’assemblée générale des copropriétaires'; qu’il n’était pas non plus établi que la résolution votée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2022 portant sur le remplacement des conduites d’eaux usées était contraire aux intérêts des copropriétaires et qu’ils en supportaient seuls la charge à l’exclusion de la Sci du Soleil.

Il a enfin rappelé que l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 'xant le statut de la copropriété des immeubles bâtis obligeait le syndic, saisi par un copropriétaire, à faire inscrire sa question à l’ordre du jour d’une assemblée générale, sans aucun pouvoir d’appréciation, de sorte qu’il appartenait à M. [V] de formaliser sa demande auprès du syndic.

M. [V] a, par déclaration enregistrée le 30 avril 2024, interjeté appel de cette décision.

Par écritures notifiées par voie électronique le 14 février 2025, M. [V] demande à la cour de’juger son appel recevable et bien fondé, réformer en tous points le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamner l’agence Zimmermann prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

dans tous les cas, débouter l’intimée de toutes ses fins et conclusions, la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l’instance.

A titre liminaire, M. [V] précise ne pas contester le jugement en ce qui concerne sa demande de convocation d’une nouvelle assemblée générale en vue de vendre les parcelles à la Sci du Soleil.

Au soutien de son appel, M. [V] se fonde sur la responsabilité délictuelle du syndic, ce dernier ayant manqué à son obligation d’information et de conseil en proposant aux copropriétaires d’autoriser le gérant de la pharmacie à l’étendre sur des terrains appartenant pourtant à la copropriété, et ce sans contrepartie financière, au lieu de proposer la vente de la parcelle concernée, cette situation leur faisant supporter des frais de réfection qui profitent seulement à la pharmacie et leur faisant perdre toute perspective de vente dès lors que la pharmacie pourra ainsi acquérir un droit réel sur le terrain par suite d’une possession trentenaire.

Il soutient que la résolution soumise était ambiguë en laissant penser qu’elle tendait seulement à modifier l’aspect extérieur du bâtiment alors qu’elle visait à autoriser la pharmacie à construire sur un terrain appartenant à la copropriété et que l’agence Zimmermann a manqué à son obligation d’informer les copropriétaires sur les conséquences de cette résolution.

Il estime que le syndic ne pouvait soumettre à l’assemblée générale une résolution qui portait atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties communes sans leur consentement unanime lorsque cela est requis, une telle privation de jouissance n’étant motivée par aucune justification économique ou fonctionnelle, les copropriétaires continuant d’ailleurs de supporter l’impôt foncier et de supporter des frais destinés à la pharmacie, comme ceux de réfection de la colonne d’eau votés le 28 juin 2022.

Il se prévaut du préjudice en résultant, pour lui et l’ensemble des copropriétaires, à savoir la non-perception du prix de vente de la parcelle, l’obligation de supporter l’impôt foncier et de payer les travaux qui bénéficient à la pharmacie.

Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2025, la Sas Immobilière Zimmermann demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de':

à titre principal,

— débouter M. [V] de son appel en le disant tant injustifié que mal fondé et débouter celui-ci de sa demande aux fins de réformation du jugement du 22 mars 2024';

— confirmer le jugement du 22 mars 2024 du tribunal judiciaire de Strasbourg dans son entièreté';

à titre subsidiaire, si la cour venait à infirmer la décision et statuer à nouveau,

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulées à son encontre en raison de l’absence de préjudice de M. [V]';

en tout état de cause,

— condamner M. [V] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

En réplique, la Sas Immobilière Zimmermann relève que l’appelant ne remet pas en cause le rejet de la demande en convocation d’une assemblée générale aux fins de vente des parcelles, précisant qu’une prescription acquisitive n’est pas envisageable faute de croyance de la Sci du Soleil d’être propriétaire et soulignant qu’une vente ne peut être imposée à cette dernière sans son consentement, même avec la majorité absolue des autres copropriétaires.

Sur la demande indemnitaire, l’intimée conclut à la confirmation du jugement déféré en faisant valoir son absence de faute ainsi que l’absence de préjudice et de lien de causalité.

Elle rappelle que la vente du lot de copropriété constitué par le local commercial, et du droit de jouissance accessoire, est prévu par le règlement de copropriété et permet l’exercice de toute autre activité professionnelle sous la seule réserve qu’elle n’aggrave pas les inconvénients résultant de l’exploitation d’une station-service, ce qui est le cas.

L’agence explique que la Sci du Soleil disposant d’un droit perpétuel et gratuit, elle n’avait aucun intérêt à acquérir le terrain'; que la vente initiale n’était subordonnée à aucune autorisation de la copropriété, seulement appelée à autoriser les travaux portant sur les parties communes’sans pour autant faire naître un droit de propriété'; que la résolution votée respectait les règles posées par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et faisait suite à l’envoi de documents précisant le projet expressément qualifié d’extension'; qu’enfin, la résolution a été votée par la majorité des copropriétaires et n’a pas été contestée judiciairement dans les délais par M. [V].

S’agissant de l’absence de lien de causalité et de préjudice, la société Zimmermann conteste les allégations adverses et souligne que la copropriété ne supporte aucun impôt foncier sur la parcelle concernée'; que l’appelant n’établit aucune dévalorisation de son bien immobilier et qu’enfin, les travaux sur les colonnes d’eaux usées sont conformes à l’intérêt général de l’ensemble des copropriétaires, quand bien même elles passent aussi par la pharmacie, laquelle supporte, comme tout copropriétaire, une contribution aux charges proportionnelle à ses quote-parts.

La décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d’appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.

Il ne suffit donc pas, pour que la cour soit saisie, de conclure à l’infirmation d’un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu’une demande de rejet est considérée comme une prétention. A défaut, en l’absence de prétention relative au chef de jugement critiqué, la cour n’est saisie d’aucune demande.

En l’espèce, M. [V] ne critique pas le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir ordonner à l’agence Zimmermann de convoquer une assemblée générale en vue de procéder à la vente des parcelles sur lesquelles la Sci du Soleil a procédé à la construction d’un parking privé et d’une partie de la pharmacie.

La cour n’est donc pas saisie de ce chef du jugement mais seulement de la demande d’indemnisation formée par M. [V] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Conformément à ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer les éléments constituant la mise en 'uvre de la responsabilité délictuelle, à savoir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre eux.

Or, M. [V] ne démontre pas':

— que le transfert de jouissance des terrains litigieux était soumis à un accord de l’assemblée générale alors que ce droit de jouissance est un accessoire intégré au lot vendu et revêt un caractère exclusif et privatif, perpétuel et à titre gratuit,'comme prévu au règlement de copropriété (pages 13, 63, 130 et suivantes)';

— que la résolution soumise au vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020, non-contestée dans les délais, a manqué de clarté alors que les documents joints à la convocation et les termes de la résolution permettent de se rendre compte de l’ampleur des travaux et notamment de ce qu’ils modifient l’emprise de la pharmacie sur le terrain et emportent agrandissement des locaux et installation d’un parking';

— que le syndic aurait dû proposer la vente de la parcelle à la Sci du Soleil alors que celle-ci n’avait aucun intérêt à consentir à une telle vente puisque disposant déjà du droit de jouissance précité.

L’appelant ne produit aucun nouvel élément à hauteur de cour de nature à modifier l’exacte analyse des textes et faits de l’espèce menée par le premier juge, dont la cour reprend la motivation pertinente.

Il y sera ajouté que, comme souligné par l’intimée, le règlement de copropriété rappelle expressément en ses pages 130 et 131 que le local commercial peut être utilisé pour d’autres activités que celle de station-service, à la seule exclusion d’une brasserie ou entrepôt de distribution de bière, boissons gazeuses ou eaux minérales et sous la seule condition de «'ne pas apporter une aggravation des inconvénients résultant de l’exploitation d’une station-service et de ne pas concurrencer les autres activités commerciales exercées dans l’ensemble immobilier à l’époque de la transformation'». Il y est également prévu que la société copropriétaire ou son successeur a le droit d’apporter à ses locaux toute modification ou aménagement qu’elle jugera nécessaire.

M. [V] ne démontre ni même ne soutient que l’exploitation de la pharmacie du soleil violerait ces règles et ne saurait prétendre que les copropriétaires subissent un quelconque préjudice en l’absence de vente de la parcelle à la Sci du Soleil alors que les droits des copropriétaires étaient en tout état de cause limités par le règlement de copropriété, sans être modifiés par la situation actuelle et que les travaux de la pharmacie sont restés circonscrits sur la parcelle visée par le droit de jouissance déjà consenti à la station-service, sans aggraver son emprise et porter atteinte à la situation des autres copropriétaires.

L’appelant ne produit aucun élément concret à l’appui de ses allégations de préjudice résultant de la taxe foncière à supporter ni n’explique en quoi son lot (à usage d’habitation) serait dévalorisé par l’extension de la pharmacie sur une parcelle que la copropriété avait en tout état de cause dédiée à l’usage d’un local commercial.

C’est ainsi à juste titre que le premier juge a constaté qu’il n’était pas démontré un quelconque manquement du syndic à son devoir de conseil ou de vigilance, tant concernant le projet d’extension de la pharmacie soumis à l’assemblée générale des copropriétaires le 10 décembre 2020, que s’agissant du remplacement des conduites d’eaux usées voté par l’assemblée générale du 28 juin 2022, qui relève du nécessaire entretien des parties communes, quand bien même lesdites colonnes de fonte défectueuses passeraient dans le local commercial.

Le jugement déféré sera en conséquence intégralement confirmé, en ce compris la charge des frais et dépens.

Au vu de l’issue du litige, M. [V] sera condamné à supporter les entiers dépens d’appel et à verser à la Sas Immobilière Zimmermann la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande sur ce fondement étant pour sa part rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire

CONFIRME le jugement rendu le 22 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [X] [V] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [V] à verser à la Sas Immobilière Zimmermann la somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [X] [V] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente