MINUTE N° 3/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Copie par lettre simple

aux parties et au

Commissiaire

du Gouvernement

Le 15 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02864 -

N° Portalis DBVW-V-B7H-ID5K

Décision déférée à la cour : 02 Juin 2023 par le juge de l’expropriation du Bas-Rhin

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ALSACE pris en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 5]

représenté par M^e MATTIUSSI-POUX, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

Madame [F] [D] épouse [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e SPIESER-DECHRISTÉ représentant la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour

plaidant : M^e LAURENT, avocat au barreau de Strasbourg

EN PRÉSENCE DE :

La DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DU BAS-RHIN – SERVICE DU DOMAINE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

sise [Adresse 6]

représentée par M. Pierre HEYD, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

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ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [F] [D], épouse [X] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré section [Cadastre 4] n° [Cadastre 7], d’une superficie de 909 m², comprenant une maison d’habitation et une dépendance.

Elle a adressé une déclaration d’intention d’aliéner à l’Eurométropole pour un prix de 675 000 euros, outre 32 400 euros de frais d’agence. L’Etablissement public foncier d’Alsace, a exercé le droit de préemption, sur délégation de la présidente de l’Eurométropole, le 11 février 2022, au prix de 510 000 euros frais d’agence en sus.

Mme [X] ayant refusé cette proposition, l’EPFA a saisi le juge de l’expropriation le 13 avril 2022 aux fins de fixation judiciaire du prix.

Les parties ont maintenu leurs demande et proposition de prix. Le commissaire du gouvernement a proposé un prix de 510 000 euros.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 29 juillet 2022.

Mme [X] a demandé en dernier lieu la fixation du prix à 863 550 euros.

Par jugement du 2 juin 2023, le juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin a fixé à 677 205 euros le prix d’acquisition du bien appartenant à Mme [D], épouse [X], en valeur libre, frais d’agence d’un montant de 32 400 euros, en sus, à la charge de l’EPFA et l’a condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge de l’expropriation a rappelé que la fixation du prix d’acquisition se faisait comme en matière d’expropriation, et en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Après avoir fixé la date de référence au 3 août 2021, date d’opposabilité aux tiers du PLUi de l’Eurométropole approuvé le 25 juin 2021, il a retenu que le terrain devait être qualifié de terrain à bâtir ; qu’il était surbâti d’une maison à rénover, située en retrait de la route, sur une voie passante – embranchement d’accès à l’autoroute - ; qu’il comportait une dépendance présentant des fissures en façade, ainsi qu’une serre.

Il a relevé que le diagnostic n’avait pas révélé la présence d’amiante mais une unité de diagnostic contenant du plomb, outre des anomalies concernant les installations de gaz et d’électricité. Il a retenu comme éléments de plus-value : l’emplacement, la proximité de commerces, des ligne de bus, la superficie, la présence de grandes pièces

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et de combles aménageables, d’un sous-sol complet, l’absence d’amiante, et comme éléments de moins-values : le fait qu’il s’agit d’une maison à rénover, située sur une voie passante, classée E en matière de consommation énergétique, l’installation électrique devant être mise aux normes.

Le juge de l’expropriation a constaté que la maison n’étant pas louée, elle devait être évaluée en valeur libre. Il a tout d’abord écarté la méthode d’évaluation dite du 'compte à rebours', puis a procédé à une évaluation du bien selon la méthode 'type de construction terrain intégré', et a considéré après avoir analysé les termes de comparaison produits de part que la valeur à retenir devait être supérieure à celle de 3 000 euros l’are proposée par l’EPFA et le commissaire du gouvernement.

Appliquant la méthode de la récupération foncière, le juge de l’expropriation s’est référé aux termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement dans d’autres dossiers, pour des biens situés dans le même secteur géographique, pour aboutir à une valeur de 95 000 euros l’are pour le terrain nu. Après application d’un abattement de 20% pour le coût de démolition, il a retenu une valeur de 74 500 euros l’are.

*

L’EPFA a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique reçue le 21 juillet 2023 au greffe de la cour.

Les parties ont été ont été dûment convoquées à l’audience du 16 janvier 2025 par lettres recommandées avec accusé de réception reçues respectivement les 24 et 25 octobre 2024.

Lors des débats, la cour a soulevé la question de la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement datées du 16 mai 2025, s’agissant de la réponse à l’appel incident de Mme [X], notifié le 2 janvier 2024, ainsi que celle de la recevabilité des pièces communiquées après expiration du délai de 3 mois imparti pour conclure, et la présidente a invité les parties à présenter des observations en délibéré sur ce point.

Par note en délibéré du 31 janvier 2025, Mme [X] fait valoir qu’elle a répliqué par des conclusions datées du 27 février 2024 à l’appel incident du commissaire du gouvernement, dans le délai de trois mois suivant la notification de ce mémoire ; que le 22 février 2024 l’EPFA a déposé un nouveau mémoire et une pièce supplémentaire, auxquels elle a répondu par la production d’une pièce supplémentaire ; que l’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ne lui interdit pas de répondre à des arguments nouveaux de la partie appelante, et ne fait pas non plus obstacle à la production d’une pièce obtenue postérieurement à ses premières conclusions, sauf à apporter une atteinte disproportionnée à son droit à un procès équitable garanti par l’article 6-1 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Si cette pièce devait être jugée irrecevable, elle demande que la cour l’autorise à la produire en application de l’article R.311-19 du code précité.

Par note en délibéré du 11 février 2025, l’EPFA invoquant un arrêt de principe de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 janvier 2025, demande que lui soit alloué le bénéfice de ses dernières conclusions écrites et que la pièce n°38 de Mme [X] (devis de la société Lingenheld), soit déclarée irrecevable car produite tardivement, la question du coût de démolition ayant été soulevée par l’appelant dès ses premières conclusions.

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MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon mémoire adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2023, régulièrement notifié au commissaire du gouvernement le 2 octobre 2023, et à Mme [X] le 30 septembre 2023, et mémoires des 22 février 2024 et 5 août 2024, régulièrement notifiés, l’EPFA sollicite, avant dire droit une expertise, la réformation du jugement entrepris, la fixation du prix à 510 000 euros, frais d’agence en sus, le rejet des demandes de Mme [X] à titre incident et de réserver les dépens.

Au soutien de son appel, il fait valoir en substance que :

— un doute persiste sur la présence d’amiante s’agissant de la serre, ce qui rend nécessaire une mesure d’expertise, un devis établi à la demande de l’acquéreur évincé, portant sur ce bien et non sur la parcelle voisine, ayant évalué à 50 000 euros les travaux de désamiantage et Mme [X] ne s’étant jamais expliquée sur les travaux qu’elle a entrepris et précautions prises pour procéder à l’évacuation des matériaux amiantés comme elle l’a affirmé dans ses conclusions,

— Mme [X] était également propriétaire d’un bien voisin comportant une grande serre dont les joints contiennent de l’amiante,

— si Mme [X] a produit deux diagnostics, le premier diagnostiqueur n’a pas pu visiter certains lieux en raison de leur encombrement, et le second semble conclure à l’absence d’amiante dans la maison,

— en appliquant la méthode de la récupération foncière, le juge a statué ultra petita, car cette méthode n’avait été invoquée par aucune des parties,

— le recours à cette méthode n’était de plus pas justifié car elle n’a vocation à être utilisée que dans l’hypothèse où la valeur du terrain d’assiette est beaucoup plus importante que celle des constructions, ce qui suppose que le bâti soit dans un état inutilisable, voué à la démolition, ou ne concerne qu’une infime partie de la parcelle, ce qui n’est pas le cas du bien appartenant à Mme [X] dont la valeur n’est pas négligeable, la maison étant dans un état d’habitabilité acceptable,

— le coût de démolition a été évalué de manière arbitraire sans aucun élément tangible,

— cette méthode a été écartée par le commissaire du gouvernement comme n’étant pas adaptée au bien préempté,

— il faut retenir la méthode par comparaison, prenant en compte la valeur 'terrain intégré', la méthode dite du 'compte à rebours’ devant être écartée puisqu’elle prend en considération l’utilisation future du bien.

L’EPFA propose deux termes de comparaison qu’il considère comme étant pertinents, en retient trois autres cités par le commissaire du gouvernement, et conclut à une valeur de 3 000 '/m².

*

Selon mémoire déposé le 13 décembre 2023, notifié le 2 janvier 2024 au commissaire du gouvernement et sans indication de date à l’EPFA, et mémoires reçus au greffe les 28 février et 22 avril 2024, régulièrement notifiés par lettres recommandées avec accusé de réception du 7 mars 2024, dûment réceptionnées, Mme [X] demande à la cour de rejeter l’appel de l’EPFA, de le débouter de sa demande d’expertise, et forme appel incident pour demander l’infirmation du jugement entrepris et la fixation du prix à 863 550 euros, et la confirmation du jugement pour le surplus. Elle conclut au rejet de l’appel incident du commissaire du gouvernement, et sollicite la condamnation de l’EPFA aux dépens et au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Elle approuve le tribunal en ce qu’il a procédé à l’évaluation du bien en utilisant deux méthodes et retenu la valeur la plus importante en résultant, en rappelant que la valeur d’une emprise supportant des bâtis ne peut être inférieure à la valeur du terrain nu diminué des coûts de démolition.

La situation géographie du bien et son caractère architectural spécifique justifient le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner, cette valeur est confirmée par l’évaluation d’une agence immobilière, et la consultation de la base de données des notaires, [Localité 10]. Elle évoque la situation privilégiée du bien et l’importance du terrain, qui est propice à l’édification d’un immeuble collectif de bonne taille, ce qui est encouragé par la politique urbanistique de la ville.

S’agissant de la méthode de la récupération foncière, elle invoque des valeurs de comparaison confirmant la valeur du terrain retenue mais conteste l’abattement de 20 % appliqué pour le coût de démolition qui serait tout au plus de 37 800 euros, selon le devis qu’elle produit. Elle estime qu’en tout état de cause, il n’y a pas lieu de déduire ce coût puisque les termes de comparaison concernent des biens surbâtis ayant vocation à être démolis, le coût de démolition étant supporté par l’acquéreur.

Elle réfute la présence de matériaux contenant de l’amiante dans la maison et ses dépendances, et fait valoir que le devis produit concerne les serres situées sur la parcelle voisine ; qu’elle a fait établir un premier diagnostic qui a émis des réserves en raison de la présence d’encombrants ; qu’un second diagnostic a été réalisé après enlèvement des encombrants qui n’a pas relevé la présence d’amiante, de sorte que l’expertise sollicitée est inutile.

Elle soutient en outre que le juge était souverain pour déterminer la méthode à utiliser et n’a pas statué ultra petita, et souligne que le prix indiqué dans la déclaration d’aliéner ne correspond pas à celui d’une maison d’habitation mais à celui d’un terrain situé dans un zonage favorable, dans la mesure où l’acquéreur, la société Néolia, projetait de la démolir pour construire des logements sociaux. Elle estime que l’EPFA a préempté son bien pour se constituer une réserve foncière en vue d’une probable revente ultérieure à un promoteur.

*

Selon mémoires adressés par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2023 et 17 mai 2024, régulièrement notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2023 et du 21 mai 2024, dûment réceptionnées, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la valeur du bien à 646 000 euros.

Il rappelle que le juge est libre de choisir la méthode d’évaluation qui lui paraît la plus appropriée compte tenu des caractéristiques du bien exproprié ; que la méthode de la récupération foncière s’applique lorsque le bâti est peu important au regard de l’importance du terrain, ou lorsque celui-ci a un coût très élevé ou encore lorsque la construction est très délabrée, à l’état de ruine, mais que cette méthode ne peut être écartée au seul motif que le bien est habitable car il faut examiner la valeur du terrain nu et déduire les coûts de démolition et de remise en état du terrain surbâti. Il estime que le coût de démolition de 186 345 euros, découlant de l’abattement de 20 % appliqué par le premier juge est excessif pour un bâtiment ne comportant pas d’amiante, ce qui résulte du dernier diagnostic produit qui ne comporte aucune réserve. En revanche, pour l’application de la méthode 'terrain + construction’ un

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abattement pour encombrement de 20 % est insuffisant car la superficie bâtie est de l’ordre de 30 %. Il estime que cette méthode n’est pas adaptée lorsque, comme dans le cas présent, il existe des termes de comparaison.

Le commissaire du gouvernement produit une nouvelle étude sur des actes passés à [Localité 9] entre 2021 et 2023 pour aboutir à une valeur de 3 853 '/m², corroborée par une étude Homiwoo et retient en définitive une valeur de 3 800 '/m², après avoir écarté la méthode de la récupération foncière aboutissant à une valeur inférieure, la valeur du terrain nu retenue par le premier juge étant excessive.

MOTIFS

1 – Sur la recevabilité des conclusions et pièces communiquées

L’article R.311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce :

' A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. (…) .

Selon la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation – Civ. 3ème 16 janvier 2025 pourvoi n° 23-20.925 -, la caducité de la déclaration d’appel n’est désormais encourue que lorsque l’appelant n’a pas conclu dans le délai de trois mois prévu à l’article R. 311-26 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et la communication des pièces par l’appelant, postérieurement à ce délai, n’est sanctionnée que par leur irrecevabilité, lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

De la même manière, l’irrecevabilité des conclusions de l’intimé n’est encourue que lorsque celui-ci n’a pas conclu dans le délai prévu par ce texte, et la communication tardive des pièces par l’intimé, postérieurement à ce délai, n’est sanctionnée que par leur irrecevabilité, lorsque le juge estime qu’elles n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le commissaire du gouvernement ayant reçu notification des conclusions d’appel incident de Mme [X] le 2 janvier 2024, ses conclusions datées du 16 mai 2024, envoyées le 17 mai 2024, après expiration du délai de trois mois qui lui

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était imparti pour répondre à l’appel incident de l’intimée, sont irrecevables en tant qu’elles répondent à cet appel incident. Les pièces annexées à ce mémoire sont néanmoins recevables, dès lors qu’elles viennent à l’appui de sa propre évaluation, et ont été communiquées en temps utile.

De même la pièce n° 38 produite par Mme [X], l’ayant été en temps utile, sera déclarée recevable.

2- Sur la demande d’expertise

Un rapport de diagnostic relatif à la présence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante a été établi par la société At’Home le 15 novembre 2021. Ce rapport, qui ne fait pas état de présence d’amiante dans les locaux visités, comporte cependant une réserve tenant à ce que certains lieux présentent un encombrement relativement important ne permettant pas de vérifier la présence ou non de matériaux ou produits pouvant contenir de l’amiante.

Mme [X] indique avoir fait procéder à un second diagnostic, après enlèvement des encombrants, et non pas des matériaux amiantés comme le soutient l’EPFA. Le rapport établi le 28 juillet 2022 par la société AT’Home, qui inclut la petite serre située derrière la maison, ne fait plus mention d’une impossibilité d’accéder à certains locaux en raison d’un état d’encombrement, et conclut à l’absence de matériaux et produits amiantés.

L’EPFA ne produit aucun élément probant de nature à contredire ce diagnostic. En effet, le devis Cardem dont elle se prévaut ne concerne manifestement pas ce bien, nonobstant le fait qu’il soit intitulé : 'désamiantage [Adresse 3] à [Localité 9]', dans la mesure où il porte sur un 'retrait des matériaux amiantés selon diagnostic At’Home 2021-6656 [X]', alors qu’aucun des deux diagnostics établis par cette société ci-dessus évoqués ne comporte cette référence ni ne mentionne la présence de matériaux amiantés, et qu’il résulte de l’acte de vente de l’immeuble sis [Adresse 11] appartenant aux époux [X], qui est voisin du bien préempté, que le diagnostic amiante a été réalisé par la société AT’Home pour les deux immeubles et que des matériaux et produits contenant de l’amiante ont été repérés dans le bien vendu.

Le seul fait que de l’amiante a été repérée dans les serres situées sur le fond voisin ne suffit pas à établir une présence éventuelle d’amiante dans celle située sur le fonds préempté, alors que le diagnostic réalisé l’exclut.

Par voie de conséquence, aucun élément ne justifie que soit ordonnée une mesure d’expertise, et la demande doit être rejetée.

3- Sur la fixation du prix

Conformément à l’article L.213-4 du code de l’expropriation, en cas d’exercice du droit de préemption urbain, et à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

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L’article L.331-2 du code de l’expropriation énonce par ailleurs : 'Lorsqu’un texte législatif prévoit la fixation d’un prix ou d’une indemnité comme en matière d’expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition législative contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du présent code.'

En matière de préemption, le bien doit être estimé au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance matérielle à cette date et en fonction de son usage effectif à la date de référence.

En l’espèce les parties ne contestent pas que la date de référence à retenir est le 3 août 2021, date d’opposabilité aux tiers du PLUi de l’Eurométropole approuvé le 25 juin 2021.

— Sur la description du bien, sa consistance et sa situation au regard de l’urbanisme

Le bien préempté d’une superficie de 9,09 ares est situé en zone UCB1 du PLUi, zone urbaine à vocation principalement résidentielle sous forme d’immeubles collectifs. Il est situé en bordure de l'[Adresse 8], axe très passant, en face d’un centre commercial, à proximité d’un arrêt de bus et de tram et de l’accès à l’autoroute M35.

Il est surbâti d’une maison bi-famille, construite en 1904, dont la façade possède des éléments en grès et colombages. L’immeuble d’une superficie habitable de 170 m² comporte un appartement de 3 pièces à chacun de ses deux niveaux, ainsi qu’un sous-sol complet et des combles aménageables. Le bien comporte également une dépendance à usage de garage et de rangement présentant des fissures en façade, et une serre en mauvais état.

La maison a été précisément décrite dans le jugement auquel est annexé le procès-verbal de transport sur les lieux, aux énonciations desquels la cour se réfère. Elle est à rénover, la présence de plomb ayant été repérée, ainsi que des anomalies concernant l’installation de gaz et l’installation électrique qui est à mettre aux normes. Elle est libre de toute occupation.

— Sur la détermination de la valeur vénale du bien

Contrairement à ce que soutient l’EPFA, le juge de l’expropriation n’a pas statué ultra petita en retenant l’application de la méthode dite de la récupération foncière, alors d’une part que par jugement avant dire droit du 2 décembre 2022, il avait invité le commissaire du gouvernement à produire les évaluations de terrains nus sis à [Localité 9] réalisées dans deux dossiers dont il avait par ailleurs eu à connaître, et invité expressément les parties à s’expliquer sur la méthode de la récupération foncière, et d’autre part qu’il lui appartient de choisir souverainement la méthode d’évaluation qui lui paraît la plus appropriée pour évaluer le bien compte tenu de ses caractéristiques.

La méthode d’évaluation par comparaison consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature.

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La méthode de la récupération foncière consiste à déterminer la valeur de l’immeuble terrain nu et libre d’occupation après déduction des coûts de démolition et de remise en état du terrain. Cette méthode suppose que le bâtiment ne présente plus aucune valeur économique intrinsèque en raison de son mauvais état qui le rend insalubre ou voué à la démolition, ou que la valeur de la construction soit négligeable au regard de celle du terrain.

En l’espèce, force est de constater que si l’immeuble est certes à rénover, il n’est pas pour autant insalubre, ni voué à une démolition certaine, Mme [X] admettant d’ailleurs que la maison nécessite un rafraîchissement mais qu’elle est saine et en bon état. Il convient en outre de relever que le bâti occupe 30 % de l’emprise foncière, que l’abattement de 20 % appliqué par le premier juge pour frais de démolition est manifestement excessif au regard du devis produit à hauteur de cour par Mme [X] selon lequel ce coût s’élèverait à 37 800 euros, et que la valeur de la construction ne peut être qualifiée de négligeable au regard de celle du terrain, au regard tant des propres constatations du premier juge qui retient que le prix au mètre carré habitable est supérieur à 3 000 euros, que de l’offre de la société Néolia, outre le fait que les termes de comparaison portant sur des terrains nus proposés par le commissaire du gouvernement (tableau VI C5 page 9 de ses dernières conclusions) font apparaître une valeur de l’ordre de 74 000 euros l’are et non de 95 000 euros comme l’a retenu le premier juge en prenant comme termes de comparaison des terrains surbâtis.

Dans ces conditions, et dans la mesure où il existe des termes de comparaison à [Localité 9], la méthode d’évaluation par comparaison sera retenue, le fait que le terrain présente une forte constructibilité et soit adapté à la construction d’un immeuble collectif étant sans emport s’agissant du choix de la méthode d’évaluation, dès lors que l’usage futur ne doit pas être pris en considération pour l’évaluation, et que la situation du bien au regard de la réglementation de l’urbanisme est prise en compte au titre du zonage du bien et des termes de comparaison.

Mme [X] se prévaut d’une évaluation émanant d’une agence immobilière qui ne peut être retenue, seules des mutations effectives, intervenues à une date proche du jugement, portant sur des biens similaires et géographiquement proches pouvant être prises en considération. Il en est de même de la référence faite par le commissaire du gouvernement à la base Homiwoo.

La consultation de la base Perval des références immobilières du notariat peut être retenue mais seulement pour les valeurs indiquées au titre de mutations et non pour les valeurs réévaluées. La référence tirée de cette base de données citée par Mme [X], à savoir une vente du 15 juillet 2020, au prix de 694 380 euros, portant sur une maison de 7 pièces située [Adresse 1] à, présentant une surface habitable de 183 m², et un terrain de 871 m², l’immeuble ayant été construit en 1948 peut être retenue puisque portant sur un bien comparable, le fait que le bien soit classé D au regard de la consommation énergétique et de l’émission de gaz à effets de serre, alors que le bien préempté est classé respectivement en catégorie E et F n’est pas de nature à écarter cette référence, s’agissant dans tous les cas de diagnostics défavorables. Il en est de même du fait que l’environnement soit plus calme ce qui est

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aussi le cas de certains des termes de comparaison proposés par l’EPFA. Toutefois, comme le relève l’appelant, le prix de vente ci-dessus indiqué inclut du mobilier pour 25 620 euros, de sorte que le prix au mètre carré s’établit pour le foncier à 3 654 euros et non à soit 3 794 euros.

Mme [X] se réfère par ailleurs à deux cessions intervenues en 2019 dans le même secteur. De même, l’EPFA se fonde sur deux mutations intervenues en 2019 portant les numéros 1et 2 dans le tableau figurant en page l1, paragraphe VI, C 6, des dernières conclusions du commissaire du gouvernement. Ces termes de comparaison ne seront toutefois pas retenus comme étant trop anciens. Il convient également d’écarter, pour le même motif, les termes de comparaison correspondant à des ventes de 2018 et 2019 figurant dans le tableau en page 9 desdites conclusions, paragraphe VI, C 5.

Les termes de comparaison figurant aux numéros 3, 6 et 7 dans le tableau VI, C 6 seront également écartés, nonobstant le fait qu’il s’agisse de maisons anciennes et à rénover, dans la mesure où ces maison sont édifiées sur des parcelles de très faible contenance (1,61 et 2,95 ares) pour les références 3 et 7, ou ayant une surface habitable moindre que celle du bien préempté pour les références n° 6 et 7( 95 et 96 m²), de sorte qu’il ne s’agit pas de biens similaires. La référence n°5 sera aussi écartée s’agissant d’une maison rénovée en 2014.

La référence n° 4 portant sur une vente du 23 novembre 2020, d’une maison datant de 1899 d’une superficie de 153 m² sera en revanche retenue, la présence d’une piscine hors sol n’étant pas de nature à influer de manière significative sur la valeur au mètre carré.

Dans le tableau figurant au paragraphe VI, D 1 des dernières conclusions du commissaire du gouvernement, les termes 5 et 6 qui portent sur des ventes postérieures au jugement seront écartés. Il en sera de même des termes 3 et 4 qui ne sont pas proches géographiquement. Seules seront donc retenues les ventes des 15 juin 2021 et 30 juin 2021, visées dans le tableau ci-après qui reprend les termes de comparaison que la cour retient qui sont tous situés à [Localité 9].

date de la

vente

rue

surface

prix

SH

prix m²/SH

15/07/2020

de l’argile

8,71 ares

668 760 '

183m²

3 654 '/m²

23/11/2020

de la digue

5,19 ares

530 000 '

153 m²

3 464 '/m²

15/06/2021

de l’espérance

5,1 ares

340 000 '

105 m²

3 228 '/m²

30/06/2021

des bonnes gens

9,29 ares

420 000 '

109 m²

3 853 '/m²

Il ressort de ces termes de comparaison un valeur moyenne de 3 549 euros par mètre carré habitable.

La cour retient une valeur arrondie à 3 600 euros, de sorte que le prix du bien préempté sera fixé à 3 600 x 170 = 612 000 euros, frais d’agence en sus. Le jugement étant infirmé.

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4 – Sur les dépens et frais exclus des dépens

l’EPFA supportera la charge des dépens d’appel. Il sera alloué à Mme [X] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exclus des dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement datées du 16 mai 2024 en tant qu’elles répondent à l’appel incident de l’intimée ;

DÉCLARE recevables les pièces annexées à ces conclusions et la pièce n° 38 de Mme [F] [D], épouse [X] ;

REJETTE la demande d’expertise ;

INFIRME le jugement du juge de l’expropriation du département du Bas-Rhin en tant qu’il a fixé à 612 000 euros le prix d’acquisition du bien appartenant à Mme [D], épouse [X], en valeur libre, frais d’agence d’un montant de 32 400 euros, en sus ;

CONFIRME le jugement pour le surplus dans les limites de l’appel ;

Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées,

FIXE à 677 205 euros (six cent soixante-dix-sept mille deux cent cinq euros) le prix d’acquisition du bien sis [Adresse 3] à [Localité 9], cadastré section [Cadastre 4] n°[Cadastre 7], appartenant à Mme [F] [D], épouse [X], frais d’agence d’un montant de 32 400 euros (trente-deux mille quatre cents euros), en sus ;

Y ajoutant,

CONDAMNE l’Etablissement public foncier d’Alsace aux entiers dépens d’appel et à payer à Mme [F] [D], épouse [X] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,