MINUTE N° 25/74

Copie exécutoire à :

— M^e François WELSCH

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Février 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/04098 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IF53

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Madame [V] [C] épouse [H]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [P] [H]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

S.C.I. FONCIERE LOGEMENT DI 01/2004, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LE QUINQUIS, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat avec effet au 15 janvier 2015, la Sci foncière DI 01/2004 a donné à bail à M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] un logement situé [Adresse 2] moyennant paiement d’un loyer de 507,56 euros outre 90 euros de provision sur charges et 52,78 euros de location de parking.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 15 janvier 2015 pour l’entrée dans les lieux et le 13 décembre 2021 pour la sortie des lieux.

Par assignation en date du 17 janvier 2023, la Sci foncière DI 01/2004 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 11 336,59 euros, au titre des réparations et arriérés locatifs, outre 750 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par leur résistance abusive et 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a condamné solidairement M. et Mme [H] à verser à la Sci foncière DI 01/2004 la somme de 11 336,59 euros au titre des dégradations locatives et de l’arriéré locatif, mois de décembre 2021 inclus, ainsi qu’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Il a débouté les parties de leurs autres demandes.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie mettait en évidence un ensemble de dégradations imputables aux locataires ; que le bailleur produisait les factures des travaux effectués, sur lesquelles il avait appliqué une vétusté, la juridiction adoptant ce mode de calcul et retenant la même somme de 1 883,80 euros au titre des réparations locatives. Il a par ailleurs relevé que l’arriéré locatif s’établissait, au vu du décompte produit par le demandeur et non contesté, à la somme de 9 452,79 euros, mois de décembre 2021 inclus. Il a rejeté tous dommages et intérêts pour résistance abusive, faute pour le demandeur de prouver ni même alléguer avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement.

Par déclaration enregistrée au greffe le 17 novembre 2023, M. et Mme [H] ont formé appel de cette décision, sauf en ce qu’elle a débouté la bailleresse de ses autres demandes.

Par ordonnance rendue le 14 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la requête en radiation présentée par l’intimée ainsi que les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de voir juger leur appel recevable et bien fondé, y faisant droit, infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement au paiement des sommes précitées, et, statuant à nouveau :

juger que les dégradations locatives ne leur sont pas imputables,

par conséquent, débouter la Sci foncière DI 01/2004 de ses demandes au titre des réparations des dégradations locatives,

subsidiairement, réduire le montant correspondant aux réparations des dégradations locatives à de plus justes proportions,

leur accorder des délais de paiement s’agissant de l’arriéré locatif et des dégradations locatives s’il y a lieu,

confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les parties de leurs autres demandes,

débouter la Sci foncière DI 01/2004 de l’intégralité de ses demandes et conclusions,

débouter la Sci foncière DI 01/2004 de toute demande formée au titre d’un appel incident,

en tout état de cause :

condamner la Sci foncière DI 01/2004 aux entiers frais et dépens des deux instances et à leur payer la somme de 1 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur appel, les époux [H] contestent devoir supporter des frais au titre des dégradations locatives alors que le logement présentait déjà des dégradations importantes à leur arrivée, ressortant de l’état des lieux d’entrée, et qu’ils y sont restés plus de sept années, ne pouvant se voir imputer la remise à neuf du logement. Ils insistent en outre sur le fait que l’état des lieux d’entrée porte peu de mentions « bon état », que l’état des lieux de sortie est bien plus détaillé que celui d’entrée et qu’en tout état de cause, de nombreuses mentions sont identiques entre les deux.

S’agissant de l’arriéré locatif, ils ne contestent pas la somme réclamée par la bailleresse mais sollicitent l’octroi de délais de paiement au vu de leur situation financière et familiale, estimant que la cour dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation sur l’octroi de délais de grâce et que des délais sur trois ans représenteraient des mensualités de l’ordre de 314,90 euros supportables pour eux.

Ils s’opposent à la demande en dommages et intérêts présentée par la partie adverse, faute, comme retenu par le premier juge, de démontrer la réalité du préjudice subi.

Par conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 31 mai 2024, la Sci foncière DI 01/2004 demande à voir :

déclarer la demande adverse irrecevable et mal fondée,

en conséquence, confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 en ce qu’il a condamné solidairement les preneurs à lui verser le montant principal de 11 336,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre

2021 et de réfection du logement ainsi que le montant de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

débouter M. et Mme [H] de leur demande de délais de paiement,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et, statuant à nouveau de ce chef, condamner solidairement M. et Mme [H] à lui verser la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

les condamner solidairement au versement d’un montant de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En réplique, la bailleresse argue que sa demande au titre des réparations locatives tenait déjà compte de l’état initial du logement et d’une déduction au titre de la vétusté. Elle fait valoir que les états des lieux mettent toutefois en évidence des dégradations commises par les preneurs (impacts, fissures ou éléments à remplacer, tels que radiateur ou bonde, ou manquants, tels que l’abattant et la lunette des toilettes ou certains cache-prises). Elle rappelle n’avoir mis en compte que la somme de 1 883,80 euros TTC sur la facture de rénovation représentant un total de 5 279,12 euros et ne pas avoir sollicité paiement de frais relatifs aux éléments déjà mentionnés comme dégradés dans l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de l’arriéré locatif, elle insiste sur le caractère aléatoire du paiement du loyer et s’oppose aux délais de paiement sollicités, rappelant que les preneurs ont quitté les lieux depuis plus de deux ans sans rien verser depuis lors, ayant ainsi bénéficié de délais de fait suffisants ; qu’ils leur appartenaient de solder leurs loyers avant de souscrire un crédit immobilier et un crédit automobile conséquents ; que le montant des mensualités nécessaires à l’apurement de leur dette sur trois ans paraît impossible à supporter au regard de leurs revenus et charges.

Sur appel incident, la Sci foncière DI 01/2004 sollicite l’allocation de dommages et intérêts au vu de l’importance des dégradations commises et du montant de la dette, rappelant que les appelants étaient en capacité de régler leur loyer puisqu’ils assument un montant mensuel de prêt supérieur audit loyer.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 février 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur les réparations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’absence d’une grille de vétusté contractuellement définie entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose, comme les revêtements, sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 15 janvier 2015, sur la base de l’état des lieux de sortie du précédent locataire porte, s’agissant de la description des lieux, les mentions « BE » (bon état) ou « ABE » (assez bon état) voire mention de ce que certaines pièces présentent des dégradations (carrelage du salon/salle à manger, sol en moquette des chambres 1 et 3, volets roulants des trois chambres).

Il est ainsi acquis que le logement était déjà en état d’usage à la date de sa location aux époux [H], lesquels sont restés dans les lieux près de sept ans.

L’état des lieux de sortie établi le 13 décembre 2021 est effectivement détaillé sur 25 pages contre 4 pages pour l’état des lieux d’entrée. Toutefois, comme l’état des lieux d’entrée, il décrit l’état des sols, murs, plafonds de chacune des pièces avec, pour l’essentiel des mentions « bon état » ou « assez bon état ».

Il met également en évidence des désordres qui n’ont pas été signalés par les preneurs, ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans le délai d’un mois dont ils disposaient pour le compléter, et qui s’analysent donc en dégradations qui leur sont imputables, caractérisés par plusieurs éléments manquants, à rénover ou à remplacer, notamment :

plusieurs caches de prise électrique sont manquants (un dans la cuisine, quatre dans le séjour outre celui pour le câble antenne, une prise avec l’intérieur rouge dans le salon) soit 7 caches de prise électrique à remplacer représentant un coût de 63 euros HT ;

la lunette et l’abattant des toilettes sont manquants, ce qui justifie le paiement des frais de remplacement à hauteur de 70 euros HT ;

la porte de la salle de bain est décrite comme présentant de nombreux impacts sur les bords et le verrou bloqué ; les autres portes étant décrites comme en bon état général sans observation particulière, seule doit être retenue la remise en peinture d’une porte et non des sept portes du logement, soit un tarif de 110 euros par porte sur lequel sera appliqué, comme proposé par le bailleur, une vétusté de 10 % ;

plusieurs murs présentent des fissures, trous ou marques (fissure sous la fenêtre de la cuisine ; fissure, 4 trous de cheville et traces d’usage sur le mur de la salle de bain ; 4 trous de cheville, traces d’usage, marques de stickers dans les WC ; éclats de peinture à l’angle de l’entrée, 3 chevilles et traces d’usage dans le séjour ; angle abîmé, traces d’usage, éclats de peinture et 4 trous de cheville dans l’entrée ; accroc,

4 trous de cheville et traces noires autour de la fenêtre d’une chambre ; traces de couleur, marques de stickers, éclats et retouches de peinture dans la deuxième chambre ; traces de couleur, fissure, 2 trous et traces de l’ancien radiateur dans la troisième chambre) ; la bailleresse réclame, au titre de la rénovation des murs, 25 % du montant des travaux afférents, appliquant ainsi une vétusté de 75% (et non 25 % comme mentionné à tort par le premier juge) ; s’agissant de murs qui étaient déjà pour la plupart seulement en « assez bon état » à l’entrée des preneurs et d’un logement occupé pendant sept ans, seul peut être mis à la charge des preneurs le taux résiduel de 10 % des frais de réfection des murs, soit la somme de 313,92 euros HT.

S’agissant de la remise en peinture des plafonds de la cuisine et du salon, mis à la charge des époux [H] à hauteur de 25 % du coût de rénovation, la demande doit être écartée dès lors que l’état des lieux de sortie les présente tous deux comme étant en « assez bon état » sans davantage de précisions quant à une éventuelle dégradation des plafonds imputable aux preneurs et alors que celui de la cuisine était en « bon état » à l’entrée dans les lieux et celui du séjour déjà seulement en « assez bon état ».

Toutes autres considérations relatives à quelques fissures ou impacts sur les sols sont indifférents, aucun frais n’étant mis en compte à ce titre et plusieurs des sols apparaissant déjà dégradés à l’arrivée des preneurs.

Il résulte de ces éléments que le jugement doit être infirmé et la somme mise à la charge des preneurs ramenée au montant total de 545,92 euros HT soit 600,51 euros TTC.

Sur les délais de paiement

Les appelants ne contestent pas être redevables d’un arriéré locatif arrêté à la somme de 9 452,79 euros, mois de décembre 2021 inclus. Compte tenu des sommes dues en sus, au titre des réparations locatives, ils doivent verser à la bailleresse la somme totale de 10 053,30 euros.

Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sans formaliser de proposition concrète d’apurement, se contentant de soutenir qu’un règlement sur trois années mettrait à leur charge une somme mensuelle tenable.

Toutefois, s’agissant de délais de paiement sollicités après résiliation du bail intervenue à leur initiative et sans mise en 'uvre de la clause résolutoire, ils ne sauraient prétendre au bénéfice des délais prolongés prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, mais seulement au délai légal maximum de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Or, alors que leurs revenus s’établissaient autour de 2 589 euros minimum fin 2023-début 2024 (601 euros versés par la caisse d’allocations familiales, 563 euros d’allocation de solidarité spécifique pour M. [H] et 1 425 euros à 1 600 euros de salaire de Mme [H]) éventuellement augmentés de revenus de prestations « Dj événement » à hauteur de 400 euros par mois selon leur fiche de revenus et charges du 15 janvier 2024, ils ne justifient d’aucun versement effectué auprès de la bailleresse depuis leur départ en décembre 2021, pas même pour couvrir l’arriéré locatif pourtant non contesté.

Ils ont ainsi bénéficié de délais de fait largement suffisants et ne sauraient solliciter l’octroi de délais supplémentaires, la bailleresse soulignant, à juste titre, l’importance des crédits qu’ils déclarent avoir souscrits alors qu’ils se savaient encore débiteurs envers elle.

Leur demande en délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts (sur appel incident)

Le premier juge a justement rappelé les textes applicables et la nécessité pour le demandeur en dommages et intérêts pour résistance abusive de caractériser un préjudice indépendant, distinct des intérêts moratoires, avant de constater que la Sci foncière DI 01/2004 ne prouvait ni même n’alléguait avoir subi un tel préjudice et de la débouter de cette demande.

Cette dernière reprend, sur appel incident, sa demande initiale en dommages et intérêts pour résistance abusive sans toutefois préciser ni justifier davantage qu’en première instance le préjudice qu’elle aurait subi.

Le rejet de sa demande sera donc confirmé.

Sur les frais et dépens

La procédure judiciaire ayant été rendue nécessaire par la carence des époux [H] à s’acquitter des sommes dues au titre de leurs obligations locatives, leur condamnation aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité de procédure de 700 euros sera confirmée.

L’issue de l’appel, sur lequel ils succombent partiellement, justifie de laisser les dépens de la présente procédure à leur charge, de les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner au paiement d’une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 850 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qui concerne le montant dû par M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] au titre des dégradations locatives et de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

CONDAMNE solidairement M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] à verser à la Sci foncière DI 01/2004 la somme de 10 053,30 euros au titre des dégradations locatives et de l’arriéré locatif, mois de décembre 2021 inclus ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] de leur demande de délais de paiement ;

DEBOUTE M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] à payer à la Sci foncière DI 01/2004 une somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [H] et Mme [V] [C] épouse [H] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente