MINUTE N°574/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 20 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01764 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICC2

Décision déférée à la cour : 14 Avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE […] représenté par son syndic la S.À.R.L. CAGIM-SOGEDIM

sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 3]

représenté par M^e Christine BOUDET, avocat à la cour.

INTIMÉE SUR APPELS PRINCIPAL ET PROVOQUE :

Madame [D] [E]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]

assignée le 25 mai 2023 par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire

INTIME et APPELANT SUR APPEL PROVOQUE :

Monsieur [Z] [H]

demeurant [Adresse 2]. à [Localité 4]

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

M. [Z] [H] et Mme [D] [E] sont propriétaires en indivision des lots n°22, 38 et 47 d’un immeuble en copropriété dénommé […] à [Localité 3].

Selon exploit signifié le 27 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence l’immeuble […] (le syndicat des copropriétaires) les a fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir condamner 'l’indivision [H]-[E]' au paiement de charges impayées ou à échoir sur la période du 1er juillet 2014 au 14 avril 2022.

M. [H] a opposé la prescription des demandes.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 avril 2023, Mme [E] n’ayant pas comparu, le président du tribunal a :

— déclaré partiellement irrecevable pour cause de prescription, l’action en justice formée par le syndicat des copropriétaires en ce qu’elle porte sur le paiement de montants échus antérieurement au 3 janvier 2018,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des montants qui ne sont pas frappés par la prescription,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] la somme de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes des intérêts au même taux,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le président a retenu que la demande était pour partie prescrite en application des dispositions combinées des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil et 26 II de la loi du 17 juin 2008, et pour partie mal fondée, car, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président statue en la procédure accélérée au fond après avoir constaté selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, or le syndicat des copropriétaires se contentait de produire un décompte de charge, sans production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les budgets prévisionnels, les travaux ou les comptes annuels, et sans produire les appels de fond correspondants.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement le 28 avril 2023, en toutes ses dispositions.

Par arrêt rendu par défaut le 13 septembre 2024, la cour d’appel de Colmar a :

— infirmé le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré partiellement irrecevable pour cause de prescription, l’action en justice formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence […] en ce qu’elle porte sur le paiement de montants échus antérieurement au 3 janvier 2018 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des montants qui ne sont pas frappés par la prescription ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

— déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en tant que formée contre l’indivision [H] – [E] ;

— déclaré recevables les demandes dirigées contre M. [H] et Mme [E] ;

— rejeté la demande en tant qu’elle porte sur des charges antérieures au 1er décembre 2019 ;

— sursis à statuer pour le surplus, ainsi que sur les dépens et frais exclus des dépens de première instance et d’appel ;

— ordonné la réouverture des débats et la révocations de l’ordonnance de clôture;

— invité les parties à présenter des observations sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité de M. [H] à agir en annulation de résolutions prises lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 approuvées par Mme [E], co-indivisaire ;

— invité le syndicat des copropriétaires à :

— produire un décompte expurgé des montants antérieurs au 1er janvier 2019,

— justifier que la référence au lot 0138 figurant sur tous les appels de fonds correspond au lot n°38 appartenant aux consorts [H]-[E],

— justifier des tantièmes de répartition des travaux de rénovation BBC (pièce n°18),

— invité M. [H] à préciser le fondement juridique de son appel en garantie dirigé contre Mme [E] ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 3 décembre 2024.

Par ordonnance du 3 juin 2025, la procédure a été clôturée.

A l’audience du 18 septembre 2025, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d’office selon lequel, par application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, un indivisaire ne peut agir seul en contestation de l’assemblée générale dès lors qu’il n’a pas la qualité de mandataire commun des coindivisaires

M. [H] a présenté ses observations par note en délibéré transmise par voie électronique le 6 octobre 2025 ; le syndicat des copropriétaires y a répliqué par note transmise par voie électronique le 14 octobre 2025 ; M. [H] y a répliqué par note transmise par voie électronique le 20 octobre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— déclarer irrecevable et mal fondé M. [H] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— constater la fin de non-recevoir tirée de la qualité de M. [H] à agir en annulation de résolutions prises lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 approuvées par Mme [E], coindivisaire,

— débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— infirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— condamner solidairement Mme [E] et M. [H] à lui payer :

— la somme de 16 131,19 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 15 juin 2022,

— la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ladite somme étant assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

— dire que les intérêts des sommes ainsi allouées porteront eux-mêmes intérêts au taux légal, dès lors qu’ils seront dus au moins pour une année entière,

— condamner solidairement Mme [E] et M. [H] aux entiers frais et dépens.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 avril 2025, M. [H] demande à la cour de :

— déclarer l’appel du syndicat des copropriétaires mal fondé, le rejeter,

— confirmer la décision au besoin par substitution de motifs,

Subsidiairement :

— le déclarer recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer non écrite 'les dispositions de modification du règlement de copropriété de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 résultant de la résolution n°77",

Subsidiairement :

— annuler ladite résolution, ainsi que la résolution 74 proposant de constituer une chaufferie commune, la résolution 78 dépendante des précédentes, les résolutions n°80 et 81, et toutes résolutions dépendantes du fait du vote des travaux en question,

En tout cas :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes pour le moins à hauteur de 14 963,71 euros et pour le surplus à défaut de faire la preuve de sa créance,

Subsidiairement en cas de condamnation de M. [H] :

— infirmer la décision entreprise, subsidiairement, la complèter,

— condamner Mme [E] à le garantir de l’ensemble des condamnations qui seront prononcées en principal, intérêts, frais et accessoires,

— la condamner à une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens et à une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] n’avait pas constitué avocat après que lui avaient été signifiés, par dépôt à l’étude, le 25 mai 2023 la déclaration d’appel et l’avis de fixation, puis le 26 juin 2023 les conclusions d’appel, puis les 18 juillet et 24 octobre 2023, les conclusions de M. [H] comportant appel provoqué, et enfin le 6 février 2025 les dernières conclusions de ce dernier.L’arrêt sera donc rendu par défaut.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précitées, notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées, et aux motifs du jugement que l’intimée non comparante est réputée s’approprier.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que, par l’arrêt du 13 septembre 2024 précité :

— le jugement entrepris a déjà été infirmé, sauf en ses chefs relatifs à la capitalisation des intérêts, aux frais irrépétibles et aux dépens.

— la fin de non-recevoir tirée de la prescription a été rejetée,

— les demandes dirigées contre M. [H] et Mme [E] ont été déclarées recevables,

— la demande portant sur les charges antérieures au 1er décembre 2019 a été rejetée.

1. Sur la demande portant sur les charges de copropriété :

1. 1. Sur la demande de M.[H] tendant à déclarer non écrite 'les dispositions de modification du règlement de copropriété de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 résultant de la résolution n°77" :

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2019, celle-ci a, par sa résolution n°77, décidé 'de modifier le règlement de copropriété suite à la création de la nouvelle clé de répartition commune liée à la réalisation d’une chaufferie commune aux bâtiments […] et […]' et, 'pour ce faire de valider un budget de 2 000 euros (….). L’assemblée générale pour ce faire, donne mandat au syndic pour signer l’acte modificatif chez le notaire. La facture sera répartie selon la clé de répartition PC1-Charges générales'.

Aucune des parties ne produit aux débats le règlement de copropriété, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il ait été modifié et comprenne la clause litigieuse.

La cour ne peut donc statuer sur une clause du règlement de copropriété dont l’existence n’est pas établie. Cette demande sera rejetée.

1.2. Sur la demande subsidiaire de M. [H] tendant à annuler les résolutions n°77, 74, 78, 80 et 81, et toutes résolutions dépendantes du fait du vote des travaux en question :

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [H] est irrecevable à contester les résolutions votées lors de l’assemblée générale.

S’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion, au motif que ces résolutions sont issues d’une assemblée générale s’étant tenue en 2019 et dont le procès-verbal a été notifié aux parties, la cour constate, comme le soutient M. [H], que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et donc de sa date qui constitue le point de départ du délai de contestation de deux mois.

Sur la fin de non-recevoir soulevée d’office à l’audience du 18 septembre 2025 tirée du défaut de qualité à agir de M. [H] qui n’a pas la qualité de mandataire commun, et à laquelle s’associe le syndicat des copropriétaires dans sa note en délibéré, M. [H] a répondu qu’il est certain qu’aucun mandataire commun n’a été désigné par les parties, et que s’il devait être considéré qu’il n’a pas qualité pour contester la décision de l’assemblée générale comme n’étant pas le mandataire commun, il conviendrait alors d’en tirer la conséquence que Mme [E], elle-même, ne disposait pas d’un mandat pour voter au nom de l’indivision dans le cadre des assemblées générales.

Selon l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Un indivisaire ne peut pas agir seul en contestation d’une assemblée générale, dès lors qu’il n’a pas la qualité de mandataire commun de l’indivision, et, est dès lors irrecevable en son action en nullité de l’assemblée générale (en ce sens : 3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-26.490).

En l’espèce, aucun élément ne permet de considérer que M. [H] a la qualité de mandataire commun de l’indivision.

De surcroît, il peut être observé qu’il résulte de l’acte de vente, que les lots ont été acquis par M. [H] et par Mme [E], pour elle-même et son mari commun en bien, et cet autre co-indivisaire n’est pas partie au litige.

En conséquence, quand bien même M. [H] aurait un intérêt personnel à agir, il n’a pas la qualité pour demander l’annulation desdites résolutions. Sa demande sera donc déclarée irrecevable.

1.3. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires :

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires porte sur la somme de 16 131,19 euros selon un extrait de compte du 1er juillet 2014 au 14 avril 2022. Or, il résulte de ce qui précède que la cour n’est actuellement saisie que de la demande concernant la période du 1er décembre 2019 au 14 avril 2022. Au 1er décembre 2019, une somme de 1 258,83 euros était déjà inscrite au débit du compte dont il est demandé paiement. Ainsi, la saisine de la cour porte sur une demande en paiement de 14 872,36 euros (16 131,19 – 1 258,83 euros).

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne fonde pas sa créance à l’égard d’un ou des copropriétaires. En effet, selon l’article 45-1, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’ assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En l’espèce, selon l’extrait de compte produit, ont été portées au débit, le 1er octobre 2020 :

— une somme de 1 068,82 euros (APF Chaufferie)

— une somme de 13 894,89 euros (APF- Travaux rénovation BBC).

S’agissant de la première somme, M. [H] soutient que les annexes justificatives versées aux débats sont celles n°16 et 17 qui ne conduisent pas à une telle somme. Celles-ci ne sont cependant pas celles qui fondent ladite somme puisqu’elles concernent la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur ce point et n’invoque aucun appel de fonds précis au soutien d’une telle créance.

La cour relève que la somme de 1 068,82 euros figure sur le décompte 'APF Chaufferie commune’ pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022, au nom de Mme [E] pour le lot 0138, produit en pièce 25 par le syndicat des copropriétaires. Selon ce décompte, cette somme résulte de la répartition, en fonction de 71/9 634 tantièmes, d’un montant total indiqué.

S’agissant de la seconde somme, M. [H] soutient qu’elle est censée être justifiée par l’annexe 18, mais qui mentionne des travaux affectés au lot 0138, de sorte que le syndicat des copropriétaires devra justifier qu’il s’agit de ceux concernant le lot 38, mais aussi des travaux votés en 2019, et surtout, que la clé de répartition indiquée ne peut s’appliquer.

Selon le décompte 'APF – Travaux rénovation BBC’ au nom de Mme [E] pour le lot '0138", produit en pièce 18 par le syndicat des copropriétaires, cette seconde somme résulte de la répartition, en fonction de 13 894,89 / 1 484 345,82, d’un montant indiqué qui correspond d’ailleurs au dénominateur de la fraction précitée.

La cour constate que ces appels de fonds sont effectués en fonction de clés de répartition différentes.

Le syndicat des copropriétaires, qui en supporte la charge, ne démontre pas qu’ils ont été effectués en fonction de clés de répartition afférentes au(x) lot(s) de M. [H] et de Mme [E].

En effet, d’une part, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, le fait que les tantièmes ressortent expressément des décomptes produits ne suffit pas à démontrer qu’il s’agit de ceux applicables aux lots de copropriété des intimés.

En outre, il ne produit pas le règlement de copropriété indiquant les clés de répartition des différentes charges applicables aux lots des intimés.

De son côté, M. [H] justifie, par la production de l’acte de vente, que les lots n°22, 38 et 47 qu’il a acquis en indivision comprennent un total de 469/100 000èmes des parties communes, le lot n°38 comprenant plus précisément les tantièmes de 348/100 000èmes des parties communes.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les intimés sont débiteurs desdites sommes, et partant, des charges dont il demande paiement à compter du 1er décembre 2019. Sa demande sera rejetée, le jugement étant confirmé.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur l’appel en garantie dirigé contre Mme [E], ni de faire droit à la demande présentée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2. Sur les frais et dépens :

Succombant, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros à ce titre, et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 13 septembre 2024, et y ajoutant :

REJETTE la demande de M. [Z] [H] tendant à voir déclarée non écrite 'les dispositions de modification du règlement de copropriété de l’assemblée générale du 18 décembre 2019 résultant de la résolution n°77" ;

DECLARE irrecevable l’action de M. [Z] [H] en annulation des résolutions n°77, 74, 78, 80, 81 et de toutes résolutions en dépendant prises par l’assemblée générale du 18 décembre 2019 ;

REJETTE la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la résidence […] en paiement de charges concernant la période courant du 1er décembre 2019 au 14 avril 2022';

CONFIRME le jugement du président du tribunal judiciaire de Mulhouse du 14 avril 2023 en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à M. [Z] [H] la somme de 800 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les intérêts échus pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes des intérêts au même taux,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] aux entiers dépens,

— constaté l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence […] à payer à M. [Z] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence […] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, Le président,